Новогодние НДФЛ-новости для продавцов недвижимости и учредителей | Журнал «Главная книга» | № 2 за 2016 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 11 января 2016 г.

Содержание журнала № 2 за 2016 г.
А.Ю. Никитин, аттестованный налоговый консультант

Новогодние НДФЛ-новости для продавцов недвижимости и учредителей

Конечно, никакой новогодний праздник не обходится без чего-нибудь новенького, приготовленного для граждан законодателями. И если некоторые подарки, например касающиеся физлиц — участников хозяйственных обществ, действительно могут создать праздничное настроение, то другие можно сравнить с сюрпризами, которые Серый Волк припас для бабушки и ее внучки в известной сказке. Речь идет об изменениях в порядке получения имущественного вычета при продаже недвижимости. Расскажем обо всех этих новшествах подробнее.

Недвижимость, купленную в 2016 г., можно продать без налогов только через 5 лет

С 1 января 2016 г. существенно меняются условия получения имущественного вычета при продаже недвижимого имущества. И к сожалению, не в лучшую сторону.

Начнем с главного. Теперь по общему правилу доходы от продажи недвижимого имущества полностью освобождаются от налогообложения лишь в случае, когда это имущество находилось в собственности гражданина 5 лет и болееп. 4 ст. 217.1 НК РФ.

По-прежнему не платить НДФЛ с доходов от продажи квадратных метров уже через 3 года после приобретения объекта можно, только если вы получили недвижимостьп. 3 ст. 217.1 НК РФ:

  • <или>в порядке наследования или по договору дарения от членов семьи и (или) близких родственников;
  • <или>в результате приватизации;
  • <или>как плательщик ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если вы продаете недвижимость до истечения срока, установленного в зависимости от способа приобретения права собственности на нее (3 года или 5 лет), то обязаны исчислить НДФЛ с доходов от продажи. При этом определить налоговую базу вы должны, сравнив цену недвижимости по договору купли-продажи с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором произошла госрегистрация перехода права собственности к покупателю. Разумеется, при наличии такой кадастровой оценки. И тогда:

  • <если>ваши доходы меньше, чем кадастровая стоимость объекта недвижимости, умноженная на 0,7, — облагаемым НДФЛ доходом признается полученная расчетная сумма;
  • <если>сумма, полученная в результате умножения кадастровой стоимости на коэффициент 0,7, меньше цены, указанной в договоре купли-продажи, то НДФЛ будет исчисляться исходя из цены договора.

Например, вы продаете квартиру в Смоленске за 3,5 млн руб. Кадастровая стоимость этой квартиры — 3,7 млн руб. Умножим эту сумму на 0,7 и получим 2,59 млн руб. — это показатель, с которым нужно сравнить доход от продажи. Поскольку 3,5 млн руб.  > 2,59 млн руб., НДФЛ будет исчисляться исходя из цены квартиры по договору купли-продажи.

Допустим теперь, что в договоре вы указали цену этой квартиры в размере 2 млн руб. Так как 2 млн руб. < 2,59 млн руб., НДФЛ вы должны исчислить, как если бы получили доход в размере 2,59 млн руб.

Конечно, вы вправе, как и раньше, заявить вычет в размере 1 млн руб. при продаже жилой недвижимости (квартир, дач, садовых домиков и земельных участков) или 250 тыс. руб. — иного недвижимого имущества. Или, как и прежде, облагаемую сумму можно уменьшить на расходы по приобретению проданного имуществаподп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 30.12.2014 № 03-04-05/68684, от 29.12.2014 № 03-04-05/68339.

С чем связано такое нововведение? Думается, что все очень просто. Раньше при заключении договора купли-продажи стороны частенько указывали в нем цену сделки в пределах 1 млн руб. Продавец подавал декларацию, где заявлял фиксированный вычет на всю сумму полученного дохода. Налоговикам редко удавалось доказать получение продавцом дохода в большей сумме и заставить его уплатить НДФЛ. Теперь так делать не получится: какую бы заниженную цену недвижимости вы ни указали, хоть 1 рубль, придется заплатить налог исходя из 70% кадастровой стоимости объекта. И доказывать что-либо налоговый орган уже не должен: все, что понадобится для доначисления НДФЛ, — это установленная кадастровая стоимость объекта.

Отметим, что новые правила будут действовать только в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано после 1 января 2016 г.п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ То есть если вы, допустим, решите в 2016 г. продать квартиру, приобретенную в феврале 2013 г., то при продаже ее через 3 года в марте 2016 г. и позже никаких налогов с полученного дохода платить уже не придется.

И еще: регионам предоставлена возможность уменьшать вплоть до нуля:

  • минимальный срок нахождения недвижимости в собственности;
  • понижающий коэффициент 0,7п. 6 ст. 217.1 НК РФ.

Расширили право на вычет для «физиков» — учредителей ООО

До 1 января 2016 г. в НК РФ была прямо прописана возможность получения участником общества имущественного вычета лишь при продаже доли в уставном капитале организацииподп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016). С этого года положение изменилось. Теперь вычет можно получить не только при продаже доли в уставном капитале (это право, само собой, сохранено), но и при получении дохода в случае:

Конкретизированы расходы, на которые можно уменьшить облагаемый доход, полученный в одной из приведенных выше ситуаций. Это могут бытьподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

  • расходы в виде денег или стоимости иного имущества, внесенных в качестве взноса в уставный капитал общества при его создании или при увеличении уставного капитала. Отметим, что ни Минфин, ни налоговая служба не возражали против учета таких расходов и раньшеПисьма Минфина от 19.03.2015 № 03-04-05/14757; ФНС от 12.12.2012 № ЕД-4-3/21179@;
  • расходы на покупку или увеличение доли в уставном капитале общества. К таким расходам можно отнести, например, проценты по целевому кредиту, израсходованному на покупку доли в уставном капиталеПисьма Минфина от 10.11.2015 № 03-04-07/64620; ФНС от 25.11.2015 № БС-4-11/20576.

Кроме того, прописано, что при отсутствии документов, подтверждающих расходы на приобретение доли, вычет предоставляется в размере 250 тыс. руб.

Раньше такого вычета не было вовсеподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016), и при отсутствии подтверждающих документов доход от продажи доли в уставном капитале облагался НДФЛ в полном объемеПисьмо Минфина от 18.09.2012 № 03-04-08/3-306; Апелляционное определение Челябинского облсуда от 15.05.2014 № 11-4572/2014.

Также прописаны некоторые особенности предоставления вычетаподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

  • <если>продается часть доли в уставном капитале общества, то расходы на ее приобретение принимаются в сумме, пропорциональной уменьшению доли в уставном капитале;
  • <если>производятся выплаты в денежной или натуральной форме в связи с уменьшением уставного капитала общества, то расходы на приобретение доли принимаются в сумме, пропорциональной уменьшению уставного капитала. Если же до этого уставный капитал был увеличен за счет переоценки активов, то при его уменьшении расходы учитываются в сумме выплаты, превышающей сумму увеличения номинальной стоимости доли в результате переоценки.

В конце придется испортить бочку меда ложкой дегтя, говоря о новшествах для учредителей. Дело в том, что новые положения вступили в силу с 01.01.2016п. 2 ст. 2 Закона от 08.06.2015 № 146-ФЗ. Поэтому если доход получен в 2015 г. (то есть налоговую базу определяем за 2015 г.), применить новые положения закона не получится. Например, вы не сможете заявить вычет, получив в 2015 г. от организации выплаты в связи с уменьшением номинальной стоимости доли в уставном капитале, несмотря на то, что декларировать эти доходы будете уже в 2016 г.

***

С этого года важные изменения внесены в положения НК РФ, регламентирующие порядок зачета налогов, уплаченных в иностранном государстве налоговыми резидентами РФст. 232 НК РФ.

Как и раньше, для проведения зачета гражданин должен по окончании года подать декларацию по форме 3-НДФЛ с приложением документов, подтверждающих суммы полученного в иностранном государстве дохода и уплаченного там налога, выданных уполномоченным органом этого иностранного государства. Установлено, что вместо этих документов можно представить копию налоговой декларации, поданной в иностранном государстве, и копию платежного документа об уплате налогапп. 2, 3 ст. 232 НК РФ.

Представив только «заграничную» декларацию без документа, подтверждающего уплату налога, вы не вправе претендовать на зачетАпелляционное определение Мосгорсуда от 04.02.2014 № 33-5946.

Если налог с доходов, полученных в иностранном государстве, был удержан работодателем, то в российскую ИФНС вместе с декларацией нужно представить:

  • сведения о суммах дохода и удержанного налога в разрезе каждого месяца календарного года на основании документа, выданного работодателем;
  • копию выданного работодателем документа.

Предъявить к зачету сумму налога, уплаченную в иностранном государстве, теперь можно в течение 3 лет после окончания года, в котором был получен соответствующий доход. Раньше на это отводился всего лишь год — именно в течение этого срока нужно было представить налоговикам подтверждение полученного за границей дохода и уплаченного налогап. 2 ст. 232 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016).

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.5%
ноябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

ОПРОС
Уплачиваете ли вы налог на имущество с движимых ОС?
Нет, в нашем регионе есть льгота
Нет, у нас только ОС из 1 и 2 амортизационных групп
Нет, наши движимые ОС уже самортизированы
Да, у нас в регионе движимое имущество не льготируется
Да, но только по ОС, приобретенным до 2013 года
Да, наши ОС получены от взаимозависимого лица
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКЗимний конгресс ТАКСКОМ
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ