НДФЛ-вычет при продаже кредитного имущества и расходы по уплате процентов
Как вы помните, доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности гражданина менее 3 лет, не освобождаются от обложения НДФЛ полностью. При продаже жилой недвижимости гражданин может заявить фиксированный вычет в размере 1 млн руб., иного имущества —
Кредит нецелевой? Не тратьте время на споры
Проценты, уплаченные по нецелевому кредиту, учесть как расходы при продаже имущества нельзя однозначно. Логика здесь простая: вы не можете доказать, что заемные деньги пошли именно на покупку имущества, доходы от продажи которого вы теперь хотите уменьшить на сумму фактически уплаченных процентов по кредиту.
Кроме того, для получения вычета по процентам при покупке жилья необходимо, чтобы кредит был целевы
Отсюда можно сделать вывод, что и при продаже имущества, купленного с привлечением нецелевого кредита, уменьшить доходы на сумму уплаченных процентов по нему вы не сможете. То есть если продана квартира, которая была приобретена на кредит, полученный, скажем, «на неотложные нужды», уменьшить доходы от продажи на сумму расходов по уплате процентов не получитс
С целевыми кредитами все сложнее.
Проценты по целевым кредитам: Минфин передумал?
В недавних разъяснениях финансового ведомств
Вывод, на наш взгляд, довольно спорный. Если руководствоваться такой логикой, то при продаже своей собственности нельзя учесть никакие иные расходы, кроме непосредственно стоимости имущества. Но закон допускает учет расходов, связанных с приобретением имущества, во всем многообразии их видов. Прописать в норме какой-либо закрытый перечень означало бы с высокой степенью вероятности сузить круг расходов, которые вправе учесть продавец при определении своих налоговых обязательст
Так, раньше Минфин сообщал, что расходы на уплату заемщиком процентов по договору целевого займа (кредита) связаны с приобретением квартиры за счет заемных средств и могут уменьшать доходы от ее продаж
Получается, что в случае, когда налоговики отказывают вам в уменьшении облагаемого НДФЛ дохода на сумму расходов по процентам, вы можете смело пожаловаться на них в УФНС, так как оснований для отказа у налоговиков нет.
Но можно ли применять такие разъяснения в ситуации, когда жилье, купленное с привлечением целевых заемных денег, продано в 2014 г. и позднее? Этот вопрос мы адресовали специалисту Минфина.
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
“В связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.07.2013
№ 212-ФЗ ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. существенно изменилась. Так, теперь налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов только на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имуществаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. То есть только прямые затраты, связанные с приобретением имущества, уменьшают полученный от его продажи доход. А все иные расходы (например, оплата риелторских услуг) при определении налоговой базы по НДФЛ не учитываются. Если же речь идет о суммах фактически уплаченных процентов по целевым займам (ипотечным кредитам), привлекавшимся для приобретения имущества, то такие расходы могут быть учтены в составе документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением этого имуществ
а”.
То есть учитывать расходы в виде процентов все-таки можно и по новой редакции ст. 220 НК РФ. Но не исключено, что такую точку зрения гражданам придется отстаивать в суде. А судебная практика по новой редакции ст. 220 НК РФ пока не сложилась. Известны споры по прежней редакции, когда суд, опираясь, в частности, и на разъяснения Минфина, подтверждал право налогоплательщика учесть расходы по ипотечному кредит
Как показывает судебная практика, некоторые инспекции соглашались с тем, что проценты по целевым кредитам уменьшают доходы, полученные от продажи жилой недвижимости, и налоговый спор возникал
Кстати, на практике нередко встречается такая схема: покупатель берет в банке целевой кредит на приобретение векселя у застройщика и расплачивается с застройщиком за квартиру его же векселем. Если вы захотите уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму процентов, уплаченных по такому кредиту, то отстаивать свою позицию вам наверняка придется в суде. Во всяком случае, учет процентов по вексельным кредитам при расчете имущественного вычета на покупку жилья регулярно становится предметом судебного разбирательства. Причем решения есть в пользу как гражда
СОВЕТ
В подобном споре аргументом в пользу гражданина может послужить условие договора купли-продажи квартиры, в котором будет предусмотрено, что оплата недвижимости производится векселями, ранее приобретенными у застройщик
***
Проблемы с учетом расходов в виде процентов могут возникнуть при продаже не только имущества, но и имущественных прав. Так, на расходы, связанные с приобретением доли в уставном капитале организации, можно уменьшить доходы от ее продаж
А вот доходы от уступки права требования по договору долевого участия в строительстве можно без проблем уменьшить на расходы, связанные с уплатой процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение этого прав
Кстати, не успели мы получить ответ на наш вопрос про целевые кредиты у специалиста Минфина и дописать статью, как появились разъяснени
