Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 июля 2016 г.
Содержание журнала № 15 за 2016 г.НДФЛ-вычеты по имуществу: покупаем — продаем
Большинство граждан хотя бы раз в жизни совершали сделки по купле-продаже недвижимого имущества или автотранспорта. А некоторые это делают регулярно. Поэтому вопросы по уплате НДФЛ в результате таких сделок актуальны всегда. Сегодня мы публикуем подборку ответов на тему декларирования дохода и предоставления имущественных налоговых вычетов. Подчеркнем, что все рассмотренные ситуации с продажей недвижимости касаются имущества, приобретенного до 01.01.2016. Это важно учитывать, поскольку после этой даты начали действовать новые правила. В частности, в ряде случаев продать жилье без уплаты НДФЛ можно будет только после 5 лет владения им, а не после привычных нам
Продажа квартиры не влечет утраты права на получение вычета
В октябре 2014 г. была куплена квартира за 3,5 млн руб., в 2015 г. был предоставлен налоговый вычет по НДФЛ в связи с приобретением жилья. В 2016 г. квартира продана за ту же сумму. Теряет ли продавец квартиры право на налоговый вычет по НДФЛ?
: Нет, не теряет. Предоставление вычета связано с фактом несения расходов на приобретение жиль
Только не забудьте заявить имущественный вычет в связи с продажей квартир
Хотите зарабатывать на купле-продаже участков — регистрируйте ИП
Гражданин приобрел земельный участок размером 5 га по цене 500 долл. за сотку. Позднее земельный участок было размежеван на 15 участков. Планируется продать участки по цене 2000 долл. за сотку, заключив разовую сделку на продажу одновременно всех земельных участков. Существует ли риск признания продажи земельных участков предпринимательской деятельностью?
: Да, такой риск есть.
Предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услу
А последствия такого внимания могут быть весьма серьезными. По общему правилу заниматься предпринимательством можно с момента госрегистрации в качестве
Но главное — в указанном случае возможна уголовная ответственность за скрытое предпринимательство, поскольку имеет место извлечение дохода в крупном размере (свыше 1,5 млн руб.). Это наказываетс
- <или>штрафом до 300 000 руб. или в размере зарплаты либо иного дохода за период до 2 лет;
- <или>обязательными работами на срок до 480 часов;
- <или>арестом до 6 месяцев.
При определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаютс
Квартира принадлежит наследникам со дня открытия наследства
Наследство на
С какого момента начинает исчисляться трехгодичный срок, предусмотренный ст. 217 НК РФ: с момента открытия наследства или с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности?
: По закону наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (дня смерти гражданина-наследодателя) независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации прав собственност
Таким образом, в рассматриваемом случае срок нахождения в собственности одной половины квартиры исчисляется с 2011 г., а второй половины — с 2014 г. Тем не менее декларировать доход и платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры (в части второй половины) не нужн
Нерезидентам невыгодно продавать имущество, находящееся в РФ
Моя тетя — резидент Республики Казахстан. Она хочет передать мне свою квартиру в Московской области. Я постоянно живу в России. С точки зрения уплаты НДФЛ как лучше оформить переход права собственности на квартиру: дарение, продажа, завещание?
: Лучше всего оформить завещание, поскольку в этом случае ни вам, ни тете платить НДФЛ в результате такой сделки не придетс
А при продаже НДФЛ придется заплатить вашей
- ставка налога составит
30%п. 3 ст. 224 НК РФ; - налог придется платить независимо от срока нахождения квартиры в собственност
ип. 17.1 ст. 217 НК РФ. - вычет «на продажу» не применяетс
яп. 4 ст. 210 НК РФ; Письмо Минфина от 08.04.2013 № 03-04-05/4-347.
Если продавец — ребенок, то вычет заявляет его родитель
В 2016 г. за 1 750 000 руб. была продана квартира. При этом трое собственников владели долями в ней более 3 лет, а один из собственников (ребенок) — менее 3 лет
: Права на имущественные вычеты у ребенка и взрослого одинаковые. А вот сумма налога будет зависеть от того, как была оформлена такая сделк
- <если>квартира продавалась как единый объект, то ребенок вправе воспользоваться вычетом в фиксированной сумме (1 млн руб.) пропорционально своей доле в собственности. Таким образом, сумма налога к уплате составит: (1,75 млн руб. х
1/6 – 1 млн руб. х1/6) х 13% = 16 250 руб.; - <если>доля ребенка продавалась по отдельному договору как самостоятельный объект, то он может заявить вычет в размере 1 млн руб. применительно к стоимости доли. В таком случае налог платить не нужно: (1,75 млн руб. х
1/6 – 1 млн руб.) х 13% = 0.
Чтобы заявить вычет, нужно в любом случае подать декларацию в налоговый орган по адресу регистрации ребенка не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, то есть не позднее
Расходы на приобретение машины нужно подтвердить документами
В 2015 г. физическое лицо (резидент, не ИП) продало автомобиль, приобретенный менее 3 лет назад в Японии. Подтверждают покупку только документы, представленные на таможню при ввозе автомобиля на территорию РФ.
Возможно ли получение имущественного вычета?
: Да, возможно. Теоретически вы вправе заявить выче
- <или>в фиксированной сумме 250 000 руб. (тут документы не нужны);
- <или>в размере фактических расходов на приобретение машины, если возможно подтвердить их документально.
При ввозе автомобиля
Договор на покупку автомобиля сам по себе факт несения расходов не подтверждает. Налоговики могут принять его только в том случае, если в тексте написано, что расчеты между сторонами произведены до подписания договор
НДФЛ-льгот при продаже имущества для пенсионеров не установлено
Пенсионер получил квартиру по наследству и продал ее через год. Должен ли он платить НДФЛ с дохода от продажи, если у него нет иных источников дохода, кроме пенсии?
: Да, он обязан подать декларацию в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, и показать доход, полученный от продажи квартир
- <если>1 млн руб. или менее — НДФЛ платить не нужно;
- <если>сумма более 1 млн руб. — НДФЛ нужно будет заплатить с разницы между стоимостью квартиры и вычетом. Предположим, что квартира стоила 1,6 млн руб. В таком случае сумма налога к уплате составит 78 тыс. руб. ((1,6 млн руб. – 1 млн руб.) х 13%).
Родитель использовал право на вычет? Вычет за долю ребенка заявить нельзя
В 2015 г. мы с мужем купили квартиру за 6,5 млн руб. Оформили так:
: В налоговой инспекции вам ответили правильно. Дело в том, что получателем вычета в части доли ребенка все равно является взрослы
При продаже права требования можно получить вычет
В 2016 г. я продаю квартиру, которая еще не в собственности (строящийся дом). Договор долевого строительства был заключен в 2014 г. Налог при продаже платится с полной суммы или с разницы между ценой покупки и продажи?
: Налог платится с разниц
Доходы от продажи доли можно уменьшить на ее рыночную оценку
Можно ли в целях исчисления НДФЛ уменьшить доходы от продажи доли в ООО на стоимость имущества, внесенного в уставный капитал? Правомерно ли исчисление расходов исходя из рыночной стоимости имущества на дату внесения его в УК?
: Если доля была приобретена вами начиная с 01.01.2011 и принадлежала вам более 5 лет, то платить НДФЛ и декларировать доход при ее продаже не нужн
Если это не ваш случай, то надо декларировать доход от продажи и платить НДФЛ. При этом можно уменьшить сумму доход
- <или>на расходы в сумме стоимости имущества, внесенного в уставный капитал;
- <или>на фиксированную сумму 250 000 руб.
Непосредственно из НК следует, что заявляемые расходы должны быть вами произведены фактически. Однако Минфин в прошлом году разрешил учесть рыночную оценку стоимости земельных участков, внесенных в качестве вклада в уставный капитал, на дату взноса. При этом такая оценка, по мнению финансового ведомства, должна подтверждаться отчетом оценщика, оформленным в установленном порядк
Тем не менее, поскольку такая практика еще не устоялась, нельзя исключать, что налоговики на местах не согласятся с уменьшением дохода на стоимость рыночной оценки.
Вычеты предоставляются только владельцу недвижимости
Можно ли жене получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ по процентам на ипотеку, если квартира была приобретена до брака мужем, а кредит и проценты уплачиваются уже в браке?
: Нет, нельзя. Второй супруг имеет право на получение имущественных вычетов (как квартирного, так и процентного), если недвижимость находится в совместной собственности супруго
Срок возврата НДФЛ ограничен 3 годами
В марте 2011 г. я приобрела в собственность квартиру. С какого года я могу воспользоваться имущественным вычетом, если до этого документов на него не подавала?
: Вычет — это возврат уплаченного вами НДФЛ. Заявление о возврате может быть подано в течение 3 лет со дня его уплат
Поскольку право собственности на квартиру было оформлено в 2011 г., то заявление на вычет вы могли подать уже в 2012 г. — в отношении доходов, полученных в 2011 г. Но поскольку 3 года с того времени уже прошло, то, например, в 2016 г. вы вправе заявить вычет только в отношении доходов, полученных в 2015, 2014 и 2013 гг. А если за это время сумма вычета не будет выбрана, то можно перенести остаток вычета на последующие годы. Не забудьте только, что форма декларации каждый год немного меняется. Поэтому за прошлые годы нужно подавать ту форму декларации, которая применялась в конкретном году.
Месяц подписания акта передачи квартиры не имеет значения
Квартира покупалась в сентябре 2013 г. по договору долевого строительства, прав собственности еще нет. Акт приема-передачи подписан в декабре 2014 г. При обращении в налоговую инспекцию за вычетом я могу вернуть свой НДФЛ с сентября 2013 г. или за весь 2013 г.?
: Когда квартира приобретается по договору долевого строительства, то право на вычет возникает после передачи квартиры по
При реализации квартиры по договору мены можно получить налоговый вычет
Квартира в собственности менее 3 лет. Оформляем договор мены на другую квартиру. Нужно ли платить НДФЛ и как рассчитать сумму НДФЛ?
: С точки зрения налоговых обязанностей мена квартиры приравнивается к ее продаж
При декларировании дохода вы вправе заявить вычет «на продаж
- <или>в сумме 1 млн руб.;
- <или>в сумме фактических расходов на приобретение отчуждаемой квартиры (если возможно подтвердить их документами).
Налог нужно будет платить только в том случае, если стоимость квартиры будет выше суммы вычета. К примеру, квартира ранее была куплена за 3 млн руб., а согласно договору мены ее стоимость составляет 3,5 млн руб. В таком случае налоговая база составит 0,5 млн руб. (3,5 млн руб. – 3 млн руб.) и с нее нужно будет заплатить налог в сумме 65 тыс. руб. (0,5 млн руб. х 13%).
Обращаем ваше внимание, что в связи с приобретением новой квартиры вы вправе в той же декларации заявить и вычет «на покупку», если не пользовались им ране