Одну квартиру продали, другую купили: ставка налога на имущество может подрасти? | Журнал «Главная книга» | № 10 за 2015 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 мая 2015 г.

Содержание журнала № 10 за 2015 г.
А.Ю. Никитин, аттестованный налоговый консультант

Одну квартиру продали, другую купили: ставка налога на имущество может подрасти?

Чаще всего приобретение новой квартиры или дома напрямую связано с продажей старой недвижимости. И если периоды владения старым и новым объектами недвижимости пересеклись, то вы можете неприятно удивиться сумме налога на имущество за год, в котором продали прежние квадратные метры и обзавелись новыми. Дело в том, что ставка налога на имущество прогрессивная, то есть подрастает в зависимости от суммарной стоимости принадлежащих вам объектов недвижимости. Расскажем подробнее. И сразу оговоримся, что речь пойдет о налоге на имущество за 2014 г. Ведь за него налог исчисляется по старым правиламч. 1 ст. 3 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ.

Граждане, имеющие в собственности жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи и т. д., обязаны платить налог на имуществоп. 1 ст. 1, ст. 2 Закона от 09.12.91 № 2003-1 (далее — Закон № 2003-1).

Ставки налога на имущество устанавливаются нормативными правовыми актами местных властей (в Москве и Санкт-Петербурге — законами) в пределах, установленных Законом, и зависят от суммарной инвентаризационной стоимости недвижимостип. 1 ст. 3 Закона № 2003-1.

Если у гражданина в собственности несколько объектов, то налог исчисляется с их суммарной инвентаризационной стоимости при соблюдении таких условийпп. 3, 10 Инструкции МНС от 02.11.99 № 54:

  • эти объекты находятся на территории одного муниципального образования;
  • по всем этим объектам муниципальные власти установили единую ставку налога (если ставка установлена вне зависимости от типа использования имущества (жилое или нежилое), то суммарная инвентаризационная стоимость будет определяться в целом по всем объектам недвижимостип. 1 ст. 3 Закона № 2003-1; Письмо Минфина от 13.10.2008 № 03-05-04-01/32).

При переходе права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому в течение года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала месяца, в котором он утратил право собственности на имущество, а новым — начиная с месяца, в котором у него это право возниклоп. 6 ст. 5 Закона № 2003-1.

Имейте в виду: право собственности по договору купли-продажи недвижимости возникает или прекращается лишь со дня государственной регистрации прав на нееп. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 4 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ. И если в течение календарного месяца и больше за вами было зарегистрировано право собственности на два объекта недвижимости, то налог за этот период вам начислят по ставке, определенной исходя из суммарной инвентаризационной стоимости этих объектов. Это законно, и спорить здесь бессмысленноАпелляционное определение Мособлсуда от 12.03.2013 № 33-5767/2013; Постановление Президиума Красноярского крайсуда от 27.12.2011 № 44Г-78/2011; Определение Свердловского облсуда от 04.10.2011 № 33-14092/2011. Но иногда налоговики считают налог по прогрессивной ставке, просуммировав инвентаризационную стоимость нескольких объектов недвижимости, отталкиваясь не от месяца регистрации прав в госреестре, а от месяца заключения договоров купли-продажи. В таком случае действия инспекции, конечно же, нужно оспаривать. Возможно, отстоять свою правоту удастся еще на стадии досудебного урегулирования в УФНС.

Пример. Расчет налога по суммарной стоимости объектов

/ условие / Гражданин А.В. Буржуйкин в 2014 г. имел в собственности на территории Белгородской области квартиру инвентаризационной стоимостью 980 000 руб. В июле он купил в том же поселке другую квартиру, инвентаризационной стоимостью 1 560 000 руб., и зарегистрировал право собственности на нее 28.07.2014.

В августе А.В. Буржуйкин заключил с покупателем договор продажи первой квартиры, но переход права собственности на нее зарегистрирован в органе Росреестра только 15 сентября. Льгот по налогу на имущество у гражданина нет.

Законом о налоге на имущество в редакции, действовавшей с 01.01.2014, предусматривалось, что при исчислении налога суммарная инвентаризационная стоимость недвижимости умножается на коэффициент-дефляторп. 2 ст. 5 Закона № 2003-1. Но исходя из требований законап. 2 ст. 11 НК РФ, коэффициент-дефлятор для целей налога на имущество может быть установлен только в 2014 г. на 2015-й и последующие годы. Поэтому налог на имущество за 2014 г. исчисляется без применения коэффициента-дефлятораПисьмо ФНС от 12.02.2014 № БС-4-11/2252.

Налоговые ставки на 2014 г. в населенном пункте установлены, в частности, в следующих размерах:

  • для имущества суммарной инвентаризационной стоимостью свыше 500 000 руб. до 1 000 000 руб. включительно — 0,35%;
  • для имущества суммарной инвентаризационной стоимостью свыше 1 000 000 руб. до 2 000 000 руб. включительно — 0,45%;
  • для имущества суммарной инвентаризационной стоимостью свыше 2 000 000 руб. — 0,55%.

/ решение / Налог на имущество по первой квартире А.В. Буржуйкин должен заплатить за период с 01.01.2014 по 31.08.2014, по второй — с 01.07.2014 по 31.12.2014. Получается, что в июле и августе в собственности физлица были две квартиры, а значит, ставка налога за эти месяцы определяется исходя из суммарной инвентаризационной стоимости обеих квартир.

ШАГ 1. Рассчитаем налог по первой квартире за январь — июнь:

980 000 руб. х 6/12 х 0,35% = 1715 руб.

ШАГ 2. Рассчитаем налог по второй квартире за сентябрь — декабрь:

1 560 000 руб. х 4/12 х 0,45% = 2340 руб.

ШАГ 3. Рассчитаем налог за июль — август исходя из суммарной инвентаризационной стоимости обеих квартир:

(980 000 руб. + 1 560 000 руб.) х 2/12 х 0,55% = 2328 руб.

ШАГ 4. Просуммируем полученные значения и узнаем сумму налога на имущество за 2014 г:

1715 руб. + 2340 руб. + 2328 руб. = 6383 руб.

Отметим, что иногда налоговики считают налог радикально, применяя повышенную ставку ко всему году, в котором имел место факт владения несколькими объектами недвижимости в течение хотя бы одного календарного месяца. Конечно, это неправомерно. Прокомментировать ситуацию мы попросили специалиста Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СОРОКИН Алексей Валентинович
СОРОКИН Алексей Валентинович
Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Если гражданин в течение нескольких месяцев владел одновременно двумя и более объектами недвижимости, например квартирами на территории одного муниципального образования, то суммарная инвентаризационная стоимость по всем этим объектам в целом определяется и повышенная ставка применяется именно при расчете налога за эти месяцы, но ни в коем случае не за весь год. Иная трактовка закона привела бы к существенному и необоснованному увеличению налоговой нагрузки на налогоплательщиков.

Пример. Расчет налога по каждому объекту в отдельности

/ условие / Изменим условия предыдущего примера. Пусть договор купли-продажи первой квартиры А.В. Буржуйкин заключил в июле и уже 18.07.2014 сведения о переходе права собственности на нее к покупателю были внесены в госреестр. По второй квартире договор купли-продажи заключен и переход права собственности на нее к Буржуйкину зарегистрирован по-прежнему в июле 2014 г.

/ решение / За проданную квартиру инспекция начислит налог за период с 01.01.2014 по 30.06.2014, а за купленную — с 01.07.2014 по 31.12.2014.

ШАГ 1. Рассчитаем налог по первой квартире за январь — июнь:

980 000 руб. х 6/12 х 0,35% = 1715 руб.

ШАГ 2. Рассчитаем налог по второй квартире за июль — декабрь:

1 560 000 руб. х 6/12 х 0,45% = 3510 руб.

ШАГ 3. Просуммируем полученные значения и узнаем сумму налога на имущество за 2014 г.:

1715 руб. + 3510 руб. = 5225 руб.

Разница составила 1158 руб. (6383 руб. – 5225 руб.), поскольку «ушли» 2 месяца, когда в собственности гражданина находились сразу две квартиры. Поэтому во втором случае ставки налога применялись к инвентаризационной стоимости каждого объекта в отдельности.

***

С 2015 г. база по налогу на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, а не его инвентаризационной стоимости. Но для этого региональные власти должны до 1 января 2020 г. установить единую дату, начиная с которой на территории субъекта РФ будет применяться такой порядок исчисления налоговой базып. 1 ст. 402 НК РФ. Если такое решение не принято, то для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость (исключая объекты, по которым налог в любом случае рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, в частности это административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, в которых размещаются магазины и офисы, и т. д.п. 3 ст. 402, пп. 1, 7 ст. 378.2 НК РФ).

Имейте в виду: суммарная инвентаризационная стоимость принадлежащего гражданину имущества определяется в соответствии с размером его доли в праве общей долевой собственности на недвижимость и умножается на коэффициент-дефлятор (в 2015 г. он составляет 1,147)п. 4 ст. 406 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 29.10.2014 № 685.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2021 г.

2020 г.

2019 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
Взносы ИП
ПОЛЕЗНОЕ
КОРОНАВИРУС
Свежий номер журнала Главная книга
ОПРОС
По каким тарифам вы платите страховые взносы?
По пониженным как субъект МСП (15%)
По пониженным как IT – компания (7,6%)
По пониженным как некоммерческая организация на УСН (20%)
По пониженным как другой страхователь (ст. 427 НК)
По общим тарифам (30%)
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.4%
июль 2020 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

4.25%
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Интернет_конференция про отчетностьДемодоступ_Коронавирус
ИНФОРМАЦИЯ ПАРТНЕРОВ
Информации в данный момент нет
Содержание
Нужное