«Упрощенный» учет улучшений арендованного имущества

Налогообложение капвложений в арендованное имущество у арендатора и арендодателя на УСН

От условий договора аренды, касающихся улучшений арендованного имущества, будет зависеть расчет налоговой базы при УСН как у арендатора, так и у арендодателя. В частности, если арендодатель не давал согласия на внесение неотделимых улучшений, то ему придется отражать «упрощенный» доход при получении имущества с улучшениями, а арендатор не сможет учесть при налогообложении свои затраты на создание этих улучшений.

Учет отделимых улучшений

Говоря далее об учете затрат, мы будем понимать учет затрат у упрощенцев с объектом «доходы минус расходы». А учет доходов будет одинаковым независимо от применяемого объекта налогообложения.

СИТУАЦИЯ 1. Улучшения являются собственностью арендатора

Это общее правило (если в договоре аренды ничего не сказано о собственности на отделимые улучшения)п. 1 ст. 623 ГК РФ. Арендатор делает их за свой счет. Поэтому согласие арендодателя на выполнение отделимых улучшений не требуется и оно не имеет значения для целей налогообложения.

Фактически отделимое улучшение представляет собой самостоятельный объект. И соответственно, затраты на его создание учитываются арендатором так.

Условие	Как учитывать расходы
Отделимое улучшение является амортизируемым имуществом, то естьп. 1 ст. 256, п. 4 ст. 346.16 НК РФ: его стоимость превышает 100 тыс. руб.; срок полезного использования (далее — СПИ) объекта — более 12 месяцев*	В качестве расходов на создание основных средств с момента ввода объекта в эксплуатациюподп. 1 п. 1, подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ. При этом расходы (в виде первоначальной стоимости объекта, определенной по правилам бухучета)подп. 3 п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ: распределяются равными долями между оставшимися до конца текущего года кварталами; отражаются на последнее число квартала/года в размере уплаченных сумм
Отделимое улучшение не является амортизируемым имуществомп. 1 ст. 256, п. 4 ст. 346.16 НК РФ: <или>его стоимость — 100 тыс. руб. либо меньше; <или>СПИ равен 12 месяцам либо меньше	Стоимость оприходованного имущества включается в состав материальных расходов единовременно на дату оплатыподп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ

Поскольку по окончании аренды отделимые улучшения остаются у арендатора, арендодатель у себя в учете их никак не отражает.

СИТУАЦИЯ 2. Улучшения являются собственностью арендодателя

Такое условие может быть прописано в договоре арендып. 1 ст. 623 ГК РФ. Тогда в договоре также нужно указать, в какой момент арендатор передаст улучшения арендодателю (по окончании срока аренды или сразу же после завершения работ по их производству).

Для целей налогообложения важно, возмещает ли арендодатель арендатору стоимость этих улучшений:

• <если>возмещает — в учете у арендодателя и арендатора отражаются соответственно обычные приобретение и реализация имущества;
• <если>не возмещает, это значит, что имущество передано/получено безвозмездно. Тогда:

• арендодателю нужно включить в состав доходов рыночную стоимость имущества на дату его полученияп. 1 ст. 346.15, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.17, п. 4 ст. 346.18 НК РФ. В расходах стоимость этого имущества не учитывается, ведь арендодатель за него не платитп. 2 ст. 346.17 НК РФ;
• арендатору при такой формулировке в договоре рискованно признавать затраты в налоговых целяхп. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.16 НК РФ.

Учет неотделимых улучшений

Налоговый учет у обеих сторон зависит от следующего:

• есть ли согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений;

СОВЕТ

Согласие арендодателя лучше оформить в виде отдельного письменного документа. И чтобы впоследствии избежать споров с арендодателем в части отнесения улучшений к отделимым или неотделимым, в этом документе нужно указать, какие именно работы будут сделаны. В нем же можно определить момент передачи арендодателю неотделимых улучшений.

• возмещает ли арендодатель стоимость этих улучшений.

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель дает согласие на улучшения и компенсирует их стоимость

Учет у арендатора. Сумму возмещения, полученную от арендодателя, нужно включить в доходы на дату поступления денег (на расчетный счет или в кассу)п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ.

Если на стоимость улучшений арендодатель уменьшает арендную плату, то сторонам надо дополнительно оформить соглашение о взаимозачете (когда одновременно погашаются задолженность арендодателя по возмещению стоимости улучшений и задолженность арендатора по оплате аренды за определенный период). Тогда доход у арендатора отражается на дату проведения зачетап. 1 ст. 346.17 НК РФ.

Затраты на создание улучшений арендатору можно учесть в «упрощенных» целях в составе материальных расходов (например, при выполнении работ подрядным способом — на дату оплаты подрядчику)подп. 5 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 346.16, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Учет у арендодателя. При получении неотделимых улучшений облагаемого дохода у арендодателя не возникнетподп. 32 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.

Сумму возмещения, выплачиваемую арендатору по неотделимым улучшениям, арендодатель может учесть как расходы на реконструкцию, модернизацию, достройку или дооборудование ОСподп. 1 п. 1, п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256, абз. 5 п. 1 ст. 258, абз. 2 п. 2 ст. 257 НК РФ. При этом для признания таких затрат должны быть выполнены следующие условияп. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ:

• неотделимые улучшения введены арендодателем в эксплуатацию;
• сумма компенсации оплачена арендатору. Причем форма оплаты — деньгами или зачет в счет арендной платы — значения не имеет;
• поданы документы на госрегистрацию прав на ОС, если нужна такая регистрация (к примеру, арендатор сделал пристройку к зданию, в результате чего изменилась его площадь).

Стоимость неотделимых улучшений учитывается в расходах ежеквартально (на последнее число квартала) равными частями до конца текущего года начиная с квартала, в котором соблюдены все перечисленные выше условияп. 3 ст. 346.16 НК РФ.

СИТУАЦИЯ 2. Арендодатель согласен на улучшения, но их стоимость не возмещает

Учет у арендатора. Неотделимые улучшения в таком случае признаются амортизируемым имуществом арендатораабз. 5 п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ. Даже если договор аренды заключен на срок менее 12 месяцев. Ведь СПИ улучшений определяется по Классификации ОСутв. Постановлением Правительства от 01.01.2002 № 1, а не по сроку арендып. 1 ст. 258 НК РФ.

Затраты на создание таких улучшений учитываются в «упрощенных» расходах так же, как расходы на приобретение ОСподп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ:

• с момента ввода неотделимых улучшений в эксплуатацию и оплаты арендатором понесенных затрат;
• на последнее число каждого квартала равными частями до конца текущего года — в пределах действия договора аренды с учетом его пролонгации. Если по окончании действия договор аренды не будет пролонгирован, а будет заключен новый договор аренды того же самого имущества, то недосписанную стоимость улучшений в расходы включить нельзя.

Арендатору следует иметь в виду, что при передаче арендодателю улучшений (по окончании договора аренды или раньше по акту) ему придется пересчитать налог при УСН за весь период пользования неотделимыми улучшениями (исключить из расходов учтенную ранее стоимость улучшений, учесть по ним амортизацию, рассчитанную по «прибыльным» правилам, подать уточненные декларации, доплатить налог и пени)подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, если:

• <или>улучшения со СПИ до 15 лет включительно будут переданы до истечения 3 лет с окончания года, когда их стоимость учтена в расходах;
• <или>улучшения со СПИ свыше 15 лет будут переданы до истечения 10 лет с момента завершения работ по их созданию.

Только нужно помнить, что рассчитанная амортизация включается в расходы в течение срока аренды. И недоамортизированную часть имущества признать в «упрощенных» целях уже не удастся.

СОВЕТ

Если договор аренды действует менее указанных сроков, то арендатору лучше сразу учитывать в расходах сумму амортизации по неотделимым улучшениям, рассчитанную по «прибыльным» правилам. Тогда не нужно будет пересчитывать налог и доплачивать пени.

Учет у арендодателя. При получении от арендатора неотделимых улучшений их стоимость не нужно отражать:

• в доходах, в силу прямого указания на это в НК РФподп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ;
• в расходах, ведь улучшения арендодатель получил бесплатноп. 2 ст. 346.17 НК РФ.

СИТУАЦИЯ 3. Арендодатель не давал согласия на улучшения и не возмещает их стоимость, но улучшения принимает

Учет у арендатора. В такой ситуации арендатору затраты на создание неотделимых улучшений в расходах учесть не получится. Ведь не согласованные с арендодателем улучшения не считаются амортизируемым имуществом и, значит, не учитываются как расходы на создание ОС для целей УСНп. 1 ст. 256, п. 4 ст. 346.16 НК РФ. А других оснований для признания таких затрат нет из-за закрытого перечня «упрощенных» расходовп. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Учет у арендодателя. Раз стоимость несогласованных улучшений арендодатель не компенсирует, то и «упрощенных» расходов у него не возникаетп. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Что касается доходов, то, по мнению Минфина, в такой ситуации арендодателю при получении улучшений (например, на дату подписания акта возврата имущества с улучшениями по окончании договора аренды) придется отразить доход со стоимости безвозмездно полученных улучшенийПисьмо Минфина от 09.09.2013 № 03-11-06/2/36986. При этом в доходы включается рыночная стоимость улучшений, которая должна быть подтверждена документами арендатора или путем проведения независимой оценкип. 8 ст. 250 НК РФ.

Но если вы готовы к спору с проверяющими, то можно применить следующие аргументы. Доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, «упрощенным» налогом не облагаютсяподп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ. Кроме того, в п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ прямо сказано, что в доход включается стоимость безвозмездно полученного имущества (работ, услуг), за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. А ст. 251 НК РФ как раз содержит подп. 32 п. 1, в котором говорится о капитальных вложениях в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. Причем в этом подпункте нет оговорки о том, что улучшения должны быть согласованы с арендодателем.

***

Если арендодатель не соглашается на улучшения и требует их демонтировать, тогда арендатор не сможет учесть в «упрощенных» целяхпп. 1, 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ:

• ни затраты на производство неотделимых улучшений (по аналогии с ситуацией 3);
• ни затраты на демонтаж произведенных улучшений, поскольку они не поименованы в закрытом перечне «упрощенных» расходов.