НДФЛ-вычеты по имуществу: покупаем — продаем

Большинство граждан хотя бы раз в жизни совершали сделки по купле-продаже недвижимого имущества или автотранспорта. А некоторые это делают регулярно. Поэтому вопросы по уплате НДФЛ в результате таких сделок актуальны всегда. Сегодня мы публикуем подборку ответов на тему декларирования дохода и предоставления имущественных налоговых вычетов. Подчеркнем, что все рассмотренные ситуации с продажей недвижимости касаются имущества, приобретенного до 01.01.2016. Это важно учитывать, поскольку после этой даты начали действовать новые правила. В частности, в ряде случаев продать жилье без уплаты НДФЛ можно будет только после 5 лет владения им, а не после привычных нам 3 летп. 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

Продажа квартиры не влечет утраты права на получение вычета

Г.И. Корнеев, г. Архангельск

В октябре 2014 г. была куплена квартира за 3,5 млн руб., в 2015 г. был предоставлен налоговый вычет по НДФЛ в связи с приобретением жилья. В 2016 г. квартира продана за ту же сумму. Теряет ли продавец квартиры право на налоговый вычет по НДФЛ?

: Нет, не теряет. Предоставление вычета связано с фактом несения расходов на приобретение жильяподп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Требований о том, чтобы квартира находилась в собственности налогоплательщика весь период получения вычета, в НК нет. Такой позиции придерживаются и контролирующие органыПисьма Минфина от 29.03.2013 № 03-04-05/4-306; ФНС от 08.10.2012 № ЕД-4-3/16925@.

Только не забудьте заявить имущественный вычет в связи с продажей квартирыподп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Ведь она находилась в вашей собственности менее 3 лет, поэтому полученный доход необходимо задекларировать до 30.04.2017подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. В этом случае вы вправе заявить вычет в сумме фактических расходов на приобретение квартиры и таким образом сумма НДФЛ к уплате будет равна нулюподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Хотите зарабатывать на купле-продаже участков — регистрируйте ИП

И.А. Сергиенко, г. Москва

Гражданин приобрел земельный участок размером 5 га по цене 500 долл. за сотку. Позднее земельный участок было размежеван на 15 участков. Планируется продать участки по цене 2000 долл. за сотку, заключив разовую сделку на продажу одновременно всех земельных участков. Существует ли риск признания продажи земельных участков предпринимательской деятельностью?

: Да, такой риск есть.

Предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услугп. 1 ст. 2 ГК РФ. В вашем случае нет признака систематичности, поскольку сделка по продаже участков планируется одна-единственная. Однако, по мнению ВС, отдельные случаи продажи товаров не признаются предпринимательской деятельностью, только если количество товара и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что эта деятельность была направлена на систематическое получение прибылип. 13 Постановления Пленума ВС от 24.10.2006 № 18. Участок слишком большой, и вы вряд ли сможете доказать, что он приобретался для использования в личных или семейных целях. Его межевание на более мелкие участки также говорит в пользу версии о желании заработать на купле-продаже. Учитывая позицию налоговиков, можно с уверенностью прогнозировать, что такая сделка как минимум привлечет их вниманиеПисьма Минфина от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462; ФНС от 06.09.2011 № ЕД-3-3/3030@, от 25.01.2011 № КЕ-3-3/142@; Решение УФНС по субъекту РФ от 01.07.2014.

А последствия такого внимания могут быть весьма серьезными. По общему правилу заниматься предпринимательством можно с момента госрегистрации в качестве ИПп. 1 ст. 23 ГК РФ. Но если такой регистрации нет, а деятельность отвечает понятию предпринимательства, то налоговики будут требовать от гражданина уплаты налогов как от ИПп. 2 ст. 11 НК РФ. От обложения НДС реализация земли освобожденаподп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, но страховые взносы во внебюджетные фонды за себя, пени за просрочку их уплаты и штраф заплатить придетсяп. 2 ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 14, статьи 25, 47 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ.

Но главное — в указанном случае возможна уголовная ответственность за скрытое предпринимательство, поскольку имеет место извлечение дохода в крупном размере (свыше 1,5 млн руб.). Это наказываетсяп. 1 ст. 171, примечание к ст. 169 УК РФ:

• <или>штрафом до 300 000 руб. или в размере зарплаты либо иного дохода за период до 2 лет;
• <или>обязательными работами на срок до 480 часов;
• <или>арестом до 6 месяцев.

Квартира принадлежит наследникам со дня открытия наследства

А.О. Проткина, г. Петрозаводск

Наследство на 1/2 доли в квартире, находящейся в общей совместной собственности, открылось в июне 2011 г., а на вторую половину доли — в апреле 2014 г. Свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру было получено в декабре 2014 г. В январе 2016 г. квартира продана за 1 700 000 руб.
С какого момента начинает исчисляться трехгодичный срок, предусмотренный ст. 217 НК РФ: с момента открытия наследства или с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности?

: По закону наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (дня смерти гражданина-наследодателя) независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации прав собственностип. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Поэтому и для налоговых целей срок нахождения в собственности такого имущества определяется по этим правиламп. 1 ст. 11 НК РФ. С таким подходом согласен и МинфинПисьма Минфина от 14.08.2014 № 03-04-05/40701, от 16.07.2014 № 03-04-05/34612.

Таким образом, в рассматриваемом случае срок нахождения в собственности одной половины квартиры исчисляется с 2011 г., а второй половины — с 2014 г. Тем не менее декларировать доход и платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры (в части второй половины) не нужноп. 17.1 ст. 217 НК РФ. По мнению Минфина, если налогоплательщик владел более 3 лет хотя бы небольшой долей в праве собственности на квартиру, то при продаже не облагается налогом вся сумма доходаПисьма Минфина от 25.05.2015 № 03-04-05/29773, от 17.07.2014 № 03-04-05/35123.

Нерезидентам невыгодно продавать имущество, находящееся в РФ

М.С. Алехин, г. Москва

Моя тетя — резидент Республики Казахстан. Она хочет передать мне свою квартиру в Московской области. Я постоянно живу в России. С точки зрения уплаты НДФЛ как лучше оформить переход права собственности на квартиру: дарение, продажа, завещание?

: Лучше всего оформить завещание, поскольку в этом случае ни вам, ни тете платить НДФЛ в результате такой сделки не придетсяп. 18 ст. 217 НК РФ. При дарении налог в размере 13% от стоимости квартиры придется исчислить и уплатить вам, поскольку тетя не является вашим близким родственникомп. 18.1 ст. 217 НК РФ. Отметим, что сумма налога рассчитывается в этом случае исходя из кадастровой или инвентаризационной (если нет сведений в государственном кадастре недвижимости) стоимости квартирып. 6 Обзора... дел, связанных с применением гл. 23 НК РФ, утв. Президиумом ВС 21.10.2015; Письмо Минфина от 17.05.2016 № 03-04-07/28135.

А при продаже НДФЛ придется заплатить вашей тетеп. 2 ст. 209, подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ. При этом она будет в худших условиях, чем резиденты РФ:

• ставка налога составит 30%п. 3 ст. 224 НК РФ;
• налог придется платить независимо от срока нахождения квартиры в собственностип. 17.1 ст. 217 НК РФ.
• вычет «на продажу» не применяетсяп. 4 ст. 210 НК РФ; Письмо Минфина от 08.04.2013 № 03-04-05/4-347.

Если продавец — ребенок, то вычет заявляет его родитель

К.А. Петренко, г. Санкт-Петербург

В 2016 г. за 1 750 000 руб. была продана квартира. При этом трое собственников владели долями в ней более 3 лет, а один из собственников (ребенок) — менее 3 лет (1/6 доля перешла ему в порядке дарения от одного из других трех собственников). В каком размере может претендовать на имущественный налоговый вычет налогоплательщик-ребенок при продаже квартиры?

: Права на имущественные вычеты у ребенка и взрослого одинаковые. А вот сумма налога будет зависеть от того, как была оформлена такая сделкаподп. 1 п. 1, подп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@; п. 1 резолютивной части Постановления КС от 13.03.2008 № 5-П:

• <если>квартира продавалась как единый объект, то ребенок вправе воспользоваться вычетом в фиксированной сумме (1 млн руб.) пропорционально своей доле в собственности. Таким образом, сумма налога к уплате составит: (1,75 млн руб. х 1/6 – 1 млн руб. х 1/6) х 13% = 16 250 руб.;
• <если>доля ребенка продавалась по отдельному договору как самостоятельный объект, то он может заявить вычет в размере 1 млн руб. применительно к стоимости доли. В таком случае налог платить не нужно: (1,75 млн руб. х 1/6 – 1 млн руб.) х 13% = 0.

Чтобы заявить вычет, нужно в любом случае подать декларацию в налоговый орган по адресу регистрации ребенка не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, то есть не позднее 30.04.2017п. 7 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. Сделать это должен один из родителей ребенка как его законный представительп. 2 ст. 27 НК РФ; п. 1 ст. 64 СК РФ.

Расходы на приобретение машины нужно подтвердить документами

И.О. Тимохина, г. Чита

В 2015 г. физическое лицо (резидент, не ИП) продало автомобиль, приобретенный менее 3 лет назад в Японии. Подтверждают покупку только документы, представленные на таможню при ввозе автомобиля на территорию РФ.
Возможно ли получение имущественного вычета?

: Да, возможно. Теоретически вы вправе заявить вычетподп. 1 п. 1, подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

• <или>в фиксированной сумме 250 000 руб. (тут документы не нужны);
• <или>в размере фактических расходов на приобретение машины, если возможно подтвердить их документально.

При ввозе автомобиля из-за границы его владелец обязан представить на таможне вместе с декларацией ряд документов, в том числе документы, подтверждающие стоимость декларируемого товараподп. 3 п. 1 ст. 356 ТК ТС. Если у вас сохранились такие документы (инвойс, товарный чек и т. п.), то вы можете заявить вычет в размере фактических расходов. Отметим, что в число расходов можно включить также затраты на таможенное оформление, оплату услуг банка по приему и перечислению таможенных платежейПисьмо Минфина от 07.12.2009 № 03-04-05-01/864.

Договор на покупку автомобиля сам по себе факт несения расходов не подтверждает. Налоговики могут принять его только в том случае, если в тексте написано, что расчеты между сторонами произведены до подписания договораПисьмо ФНС от 22.05.2013 № ЕД-4-3/9243@. Можно попробовать также подтвердить расходы с помощью таможенного приходного ордераформа, утв. Решением Комиссии ТС от 18.06.2010 № 288, ведь в нем указана стоимость автомобиля. Некоторые ИФНС его принимают.

НДФЛ-льгот при продаже имущества для пенсионеров не установлено

М.И. Трескова, г. Самара

Пенсионер получил квартиру по наследству и продал ее через год. Должен ли он платить НДФЛ с дохода от продажи, если у него нет иных источников дохода, кроме пенсии?

: Да, он обязан подать декларацию в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, и показать доход, полученный от продажи квартирып. 7 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. При этом он вправе заявить имущественный вычет в размере 1 млн руб. Сумма налога к уплате будет зависеть от того, какая стоимость квартиры указана в договоре:

• <если>1 млн руб. или менее — НДФЛ платить не нужно;
• <если>сумма более 1 млн руб. — НДФЛ нужно будет заплатить с разницы между стоимостью квартиры и вычетом. Предположим, что квартира стоила 1,6 млн руб. В таком случае сумма налога к уплате составит 78 тыс. руб. ((1,6 млн руб. – 1 млн руб.) х 13%).

Родитель использовал право на вычет? Вычет за долю ребенка заявить нельзя

Г.И. Карапетян, г. Смоленск

В 2015 г. мы с мужем купили квартиру за 6,5 млн руб. Оформили так: 1/2 доли на мужа, 1/2 доли на сына. Могу ли я использовать вычет на несовершеннолетнего сына в размере 2 млн руб.? В налоговой сказали, что если я использовала вычет на себя ранее, то на ребенка сейчас не смогу.

: В налоговой инспекции вам ответили правильно. Дело в том, что получателем вычета в части доли ребенка все равно является взрослыйп. 6 ст. 220 НК РФ. Ребенок при этом сохраняет право воспользоваться вычетом «на покупку» в будущем, когда вырастет. Поэтому у родителя должно быть право на вычет, а вы свое, как следует из вопроса, уже реализовали. Следовательно, вычет в части доли ребенка вы получить не сможетеПисьмо Минфина от 14.04.2015 № 03-04-05/21111; Решение ФНС от 07.08.2015.

При продаже права требования можно получить вычет

Е.М. Давыдова, г. Екатеринбург

В 2016 г. я продаю квартиру, которая еще не в собственности (строящийся дом). Договор долевого строительства был заключен в 2014 г. Налог при продаже платится с полной суммы или с разницы между ценой покупки и продажи?

: Налог платится с разницыподп. 1 п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Уточним, что вы не продаете квартиру, а переуступаете свое право требования к застройщику по договору долевого строительства. Для того чтобы заявить вычет в виде расходов на приобретение прав по этому договору, вам необходимо будет подать декларацию в налоговый орган не позднее 30 апреля 2017 г. и приложить к ней документы, подтверждающие понесенные вами расходып. 7 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; Письмо Минфина от 10.12.2015 № 03-04-08/72239.

Доходы от продажи доли можно уменьшить на ее рыночную оценку

А.И. Бойко, г. Тверь

Можно ли в целях исчисления НДФЛ уменьшить доходы от продажи доли в ООО на стоимость имущества, внесенного в уставный капитал? Правомерно ли исчисление расходов исходя из рыночной стоимости имущества на дату внесения его в УК?

: Если доля была приобретена вами начиная с 01.01.2011 и принадлежала вам более 5 лет, то платить НДФЛ и декларировать доход при ее продаже не нужноп. 17.2 ст. 217 НК РФ; ч. 7 ст. 5 Закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ.

Если это не ваш случай, то надо декларировать доход от продажи и платить НДФЛ. При этом можно уменьшить сумму доходаподп. 1 п. 1, подп. 2 п. 2, п. 7 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ:

• <или>на расходы в сумме стоимости имущества, внесенного в уставный капитал;
• <или>на фиксированную сумму 250 000 руб.

Непосредственно из НК следует, что заявляемые расходы должны быть вами произведены фактически. Однако Минфин в прошлом году разрешил учесть рыночную оценку стоимости земельных участков, внесенных в качестве вклада в уставный капитал, на дату взноса. При этом такая оценка, по мнению финансового ведомства, должна подтверждаться отчетом оценщика, оформленным в установленном порядкеПисьмо Минфина от 19.03.2015 № 03-04-05/14757. Есть и судебное решение по этому вопросу в пользу налогоплательщикаАпелляционное определение Орловского облсуда от 09.10.2014 № 33-2221/2014.

Тем не менее, поскольку такая практика еще не устоялась, нельзя исключать, что налоговики на местах не согласятся с уменьшением дохода на стоимость рыночной оценки.

Вычеты предоставляются только владельцу недвижимости

М.О. Федоткина, г. Вологда

Можно ли жене получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ по процентам на ипотеку, если квартира была приобретена до брака мужем, а кредит и проценты уплачиваются уже в браке?

: Нет, нельзя. Второй супруг имеет право на получение имущественных вычетов (как квартирного, так и процентного), если недвижимость находится в совместной собственности супруговподп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ; п. 1 ст. 256 ГК РФ. В вашем случае квартира была приобретена мужем до заключения брака, следовательно, это его собственность и право на вычеты возникло только у него.

Срок возврата НДФЛ ограничен 3 годами

Д.А. Крячко, г. Ижевск

В марте 2011 г. я приобрела в собственность квартиру. С какого года я могу воспользоваться имущественным вычетом, если до этого документов на него не подавала?

: Вычет — это возврат уплаченного вами НДФЛ. Заявление о возврате может быть подано в течение 3 лет со дня его уплатып. 7 ст. 78 НК РФ; Письмо Минфина от 16.11.2011 № 03-04-05/7-897.

Поскольку право собственности на квартиру было оформлено в 2011 г., то заявление на вычет вы могли подать уже в 2012 г. — в отношении доходов, полученных в 2011 г. Но поскольку 3 года с того времени уже прошло, то, например, в 2016 г. вы вправе заявить вычет только в отношении доходов, полученных в 2015, 2014 и 2013 гг. А если за это время сумма вычета не будет выбрана, то можно перенести остаток вычета на последующие годы. Не забудьте только, что форма декларации каждый год немного меняется. Поэтому за прошлые годы нужно подавать ту форму декларации, которая применялась в конкретном году.

Месяц подписания акта передачи квартиры не имеет значения

И.К. Пьяных, г. Обнинск

Квартира покупалась в сентябре 2013 г. по договору долевого строительства, прав собственности еще нет. Акт приема-передачи подписан в декабре 2014 г. При обращении в налоговую инспекцию за вычетом я могу вернуть свой НДФЛ с сентября 2013 г. или за весь 2013 г.?

: Когда квартира приобретается по договору долевого строительства, то право на вычет возникает после передачи квартиры по актуподп. 3 п. 1, подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 05.08.2015 № 03-04-05/45268. Поэтому первый год, за который вы можете заявить вычет, — это 2014 г. При этом месяц подписания акта не имеет значения. Вам вернут весь НДФЛ, который вы уплатили в 2014 г.

При реализации квартиры по договору мены можно получить налоговый вычет

А.И. Давыдович, г. Краснодар

Квартира в собственности менее 3 лет. Оформляем договор мены на другую квартиру. Нужно ли платить НДФЛ и как рассчитать сумму НДФЛ?

: С точки зрения налоговых обязанностей мена квартиры приравнивается к ее продажеп. 2 ст. 567 ГК РФ; п. 2 ст. 11 НК РФ; п. 9 Обзора... дел, связанных с применением гл. 23 НК РФ, утв. Президиумом ВС 21.10.2015. Поэтому при реализации квартиры, принадлежавшей вам менее 3 лет, по договору мены вам необходимо подать декларацию в ИФНС по месту вашего жительства и задекларировать полученный доходподп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. Размер дохода определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре меныПисьмо Минфина от 03.07.2012 № 03-04-05/7-829. По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными, но иногда одна из сторон доплачивает разницу в стоимостист. 568 ГК РФ. Если такую доплату от второй стороны получили вы, то ее также нужно включить в состав декларируемого доходаПисьмо ФНС от 30.04.2014 № БС-3-11/1613@ (п. 1). Если же стоимость квартиры в договоре не указана, то Минфин предлагает считать доходом рыночную стоимость реализованной квартирыПисьма Минфина от 02.10.2014 № 03-04-05/49508, от 03.06.2014 № 03-04-05/26663. В таком случае вам нужно будет заказать отчет об оценке стоимости квартиры на дату ее отчужденияст. 11 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ.

При декларировании дохода вы вправе заявить вычет «на продажу»подп. 1 п. 1, подп. 1, 2 п. 2, п. 7 ст. 220 НК РФ:

• <или>в сумме 1 млн руб.;
• <или>в сумме фактических расходов на приобретение отчуждаемой квартиры (если возможно подтвердить их документами).

Налог нужно будет платить только в том случае, если стоимость квартиры будет выше суммы вычета. К примеру, квартира ранее была куплена за 3 млн руб., а согласно договору мены ее стоимость составляет 3,5 млн руб. В таком случае налоговая база составит 0,5 млн руб. (3,5 млн руб. – 3 млн руб.) и с нее нужно будет заплатить налог в сумме 65 тыс. руб. (0,5 млн руб. х 13%).

Обращаем ваше внимание, что в связи с приобретением новой квартиры вы вправе в той же декларации заявить и вычет «на покупку», если не пользовались им ранееподп. 3 п. 1, п. 11 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 02.10.2014 № 03-04-05/49508, от 19.02.2013 № 03-04-05/9-115. Он предоставляется в размере фактических расходов на приобретение жилья, но не более 2 млн руб. Если у вас есть право на такой вычет, то он съест ваш доход от продажи и сумма налога к уплате будет равна нулю. Кроме того, в последующие годы вам должны будут вернуть остаток вычета (по мере уплаты вами НДФЛ) в размере 195 тыс. руб. ((2 млн руб. – 0,5 млн руб.) х 13%).