Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 16 сентября 2016 г.
Содержание журнала № 19 за 2016 г.Самовольная перепланировка: есть ли шанс узаконить
Какую перепланировку жилья наверняка можно будет согласовать? Судебная практика неоднородна, сделать однозначный вывод, когда суд согласится сохранить вашу перепланировку, нельзя. При этом сразу бросается в глаза, что ситуаций, в которых судьи поддерживали «перепланировщиков», значительно меньше, чем отказных случаев. Поэтому, прежде чем отправляться в суд, оцените свои шансы.
Когда суды соглашаются сохранить перепланировку
Обычно суд разрешает узаконить самовольную перепланировку, если она выполнена с соблюдением строительных норм и правил и не нарушает норм пожарной безопасност
Посмотрим, в каких ситуациях суд выносил решения в пользу «перепланировщиков».
СИТУАЦИЯ 1. Удалось доказать, что в результате перепланировки улучшено качество жилого помещения. Например:
- увеличилась общая площадь жилого помещения;
- квартира, состоявшая из двух комнат, без санузла и коридора, преобразована в квартиру с отдельным санузлом и коридоро
мАпелляционное определение Самарского облсуда от 15.03.2016 № 33-2825/2016; - общий коридор из неотапливаемого переделали в отапливаемы
йАпелляционное определение Липецкого облсуда от 30.03.2016 № 33-941/2016.
СИТУАЦИЯ 2. Соседи не смогли доказать, что перепланировка нарушает их права. Например:
- вы заняли места общего пользования, но ими никто из соседей по этажу никогда не пользовалс
яАпелляционное определение Саратовского облсуда от 26.01.2016 № 33-150; - у соседей в квартире появилась трещина на потолке, но они не смогли подтвердить, что это произошло
из-за вашей перепланировкиАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 01.09.2015 № 33-7574/2015.
СИТУАЦИЯ 3. Имелась аналогичная узаконенная перепланировка в квартирах, расположенных выше или ниже (например, также оборудована кухня и организован индивидуальный санузел в местах общего пользовани
СИТУАЦИЯ 4. Не было нарушений в процедуре согласования перепланировки с собственниками соседних квартир. Такое согласие не нужно, когда не затрагивается общее имущество многоквартирного
- демонтировали радиаторы только в своей квартире и установили индивидуальный отопительный коте
лАпелляционное определение Волгоградского облсуда от 09.09.2015 № 33-10390/2015; - перенесли унитаз, раковину, ванну без изменения местоположения существующих стояков канализации, холодного и горячего водопровод
аАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.07.2015 № 33-6587/15.
Когда суды могут отказать в сохранении перепланировки
А вот ситуации, в которых судьи не соглашаются узаконить жилищные изменения.
СИТУАЦИЯ 1. Перепланировка угрожает жизни и здоровью людей. В суде вам точно не узаконят перепланировку, нарушающую правила безопасности обустройства жилья. В частности, если у
- отсутствует гидроизоляци
яп. 19 Положения, утв. Постановлением Правительства от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение); - трубопровод проложен под полом;
- вентиляция из всех комнат квартиры выходит в один кана
лп. 13 Положения; п. 9.7 СНиП 31.01-2003; - не соблюдены требования к геометрическим параметрам эвакуационного пути, которые не позволяют беспрепятственно пронести по квартире носилки с лежащим на них человеко
мст. 4.3.5 СП 1.13130.2009; - демонтированы ненесущие перегородки, выгораживающие помещение ванной комнаты и санузла;
- в комнатах устроены совмещенные санузлы, перегородки которых выполнены из гипсокартона.
СИТУАЦИЯ 2. Нарушены
- увеличен санузел за счет жилого помещения, то есть ванная комната оказывается над жилой комнатой соседей или под
нейАпелляционные определения Нижегородского облсуда от 15.12.2015 № 33-12307/2015, от 27.10.2015 № 33-11148/2015; Алтайского краевого суда от 24.11.2015 № 33-11440/2015; ВС Республики Башкортостан от 03.03.2016 № 33-4330/2016; п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10; - проложен трубопровод канализации из кухни в жилые комнат
ыАпелляционное определение Ростовского облсуда от 02.03.2016 № 33-2927/2016; - вспомогательное помещение (кухня), предусмотренное по проекту, используется как жилая комнат
аАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 22.12.2015 № 33-12542/15; - образованы совмещенные санузлы, выходы из которых устроены непосредственно в жилые комнат
ыАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 22.12.2015 № 33-12542/15; - организована кухня над комнатой. В частности, демонтирована перегородка между кухней и жилой комнатой, заложен и перенесен проем между коридором и жилой комнатой, в перегородке устроен дверной проем из коридора в кухню-гостину
юАпелляционное определение Липецкого облсуда от 02.03.2016 № 33-649/2016.
Даже если в результате такой перепланировки была лишь образована кухня-гостиная, а расположение инженерного оборудования и кухни осталось неизменным, суд все равно может не узаконить перепланировку. Поскольку изменилось функциональное назначение жилой комнаты, котора
- превратилась в кухню
бо´ль ших размеров; - стала располагаться над жилой комнатой квартиры, находящейся ниже.
Вместе с тем есть суды, которые допускают подобную перепланировку. В частности, в общежитии, где не было кухни вообще, размещение электрической плиты и раковины в одной из комнат и образование кухни, по мнению некоторых судов, не нарушает ничьих прав и законных интересо
СИТУАЦИЯ 3. Захват подсобных помещений без согласования с собственниками общего имущества многоквартирного дома. Суд не поддержит вас, если, в частност
- вы измените внешние границы квартиры за счет присоединения общего имущества многоквартирного дома;
- оборудуете чердак для использования в личных целях.
СИТУАЦИЯ 4. Изменение внешнего облика фасада жилого дома, например:
- возведение кирпичного балкона на козырьке входа в подъез
дАпелляционное определение Московского горсуда от 28.09.2015 № 33-35578; пп. 3.5.8, 4.2.4.9 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170; - надстройка мансарды и присоединение подвал
аАпелляционное определение Ставропольского краевого суда от 15.09.2015 № 33-6081/15; - устройство козырька над балконом при его остеклени
иАпелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда от 11.08.2015 № 33-13216/2015.
СИТУАЦИЯ 5. Угроза разрушения несущих конструкций. Например, вы установили балкон, вмонтировав его в несущие внешние стены здания, и этим нарушили их целостност
СИТУАЦИЯ 6. В результате перепланировки нарушены права иных собственников. Например:
- перепланировка мешает пользоваться общим имуществом квартиры другим собственника
мАпелляционное определение Омского облсуда от 16.03.2016 № 33-2207/2016; - в отношении вас есть иск соседей о возмещении ущерба, причиненного их жилью в связи с проводимой вами перепланировкой. У них есть доказательства того, что динамическое воздействие при проведении вами ремонтных работ привело к повреждению элементов внутренней отделки принадлежащей им квартир
ыАпелляционное определение Новосибирского облсуда от 03.03.2016 № 33-2010/2016.
СИТУАЦИЯ 7. Изменены технические характеристики квартиры. Предположим, квартира, состоявшая из кухни, раздельного санузла, коридора и трех жилых комнат с кладовыми, была перестроена в квартиру без кухни, с четырьмя изолированными жилыми комнатами, оборудованными совмещенными санузлам
***
Будьте готовы к тому, что суд оценит конкретно вашу переделку и, возможно, не примет доводы о том, что подобные перепланировки кем-то где-то узаконены.
Поэтому не устаем повторять: обдумывайте свои творческие порывы, консультируйтесь с проектными организациями и согласовывайте перепланировку до того, как сделаете ее.