Дом: строим, продаем, заявляем вычет

«Продажный» НДФЛ-вычет

Если на своем участке земли вы самостоятельно построили дом — жилой, садовый или дачный, зарегистрировали право собственности на него, а затем решили его продать, сразу надо определиться, будут ли доходы от продажи облагаться налогом на доходы физлиц.

В случае, когда вы продали дом в 2017 г. или ранее и он находился в вашей собственности более 3 лет, доходы от продажи вообще не облагаются НДФЛ. Значит, не требуется представлять декларацию по НДФЛ из-за продажи такой недвижимости. Обратите внимание: срок владения домом надо считать от даты государственной регистрации права собственности на него.

Если же вы продали дом, который был в вашей собственности менее 3 лет, вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходаподп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. Проще всего заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика либо с помощью специальной программы «Декларация».

При продаже жилого, садового или дачного дома можно воспользоваться имущественным вычетом, уменьшив на него доходподп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 12.01.2012 № 03-04-05/7-4:

•или в сумме подтвержденных расходов на приобретение (строительство);

•или в фиксированной сумме не более 1 млн руб.

Особенности подтверждения расходов на строительство дома

Если индивидуальный жилой, дачный дом или садовый домик, построенный гражданином, продается ранее минимального срока владения им и сумма расходов на его строительство превышает 1 млн руб., целесообразно заявлять не фиксированный имущественный вычет, а вычет на сумму затрат на его строительствоподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Для подтверждения таких расходов на строительство дома потребуются документыПисьмо Минфина от 20.12.2013 № 03-04-07/56452:

•на работы граждан (в том числе и на работы, непосредственно связанные со строительством) — договор с физическим лицом, акт выполненных работ, расписка о получении денег (при безналичном расчете — документ о переводе денег). Важно, чтобы в договоре, акте и расписке были указаны не только фамилия, имя и отчество исполнителя, но и его паспортные данные, а также адрес постоянной/временной регистрации. Если нанимались исполнители, имеющие патенты, сделайте их копию и приложите ее к договору;

•на работы строительных компаний — договор, акты выполненных работ, платежные поручения на перечисление денег, а при наличном расчете — копии документов, подтверждающих прием денег. В большинстве случаев требуется кассовый чек (чек ККТ);

•на покупку строительных материалов и иного имущества (к примеру, необходимого в доме оборудования или техники) — накладная на отпуск товара и платежное поручение на безналичное перечисление денег, товарный чек, подкрепленный кассовым чеком.

В расходы на строительство дома могут быть включены расходы, связанные с его отделкой и инженерно-техническим оснащением. А вот затраты на приобретение строительных инструментов Минфин не рекомендует учитывать при предоставлении имущественного налогового вычетаПисьмо Минфина от 20.12.2013 № 03-04-07/56452. По его мнению, такие инструменты могут использоваться не только для строительства дома, но и в иных целях.

Особое внимание налоговики обращают на правильность составления документов, подтверждающих оплату. И если строительная фирма в подтверждение получения наличных денег выдала квитанцию к приходно-кассовому ордеру либо просто товарный чек, не подкрепленный чеком ККТ, то могут возникнуть проблемы. Инспекторы могут вычеркнуть такие затраты как неподтвержденные. Ведь в подавляющем большинстве случаев при расчетах наличными применение контрольно-кассовой техники обязательно. И тогда может получиться так, что сумма НДФЛ, которую надо уплатить по декларации, увеличится.

Логика у проверяющих такая: если первичные документы на прием наличных составлены с нарушением действующего законодательства, то вполне вероятно, что у подрядчика по белой бухгалтерии они вообще не были проведены. Следовательно, налоги с этих денег фирма-подрядчик не заплатила. Так что эти документы выпадают из оборота операций, касающихся налогообложения. И заявить налоговый вычет на их основании нельзя.

Если вы готовы отстаивать тот факт, что все представленные вами документы являются достоверными, спорьте с инспекцией.

Добиваемся правды

Помните, что, прежде чем обращаться в суд, надо соблюсти процедуру досудебного урегулирования спора. Напишите в инспекцию свои возражения на решение, вынесенное по результатам налоговой проверки. Обоснуйте, с чем вы не согласны и по каким причинам. Приложите к возражениям копии документов, которые были забракованы инспекцией.

Если инспекция не изменит свое решение (что наиболее вероятно), то советуем уплатить НДФЛ в срок, отведенный законодательством, — не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Это не означает вашей капитуляции и не лишает вас права на обжалование вынесенного решения. Но это избавит вас от необходимости платить пени в случае, если вам не удастся переспорить инспекцию. А если вы выиграете спор, вам вернут излишне уплаченный налог. Для этого вам надо будет написать заявление на возврат.

На втором этапе спора с налоговиками вам надо написать жалобу в вышестоящее управление ФНС и параллельно можно сразу направить ее в ФНС России. Апелляционную жалобу нужно подать в течение 10 рабочих дней с момента получения решения по проверке вашей декларации. Тогда такое решение по проверке не успеет вступить в силу.

Эти жалобы передаются через вашу инспекцию — если вы их передаете в бумажном виде. В канцелярии попросите сделать отметку о приеме на вашем экземпляре жалобы.

Можно отправить такие жалобы и в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. К ним приложите документы (сканы — если жалоба подается в электронном виде): акт проверки, ваши возражения, спорные документы и т. д.

Если УФНС решение по проверке утвердило, обращайтесь в суд. Всю переписку с налоговиками прикладывайте к исковому заявлению.

Случай из судебной практики, о котором ФНС рассказала инспекциям

Ситуация была следующая. Человек для строительства дома на своей земле привлек строительную фирму. Деньги за работы отдавал наличными, взамен получал кассовые и/или товарные чеки, квитанции к приходным ордерам с печатями и подписью директора.

Право собственности на дом зарегистрировано до 2016 г. Дом продан до истечения трехлетнего срока, то есть до истечения минимального срока владения, дающего право на освобождение от уплаты НДФЛ. Продавец подал декларацию и заявил НДФЛ-вычет в размере расходов на строительство дома.

Но инспекция отказала в таком вычете, сочтя кассовые чеки и квитанции к приходным кассовым ордерам недостаточным подтверждением. По ее мнению, в этих чеках и квитанциях не было обязательных реквизитов, требуемых для указания в документах, которые организации должны выдавать при расчетах наличными с физическими лицами.

Также налоговиков смущало, что строительная фирма вскоре обанкротилась. По их мнению, это говорило о том, что компания не задекларировала выручку и не уплатила с нее налоги.

При проведении НДФЛ-проверки налоговики вызвали бывшего директора обанкротившейся строительной фирмы. Он подтвердил как факт строительства дома, так и факт получения денег от гражданина.

Верховный суд счел заявленный гражданином НДФЛ-вычет обоснованным. Ведь, не имея специальных познаний, он не мог определить, что в полученных им квитанциях, кассовых и товарных чеках не хватает каких-то реквизитов. Взаимозависимости между гражданином и подрядчиком налоговики не выявили.

То, что строительная организация обанкротилась (и возможно, не заплатила деньги с полученных сумм), по мнению ВС, не имеет значения. Это не должно лишать гражданина права на получение льгот (вычета)Определение ВС от 27.04.2017 № 86-КГ17-1. Ведь гражданин не должен отвечать за ошибки и/или недобросовестность подрядчика.

Это судебное решение ФНС включила в свой Обзор, который доведен до нижестоящих налоговых органовп. 5 Обзора, направленного Письмом ФНС от 29.06.2017 № СА-4-7/12540@.

* * *

Бывает, что дом продается в убыток: сумма расходов на его строительство оказывается больше продажной цены. К примеру, затраты на строительство дома составили 4 млн руб., а через год этот дом продан за 3,5 млн руб.

В таком случае максимальный размер вычета, который можно получить при продаже дома, равен доходу от такой продажи (3,5 млн руб.). На оставшуюся разницу «неиспользованных расходов» (в нашем случае — 0,5 млн руб.) не получится уменьшить другие свои доходы, даже если они отражены в той же декларации по НДФЛ.