Самовольная перепланировка: есть ли шанс узаконить

Какую перепланировку жилья наверняка можно будет согласовать? Судебная практика неоднородна, сделать однозначный вывод, когда суд согласится сохранить вашу перепланировку, нельзя. При этом сразу бросается в глаза, что ситуаций, в которых судьи поддерживали «перепланировщиков», значительно меньше, чем отказных случаев. Поэтому, прежде чем отправляться в суд, оцените свои шансы.

Когда суды соглашаются сохранить перепланировку

Обычно суд разрешает узаконить самовольную перепланировку, если она выполнена с соблюдением строительных норм и правил и не нарушает норм пожарной безопасностиАпелляционное определение Самарского облсуда от 15.03.2016 № 33-2825/2016. Но чтобы знать точно, нарушает такие нормы ваша перестройка или нет, обратитесь за консультацией в проектную организацию. Если от нее вы получите техническое заключение о том, что у вас допустимая перепланировка, можете пробовать узаконить ее.

Посмотрим, в каких ситуациях суд выносил решения в пользу «перепланировщиков».

СИТУАЦИЯ 1. Удалось доказать, что в результате перепланировки улучшено качество жилого помещения. Например:

• увеличилась общая площадь жилого помещения;
• квартира, состоявшая из двух комнат, без санузла и коридора, преобразована в квартиру с отдельным санузлом и коридоромАпелляционное определение Самарского облсуда от 15.03.2016 № 33-2825/2016;
• общий коридор из неотапливаемого переделали в отапливаемыйАпелляционное определение Липецкого облсуда от 30.03.2016 № 33-941/2016.

СИТУАЦИЯ 2. Соседи не смогли доказать, что перепланировка нарушает их права. Например:

• вы заняли места общего пользования, но ими никто из соседей по этажу никогда не пользовалсяАпелляционное определение Саратовского облсуда от 26.01.2016 № 33-150;
• у соседей в квартире появилась трещина на потолке, но они не смогли подтвердить, что это произошло из-за вашей перепланировкиАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 01.09.2015 № 33-7574/2015.

СИТУАЦИЯ 3. Имелась аналогичная узаконенная перепланировка в квартирах, расположенных выше или ниже (например, также оборудована кухня и организован индивидуальный санузел в местах общего пользования)Апелляционное определение Самарского облсуда от 15.03.2016 № 33-2825/2016.

СИТУАЦИЯ 4. Не было нарушений в процедуре согласования перепланировки с собственниками соседних квартир. Такое согласие не нужно, когда не затрагивается общее имущество многоквартирного домаст. 36 ЖК РФ; пп. 2, 5, 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491; Решение ВС от 22.09.2009 № ГКПИ09-725, в частности, если вы:

• демонтировали радиаторы только в своей квартире и установили индивидуальный отопительный котелАпелляционное определение Волгоградского облсуда от 09.09.2015 № 33-10390/2015;
• перенесли унитаз, раковину, ванну без изменения местоположения существующих стояков канализации, холодного и горячего водопроводаАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.07.2015 № 33-6587/15.

Когда суды могут отказать в сохранении перепланировки

А вот ситуации, в которых судьи не соглашаются узаконить жилищные изменения.

СИТУАЦИЯ 1. Перепланировка угрожает жизни и здоровью людей. В суде вам точно не узаконят перепланировку, нарушающую правила безопасности обустройства жилья. В частности, если у васАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 22.12.2015 № 33-12542/15:

• отсутствует гидроизоляцияп. 19 Положения, утв. Постановлением Правительства от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение);
• трубопровод проложен под полом;
• вентиляция из всех комнат квартиры выходит в один каналп. 13 Положения; п. 9.7 СНиП 31.01-2003;
• не соблюдены требования к геометрическим параметрам эвакуационного пути, которые не позволяют беспрепятственно пронести по квартире носилки с лежащим на них человекомст. 4.3.5 СП 1.13130.2009;
• демонтированы ненесущие перегородки, выгораживающие помещение ванной комнаты и санузла;
• в комнатах устроены совмещенные санузлы, перегородки которых выполнены из гипсокартона.

СИТУАЦИЯ 2. Нарушены СанПиНы, например:

• увеличен санузел за счет жилого помещения, то есть ванная комната оказывается над жилой комнатой соседей или под нейАпелляционные определения Нижегородского облсуда от 15.12.2015 № 33-12307/2015, от 27.10.2015 № 33-11148/2015; Алтайского краевого суда от 24.11.2015 № 33-11440/2015; ВС Республики Башкортостан от 03.03.2016 № 33-4330/2016; п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10;
• проложен трубопровод канализации из кухни в жилые комнатыАпелляционное определение Ростовского облсуда от 02.03.2016 № 33-2927/2016;
• вспомогательное помещение (кухня), предусмотренное по проекту, используется как жилая комнатаАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 22.12.2015 № 33-12542/15;
• образованы совмещенные санузлы, выходы из которых устроены непосредственно в жилые комнатыАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 22.12.2015 № 33-12542/15;
• организована кухня над комнатой. В частности, демонтирована перегородка между кухней и жилой комнатой, заложен и перенесен проем между коридором и жилой комнатой, в перегородке устроен дверной проем из коридора в кухню-гостинуюАпелляционное определение Липецкого облсуда от 02.03.2016 № 33-649/2016.

СИТУАЦИЯ 3. Захват подсобных помещений без согласования с собственниками общего имущества многоквартирного дома. Суд не поддержит вас, если, в частностиАпелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда от 30.09.2015 № 33-15858/2015:

• вы измените внешние границы квартиры за счет присоединения общего имущества многоквартирного дома;
• оборудуете чердак для использования в личных целях.

СИТУАЦИЯ 4. Изменение внешнего облика фасада жилого дома, например:

• возведение кирпичного балкона на козырьке входа в подъездАпелляционное определение Московского горсуда от 28.09.2015 № 33-35578; пп. 3.5.8, 4.2.4.9 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170;
• надстройка мансарды и присоединение подвалаАпелляционное определение Ставропольского краевого суда от 15.09.2015 № 33-6081/15;
• устройство козырька над балконом при его остекленииАпелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда от 11.08.2015 № 33-13216/2015.

СИТУАЦИЯ 5. Угроза разрушения несущих конструкций. Например, вы установили балкон, вмонтировав его в несущие внешние стены здания, и этим нарушили их целостностьпп. 1.7.2, 4.2.4.9 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170; Постановление Президиума Приморского краевого суда от 29.02.2016 № 44г-17; Определение Приморского краевого суда от 30.07.2015 № 33-6448.

СИТУАЦИЯ 6. В результате перепланировки нарушены права иных собственников. Например:

• перепланировка мешает пользоваться общим имуществом квартиры другим собственникамАпелляционное определение Омского облсуда от 16.03.2016 № 33-2207/2016;
• в отношении вас есть иск соседей о возмещении ущерба, причиненного их жилью в связи с проводимой вами перепланировкой. У них есть доказательства того, что динамическое воздействие при проведении вами ремонтных работ привело к повреждению элементов внутренней отделки принадлежащей им квартирыАпелляционное определение Новосибирского облсуда от 03.03.2016 № 33-2010/2016.

СИТУАЦИЯ 7. Изменены технические характеристики квартиры. Предположим, квартира, состоявшая из кухни, раздельного санузла, коридора и трех жилых комнат с кладовыми, была перестроена в квартиру без кухни, с четырьмя изолированными жилыми комнатами, оборудованными совмещенными санузламиАпелляционное определение Алтайского краевого суда от 22.12.2015 № 33-12542/15.

***

Будьте готовы к тому, что суд оценит конкретно вашу переделку и, возможно, не примет доводы о том, что подобные перепланировки кем-то где-то узаконены.

Поэтому не устаем повторять: обдумывайте свои творческие порывы, консультируйтесь с проектными организациями и согласовывайте перепланировку до того, как сделаете ее.