Платим НДФЛ при сдаче квартиры

Как на практике налоговые инспекторы выявляют квартиры, сдающиеся в аренду (внаем)?

МАЗОВА Татьяна Ивановна

Главный государственный налоговый инспектор отдела налогообложения доходов физических лиц УФНС России по г. Москве

Т.И. Мазова: Управление ФНС России по г. Москве заключило соглашение о взаимодействии с Правительством Москвы и ГУ МВД России по г. Москве. Начиная с сентября 2012 г. проводятся мероприятия по выявлению граждан, сдающих внаем недвижимое имущество, по сбору доказательственной базы о получении ими доходов.

Первичную информацию о сдаваемых внаем квартирах собирают территориальные органы Московского городского совета общественных пунктов охраны порядка.

Как действуют инспекторы, если они получили такую информацию?

Т.И. Мазова: Если есть информация, что гражданин получает доходы от сдачи жилья в аренду, ИФНС высылает ему информационное письмо. Инспекция сообщает гражданину о том, что у физических лиц, получающих доходы от физических лиц по договорам найма или аренды любого имущества, возникает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог с этих доходов на основании декларации по НДФЛ. И предлагает гражданину представить в налоговый орган такую декларацию. А если он доходов от сдачи квартиры внаем не получает — представить соответствующие пояснения. Для этого не обязательно приходить в инспекцию. Объяснения можно выслать обычным почтовым отправлением или по электронной почте.

Если у человека две квартиры и одну из них он сдает внаем, а в другой живет, в какую инспекцию подать декларацию: по месту жительства или по месту нахождения сдаваемой внаем квартиры?

Т.И. Мазова: В инспекцию по месту своего жительства (регистрации).

Будет ли ИФНС при получении от наймодателя декларации по форме 3-НДФЛ «доносить» коммунальным службам о том, что квартира сдается и фактически там проживает иное количество человек, чем прописано?

ГОЛУБ Марина Евгеньевна

Главный государственный налоговый инспектор правового отдела УФНС России по г. Москве

М.Е. Голуб: Такая обязанность не следует из норм НКстатьи 2, 32 НК РФ. Поэтому «доносить» в коммунальные службы о том, что в квартире наймодателя живет еще кто-то, ИФНС не будет.

Предположим, договор найма заключен в письменной форме. Но сама передача денег происходит без каких-либо документов. Если наймодатель укажет в декларации сумму, определенную договором, будет ли этого достаточно?

М.Е. Голуб: Перечень документов, которыми подтверждается сумма дохода от сдачи имущества внаем или в аренду, НК не определен. Поэтому подтвердить доход могут, например, договор найма или аренды, расписка о получении денег, банковские выписки. Если расписок нет, но в договоре прописана сумма платы за наем квартиры, можно ограничиться договором. Однако если у инспекторов возникнут сомнения в сумме указанного в декларации дохода, они могут запросить и у налогоплательщика, и у других лиц дополнительные документы и пояснения.

По договору наниматель ежемесячно передает наймодателю, помимо арендной платы, суммы возмещения коммунальных платежей (за электричество и воду по счетчикам). Надо ли отражать эти суммы в декларации и уплачивать с них НДФЛ?

М.Е. Голуб: Бремя содержания имущества несет его собственникст. 210 ГК РФ. А плата за коммунальные услуги состоит из двух частей: за услуги, стоимость которых не зависит от использования жилого помещения, и за услуги, сумма расходов на которые зависит от объема их потребления. В вашей ситуации наниматель возмещает наймодателю сумму платежей за электричество и воду. Их стоимость зависит от фактического потребления и фиксируется на основании показателей счетчиков. Наниматель оплачивает эти расходы исключительно в своих интересах. Включать эти суммы в декларацию по НДФЛ наймодатель не должен.

Если же наниматель отдельно возмещает наймодателю стоимость коммунальных услуг, которая не зависит от их фактического потребления, и эти услуги наймодатель должен оплачивать и в том случае, если бы не сдавал квартиру, сумму возмещения надо включить в декларацию. Такую позицию разделяет Минфин России, и она подтверждается судебной практикойПисьма Минфина от 16.05.2013 № 03-03-06/1/17011, от 17.04.2013 № 03-04-06/12985, от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272, от 03.05.2012 № 03-04-05/3-587; Постановление ФАС ДВО от 13.12.2012 № Ф03-5812/2012.

А если наймодатель пользуется льготами по оплате коммунальных платежей и перечисляет коммунальным службам за воду и электричество по счетчикам меньше, чем получает от нанимателя?

М.Е. Голуб: В этом случае он должен включить в декларацию разницу между суммой, полученной от нанимателя, и фактически уплаченной суммой. Эта разница и есть его доход, подлежащий налогообложению.

Гражданин, от имени которого был заключен договор аренды (найма), умер. После его смерти деньги от жильцов получал его родственник. Должен ли он заполнить две декларации 3-НДФЛ и заплатить налог отдельно от имени умершего за месяцы, когда тот был жив, и от своего имени за остальные месяцы?

М.Е. Голуб: Со смертью физического лица его обязанность по уплате налогов прекращаетсяст. 44 НК РФ. А доходы, получаемые в порядке наследования, НДФЛ не облагаютсяп. 18 ст. 217 НК РФ. Поэтому декларировать полученные умершим родственником (супругом) до его смерти доходы от аренды и платить за него НДФЛ наследник не должен. А вот доходы от аренды квартиры, которые наследник получает со дня смерти своего родственника (супруга), надо декларировать в обычном порядке.

Бывает, что договор найма расторгается раньше, чем предусмотрено договором. Как подтвердить инспекторам, что начиная с конкретного месяца квартира больше не сдается и доходов от сдачи ее внаем нет?

МАМОНОВА Инна Рудольфовна

Главный государственный налоговый инспектор отдела налогообложения доходов физических лиц УФНС России по г. Москве

И.Р. Мамонова: Можно указать это в пояснениях к декларациип. 2, подп. 7 п. 1 ст. 21 НК РФ.

Обычно наниматель вносит залоговую сумму (обеспечительный депозит, который потом, как правило, идет в уплату последнего месяца аренды). При расторжении договора депозит возвращается. Надо ли декларировать этот залог в доходах того года, когда он был получен? Как отразить в декларации возврат залога от наймодателя при прекращении договора найма?

И.Р. Мамонова: Такой задаток считается авансомстатьи 380, 381 ГК РФ. Если наниматель не вносит арендную плату за очередной месяц вовремя, наймодатель вправе удержать ее из залоговой суммы. Это и будет его налогооблагаемый доходПисьмо Минфина от 26.06.2013 № 03-04-05/24290. Он возникает у наймодателя именно в тот момент, когда сумма арендной платы удерживается из обеспечительного депозита.

Если наниматель нарушит условия договора (например, причинит вред имуществу) и задаток в связи с этим останется у наймодателя, в этот момент у него также возникнет налогооблагаемый доходп. 2 ст. 381 ГК РФ. А пока внесенная нанимателем сумма остается обеспечительным депозитом, она не является доходом наймодателя и включать ее в декларацию не нужно. Если по окончании действия договора наймодатель возвратит нанимателю задаток, к декларации надо будет приложить копию расписки о получении нанимателем денег или банковской выписки.

Если гражданин не работает, а живет на доходы от сдачи внаем своей квартиры, может ли он получить социальные, детские и имущественные вычеты?

И.Р. Мамонова: Да, конечно, налоговые вычеты можно получить на все доходы, облагаемые по 13%-й ставке, в том числе и от сдачи имущества внаем.