Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 июля 2019 г.
Продаем подаренную квартиру: что с НДФЛ
Иногда граждане продают подаренное им жилье. Нужно ли платить налог с дохода от продажи? Здесь все зависит от того, кто подарил квартиру и сколько ею владел продавец.
Доход от продажи жилой недвижимости не облагается НДФЛ, если онап. 17.1 ст. 217, подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ:
•была в собственности одаряемого 3 года и более;
•подарена членом семьи или близким родственником. Напомним, что таковыми считаются супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестрыстатьи 2, 14 СК РФ.
Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то придется платить налог. Отметим, что в случае, когда недвижимость подарена человеком, который не является членом семьи или близким родственником, действует общее правило — продать жилье без налога можно не раньше чем через 5 летп. 4 ст. 217.1 НК РФ.
Справка
Если недвижимость подарил не член семьи и не близкий родственник, то одаряемый должен задекларировать доход в виде подарка. Например, придется подать декларацию и уплатить НДФЛ, если женщина получила в подарок жилье от матери супруга — мать не является ни членом семьи, ни близким родственником одаряемой. А если супруги решили подарить общий дом матери мужа, то у нее возникнет доход только в части стоимости дома, относящейся к доле женып. 18.1 ст. 217 НК РФ; Письма Минфина от 12.09.2018 № 03-04-05/65355, от 01.06.2018 № 03-04-05/37543, от 30.05.2018 № 03-04-05/36691.
Вроде все просто. Но бывают и довольно запутанные ситуации. Скажем, когда часть квартиры получена в дар от члена семьи, а часть — покупается и затем вся квартира продается. Трудности возникают из-за того, что минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ при дарении и при покупке с 2016 г. разный — 3 года и 5 лет соответственно. Рассмотрим возможные варианты.
Ситуация 1. Человек получил в подарок 1/2 доли в квартире в апреле 2016 г., а в июне того же года купил вторую половину этой квартиры. В феврале 2019 г. гражданин продал квартиру. Здесь все однозначно: по итогам 2019 г. гражданин должен подать 3-НДФЛ и заплатить налог, так как даже подаренной долей он владел менее 3 лет.
Ситуация 2. Человеку подарили 1/2 доли в праве собственности на квартиру в феврале 2016 г., в июне того же года он купил вторую половину квартиры. В марте 2019 г. гражданин продал эту квартиру. Получается, что подаренной долей гражданин владел более 3 лет. А купленной долей — менее 5 лет и даже менее 3-х. Как быть?
В многочисленных письмах Минфина на эту тему рассматриваются случаи, когда первоначально доля в квартире приобреталась до 2016 г. Но тогда, как мы помним, минимальный срок владения для освобождения доходов от НДФЛ был единым независимо от оснований приобретения жилья. Минфин разъяснял, что изменение размера доли в праве собственности на жилье не прерывает срок владения им. То есть если жилье приобреталось по долям, то при его продаже срок владения исчисляется с момента приобретения первой долиПисьма Минфина от 12.12.2018 № 03-04-05/90367, от 03.08.2017 № 03-04-05/49566.
В нашем же случае, если рассуждать логически, в отношении доходов от продажи 1/2 доли, приобретенной по договору купли-продажи после 01.01.2016 и находившейся в собственности менее 5 лет, продавцу все же нужно подать декларацию и заплатить НДФЛ.
Но обратимся к следующей ситуации.
Ситуация 3. Гражданин купил 1/2 доли в квартире в январе 2016 г., а в феврале того же года вторую половину квартиры он получил в дар. В марте 2019 г. гражданин продал эту квартиру. Если руководствоваться вышеупомянутым подходом о непрерывности срока владения, то безопаснее будет задекларировать весь доход от продажи и заплатить с него НДФЛ. Ведь право собственности на квартиру первоначально возникло именно на основании договора купли-продажи. Поэтому можно прийти к выводу, что для продажи всей квартиры без НДФЛ должно пройти 5 лет. А с момента покупки 1/2 доли прошло менее 5 лет.
С другой стороны, подаренной долей человек владел более 3 лет. Значит, в декларации можно указать только половину дохода, то есть ту его часть, которая относится к доле, ранее приобретенной по договору купли-продажи? Но не приведет ли такой подход к налоговому спору? Вот что нам сказал по поводу двух последних ситуаций специалист Минфина.
Если подаренной долей человек владел 3 года, НДФЛ с доходов от ее продажи платить не нужно
  | СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса |
— Рассматриваемые ситуации напрямую не урегулированы Налоговым кодексом. Но все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах следует толковать в пользу налогоплательщикап. 7 ст. 3 НК РФ. В данном случае необходимо, чтобы не нарушался баланс частных и публичных интересов в налогообложении. Нельзя ограничить право налогоплательщика на освобождение от НДФЛ дохода от продажи доли в праве собственности на жилье, которая была получена в дар от члена семьи или близкого родственника и находилась в собственности 3 года и более. То есть, по моему мнению, и в той и в другой ситуации необходимо задекларировать доход от продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, которая была приобретена по договору купли-продажи и находилась во владении физлица менее 5 лет.
Какую сумму дохода указать в декларации? Полагаем, что пропорциональную доле в праве собственности на жилье, доходы от продажи которой облагаются НДФЛ. То есть применительно к рассмотренным ситуациям — половину дохода, указанную в договоре купли-продажи.
* * *
Сказанное выше можно отнести и к ситуации с наследованием. Если, к примеру, человек унаследовал 1/2 доли в квартире, а спустя какое-то время купил оставшуюся часть и сразу продал квартиру, то с дохода от продажи доли, полученной в наследство, НДФЛ можно не платить, если она была в собственности 3 года и большеп. 3 ст. 217.1 НК РФ.
