Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 мая 2015 г.

Содержание журнала № 10 за 2015 г.

Одну квартиру продали, другую купили: ставка налога на имущество может подрасти?

Чаще всего приобретение новой квартиры или дома напрямую связано с продажей старой недвижимости. И если периоды владения старым и новым объектами недвижимости пересеклись, то вы можете неприятно удивиться сумме налога на имущество за год, в котором продали прежние квадратные метры и обзавелись новыми. Дело в том, что ставка налога на имущество прогрессивная, то есть подрастает в зависимости от суммарной стоимости принадлежащих вам объектов недвижимости. Расскажем подробнее. И сразу оговоримся, что речь пойдет о налоге на имущество за 2014 г. Ведь за него налог исчисляется по старым правиламч. 1 ст. 3 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ.

Граждане, имеющие в собственности жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи и т. д., обязаны платить налог на имуществоп. 1 ст. 1, ст. 2 Закона от 09.12.91 № 2003-1 (далее — Закон № 2003-1).

Ставки налога на имущество устанавливаются нормативными правовыми актами местных властей (в Москве и Санкт-Петербурге — законами) в пределах, установленных Законом, и зависят от суммарной инвентаризационной стоимости недвижимостип. 1 ст. 3 Закона № 2003-1.

Если у гражданина в собственности несколько объектов, то налог исчисляется с их суммарной инвентаризационной стоимости при соблюдении таких условийпп. 3, 10 Инструкции МНС от 02.11.99 № 54:

• эти объекты находятся на территории одного муниципального образования;
• по всем этим объектам муниципальные власти установили единую ставку налога (если ставка установлена вне зависимости от типа использования имущества (жилое или нежилое), то суммарная инвентаризационная стоимость будет определяться в целом по всем объектам недвижимостип. 1 ст. 3 Закона № 2003-1; Письмо Минфина от 13.10.2008 № 03-05-04-01/32).

При переходе права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому в течение года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала месяца, в котором он утратил право собственности на имущество, а новым — начиная с месяца, в котором у него это право возниклоп. 6 ст. 5 Закона № 2003-1.

Имейте в виду: право собственности по договору купли-продажи недвижимости возникает или прекращается лишь со дня государственной регистрации прав на нееп. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 4 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ. И если в течение календарного месяца и больше за вами было зарегистрировано право собственности на два объекта недвижимости, то налог за этот период вам начислят по ставке, определенной исходя из суммарной инвентаризационной стоимости этих объектов. Это законно, и спорить здесь бессмысленноАпелляционное определение Мособлсуда от 12.03.2013 № 33-5767/2013; Постановление Президиума Красноярского крайсуда от 27.12.2011 № 44Г-78/2011; Определение Свердловского облсуда от 04.10.2011 № 33-14092/2011. Но иногда налоговики считают налог по прогрессивной ставке, просуммировав инвентаризационную стоимость нескольких объектов недвижимости, отталкиваясь не от месяца регистрации прав в госреестре, а от месяца заключения договоров купли-продажи. В таком случае действия инспекции, конечно же, нужно оспаривать. Возможно, отстоять свою правоту удастся еще на стадии досудебного урегулирования в УФНС.

Отметим, что иногда налоговики считают налог радикально, применяя повышенную ставку ко всему году, в котором имел место факт владения несколькими объектами недвижимости в течение хотя бы одного календарного месяца. Конечно, это неправомерно. Прокомментировать ситуацию мы попросили специалиста Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СОРОКИН Алексей Валентинович

Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“Если гражданин в течение нескольких месяцев владел одновременно двумя и более объектами недвижимости, например квартирами на территории одного муниципального образования, то суммарная инвентаризационная стоимость по всем этим объектам в целом определяется и повышенная ставка применяется именно при расчете налога за эти месяцы, но ни в коем случае не за весь год. Иная трактовка закона привела бы к существенному и необоснованному увеличению налоговой нагрузки на налогоплательщиков”.

***

С 2015 г. база по налогу на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, а не его инвентаризационной стоимости. Но для этого региональные власти должны до 1 января 2020 г. установить единую дату, начиная с которой на территории субъекта РФ будет применяться такой порядок исчисления налоговой базып. 1 ст. 402 НК РФ. Если такое решение не принято, то для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость (исключая объекты, по которым налог в любом случае рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, в частности это административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, в которых размещаются магазины и офисы, и т. д.п. 3 ст. 402, пп. 1, 7 ст. 378.2 НК РФ).

Имейте в виду: суммарная инвентаризационная стоимость принадлежащего гражданину имущества определяется в соответствии с размером его доли в праве общей долевой собственности на недвижимость и умножается на коэффициент-дефлятор (в 2015 г. он составляет 1,147)п. 4 ст. 406 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 29.10.2014 № 685.