Подписка на ЭВГК с о скидкой и подарком
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 11 сентября 2017 г.

Содержание журнала № 18 за 2017 г.
Л.А. Елина,
ведущий эксперт
Если вы построили дом, а потом решили его продать, надо сразу продумать, придется ли вам платить НДФЛ. Это зависит от того, сколько времени прошло с даты, когда у вас возникло право собственности на дом, до даты его продажи. Если с полученных от покупателя денег налог все-таки надо заплатить, не факт, что исчислять его придется со всей суммы. Ведь вы имеете право на вычет.

Дом: строим, продаем, заявляем вычет

«Продажный» НДФЛ-вычет

Если на своем участке земли вы самостоятельно построили дом — жилой, садовый или дачный, зарегистрировали право собственности на него, а затем решили его продать, сразу надо определиться, будут ли доходы от продажи облагаться налогом на доходы физлиц.

В случае, когда вы продали дом в 2017 г. или ранее и он находился в вашей собственности более 3 лет, доходы от продажи вообще не облагаются НДФЛ. Значит, не требуется представлять декларацию по НДФЛ из-за продажи такой недвижимости. Обратите внимание: срок владения домом надо считать от даты государственной регистрации права собственности на него.

Программу «Декларация» для заполнения 3-НДФЛ можно скачать:

сайт ФНС → Программные средства → Декларация

Если же вы продали дом, который был в вашей собственности менее 3 лет, вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходаподп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. Проще всего заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика либо с помощью специальной программы «Декларация».

При продаже жилого, садового или дачного дома можно воспользоваться имущественным вычетом, уменьшив на него доходподп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 12.01.2012 № 03-04-05/7-4:

или в сумме подтвержденных расходов на приобретение (строительство);

или в фиксированной сумме не более 1 млн руб.

Особенности подтверждения расходов на строительство дома

Если индивидуальный жилой, дачный дом или садовый домик, построенный гражданином, продается ранее минимального срока владения им и сумма расходов на его строительство превышает 1 млн руб., целесообразно заявлять не фиксированный имущественный вычет, а вычет на сумму затрат на его строительствоподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Для подтверждения таких расходов на строительство дома потребуются документыПисьмо Минфина от 20.12.2013 № 03-04-07/56452:

на работы граждан (в том числе и на работы, непосредственно связанные со строительством) — договор с физическим лицом, акт выполненных работ, расписка о получении денег (при безналичном расчете — документ о переводе денег). Важно, чтобы в договоре, акте и расписке были указаны не только фамилия, имя и отчество исполнителя, но и его паспортные данные, а также адрес постоянной/временной регистрации. Если нанимались исполнители, имеющие патенты, сделайте их копию и приложите ее к договору;

на работы строительных компаний — договор, акты выполненных работ, платежные поручения на перечисление денег, а при наличном расчете — копии документов, подтверждающих прием денег. В большинстве случаев требуется кассовый чек (чек ККТ);

на покупку строительных материалов и иного имущества (к примеру, необходимого в доме оборудования или техники) — накладная на отпуск товара и платежное поручение на безналичное перечисление денег, товарный чек, подкрепленный кассовым чеком.

Справка

По общему правилу минимальный срок владения жилой недвижимостью, дачей, садовым домиком или земельным участком, дающий право на освобождение от НДФЛ, составляет:

3 года — если право собственности на недвижимость зарегистрировано до 01.01.2016п. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ;

5 лет — если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016п. 4 ст. 217.1 НК РФ.

В расходы на строительство дома могут быть включены расходы, связанные с его отделкой и инженерно-техническим оснащением. А вот затраты на приобретение строительных инструментов Минфин не рекомендует учитывать при предоставлении имущественного налогового вычетаПисьмо Минфина от 20.12.2013 № 03-04-07/56452. По его мнению, такие инструменты могут использоваться не только для строительства дома, но и в иных целях.

Особое внимание налоговики обращают на правильность составления документов, подтверждающих оплату. И если строительная фирма в подтверждение получения наличных денег выдала квитанцию к приходно-кассовому ордеру либо просто товарный чек, не подкрепленный чеком ККТ, то могут возникнуть проблемы. Инспекторы могут вычеркнуть такие затраты как неподтвержденные. Ведь в подавляющем большинстве случаев при расчетах наличными применение контрольно-кассовой техники обязательно. И тогда может получиться так, что сумма НДФЛ, которую надо уплатить по декларации, увеличится.

Логика у проверяющих такая: если первичные документы на прием наличных составлены с нарушением действующего законодательства, то вполне вероятно, что у подрядчика по белой бухгалтерии они вообще не были проведены. Следовательно, налоги с этих денег фирма-подрядчик не заплатила. Так что эти документы выпадают из оборота операций, касающихся налогообложения. И заявить налоговый вычет на их основании нельзя.

Совет

Если хотите заявить налоговый вычет на строительные работы, предупредите об этом заранее фирму-подрядчика. Сообщите, что и договор, и платежные документы вы будете предъявлять в налоговую инспекцию. То есть сразу говорите, что вам нужны белые документы. А чтобы развеять все сомнения, деньги лучше перечислять на расчетный счет компании безналично.

Если вы готовы отстаивать тот факт, что все представленные вами документы являются достоверными, спорьте с инспекцией.

Добиваемся правды

Помните, что, прежде чем обращаться в суд, надо соблюсти процедуру досудебного урегулирования спора. Напишите в инспекцию свои возражения на решение, вынесенное по результатам налоговой проверки. Обоснуйте, с чем вы не согласны и по каким причинам. Приложите к возражениям копии документов, которые были забракованы инспекцией.

Если инспекция не изменит свое решение (что наиболее вероятно), то советуем уплатить НДФЛ в срок, отведенный законодательством, — не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Это не означает вашей капитуляции и не лишает вас права на обжалование вынесенного решения. Но это избавит вас от необходимости платить пени в случае, если вам не удастся переспорить инспекцию. А если вы выиграете спор, вам вернут излишне уплаченный налог. Для этого вам надо будет написать заявление на возврат.

Собираясь строить дом, лучше сразу позаботьтесь о том, чтобы все строительные расходы были документально подтверждены. Вдруг вы потом захотите его продать и заявить вычет...

Собираясь строить дом, лучше сразу позаботьтесь о том, чтобы все строительные расходы были документально подтверждены. Вдруг вы потом захотите его продать и заявить вычет...

На втором этапе спора с налоговиками вам надо написать жалобу в вышестоящее управление ФНС и параллельно можно сразу направить ее в ФНС России. Апелляционную жалобу нужно подать в течение 10 рабочих дней с момента получения решения по проверке вашей декларации. Тогда такое решение по проверке не успеет вступить в силу.

Эти жалобы передаются через вашу инспекцию — если вы их передаете в бумажном виде. В канцелярии попросите сделать отметку о приеме на вашем экземпляре жалобы.

Можно отправить такие жалобы и в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. К ним приложите документы (сканы — если жалоба подается в электронном виде): акт проверки, ваши возражения, спорные документы и т. д.

Если УФНС решение по проверке утвердило, обращайтесь в суд. Всю переписку с налоговиками прикладывайте к исковому заявлению.

Случай из судебной практики, о котором ФНС рассказала инспекциям

Ситуация была следующая. Человек для строительства дома на своей земле привлек строительную фирму. Деньги за работы отдавал наличными, взамен получал кассовые и/или товарные чеки, квитанции к приходным ордерам с печатями и подписью директора.

Право собственности на дом зарегистрировано до 2016 г. Дом продан до истечения трехлетнего срока, то есть до истечения минимального срока владения, дающего право на освобождение от уплаты НДФЛ. Продавец подал декларацию и заявил НДФЛ-вычет в размере расходов на строительство дома.

Но инспекция отказала в таком вычете, сочтя кассовые чеки и квитанции к приходным кассовым ордерам недостаточным подтверждением. По ее мнению, в этих чеках и квитанциях не было обязательных реквизитов, требуемых для указания в документах, которые организации должны выдавать при расчетах наличными с физическими лицами.

Также налоговиков смущало, что строительная фирма вскоре обанкротилась. По их мнению, это говорило о том, что компания не задекларировала выручку и не уплатила с нее налоги.

При проведении НДФЛ-проверки налоговики вызвали бывшего директора обанкротившейся строительной фирмы. Он подтвердил как факт строительства дома, так и факт получения денег от гражданина.

Верховный суд счел заявленный гражданином НДФЛ-вычет обоснованным. Ведь, не имея специальных познаний, он не мог определить, что в полученных им квитанциях, кассовых и товарных чеках не хватает каких-то реквизитов. Взаимозависимости между гражданином и подрядчиком налоговики не выявили.

То, что строительная организация обанкротилась (и возможно, не заплатила деньги с полученных сумм), по мнению ВС, не имеет значения. Это не должно лишать гражданина права на получение льгот (вычета)Определение ВС от 27.04.2017 № 86-КГ17-1. Ведь гражданин не должен отвечать за ошибки и/или недобросовестность подрядчика.

Это судебное решение ФНС включила в свой Обзор, который доведен до нижестоящих налоговых органовп. 5 Обзора, направленного Письмом ФНС от 29.06.2017 № СА-4-7/12540@.

* * *

Бывает, что дом продается в убыток: сумма расходов на его строительство оказывается больше продажной цены. К примеру, затраты на строительство дома составили 4 млн руб., а через год этот дом продан за 3,5 млн руб.

В таком случае максимальный размер вычета, который можно получить при продаже дома, равен доходу от такой продажи (3,5 млн руб.). На оставшуюся разницу «неиспользованных расходов» (в нашем случае — 0,5 млн руб.) не получится уменьшить другие свои доходы, даже если они отражены в той же декларации по НДФЛ.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2024 г.

№ 18
НДФЛ с процентов по вкладам граждан: что нового с 2025 годаЧто меняется в уплате «личного» НДФЛ
№ 17
Какие изменения в имущественных налогах ждут физлиц (в том числе ИП)Продажа единственного жилья супругами: подводные камниТест: проверьте свои знания по НДФЛ-вычетам
№ 15
Детали получения НДФЛ-вычета на покупку жилья в неформальном браке
№ 14
Вопросы по НДФЛ-вычетам — 2024Налоговые обязанности физлица — 2024: налоговый резидент VS нерезидент
№ 13
Как платить НДФЛ с процентного дохода в 2024 году
№ 11
Физлицам скоро надо отчитаться перед ИФНС о зарубежных счетах
№ 9
Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не толькоОшибочный НДФЛ-вычет — последствия для физлиц
№ 8
Вопросы физлиц об уведомлениях о КИККак отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартируПо расходам на онлайн-обучение у ИП можно получить НДФЛ-вычет
№ 7
НДФЛ-вопросы при продаже имущества
№ 5
Как получить в СФР справку о суммах больничных и НДФЛ с них за 2023 годОб изменении назначения загрансчета лучше уведомить налоговиков
№ 2
Обновленные социальные вычеты по НДФЛ в 2024 году

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чреватоНе забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году

2022 г.

№ 23
Ассорти вопросов по имущественным налогам физлиц и НДФЛКредитные каникулы для мобилизованных и их семей: как воспользоваться отсрочкой
№ 21
Кто заплатит налоги мобилизованных граждан — подробности от ФНС
№ 20
НДФЛ-вычеты по ИИС: что новогоДоход за 2021 год больше 5 млн руб.? НДФЛ по ставке 15% человек доплачивает сам!Как платить НДФЛ с доходов от сдачи в аренду зарубежной недвижимостиПо какому курсу можно снять рубли с валютного счетаСчет в зарубежном банке — рассказать ли о нем ФНС?
№ 19
Доступен новый способ подачи заявления о сохранении прожиточного минимумаОтказ от услуг после заключения договора: общие правилаОтказ от услуг: случаи из судебной практикиОтказ от услуг: туры, билеты, отели
№ 18
4 способа найти клиентов на бухгалтерские услуги
№ 16
Льготная ипотека для работников IT-компаний: брать или не брать?Неочевидные нюансы НДФЛ-вычетов по ИИС
№ 15
Долги бывшего ИП могут взыскать с его зарплатыКак снять предпринимательский статус с личной квартиры ИППополнение в семье может освободить от НДФЛ при продаже квартирыСнова об НДФЛ-вычетах за 2021 год
№ 13
Заявляем НДФЛ-вычеты за 2021 годЦБ РФ предупредил банки о недопустимости одностороннего установления комиссий
№ 12
Тонкости соцвычета на дорогостоящее лечение
№ 11
Центробанк смягчил валютные ограничения для граждан
№ 10
«Первоапрельская» выплата для семей со школьникамиЕсть авто, но вы им пока не пользуетесь: как не платить транспортный налогРеальный кейс: сдаем в аренду жилье и апартаменты
№ 9
Вопросы по «обязательной» НДФЛ-декларации за 2021 год
№ 8
Антикризисная корзина мер поддержки для граждан
№ 7
Банк России обновил валютные правила для гражданПодписан Закон о кредитных каникулах для граждан и МСП
№ 6
Регулярно жертвуете на благотворительность? Заявите НДФЛ-вычетУже известно, кому придется платить НДФЛ с процентов по вкладам
№ 4
Как получить выписку из ЕГРН, не выходя из домаМожно ли обналичить подарочный сертификат магазинаЧто «умеет» личный кабинет физлица на сайте ФНС
№ 3
НДФЛ-новшества при продаже имуществаДолжники имеют право на сохранение прожиточного минимумаМожно ли получить «просроченные» детские пособия
№ 2
Фитнес-вычет: как вернуть часть затрат на занятия спортомВы еще не внесли свой email в ЕГРН? А зря, это полезноИмущественные НДФЛ-вычеты: что меняетсяКогда нерезиденты могут не декларировать доходы от продажи имущества
№ 1
Нотариальные документы можно проверить онлайн
ОПРОС
Оплачивает ли ваш работодатель ДМС работникам?
да, но лишь некоторым категориям работников
да, всем работникам
нет
у меня нет работодателя (я – ИП/самозанятый)
31 октября 10:30-12:30 (МСК)
Варианты участия
Иконка
Прямой эфир, живое общение с лектором
Иконка
Доступ к видеозаписи и материалам
Елена Шаронова
Ведет вебинар
ведущий эксперт издательства «Главная книга»
Регистрация на вебинар

Нужное
Содержание