Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 мая 2015 г.
Содержание журнала № 10 за 2015 г.Одну квартиру продали, другую купили: ставка налога на имущество может подрасти?
Чаще всего приобретение новой квартиры или дома напрямую связано с продажей старой недвижимости. И если периоды владения старым и новым объектами недвижимости пересеклись, то вы можете неприятно удивиться сумме налога на имущество за год, в котором продали прежние квадратные метры и обзавелись новыми. Дело в том, что ставка налога на имущество прогрессивная, то есть подрастает в зависимости от суммарной стоимости принадлежащих вам объектов недвижимости. Расскажем подробнее. И сразу оговоримся, что речь пойдет о налоге на имущество за 2014 г. Ведь за него налог исчисляется по старым правила
Граждане, имеющие в собственности жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи и т. д., обязаны платить налог на имуществ
Ставки налога на имущество устанавливаются нормативными правовыми актами местных властей (в Москве и Санкт-Петербурге — законами) в пределах, установленных Законом, и зависят от суммарной инвентаризационной стоимости недвижимост
Если у гражданина в собственности несколько объектов, то налог исчисляется с их суммарной инвентаризационной стоимости при соблюдении таких услови
- эти объекты находятся на территории одного муниципального образования;
- по всем этим объектам муниципальные власти установили единую ставку налога (если ставка установлена вне зависимости от типа использования имущества (жилое или нежилое), то суммарная инвентаризационная стоимость будет определяться в целом по всем объектам недвижимост
ип. 1 ст. 3 Закона № 2003-1; Письмо Минфина от 13.10.2008 № 03-05-04-01/32).
При переходе права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому в течение года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала месяца, в котором он утратил право собственности на имущество, а новым — начиная с месяца, в котором у него это право возникл
Имейте в виду: право собственности по договору купли-продажи недвижимости возникает или прекращается лишь со дня государственной регистрации прав на
Пример. Расчет налога по суммарной стоимости объектов
/ условие / Гражданин А.В. Буржуйкин в 2014 г. имел в собственности на территории Белгородской области квартиру инвентаризационной стоимостью 980 000 руб. В июле он купил в том же поселке другую квартиру, инвентаризационной стоимостью 1 560 000 руб., и зарегистрировал право собственности на нее 28.07.2014.
В августе А.В. Буржуйкин заключил с покупателем договор продажи первой квартиры, но переход права собственности на нее зарегистрирован в органе Росреестра только 15 сентября. Льгот по налогу на имущество у гражданина нет.
Законом о налоге на имущество в редакции, действовавшей с 01.01.2014, предусматривалось, что при исчислении налога суммарная инвентаризационная стоимость недвижимости умножается на коэффициент-дефлято
Налоговые ставки на 2014 г. в населенном пункте установлены, в частности, в следующих размерах:
- для имущества суммарной инвентаризационной стоимостью свыше 500 000 руб. до 1 000 000 руб. включительно — 0,35%;
- для имущества суммарной инвентаризационной стоимостью свыше 1 000 000 руб. до 2 000 000 руб. включительно — 0,45%;
- для имущества суммарной инвентаризационной стоимостью свыше
2 000 000 руб. — 0,55%.
/ решение / Налог на имущество по первой квартире А.В. Буржуйкин должен заплатить за период с 01.01.2014 по 31.08.2014, по второй — с 01.07.2014 по 31.12.2014. Получается, что в июле и августе в собственности физлица были две квартиры, а значит, ставка налога за эти месяцы определяется исходя из суммарной инвентаризационной стоимости обеих квартир.
ШАГ 1. Рассчитаем налог по первой квартире за январь — июнь:
980 000 руб. х
ШАГ 2. Рассчитаем налог по второй квартире за сентябрь — декабрь:
1 560 000 руб. х
ШАГ 3. Рассчитаем налог за июль — август исходя из суммарной инвентаризационной стоимости обеих квартир:
(980 000 руб. + 1 560 000 руб.) х
ШАГ 4. Просуммируем полученные значения и узнаем сумму налога на имущество за 2014 г:
1715 руб. + 2340 руб. + 2328 руб. = 6383 руб.
Отметим, что иногда налоговики считают налог радикально, применяя повышенную ставку ко всему году, в котором имел место факт владения несколькими объектами недвижимости в течение хотя бы одного календарного месяца. Конечно, это неправомерно. Прокомментировать ситуацию мы попросили специалиста Минфина.
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
“Если гражданин в течение нескольких месяцев владел одновременно двумя и более объектами недвижимости, например квартирами на территории одного муниципального образования, то суммарная инвентаризационная стоимость по всем этим объектам в целом определяется и повышенная ставка применяется именно при расчете налога за эти месяцы, но ни в коем случае не за весь год. Иная трактовка закона привела бы к существенному и необоснованному увеличению налоговой нагрузки на налогоплательщико
в”.
Пример. Расчет налога по каждому объекту в отдельности
/ условие / Изменим условия предыдущего примера. Пусть договор купли-продажи первой квартиры А.В. Буржуйкин заключил в июле и уже 18.07.2014 сведения о переходе права собственности на нее к покупателю были внесены в госреестр. По второй квартире договор купли-продажи заключен и переход права собственности на нее к Буржуйкину зарегистрирован по-прежнему в июле 2014 г.
/ решение / За проданную квартиру инспекция начислит налог за период с 01.01.2014 по 30.06.2014, а за купленную — с 01.07.2014 по 31.12.2014.
ШАГ 1. Рассчитаем налог по первой квартире за январь — июнь:
980 000 руб. х
ШАГ 2. Рассчитаем налог по второй квартире за июль — декабрь:
1 560 000 руб. х
ШАГ 3. Просуммируем полученные значения и узнаем сумму налога на имущество за 2014 г.:
1715 руб. + 3510 руб. = 5225 руб.
Разница составила 1158 руб. (6383 руб. – 5225 руб.), поскольку «ушли» 2 месяца, когда в собственности гражданина находились сразу две квартиры. Поэтому во втором случае ставки налога применялись к инвентаризационной стоимости каждого объекта в отдельности.
***
С 2015 г. база по налогу на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, а не его инвентаризационной стоимости. Но для этого региональные власти должны до 1 января 2020 г. установить единую дату, начиная с которой на территории субъекта РФ будет применяться такой порядок исчисления налоговой
Имейте в виду: суммарная инвентаризационная стоимость принадлежащего гражданину имущества определяется в соответствии с размером его доли в праве общей долевой собственности на недвижимость и умножается на коэффициент-дефлятор (в 2015 г. он составляет