НДФЛ при продаже имущества: не заплатите лишнего

Значительная часть вопросов по имущественным вычетам при продаже недвижимости связана с порядком исчисления срока нахождения имущества в собственности гражданина. Ведь если квартира или дом находились в вашей собственности 3 года и более (для имущества, приобретенного до 01.01.2016), то при их продаже не нужно ни подавать декларацию, ни платить НДФЛп. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ (далее — Закон № 382-ФЗ). А если менее 3 лет — то декларация подается обязательно, но при этом вы можете заявить вычет, либо в фиксированном размере — 1 млн руб., либо в сумме фактических расходов на приобретение проданной недвижимостиподп. 1, 2 п. 2 ст. 220, подп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. Ничего сложного здесь нет, но, чтобы не попасть впросак и не заплатить НДФЛ там, где этого можно было избежать, нужно усвоить основные принципы «летосчисления».

Из долевой собственности в единоличную и обратно

Рассмотрим ситуации, возникающие при продаже квартир, доли в которых были приобретены в разное время, и отдельных долей в праве собственности на жилье.

СИТУАЦИЯ 1. В собственности была доля в квартире, вы получили в наследство или купили остальные доли и продали квартиру целиком.

В таком случае, по мнению Минфина, срок считается по первоначальной регистрации права собственностиПисьма Минфина от 14.04.2016 № 03-04-05/21566, от 21.03.2016 № 03-04-05/15492. Например, вы с 2010 г. владели долей в квартире в размере 2/3, в 2014 г. получили в наследство оставшуюся 1/3 доли, а в 2015 г. продали квартиру как единый объект недвижимости. Поскольку такая квартира, считая со дня первой регистрации права собственности, принадлежала вам 3 года и более, то доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ.

СИТУАЦИЯ 2. Квартира, приобретенная по долям в разное время, так же по долям продается разным покупателям. Тогда и срок нахождения имущества считается по каждой доле отдельно, несмотря на то что в итоге квартира продается целиком одним собственником. Допустим, 1/3 доли в праве собственности на квартиру вы приобрели более 3 лет назад и 2/3 получили в наследство в прошлом году. Тогда при продаже квартиры в текущем году вам придется уплатить НДФЛ с доходов, полученных от продажи 2/3. Доходы от продажи доли в размере 1/3 облагаться НДФЛ, разумеется, не будут. По доходам же от продажи доли в размере 2/3 вы будете вправе заявить вычет в сумме 1 млн руб.подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 09.08.2012 № 03-04-05/7-936, от 10.05.2012 № 03-04-05/9-621

Как уже отмечалось выше, альтернатива вычету в фиксированном размере — уменьшение доходов от продажи объекта недвижимости на расходы по его приобретениюподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Но таких расходов не будет, если вы получили квартиру или доли в ней по наследству либо в подарок.

СИТУАЦИЯ 3. Отдельные доли в квартире, одна из которых была в собственности 3 года, а другая — менее 3 лет, продаются одному покупателю. Срок нахождения имущества в собственности также считается отдельно по каждой доле. Сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется пропорционально размеру долиПисьмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772. Например, если доход от продажи долей в размере 1/4 и 2/4, которые были в собственности соответственно 3 года и менее 3 лет, по договору составил 2,7 млн руб., то облагаться НДФЛ будет доход в сумме 1,8 млн руб., то есть пропорциональный доле в размере 2/4. В отношении этого дохода вы можете заявить вычет в размере 1 млн руб. или в сумме фактических расходов на приобретение имуществаПисьмо УФНС по г. Москве от 12.05.2010 № 20-14/4/049629.

СИТУАЦИЯ 4. Переоформили долю в квартире, в которой жили испокон веков, на кого-то из близких, а потом пришлось продать жилье. К сожалению, в этом случае граждане очень часто, сами того не подозревая, создают себе проблему. А бывает, что такая ситуация складывается при рождении еще одного ребенка в семье, пользующейся ипотекой. Материнский капитал направляется на погашение ипотечного кредита, в силу чего возникает обязанность «поделиться» жильем с новым членом семьич. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. И на момент продажи квартиры ребенок может владеть недвижимостью менее 3 лет. Никакие семейные отношения здесь роли не играют. Родители, владеющие своими долями 3 года и более, от уплаты налога с доходов от их продажи будут освобождены, а вот с доходов от продажи доли ребенка придется заплатить НДФЛПисьма Минфина от 14.03.2013 № 03-04-05/7-226, от 04.12.2012 № 03-04-05/7-1363; Апелляционное определение Тюменского облсуда от 21.03.2016 № 33а-1562/2016. Мало того, если квартира будет продана как единый объект, налоговики могут настаивать на том, что вычетом при продаже новоиспеченный собственник вправе воспользоваться только в части, пропорциональной принадлежащей ему доле в жилом помещении. Суды с этим подходом часто соглашаютсяПостановления Президиума ВС Республики Мордовия от 11.09.2014 № 44-г-26; Президиума Нижегородского облсуда от 04.03.2015 № 44-г-12/15; Апелляционные определения Пермского краевого суда от 17.02.2016 № 33-2264/2016; Санкт-Петербургского горсуда от 28.09.2015 № 33а-16111/2015; Мурманского облсуда от 02.07.2014 № 33-1872-2014. Хотя можно побороться за вычет в полной сумме, без распределения.

Ведь, если верить ФНС, то для того, чтобы каждому совладельцу получить вычет в размере 1 млн руб., нужно всего лишь оформить продажу своей доли отдельным договором. Такие разъяснения служба давала уже давноПисьмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@, а в прошлом году, в связи с многочисленными жалобами граждан, указала инспекторам на местах на необходимость их неукоснительного исполненияПисьмо ФНС от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@. Однако даже если собственники квартиры заключили с единственным покупателем один договор, в котором каждый собственник выступает самостоятельным продавцом своей доли и цена определена отдельно для каждого продавца, то, по мнению судей Верховного суда РФ, имеет место продажа каждым продавцом своего индивидуального права собственности — доли в квартире. И каждый из продавцов может воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб.Определение ВС от 22.12.2014 № 306-КГ14-2867 Этот вердикт ФНС в составе Обзора судебной практики довела до территориальных налоговых органов для использования в работеПисьмо ФНС от 17.07.2015 № СА-4-7/12693@.

СОВЕТ

Чтобы каждому совладельцу получить вычет в размере 1 млн руб., им безопаснее всего заключить с покупателем отдельные договоры купли-продажи, в которых каждый собственник будет выступать самостоятельным продавцом своей доли. Поэтому, если квартира приобретается по долям у нескольких собственников и они настаивают на заключении отдельных договоров купли-продажи, волноваться не стоит. В Росреестре доли автоматически суммируют. Просто как документы — основания возникновения права собственности в ЕГРП будут прописаны все договоры купли-продажи.

Продали две квартиры за год? Это не значит, что вычет составит 2 млн руб.

И еще одно важное правило: имущественный вычет в фиксированном размере можно заявить только в отношении всех проданных в течение отчетного года объектов. То есть если вы, например, продали в 2016 г. две квартиры, которые были у вас в собственности менее 3 лет, то возможны следующие варианты.

ВАРИАНТ 1. Вы можете заявить вычет по двум объектам в размере 1 млн руб. в целом (а вовсе не 1 млн руб. по одной квартире + 1 млн руб. по другой, как иногда считают).

ВАРИАНТ 2. Вы можете заявить вычет в размере 1 млн руб. по одному объекту недвижимости, а доходы от продажи другого уменьшить на фактические расходы по его приобретениюподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Такое комбинирование прямо в НК РФ не прописано, но Минфин признает это допустимымПисьмо Минфина от 25.09.2013 № 03-04-05/39795.

***

В сделках с недвижимостью важно продумывать и налоговые последствия при возможной ее продаже. Например, если вы по договоренности с родными собираетесь в ближайшем будущем продать квартиру, формально принадлежащую вам, то не стоит дарить доли в ней своим близким. Ведь тогда им придется уплачивать НДФЛ с доходов от продажи своей части. Лучше потом поделиться с ними доходами от сделки.