Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 17 июля 2015 г.

Содержание журнала № 15 за 2015 г.

НДФЛ-вычет при продаже кредитного имущества и расходы по уплате процентов

Как вы помните, доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности гражданина менее 3 лет, не освобождаются от обложения НДФЛ полностью. При продаже жилой недвижимости гражданин может заявить фиксированный вычет в размере 1 млн руб., иного имущества — 250 000 руб.подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ Альтернативный вариант — уменьшить доходы, полученные от продажи, на сумму фактических расходов, связанных с приобретением имуществаподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В редакции ст. 220 НК РФ, действовавшей до 1 января 2014 г., формулировка была несколько иная: «расходы, связанные с получением доходов»подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, но суть та же. Казалось бы, и прежняя, и новая редакции нормы позволяют учесть любые необходимые и фактически произведенные расходы, связанные с приобретением в собственность имущества. Но не тут-то было! Когда речь заходит о конкретных расходах, налоговики противятся изо всех сил. Один из наиболее часто задаваемых вопросов: можно ли сумму процентов, уплаченных по кредитам на покупку имущества, учесть в качестве расходов при его продаже?

Кредит нецелевой? Не тратьте время на споры

Проценты, уплаченные по нецелевому кредиту, учесть как расходы при продаже имущества нельзя однозначно. Логика здесь простая: вы не можете доказать, что заемные деньги пошли именно на покупку имущества, доходы от продажи которого вы теперь хотите уменьшить на сумму фактически уплаченных процентов по кредиту.

Кроме того, для получения вычета по процентам при покупке жилья необходимо, чтобы кредит был целевымподп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Поэтому, даже если вам удастся доказать, что потребительский кредит был израсходован на покупку жилья, вычет по процентам вам не полагаетсяПисьма Минфина от 19.06.2014 № 03-04-07/29416, от 09.08.2012 № 03-04-05/7-937, от 25.03.2011 № 03-04-05/7-187.

Отсюда можно сделать вывод, что и при продаже имущества, купленного с привлечением нецелевого кредита, уменьшить доходы на сумму уплаченных процентов по нему вы не сможете. То есть если продана квартира, которая была приобретена на кредит, полученный, скажем, «на неотложные нужды», уменьшить доходы от продажи на сумму расходов по уплате процентов не получитсяАпелляционное определение Пензенского облсуда от 10.07.2014 № 33-1750/2014 г..

С целевыми кредитами все сложнее.

Проценты по целевым кредитам: Минфин передумал?

В недавних разъяснениях финансового ведомстваПисьмо Минфина от 08.07.2014 № 03-04-05/33103 говорится, что проценты по целевому кредиту на покупку жилья — это плата за пользование заемными средствами, а вовсе не расходы на приобретение имущества. И поэтому при продаже кредитной квартиры, находящейся в собственности гражданина менее 3 лет, полученные доходы нельзя уменьшить на уплаченные банку проценты по кредиту. Аналогичное мнение высказало когда-то и столичное УФНС, рассмотрев вопрос о возможности уменьшения доходов от продажи автомобиля на расходы, связанные с уплатой процентов по целевому кредиту на покупку этого авто. Налоговики указали: расходами можно считать только сумму, израсходованную непосредственно на приобретение автомобиля. А это та сумма, которая указана сторонами сделки в договоре купли-продажи. Проценты, уплаченные по кредиту, не увеличивают договорную стоимость транспортного средства, и поэтому при его продаже их нельзя учесть в составе документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходаПисьмо УФНС по г. Москве от 21.10.2010 № 20-14/4/110289@.

Вывод, на наш взгляд, довольно спорный. Если руководствоваться такой логикой, то при продаже своей собственности нельзя учесть никакие иные расходы, кроме непосредственно стоимости имущества. Но закон допускает учет расходов, связанных с приобретением имущества, во всем многообразии их видов. Прописать в норме какой-либо закрытый перечень означало бы с высокой степенью вероятности сузить круг расходов, которые вправе учесть продавец при определении своих налоговых обязательствОпределение КС от 16.07.2013 № 1220-О. И сам Минфин разрешал уменьшать доходы от продажи недвижимости, к примеру, на расходы в виде оплаты риелторских услугПисьмо Минфина от 29.12.2011 № 03-04-05/5-1123. Да и по процентам позиция ведомства в прошлом была прямо противоположной.

Так, раньше Минфин сообщал, что расходы на уплату заемщиком процентов по договору целевого займа (кредита) связаны с приобретением квартиры за счет заемных средств и могут уменьшать доходы от ее продажиПисьмо Минфина от 05.07.2013 № 03-04-05/26183. В одном Письме финансисты даже отметили: тот факт, что проценты являются платой за пользование заемными деньгами, не лишает их связи с приобретением за счет этих денег квартиры или прав требования по договору участия в долевом строительствеПисьмо Минфина от 13.09.2011 № 03-04-08/4-166. Это Письмо доведено до налоговиков на местахПисьмо ФНС от 06.10.2011 № ЕД-4-3/16410@ и размещено на сайте налоговой службы в рубрике «Письма ФНС России, направленные в адрес территориальных налоговых органов».

Получается, что в случае, когда налоговики отказывают вам в уменьшении облагаемого НДФЛ дохода на сумму расходов по процентам, вы можете смело пожаловаться на них в УФНС, так как оснований для отказа у налоговиков нет.

Но можно ли применять такие разъяснения в ситуации, когда жилье, купленное с привлечением целевых заемных денег, продано в 2014 г. и позднее? Этот вопрос мы адресовали специалисту Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич

Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

“В связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. существенно изменилась. Так, теперь налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов только на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имуществаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

То есть только прямые затраты, связанные с приобретением имущества, уменьшают полученный от его продажи доход. А все иные расходы (например, оплата риелторских услуг) при определении налоговой базы по НДФЛ не учитываются. Если же речь идет о суммах фактически уплаченных процентов по целевым займам (ипотечным кредитам), привлекавшимся для приобретения имущества, то такие расходы могут быть учтены в составе документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением этого имущества”.

То есть учитывать расходы в виде процентов все-таки можно и по новой редакции ст. 220 НК РФ. Но не исключено, что такую точку зрения гражданам придется отстаивать в суде. А судебная практика по новой редакции ст. 220 НК РФ пока не сложилась. Известны споры по прежней редакции, когда суд, опираясь, в частности, и на разъяснения Минфина, подтверждал право налогоплательщика учесть расходы по ипотечному кредитуКассационное определение Красноярского краевого суда от 13.02.2012 № 33-877/2012. А не так давно суд разрешил гражданину уменьшить доходы от продажи автомобиля не только на сумму процентов и комиссии по кредиту на его покупку, но и на затраты на приобретение нового ветрового стекла взамен поврежденного, литых колесных дисков и авторезиныАпелляционное определение Сахалинского облсуда от 09.10.2014 № 33адм-2341/2014. Судьи посчитали, что все эти расходы непосредственно связаны с приобретением имущества.

Кстати, на практике нередко встречается такая схема: покупатель берет в банке целевой кредит на приобретение векселя у застройщика и расплачивается с застройщиком за квартиру его же векселем. Если вы захотите уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму процентов, уплаченных по такому кредиту, то отстаивать свою позицию вам наверняка придется в суде. Во всяком случае, учет процентов по вексельным кредитам при расчете имущественного вычета на покупку жилья регулярно становится предметом судебного разбирательства. Причем решения есть в пользу как гражданАпелляционные определения Мособлсуда от 11.08.2014 № 33-17193/2014, от 23.10.2013 № 33-20737/2013, так и налоговиковОпределение Мосгорсуда от 14.03.2014 № 4г/1-2052; Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.12.2013 № 11-32569.

СОВЕТ

В подобном споре аргументом в пользу гражданина может послужить условие договора купли-продажи квартиры, в котором будет предусмотрено, что оплата недвижимости производится векселями, ранее приобретенными у застройщикаОпределение Леноблсуда от 17.05.2012 № 33-1833/2012. Поэтому если ваш застройщик хочет получить плату за квартиру таким способом, настаивайте на включении в договор соответствующего условия.

***

Проблемы с учетом расходов в виде процентов могут возникнуть при продаже не только имущества, но и имущественных прав. Так, на расходы, связанные с приобретением доли в уставном капитале организации, можно уменьшить доходы от ее продажиподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. А вот проценты по кредиту, взятому с целью приобретения доли в уставном капитале, без спора с налоговиками вряд ли получится списать в уменьшение этих доходов. По мнению Минфина, такие расходы не могут быть учтены, поскольку не обязательны при заключении сделки купли-продажи доли в уставном капиталеПисьмо Минфина от 02.03.2007 № 03-04-06-01/54. Если в такой ситуации налоговики доначислят НДФЛ, то, возможно, в суде удастся оспорить их решение. Однако судебная практика по этому вопросу нам неизвестна.

А вот доходы от уступки права требования по договору долевого участия в строительстве можно без проблем уменьшить на расходы, связанные с уплатой процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение этого праваПисьмо ФНС от 09.04.2013 № ЕД-3-3/1250@.

Кстати, не успели мы получить ответ на наш вопрос про целевые кредиты у специалиста Минфина и дописать статью, как появились разъясненияПисьмо Минфина от 25.05.2015 № 03-04-07/29913, в которых однозначно говорится о том, что уплаченные проценты по целевым кредитам на приобретение жилья можно учесть в составе расходов, уменьшающих доходы при его продаже. Эти разъяснения ФНС довело до налоговиков на местахПисьмо ФНС от 22.06.2015 № БС-4-11/10707@. Надеемся, что, в частности, и наш вопрос инициировал появление этого Письма Минфина.