НДФЛ и земельный налог: когда уплаты не избежать

Купил у города жилье за полстоимости? Заплати НДФЛ с разницы

Для привлечения людей на работу в муниципальные учреждения и предприятия (например, в сфере здравоохранения, культуры, спорта, социальной защиты) в некоторых российских городах действуют нормативные акты о льготной продаже работникам таких учреждений муниципального жилья.

На основании как раз такого акта жительница Красноярска по договору купли-продажи приобрела у города квартиру за 50% от ее рыночной стоимости. И была неприятно удивлена, получив из ИФНС требование об уплате НДФЛ с разницы между рыночной стоимостью квартиры и фактической ценой покупки, а также пеней и штрафа.

В своем противостоянии с налоговиками она дошла до Верховного судаКассационное определение ВС от 28.12.2016 № 53-КГ16-27. Однако он, как и нижестоящие суды, поддержал инспекцию в том, что неоплаченная стоимость квартиры — это доход, полученный в натуральной форме, с которого нужно уплатить НДФЛп. 1 ст. 210, п. 1 ст. 211 НК РФ.

ВС напомнил, что исчерпывающий перечень необлагаемых доходов физических лиц приведен в ст. 217 НК РФ. В ней, в частности, поименованы:

•суммы выплат на приобретение и (или) строительство жилья, предоставленные за счет средств федерального, регионального или местного бюджетовп. 36 ст. 217 НК РФ;

•доходы в виде бесплатно полученного в собственность жилья из государственной или муниципальной собственности в случаях и порядке, установленных федеральным либо региональным закономп. 41 ст. 217 НК РФ.

Ни то ни другое в рассматриваемом случае применить нельзя. Ведь женщина приобрела в собственность квартиру не за счет бюджетных средств, и это было сделано в порядке, предусмотренном исключительно муниципальным правовым актомп. 12 Обзора.

Однако заметим, что если бы гражданка заявила в декларации 3-НДФЛ доход и воспользовалась имущественным вычетом на покупку жилья, то могла бы значительно уменьшить сумму налога к уплате либо свести ее на нетподп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Конечно, при условии, что ранее такой вычет она не заявляла.

Увеличение до максимума ставки земельного налога оспаривать бесполезно

Местные власти одного из южных российских городов единовременно увеличили ставку земельного налога для земель особо охраняемых территорий в 15 раз — с 0,1 до 1,5%. Напомним, что это верхний предел, установленный Налоговым кодексомподп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ.

Граждане, которым принадлежал участок из этой категории земель и которые использовали его для размещения базы отдыха, попытались оспорить соответствующее решение городской думы. Они упирали на то, что такое увеличение ставки не соответствует принципам учета фактической способности налогоплательщика к уплате налога, его экономического обоснования и недопустимости произвольного установления, а также нарушает их имущественные права.

Этим доводам вняли нижестоящие суды, однако в Верховном суде владельцы базы отдыха потерпели фиаскоОпределение ВС от 12.01.2017 № 18-КГПР16-175; п. 17 Обзора. Им указали на то, что:

•определение ставки земельного налога отнесено к исключительной компетенции местных властей;

•в НК закреплено только предельное значение налоговой ставки и, следовательно, запрещено устанавливать ставку лишь сверх указанного размера. Таким образом, само по себе единовременное увеличение ставки до 1,5% не может нарушать права истцов;

•НК не требует, чтобы в местном акте было экономическое обоснование для увеличения или уменьшения ставки налога.

Земельный участок разделен и продан: как платить НДФЛ

На этот вопрос уже не раз отвечали Минфин, ФНС и даже Конституционный судПисьма Минфина от 28.10.2016 № 03-04-05/63232, от 17.12.2013 № 03-04-07/55742; ФНС от 24.03.2017 № БС-4-11/5455@; п. 2.2 мотивировочной части Определения КС от 13.05.2014 № 1129-О. Поэтому позиция, которую занял Верховный суд, была вполне предсказуемаОпределение ВС от 19.12.2016 № 53-КГ16-16. При разделе земельный участок перестает существовать и образуются несколько новых участковп. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ. В ЕГРН им присваиваются новые кадастровые номера, проводится госрегистрация прав собственности на нихч. 3 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ст. 219 ГК РФ. И именно со дня такой регистрации и надо отсчитывать срок, в течение которого вновь образованные участки были в собственности у продавцап. 19 Обзора.

Допустим, участок принадлежал вам 10 лет. Затем вы разделили его на несколько частей и решили их продать. Если вы не хотите платить НДФЛ с дохода от продажи, то придется с ней повременить. Срок ожидания зависит от того, когда вы получили новые свидетельства о собственности:

•если до 2016 г. — то 3 года с даты регистрации права собственностип. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016);

•если в 2016 г. и позже — то 5 лет (если этот минимальный срок владения имуществом не уменьшен законом субъекта РФпп. 2, 4, подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Во втором случае можно немного ускорить продажу, если у вас есть член семьи или иной близкий родственник, которому вы полностью доверяете. Переоформите участок на него по договору дарения, в таком случае он сможет продать землю без уплаты НДФЛ по истечении 3 лет с момента регистрации его права собственностип. 18.1 ст. 217, подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если же вы продадите земельные участки раньше, то вам придетсяподп. 2 п. 1, п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ:

•подать декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом регистрации продажи участков;

•заплатить НДФЛ в срок не позднее 15 июля года подачи декларации.

НДФЛ платится с суммы дохода, полученного от продажи, однако эту сумму можно уменьшить, заявив имущественный вычет.

Примечательно, что в отношении помещений (как жилых, так и нежилых) у контролирующих органов и Верховного суда принципиально иная позиция. В случае разделения объекта недвижимости без изменения его внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь созданные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации прав собственностиПисьма Минфина от 28.10.2016 № 03-04-05/63232, от 23.08.2012 № 03-04-05/7-993; Определение ВС от 11.05.2011 № 67-В11-2.

* * *

Налоговые органы все пристальнее следят за уплатой гражданами личных налогов. Поэтому, столкнувшись с одной из описанных ситуаций, будьте предельно внимательны.