НДФЛ-вычеты по имуществу: покупаем — продаем | Журнал «Главная книга» | № 15 за 2016 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 июля 2016 г.

Содержание журнала № 15 за 2016 г.
М.Г. Мошкович, юрист

НДФЛ-вычеты по имуществу: покупаем — продаем

Большинство граждан хотя бы раз в жизни совершали сделки по купле-продаже недвижимого имущества или автотранспорта. А некоторые это делают регулярно. Поэтому вопросы по уплате НДФЛ в результате таких сделок актуальны всегда. Сегодня мы публикуем подборку ответов на тему декларирования дохода и предоставления имущественных налоговых вычетов. Подчеркнем, что все рассмотренные ситуации с продажей недвижимости касаются имущества, приобретенного до 01.01.2016. Это важно учитывать, поскольку после этой даты начали действовать новые правила. В частности, в ряде случаев продать жилье без уплаты НДФЛ можно будет только после 5 лет владения им, а не после привычных нам 3 летп. 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

Продажа квартиры не влечет утраты права на получение вычета

Г.И. Корнеев, г. Архангельск

В октябре 2014 г. была куплена квартира за 3,5 млн руб., в 2015 г. был предоставлен налоговый вычет по НДФЛ в связи с приобретением жилья. В 2016 г. квартира продана за ту же сумму. Теряет ли продавец квартиры право на налоговый вычет по НДФЛ?

: Нет, не теряет. Предоставление вычета связано с фактом несения расходов на приобретение жильяподп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Требований о том, чтобы квартира находилась в собственности налогоплательщика весь период получения вычета, в НК нет. Такой позиции придерживаются и контролирующие органыПисьма Минфина от 29.03.2013 № 03-04-05/4-306; ФНС от 08.10.2012 № ЕД-4-3/16925@.

Только не забудьте заявить имущественный вычет в связи с продажей квартирыподп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Ведь она находилась в вашей собственности менее 3 лет, поэтому полученный доход необходимо задекларировать до 30.04.2017подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. В этом случае вы вправе заявить вычет в сумме фактических расходов на приобретение квартиры и таким образом сумма НДФЛ к уплате будет равна нулюподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Хотите зарабатывать на купле-продаже участков — регистрируйте ИП

И.А. Сергиенко, г. Москва

Гражданин приобрел земельный участок размером 5 га по цене 500 долл. за сотку. Позднее земельный участок было размежеван на 15 участков. Планируется продать участки по цене 2000 долл. за сотку, заключив разовую сделку на продажу одновременно всех земельных участков. Существует ли риск признания продажи земельных участков предпринимательской деятельностью?

: Да, такой риск есть.

Предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услугп. 1 ст. 2 ГК РФ. В вашем случае нет признака систематичности, поскольку сделка по продаже участков планируется одна-единственная. Однако, по мнению ВС, отдельные случаи продажи товаров не признаются предпринимательской деятельностью, только если количество товара и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что эта деятельность была направлена на систематическое получение прибылип. 13 Постановления Пленума ВС от 24.10.2006 № 18. Участок слишком большой, и вы вряд ли сможете доказать, что он приобретался для использования в личных или семейных целях. Его межевание на более мелкие участки также говорит в пользу версии о желании заработать на купле-продаже. Учитывая позицию налоговиков, можно с уверенностью прогнозировать, что такая сделка как минимум привлечет их вниманиеПисьма Минфина от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462; ФНС от 06.09.2011 № ЕД-3-3/3030@, от 25.01.2011 № КЕ-3-3/142@; Решение УФНС по субъекту РФ от 01.07.2014.

А последствия такого внимания могут быть весьма серьезными. По общему правилу заниматься предпринимательством можно с момента госрегистрации в качестве ИПп. 1 ст. 23 ГК РФ. Но если такой регистрации нет, а деятельность отвечает понятию предпринимательства, то налоговики будут требовать от гражданина уплаты налогов как от ИПп. 2 ст. 11 НК РФ. От обложения НДС реализация земли освобожденаподп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, но страховые взносы во внебюджетные фонды за себя, пени за просрочку их уплаты и штраф заплатить придетсяп. 2 ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 14, статьи 25, 47 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ.

Но главное — в указанном случае возможна уголовная ответственность за скрытое предпринимательство, поскольку имеет место извлечение дохода в крупном размере (свыше 1,5 млн руб.). Это наказываетсяп. 1 ст. 171, примечание к ст. 169 УК РФ:

  • <или>штрафом до 300 000 руб. или в размере зарплаты либо иного дохода за период до 2 лет;
  • <или>обязательными работами на срок до 480 часов;
  • <или>арестом до 6 месяцев.

При определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаютсяп. 12 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23.

Квартира принадлежит наследникам со дня открытия наследства

А.О. Проткина, г. Петрозаводск

Наследство на 1/2 доли в квартире, находящейся в общей совместной собственности, открылось в июне 2011 г., а на вторую половину доли — в апреле 2014 г. Свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру было получено в декабре 2014 г. В январе 2016 г. квартира продана за 1 700 000 руб.
С какого момента начинает исчисляться трехгодичный срок, предусмотренный ст. 217 НК РФ: с момента открытия наследства или с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности?

: По закону наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (дня смерти гражданина-наследодателя) независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации прав собственностип. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Поэтому и для налоговых целей срок нахождения в собственности такого имущества определяется по этим правиламп. 1 ст. 11 НК РФ. С таким подходом согласен и МинфинПисьма Минфина от 14.08.2014 № 03-04-05/40701, от 16.07.2014 № 03-04-05/34612.

Таким образом, в рассматриваемом случае срок нахождения в собственности одной половины квартиры исчисляется с 2011 г., а второй половины — с 2014 г. Тем не менее декларировать доход и платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры (в части второй половины) не нужноп. 17.1 ст. 217 НК РФ. По мнению Минфина, если налогоплательщик владел более 3 лет хотя бы небольшой долей в праве собственности на квартиру, то при продаже не облагается налогом вся сумма доходаПисьма Минфина от 25.05.2015 № 03-04-05/29773, от 17.07.2014 № 03-04-05/35123.

Нерезидентам невыгодно продавать имущество, находящееся в 

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2020 г.

2019 г.

2018 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
Коды при перечислении денег физлицам
КОРОНАВИРУС
ПОЛЕЗНОЕ
Свежий номер журнала Главная книга
ОПРОС
Как коронавирус повлиял на ваши планы на отпуск?
Сорвалась запланированная поездка
Пока не знаю, все зависит от того, сколько еще будет действовать карантин
У меня не было планов на отпускной период
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
март 2020 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

20 195

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

4.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Конгресс_ТакскомСплайн
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
Информации о мероприятиях в данный момент нет