Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 19 января 2017 г.

М.Г. Мошкович,
старший юрист
С 1 января 2017 г. машино-место признается объектом недвижимости. Это упростит жизнь фирмам, владеющим такими объектами. А вот бухгалтеру, возможно, придется кое-что изменить в учете. Подчеркнем, что речь идет о паркингах, которые находятся внутри зданий либо в отдельных строениях, а не о местах на уличных парковках.

Изменения в порядке учета машино-мест

Старые правила

До 2017 г. право собственности на машино-место (как для компаний, так и для граждан) регистрировалось двумя способами (Письмо Минэкономразвития от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475):

если его можно было отнести к объектам недвижимости — как на самостоятельное помещение (сооружение);

если нет (к примеру, оно было обозначено на паркинге разметкой) — как на долю в праве общей собственности на здание (помещение, сооружение), частью которого является паркинг.

Справка

Машино-место — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая:

не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией;

ее границы описаны в порядке, установленном Законом о кадастровом учете (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).

Второй вариант встречается значительно чаще. Ведь большинство машино-мест не отвечают понятию «помещение» с точки зрения действующего Закона о кадастре недвижимости, в частности требованию об изоляции (ч. 6 ст. 41, ч. 7 ст. 27 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ; Постановление АС МО от 07.05.2015 № А41-44784/14). Следовательно, они не могут быть поставлены на кадастровый учет как самостоятельный объект.

Однако такой способ оформления прав неудобен для собственников. Они не вправе закрепить свои права на конкретные метры. Можно лишь заключить с другими сособственниками соглашение о порядке пользования общим имуществом либо обратиться в суд для установления такого порядка (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Кроме того, владение и пользование общим имуществом обязывает (статьи 246, 247 ГК РФ):

согласовывать все свои действия (например, смену обслуживающей организации) с другими сособственниками (Определение Красноярского крайсуда от 14.10.2015 № 4г-2039/2015);

предлагать свою долю другим сособственникам перед продажей третьему лицу (ст. 250 ГК РФ);

удостоверять договор продажи доли нотариально (п. 1 ст. 24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ), а это нынче недешево.

Новые правила

С 01.01.2017 введены следующие поправки:

машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Его допустимые размеры установит Минэкономразвития (ч. 6.2 ст. 24, ч. 1.1 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — Закон № 218-ФЗ));

предусмотрен кадастровый учет машино-мест (ч. 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ);

их можно будет взять в ипотеку (подп. 6 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.98 № 102-ФЗ).

Возможные действия

Что делать тем компаниям, которые уже владеют машино-местами на момент вступления поправок в силу? Все зависит от того, как оформлены документы:

если зарегистрировано право собственности на помещение (сооружение), то ничего. Правоустанавливающие документы сохраняют свою силу. Переоформлять их не нужно, даже если размеры вашего места на паркинге не соответствуют максимально или минимально допустимым размерам (пп. 1, 2 ст. 6 Закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ; ч. 6.2 ст. 24 Закона № 218-ФЗ);

если зарегистрирована доля в праве общей собственности на помещение (здание, сооружение), то вы вправе выделить вашу долю в натуре и оформить право собственности на нее. Для этого нужно будет (п. 3 ст. 6 Закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ; ч. 6.2 ст. 24 Закона № 218-ФЗ):

получить согласие остальных сособственников на выдел доли. Но если у вас есть соглашение собственников или решение их общего собрания, которым ранее был определен порядок пользования общим имуществом, то получать такое согласие не нужно;

пройти кадастровый учет.

Порядок бухгалтерского и налогового учета

Внесенные поправки на порядок отражения машино-мест в налоговом и бухгалтерском учете принципиально не повлияют.

Рассказываем руководителю

Если машино-место оформлено как долевая собственность, то для выделения его в отдельный объект нужно согласовать это с сособственниками и пройти кадастровый учет.

Так, в зависимости от целей приобретения места на паркингах могут учитываться как товар либо как основное средство. Во втором случае они облагаются налогом на имущество организаций:

если машино-место расположено в административно-деловом или торговом центре, включенном в специальный перечень, — то по кадастровой стоимости (подп. 1, 2 п. 1, п. 7 ст. 378.2 НК РФ; Письмо ФНС от 23.04.2015 № БС-4-11/7028@);

если в здании, не подпадающем под названные критерии, — то по среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ).

Правда, в случае выдела доли в натуре кадастровая стоимость машино-места неизбежно изменится: ведь это будет уже новый объект учета с новым кадастровым номером. Поэтому если вы платите «кадастровый» налог, то порядок расчета авансовых платежей и налога на имущество в течение 2017 г. будет таким (п. 10 ст. 378.2 НК РФ):

с 01.01.2017 и до даты постановки машино-места на кадастровый учет — исходя из кадастровой стоимости здания (строения, помещения) по состоянию на 01.01.2017 и вашей доли в праве общей собственности (п. 6, подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). Дата постановки на учет — это дата внесения сведений о кадастровом номере в кадастр недвижимости (ч. 3 ст. 17 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ; Письмо Минфина от 03.12.2015 № 03-05-05-01/70618);

с даты постановки машино-места на кадастровый учет — исходя из кадастровой стоимости машино-места на эту дату.

* * *

В числе других изменений с 01.01.2017 — объединение кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. Раньше, чтобы зарегистрировать права на объект, нужно было отдельно обращаться в кадастровую палату и отдельно — в Росреестр. Теперь же Росреестр будет вести Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит сведения из ЕГРП и кадастра недвижимости (ч. 1, 3 ст. 3, ч. 5 ст. 1, ч. 6 ст. 72 Закона № 218-ФЗ). Это положительный момент для собственников.