Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 27 марта 2017 г.
Пересмотр кадастровой стоимости: считаем земельный налог
Тему статьи предложила Анна Викторовна Смирнова, ПАО «Смолоблпассажиртранс», г. Смоленск
Когда налог нужно пересчитывать
Расчет земельного налога и авансовых платежей по нему делается исходя из кадастровой стоимости (КС) участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодомп. 1 ст. 391 НК РФ. По общему правилу изменение КС в течение года не влияет на исчисление налога, то есть учитывается только со следующего года. Исключением являются случаи, когда КС была пересмотрена в результате:
•оспаривания ее владельцем;
•исправления ошибок, допущенных регистрирующим органом при определении кадастровой стоимости.
Правила учета изменений в первом и втором случаях разные.
Вы оспорили кадастровую стоимость, действовавшую на начало года
Для оспаривания КС земли ее владелец должен обратитьсяст. 24.18 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ; п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС РФ; п. 1 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 № 263:
•предприниматель — в комиссию региона по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) или в суд, по своему выбору;
•компания — сначала в комиссию и только потом, при необходимости, в суд.
Если в результате КС участка изменится, то учитывать ее для целей земельного налога нужно начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) старой КС, то есть той, которая была оспоренап. 1 ст. 391 НК РФ.
Справка
ЕГРН — это ресурс, действующий с 2017 г. Он объединил данные госкадастра и реестра прав на недвижимостьпп. 1, 3 ст. 3, п. 5 ст. 1, п. 6 ст. 72 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — Закон № 218-ФЗ).
Обращаясь в комиссию или в суд, налогоплательщики обычно рассчитывают, что КС будет снижена. И мы в этой статье будем предполагать такой счастливый исход. Так, если спорная КС была внесена в ЕГРН до начала года, то авансовые платежи исчислялись исходя из нее. В таком случае успешное оспаривание ее в течение года приведет к переплате, поскольку уплаченные авансовые платежи необходимо будет перерассчитать в сторону уменьшения.
Условие. ООО владеет земельным участком площадью 430 кв. м. Ставка земельного налога для этой категории земель составляет 0,3%. Срок уплаты авансовых платежей — не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.
КС земли по состоянию на 01.01.2017 составляет 4200 руб/кв. м. Предположим, ООО оспорило эту стоимость, обратившись в сентябре 2017 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС. В итоге КС участка установили в размере рыночной цены (3900 руб/кв. м), и 08.09.2017 в кадастр внесли новую запись.
Авансовые платежи по земельному налогу за I и II кварталы 2017 г. уплачены в сумме 1354,5 руб. (430 кв. м х 4200 руб. х 0,3% х 1/4).
Решение. Новую КС нужно учитывать с 01.01.2017, поскольку заявление о пересмотре было подано в 2017 г., а спорная КС была внесена в реестр ранее.
Следовательно, авансовые платежи за I и II кварталы подлежат перерасчету исходя из новой КС. Новая сумма квартального платежа составит 1257,75 руб. (430 кв. м х 3900 руб. х 0,3% х 1/4). Таким образом, у ООО возникает переплата в сумме 193,5 руб. ((1354,5 руб. – 1257,75 руб.) х 2). Ее можно будет зачесть при уплате авансового платежа за III квартал.
Вы оспорили кадастровую стоимость, установленную в течение года
О том, как учесть изменение КС в случаях, когда заявление в суд было подано до 22.07.2014, читайте:
Бывает, что КС увеличивают в течение года — например, при смене вида разрешенного использования земли. Если вы успешно оспорите новую КС в том же году, то пересчитывать налог не нужно.
Дело в том, что в этом случае первичным было изменение КС по решению госоргана. Оно подпадает под общее правило — учитывать новую КС только при расчете земельного налога за следующий годп. 1 ст. 391 НК РФ; Письмо Минфина от 17.08.2015 № 03-05-05-02/47450; Определение ВС от 21.09.2015 № 304-КГ15-5375. Поэтому вторичное изменение (по решению комиссии или суда) также следует этому правилу. Так считает и специалист Минфина.
Учет результатов оспаривания КС в случае, когда она была установлена не с начала года
  | СОРОКИН Алексей Валентинович Начальник отдела налогообложения имущества и государственной пошлины Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России |
— Если организация оспорила кадастровую стоимость земли, установленную на 1 января текущего года, то новая стоимость, установленная решением комиссии или суда, применяется для целей уплаты земельного налога уже с начала этого года.
Если же была оспорена кадастровая стоимость, возникшая в течение года (например, в связи с изменением разрешенного вида использования земли), то применять новую стоимость, установленную решением комиссии или суда, нужно только со следующего года. В текущем году для налоговых целей будет применяться стоимость, действовавшая на 1 января этого года.
Условие. Воспользуемся условиями предыдущего примера. При этом предположим, что в I квартале 2017 г. принято решение о смене вида разрешенного использования участка, в связи с чем в кадастр 23.03.2017 внесена новая КС — 5100 руб/кв. м. Ставка по налогу не изменилась.
ООО оспаривает эту стоимость, обратившись в сентябре 2017 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС. В итоге стоимость участка устанавливают в размере рыночной цены (4700 руб/кв. м) и 08.09.2017 в кадастр вносится новая запись.
Авансовые платежи по земельному налогу за I и II кварталы 2017 г. уплачены в сумме 1354,5 руб. (430 кв. м х 4200 руб. х 0,3% х 1/4).
Решение. КС от 23.03.2017 (5100 руб/кв. м) учитываться в текущем году не должна, поскольку она изменилась по решению госоргана, а не по результатам спора.
Таким образом, ООО уплачивает авансовый платеж за III квартал 2017 г. в сумме 1354,5 руб. (430 кв. м х 4200 руб. х 0,3% х 1/4). И налог за 2017 г. в сумме 1354,5 руб. (430 кв. м х 4200 руб. х 0,3% – 1354,5 руб. х 3).
В 2018 г. ООО исчисляет авансовые платежи и налог исходя из КС от 08.09.2017 (4700 руб/кв. м).
Госорган исправил свою ошибку
Кадастровая стоимость земли может измениться из-за того, что регистрирующий орган исправит ранее допущенную им ошибку.
Отметим, что к таким последствиям может привести исправление не только технических ошибок (описок, опечаток и пр.), но и реестровых (например, из-за ошибок кадастрового инженера, составлявшего межевой план). Владельца участка должны уведомить о принятом решении в течение 3 рабочих дней со дня исправления по специальной формепп. 1, 3, 5 ст. 61 Закона № 218-ФЗ; приложения № 1, 2 к Порядку (приложение № 2), утв. Приказом Минэкономразвития от 25.03.2016 № 173.
Для расчета земельного налога такое изменение нужно учитывать начиная с того налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная КСп. 1 ст. 391 НК РФ. Поясним на примере.
Условие. ООО владеет земельным участком, занятым объектом инженерной инфраструктуры ЖКХ, площадью 750 кв. м. Ставка земельного налога для указанной категории земель составляет 0,3%, срок уплаты налога — не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
КС этого участка по состоянию на 01.01.2016 составляла 3500 руб/кв. м. Налог за 2016 г. уплачен 24.01.2017 в сумме 7875 руб. (750 кв. м х 3500 руб. х 0,3%).
01.02.2017 ООО получило уведомление регистрирующего органа об исправлении технической ошибки, допущенной при определении КС участка. Согласно уведомлению КС на 01.01.2016 составляла не 3500 руб/кв. м, а 3100 руб/кв. м.
Решение. Исходя из данных, полученных от госоргана, сумма земельного налога за 2016 г. составляет 6975 руб. (750 кв. м х 3100 руб. х 0,3%). Таким образом, у ООО есть переплата по налогу в сумме 900 руб. (7875 руб. – 6975 руб.), которую оно может учесть при перечислении авансового платежа по земельному налогу за I квартал 2017 г.
Для этого необходимо подать в ИФНС уточненку по земельному налогу за период 2016 г. (используется та форма декларации, которая применялась в уточняемый период) и заявление о зачетеп. 4 ст. 78 НК РФ; приложение № 9 к Приказу ФНС от 03.03.2015 № ММВ-7-8/90@; подп. 2 п. 3.2 Порядка, утв. Приказом ФНС от 28.10.2011 № ММВ-7-11/696@.
В некоторых случаях ошибка в ЕГРН может быть исправлена только на основании судебного решенияпп. 1, 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ. Тогда для расчета земельного налога все равно нужно применять правила, установленные для исправления ошибки. Ведь иск в таких случаях подается не об оспаривании КС, а об исправлении ошибки в ЕГРН.
* * *
В налоговом учете сумма уплаченного земельного налога включается в состав расходов в периоде начисленияподп. 1 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ. Если из-за пересчета КС у вас образовалась переплата, а годовая «прибыльная» декларация уже сдана, то возникает вопрос о корректировке налоговой базы по прибыли. Но делать ее не нужно. И Минфин, и суды считают, что излишне учтенная в расходах сумма земельного налога просто включается в состав внереализационных доходов в периоде ее зачета в счет следующего авансового платежаабз. 1 ст. 250, п. 1 ст. 271 НК РФ; Постановление Президиума ВАС от 17.01.2012 № 10077/11; п. 17 Обзора № 4 (2016), утв. Президиумом ВС 20.12.2016; Письмо Минфина от 15.10.2015 № 03-03-06/4/59102.
