Считаем выручку в ТСЖ

Позиция 1. Все поступления от собственников — целевые

ТСЖ многоквартирного дома (МКД) получает от собственников квартир и нежилых помещений деньги на оплату конкретных расходов:

•коммунальных услуг;

•услуг по содержанию помещений, находящихся в общей собственности;

•на текущий и капитальный ремонт и т. д.

Средства, которые не были использованы в течение года, переходят на следующий и также должны быть использованы на цели, связанные с управлением МКД.

Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в интересах своих членов.

Из всего этого некоторые делают вывод, что никакого дохода у ТСЖ не может образоваться в принципе: все, что получено от собственников, является целевыми средствами и будет потрачено на нужды дома. Следовательно, нет у ТСЖ и выручки: как для целей расчета налога на прибыль, так и для целей расчета доходов при применении упрощенной системыч. 1 ст. 153, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ; п. 2 ст. 251 НК РФ; Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 № Ф04-1236/2016.

ТСЖ, придерживающиеся такого подхода, включают в налоговую выручку лишь платежи от сторонних лиц, к примеру плату за аренду помещений общего пользования, крыш и т. д. Соответственно, только с этих сумм они начисляют НДС в случае, если ТСЖ находится на общем режиме налогообложения.

Но многие ТСЖ перешли на упрощенку с объектом «доходы» (максимальная ставка — 6% от доходов). При таком подходе это представляется самым выгодным режимом: налог, даже упрощенный, платить вообще не нужно при отсутствии доходов.

Как видим, если придерживаться такой позиции, то у ТСЖ получается почти безналоговый вид деятельности.

Им остается платить лишь НДФЛ и страховые взносы с зарплаты бухгалтера и иных работников. Кстати, некоторые ТСЖ-упрощенцы раньше платили взносы по пониженным тарифам. Но сейчас взносы администрируют налоговики. И стали появляться сообщения от бухгалтеров о том, что если нет налогооблагаемых доходов от деятельности по управлению МКД, то инспекторы заставляют ТСЖ платить взносы по обычным тарифам.

Позиция 2. Почти все поступления — это выручка

Минфин давно выступал за это. Поступлениями, не включаемыми в выручку для целей расчета налога на прибыль, признаются лишь те, что прямо поименованы в Налоговом кодексест. 251 НК РФ:

•средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома или общего имущества в МКДЗакон от 21.07.2007 № 185-ФЗ; ст. 36 ЖК РФ;

•средства собственников на финансирование текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД;

•членские взносы, уплачиваемые ТСЖ как некоммерческой организации (не связанные с конкретными целевыми программами);

•отчисления членов ТСЖ для формирования налогового резерва на проведение ремонта и капремонта общего имуществаст. 324 НК РФ; абз. 21 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ; Письмо Минфина от 03.07.2017 № 03-11-11/41853.

При этом ТСЖ должны вести отдельный учет таких необлагаемых доходов. Все иные суммы, в том числе и поступления от собственников квартир и нежилых помещений, должны учитываться в качестве выручки:

•как при расчете базы по налогу на прибыль;

•так и при применении УСН.

В эти облагаемые поступления входят и платежи собственников помещений за содержание общего имущества и за коммунальные услуги. Ведь обязанность по внесению этих сумм связана не с членством в ТСЖ, а с владением и пользованием помещением в многоквартирном домеПисьмо Минфина от 05.10.2016 № 03-03-07/58028.

При таком подходе ТСЖ может включить в налоговые расходы платежи ресурсоснабжающим организациям и своим подрядчикамПисьма Минфина от 21.04.2015 № 03-03-07/22593, от 04.08.2017 № 03-03-06/3/50062; ФНС от 14.08.2017 № СА-19-3/211@. Значит, если ТСЖ не берет «лишнего», то и налог на прибыль ей платить не придется.

С упрощенцами сложнееПисьмо Минфина от 27.01.2017 № 03-11-11/4260:

•на «доходно-расходной» УСН придется начислять 1% минимального налога с выручки, включающей в себя практически все поступления от собственников. Как мы уже выяснили, не попадают под доходы отчисления на ремонт и собственно членские взносы;

•на «доходной» упрощенке картина еще печальнее. Придется платить налог (6%, если его ставка не снижена в регионе) со всей суммы таких поступлений.

Как видим, привлекательность упрощенки для ТСЖ становится при таком подходе совсем неочевидной. А уж «доходная» УСН вообще нежелательной.

НДС с позиции проверяющих

Если ТСЖ применяет общий режим, то оно признается плательщиком НДС. Значит, выручка от реализации должна включаться в базу по НДС, и в то же время ТСЖ имеет право на вычет входного НДС, предъявленного контрагентами.

Но ТСЖ имеет право на специальную льготу (она действует по умолчанию, но от нее можно отказаться)п. 5 ст. 149 НК РФ. Так, от обложения НДС освобождается реализацияподп. 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 23.09.2015 № 03-07-15/54498:

•коммунальных услуг — при условии их приобретения ТСЖ у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее, холодное водоснабжение и водоотведение;

•услуг по содержанию и ремонту общего имущества — при условии приобретения соответствующих работ/услуг ТСЖ у организаций и ИП, непосредственно выполняющих такие работы.

Но даже при применении льготы у обычного ТСЖ могут возникнуть случаи, когда придется исчислять НДС и вести раздельный учетп. 4 ст. 170 НК РФ:

•ТСЖ самостоятельно оказывает какие-либо услуги. К примеру, ТСЖ нанимает консьержа для поддержания порядка в подъезде и взимает за это отдельную плату. Она будет облагаться НДС. Так же как и арендная плата за использование крыш и другого общего имущества МКД;

•плата за коммунальные услуги превышает их стоимость, по которой они приобретаются у ресурсоснабжающих организаций. Либо за содержание и ремонт общего имущества МКД товарищество получило от собственников больше денег, чем заплатило подрядчикам и иным исполнителям работ и услуг. В таком случае НДС надо заплатить с разницы, остающейся в распоряжении ТСЖПисьма Минфина от 08.06.2015 № 03-07-07/33108, от 19.03.2014 № 06-05-17/11844; Постановления АС ПО от 27.07.2016 № Ф06-10515/2016; АС ЦО от 26.01.2016 № Ф10-4513/2015.

Свежая судебная практика — за налоговиков

До недавнего времени не было единства среди судей, считать ли плату за коммунальные и иные услуги выручкой ТСЖ или нет.

Кто-то из судей придерживался позиции Минфина и наказывал товарищества за занижение выручки. К примеру, инспекция проверила ТСЖ, применявшее «доходно-расходную» упрощенку в одном году и общую систему налогообложения в двух последующих годах. Это ТСЖ не включало в налоговые доходы суммы за услуги по содержанию и текущему ремонту, поступившие от собственников, а также деньги за коммунальные услуги. Инспекция сочла это ошибкой, и суд Северо-Западного округа ее поддержалПостановление АС СЗО от 28.10.2016 № Ф07-8823/2016.

Некоторые судьи, напротив, не признавали деньги, поступившие от собственников квартир и нежилых помещений для оплаты коммунальных услуг, налоговыми доходами ТСЖсм., например, Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 № Ф04-1236/2016; Решение АС Кемеровской области от 17.01.2017 № А27-20953/2016. Однако есть основания полагать, что таких решений будет все меньше и меньше. И нет гарантии, что в вышестоящем суде налоговикам не удастся добиться отмены такого решения.

Именно так, к примеру, и произошло у одного из московских ТСЖ. Суд первой инстанции решил, что деньги, полученные от членов товарищества — целевые платежи, которые не должны учитываться как налоговые доходы у упрощенцев и плательщиков налога на прибыль. Однако апелляционный суд с этим не согласилсяРешение АС МО от 24.03.2017 № А41-86032/16 (отменено Постановлением 10 ААС от 19.07.2017 № 10АП-6951/2017).

Связано это, в частности, и с тем, что в начале 2017 г. Верховный суд поддержал проверяющих в деле, рассмотренном Северо-Западным округом, о котором мы говорили чуть вышеОпределение ВС от 24.01.2017 № 307-КГ16-5541. ВС отказал в пересмотре кассационной жалобы ТСЖ, которому предстояло уплатить налоги, доначисленные за 3 года с платежей собственников за жилищно-коммунальные услуги. В итоге ТСЖ пришлось за 1 год доплатить налог на УСН, за 2 других — налоги по общему режиму.

Вот что отметил Верховный суд:

•платежи за коммунальные услуги, содержание, обслуживание и ремонт, поступившие от собственников помещений в МКД, нельзя считать целевыми поступлениями в смысле ст. 251 НК РФ, поскольку товарищество являлось исполнителем указанных услуг;

•налоговым законодательством не предусмотрено освобождение от обложения НДС услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по управлению им, а также других услуг/работ, выполняемых ТСЖ.

Статус товарищества как некоммерческой организации также не освобождает его от уплаты НДС.

Неудивительно, что это решение уже взято на вооружение судамиПостановления 10 ААС от 19.07.2017 № 10АП-6951/2017; 13 ААС от 05.04.2017 № А42-9864/2014 (оставлено в силе Постановлением СЗО от 20.07.2017 № Ф07-5764/2017); Решение АС Республики Татарстан от 04.04.2017 № А65-30235/2016.

* * *

Жилищные кооперативы, членами которых являются собственники индивидуальных домов, рассчитывают налоги в очень похожем порядке.

Но у них нет льгот, предусмотренных исключительно для многоквартирных домов: все поступления на ремонт (если такие есть) должны учитываться в качестве выручки.