Изменения в порядке учета машино-мест
Старые правила
До 2017 г. право собственности на машино-место (как для компаний, так и для граждан) регистрировалось двумя способамиПисьмо Минэкономразвития от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475:
•если его можно было отнести к объектам недвижимости — как на самостоятельное помещение (сооружение);
•если нет (к примеру, оно было обозначено на паркинге разметкой) — как на долю в праве общей собственности на здание (помещение, сооружение), частью которого является паркинг.
Справка
Машино-место — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая:
•не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией;
•ее границы описаны в порядке, установленном Законом о кадастровом учетеп. 29 ст. 1 ГрК РФ.
Второй вариант встречается значительно чаще. Ведь большинство машино-мест не отвечают понятию «помещение» с точки зрения действующего Закона о кадастре недвижимости, в частности требованию об изоляциич. 6 ст. 41, ч. 7 ст. 27 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ; Постановление АС МО от 07.05.2015 № А41-44784/14. Следовательно, они не могут быть поставлены на кадастровый учет как самостоятельный объект.
Однако такой способ оформления прав неудобен для собственников. Они не вправе закрепить свои права на конкретные метры. Можно лишь заключить с другими сособственниками соглашение о порядке пользования общим имуществом либо обратиться в суд для установления такого порядкап. 1 ст. 247 ГК РФ. Кроме того, владение и пользование общим имуществом обязываетстатьи 246, 247 ГК РФ:
•согласовывать все свои действия (например, смену обслуживающей организации) с другими сособственникамиОпределение Красноярского крайсуда от 14.10.2015 № 4г-2039/2015;
•предлагать свою долю другим сособственникам перед продажей третьему лицуст. 250 ГК РФ;
•удостоверять договор продажи доли нотариальноп. 1 ст. 24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, а это нынче недешево.
Новые правила
С 01.01.2017 введены следующие поправки:
•машино-место признается самостоятельным объектом недвижимостип. 1 ст. 130 ГК РФ. Его допустимые размеры установит Минэкономразвитияч. 6.2 ст. 24, ч. 1.1 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — Закон № 218-ФЗ);
•предусмотрен кадастровый учет машино-местч. 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ;
•их можно будет взять в ипотекуподп. 6 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.98 № 102-ФЗ.
Возможные действия
Что делать тем компаниям, которые уже владеют машино-местами на момент вступления поправок в силу? Все зависит от того, как оформлены документы:
•если зарегистрировано право собственности на помещение (сооружение), то ничего. Правоустанавливающие документы сохраняют свою силу. Переоформлять их не нужно, даже если размеры вашего места на паркинге не соответствуют максимально или минимально допустимым размерампп. 1, 2 ст. 6 Закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ; ч. 6.2 ст. 24 Закона № 218-ФЗ;
•если зарегистрирована доля в праве общей собственности на помещение (здание, сооружение), то вы вправе выделить вашу долю в натуре и оформить право собственности на нее. Для этого нужно будетп. 3 ст. 6 Закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ; ч. 6.2 ст. 24 Закона № 218-ФЗ:
—получить согласие остальных сособственников на выдел доли. Но если у вас есть соглашение собственников или решение их общего собрания, которым ранее был определен порядок пользования общим имуществом, то получать такое согласие не нужно;
—пройти кадастровый учет.
Порядок бухгалтерского и налогового учета
Внесенные поправки на порядок отражения машино-мест в налоговом и бухгалтерском учете принципиально не повлияют.
Рассказываем руководителю
Если машино-место оформлено как долевая собственность, то для выделения его в отдельный объект нужно согласовать это с сособственниками и пройти кадастровый учет.
Так, в зависимости от целей приобретения места на паркингах могут учитываться как товар либо как основное средство. Во втором случае они облагаются налогом на имущество организаций:
•если машино-место расположено в административно-деловом или торговом центре, включенном в специальный перечень, — то по кадастровой стоимостиподп. 1, 2 п. 1, п. 7 ст. 378.2 НК РФ; Письмо ФНС от 23.04.2015 № БС-4-11/7028@;
•если в здании, не подпадающем под названные критерии, — то по среднегодовой стоимостип. 1 ст. 375 НК РФ.
Правда, в случае выдела доли в натуре кадастровая стоимость машино-места неизбежно изменится: ведь это будет уже новый объект учета с новым кадастровым номером. Поэтому если вы платите «кадастровый» налог, то порядок расчета авансовых платежей и налога на имущество в течение 2017 г. будет такимп. 10 ст. 378.2 НК РФ:
•с 01.01.2017 и до даты постановки машино-места на кадастровый учет — исходя из кадастровой стоимости здания (строения, помещения) по состоянию на 01.01.2017 и вашей доли в праве общей собственностип. 6, подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ. Дата постановки на учет — это дата внесения сведений о кадастровом номере в кадастр недвижимостич. 3 ст. 17 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ; Письмо Минфина от 03.12.2015 № 03-05-05-01/70618;
•с даты постановки машино-места на кадастровый учет — исходя из кадастровой стоимости машино-места на эту дату.
* * *
В числе других изменений с 01.01.2017 — объединение кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. Раньше, чтобы зарегистрировать права на объект, нужно было отдельно обращаться в кадастровую палату и отдельно — в Росреестр. Теперь же Росреестр будет вести Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит сведения из ЕГРП и кадастра недвижимостич. 1, 3 ст. 3, ч. 5 ст. 1, ч. 6 ст. 72 Закона № 218-ФЗ. Это положительный момент для собственников.
