Главная Бухгалтерские журналы Главная книга № 15/2015 → НДФЛ-вычет при продаже кредитного …
Статья журнала 
:
актуально на 20 июля 2015 г.
Добавить в «Нужное»
Содержание №15/2015 г.
А.Ю. Никитин, аттестованный налоговый консультант

НДФЛ-вычет при продаже кредитного имущества и расходы по уплате процентов

Как вы помните, доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности гражданина менее 3 лет, не освобождаются от обложения НДФЛ полностью. При продаже жилой недвижимости гражданин может заявить фиксированный вычет в размере 1 млн руб., иного имущества — 250 000 руб.подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ Альтернативный вариант — уменьшить доходы, полученные от продажи, на сумму фактических расходов, связанных с приобретением имуществаподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В редакции ст. 220 НК РФ, действовавшей до 1 января 2014 г., формулировка была несколько иная: «расходы, связанные с получением доходов»подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, но суть та же. Казалось бы, и прежняя, и новая редакции нормы позволяют учесть любые необходимые и фактически произведенные расходы, связанные с приобретением в собственность имущества. Но не тут-то было! Когда речь заходит о конкретных расходах, налоговики противятся изо всех сил. Один из наиболее часто задаваемых вопросов: можно ли сумму процентов, уплаченных по кредитам на покупку имущества, учесть в качестве расходов при его продаже?

Кредит нецелевой? Не тратьте время на споры

Проценты, уплаченные по нецелевому кредиту, учесть как расходы при продаже имущества нельзя однозначно. Логика здесь простая: вы не можете доказать, что заемные деньги пошли именно на покупку имущества, доходы от продажи которого вы теперь хотите уменьшить на сумму фактически уплаченных процентов по кредиту.

Кроме того, для получения вычета по процентам при покупке жилья необходимо, чтобы кредит был целевымподп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Поэтому, даже если вам удастся доказать, что потребительский кредит был израсходован на покупку жилья, вычет по процентам вам не полагаетсяПисьма Минфина от 19.06.2014 № 03-04-07/29416, от 09.08.2012 № 03-04-05/7-937, от 25.03.2011 № 03-04-05/7-187.

Отсюда можно сделать вывод, что и при продаже имущества, купленного с привлечением нецелевого кредита, уменьшить доходы на сумму уплаченных процентов по нему вы не сможете. То есть если продана квартира, которая была приобретена на кредит, полученный, скажем, «на неотложные нужды», уменьшить доходы от продажи на сумму расходов по уплате процентов не получитсяАпелляционное определение Пензенского облсуда от 10.07.2014 № 33-1750/2014 г..

С целевыми кредитами все сложнее.

Проценты по целевым кредитам: Минфин передумал?

В недавних разъяснениях финансового ведомстваПисьмо Минфина от 08.07.2014 № 03-04-05/33103 говорится, что проценты по целевому кредиту на покупку жилья — это плата за пользование заемными средствами, а вовсе не расходы на приобретение имущества. И поэтому при продаже кредитной квартиры, находящейся в собственности гражданина менее 3 лет, полученные доходы нельзя уменьшить на уплаченные банку проценты по кредиту. Аналогичное мнение высказало когда-то и столичное УФНС, рассмотрев вопрос о возможности уменьшения доходов от продажи автомобиля на расходы, связанные с уплатой процентов по целевому кредиту на покупку этого авто. Налоговики указали: расходами можно считать только сумму, израсходованную непосредственно на приобретение автомобиля. А это та сумма, которая указана сторонами сделки в договоре купли-продажи. Проценты, уплаченные по кредиту, не увеличивают договорную стоимость транспортного средства, и поэтому при его продаже их нельзя учесть в составе документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходаПисьмо УФНС по г. Москве от 21.10.2010 № 20-14/4/110289@.

Вывод, на наш взгляд, довольно спорный. Если руководствоваться такой логикой, то при продаже своей собственности нельзя учесть никакие иные расходы, кроме непосредственно стоимости имущества. Но закон допускает учет расходов, связанных с приобретением имущества, во всем многообразии их видов. Прописать в норме какой-либо закрытый перечень означало бы с высокой степенью вероятности сузить круг расходов, которые вправе учесть продавец при определении своих налоговых обязательствОпределение КС от 16.07.2013 № 1220-О. И сам Минфин разрешал уменьшать доходы от продажи недвижимости, к примеру, на расходы в виде оплаты риелторских услугПисьмо Минфина от 29.12.2011 № 03-04-05/5-1123. Да и по процентам позиция ведомства в прошлом была прямо противоположной.

Так, раньше Минфин сообщал, что расходы на уплату заемщиком процентов по договору целевого займа (кредита) связаны с приобретением квартиры за счет заемных средств и могут уменьшать доходы от ее продажиПисьмо Минфина от 05.07.2013 № 03-04-05/26183. В одном Письме финансисты даже отметили: тот факт, что проценты являются платой за пользование заемными деньгами, не лишает их связи с приобретением за счет этих денег квартиры или прав требования по договору участия в долевом строительствеПисьмо Минфина от 13.09.2011 № 03-04-08/4-166. Это Письмо доведено до налоговиков на местахПисьмо ФНС от 06.10.2011 № ЕД-4-3/16410@ и размещено на сайте налоговой службы в рубрике «Письма ФНС России, направленные в адрес территориальных налоговых органов».

Получается, что в случае, когда налоговики отказывают вам в уменьшении облагаемого НДФЛ дохода на сумму расходов по процентам, вы можете смело пожаловаться на них в УФНС, так как оснований для отказа у налоговиков нет.

Но можно ли применять такие разъяснения в ситуации, когда жилье, купленное с привлечением целевых заемных денег, продано в 2014 г. и позднее? Этот вопрос мы адресовали специалисту Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. существенно изменилась. Так, теперь налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов только на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имуществаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

То есть только прямые затраты, связанные с приобретением имущества, уменьшают полученный от его продажи доход. А все иные расходы (например, оплата риелторских услуг) при определении налоговой базы по НДФЛ не учитываются. Если же речь идет о суммах фактически уплаченных процентов по целевым займам (ипотечным кредитам), привлекавшимся для приобретения имущества, то такие расходы могут быть учтены в составе документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением этого имущества.

То есть учитывать расходы в виде процентов все-таки можно и по новой редакции ст. 220 НК РФ. Но не исключено, что такую точку зрения гражданам придется отстаивать в суде. А судебная практика по новой редакции ст. 220 НК РФ пока не сложилась. Известны споры по прежней редакции, когда суд, опираясь, в частности, и на разъяснения Минфина, подтверждал право налогоплательщика учесть расходы по ипотечному кредитуКассационное определение Красноярского краевого суда от 13.02.2012 № 33-877/2012. А не так давно суд разрешил гражданину уменьшить доходы от продажи автомобиля не только на сумму процентов и комиссии по кредиту на его покупку, но и на затраты на приобретение нового ветрового стекла взамен поврежденного, литых колесных дисков и авторезиныАпелляционное определение Сахалинского облсуда от 09.10.2014 № 33адм-2341/2014. Судьи посчитали, что все эти расходы непосредственно связаны с приобретением имущества.

Как показывает судебная практика, некоторые инспекции соглашались с тем, что проценты по целевым кредитам уменьшают доходы, полученные от продажи жилой недвижимости, и налоговый спор возникал из-за других расходов, не принятых налоговикамиАпелляционные определения Мурманского облсуда от 02.07.2014 № 33-1872-2014; Свердловского облсуда от 04.12.2012 № 33-14600/2012.

Кстати, на практике нередко встречается такая схема: покупатель берет в банке целевой кредит на приобретение векселя у застройщика и расплачивается с застройщиком за квартиру его же векселем. Если вы захотите уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму процентов, уплаченных по такому кредиту, то отстаивать свою позицию вам наверняка придется в суде. Во всяком случае, учет процентов по вексельным кредитам при расчете имущественного вычета на покупку жилья регулярно становится предметом судебного разбирательства. Причем решения есть в пользу как гражданАпелляционные определения Мособлсуда от 11.08.2014 № 33-17193/2014, от 23.10.2013 № 33-20737/2013, так и налоговиковОпределение Мосгорсуда от 14.03.2014 № 4г/1-2052; Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.12.2013 № 11-32569.

СОВЕТ

В подобном споре аргументом в пользу гражданина может послужить условие договора купли-продажи квартиры, в котором будет предусмотрено, что оплата недвижимости производится векселями, ранее приобретенными у застройщикаОпределение Леноблсуда от 17.05.2012 № 33-1833/2012. Поэтому если ваш застройщик хочет получить плату за квартиру таким способом, настаивайте на включении в договор соответствующего условия.

***

Проблемы с учетом расходов в виде процентов могут возникнуть при продаже не только имущества, но и имущественных прав. Так, на расходы, связанные с приобретением доли в уставном капитале организации, можно уменьшить доходы от ее продажиподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. А вот проценты по кредиту, взятому с целью приобретения доли в уставном капитале, без спора с налоговиками вряд ли получится списать в уменьшение этих доходов. По мнению Минфина, такие расходы не могут быть учтены, поскольку не обязательны при заключении сделки купли-продажи доли в уставном капиталеПисьмо Минфина от 02.03.2007 № 03-04-06-01/54. Если в такой ситуации налоговики доначислят НДФЛ, то, возможно, в суде удастся оспорить их решение. Однако судебная практика по этому вопросу нам неизвестна.

А вот доходы от уступки права требования по договору долевого участия в строительстве можно без проблем уменьшить на расходы, связанные с уплатой процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение этого праваПисьмо ФНС от 09.04.2013 № ЕД-3-3/1250@.

Кстати, не успели мы получить ответ на наш вопрос про целевые кредиты у специалиста Минфина и дописать статью, как появились разъясненияПисьмо Минфина от 25.05.2015 № 03-04-07/29913, в которых однозначно говорится о том, что уплаченные проценты по целевым кредитам на приобретение жилья можно учесть в составе расходов, уменьшающих доходы при его продаже. Эти разъяснения ФНС довело до налоговиков на местахПисьмо ФНС от 22.06.2015 № БС-4-11/10707@. Надеемся, что, в частности, и наш вопрос инициировал появление этого Письма Минфина.



Комментарии (0)
Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2025 г.

2024 г.

№ 23
Для ИП добровольные соцвзносы в 2024 году — залог больничных и декретных в 2025 году
№ 22
Тест: хорошо ли вы ориентируетесь в уплате «личного» НДФЛ
№ 21
Приобрели жилье до 2014 года и получили вычет: можно ли сейчас получить остаток?
№ 18
НДФЛ с процентов по вкладам граждан: что нового с 2025 годаЧто меняется в уплате «личного» НДФЛ
№ 17
Какие изменения в имущественных налогах ждут физлиц (в том числе ИП)Продажа единственного жилья супругами: подводные камниТест: проверьте свои знания по НДФЛ-вычетам
№ 15
Детали получения НДФЛ-вычета на покупку жилья в неформальном браке
№ 14
Вопросы по НДФЛ-вычетам — 2024Налоговые обязанности физлица — 2024: налоговый резидент VS нерезидент
№ 13
Как платить НДФЛ с процентного дохода в 2024 году
№ 11
Физлицам скоро надо отчитаться перед ИФНС о зарубежных счетах
№ 9
Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не толькоОшибочный НДФЛ-вычет — последствия для физлиц
№ 8
Вопросы физлиц об уведомлениях о КИККак отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартируПо расходам на онлайн-обучение у ИП можно получить НДФЛ-вычет
№ 7
НДФЛ-вопросы при продаже имущества
№ 5
Как получить в СФР справку о суммах больничных и НДФЛ с них за 2023 годОб изменении назначения загрансчета лучше уведомить налоговиков
№ 2
Обновленные социальные вычеты по НДФЛ в 2024 году

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чреватоНе забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году
Опрос
Штрафовала ли ИФНС когда-нибудь вашу организацию (ИП)?

Отчетность за I полугодие 2025 г.: новые ФСБУ, налоговые изменения и стратегия безупречной подготовки

11 июля 10:30–13:00 (МСК)
Варианты участия
Вебинар, прямой эфир
Прямой эфир, живое общение с лектором
Вебинар, запись
Доступ к видеозаписи и материалам
Лектор
Ведет вебинар
Анна Ефремова
советник генерального директора ООО «Р.О.С.экспертиза», аудитор
Регистрация на вебинар
VK Одноклассники Youtube Rutube Zen Telegram

Сетевое издание для бухгалтера «Главная книга онлайн» © 2012–2025 г. Зарегистрировано в Роскомнадзоре 07.03.2017 Эл № ФС77-69014. Ver. 5.0.0. Все права защищены.
Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения издательства «Главная книга». Технические вопросы: support@glavkniga.ru

Нужное Нужное