Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 30 сентября 2019 г.

Е.А. Шаронова,
ведущий эксперт

Когда в одном календарном году продается одна квартира и покупается другая, то собственник может заявить два имущественных вычета: и при продаже, и при покупке. А как быть, если обе квартиры находятся в долевой собственности родителя и его несовершеннолетнего ребенка? Родитель может получить вычеты только за свою долю? Или и за долю ребенка тоже?

Жилье в долях с детьми: как получить НДФЛ-вычеты

Вычет при продаже: каждый заявляет сам за себя

Рассмотрим ситуацию, возникшую у нашего подписчика. В 2017 г. при приватизации двухкомнатная квартира была оформлена в собственность в равных долях на мать и ее несовершеннолетнего ребенка (по 50% у каждого). В июле 2019 г. эта квартира продана за 7 млн руб.

А в августе этого же года за 8,5 млн руб. на вторичном рынке приобретена трехкомнатная квартира, также в равных долях матерью с несовершеннолетним ребенком (по 50% у каждого).

И у нее возник вопрос, с какой суммы придется заплатить НДФЛ за 2019 г. То есть можно ли получить вычеты не только за себя, но и за ребенка?

Минимальный срок нахождения приватизированной квартиры в собственности, при соблюдении которого не пришлось бы платить налог при продаже квартиры и подавать декларацию 3-НДФЛ, составляет 3 года (п. 17.1 ст. 217, пп. 1, 2, подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). А поскольку с момента приватизации жилья до его продажи прошло меньше 3 лет, то доход от продажи двухкомнатной квартиры будет облагаться НДФЛ.

Причем такой доход образуется в равных долях как у матери, так и у ее несовершеннолетнего ребенка. Ведь, как разъясняют Минфин и ФНС, обязанность по уплате НДФЛ и представлению декларации 3-НДФЛ обусловлена фактом получения доходов, облагаемых налогом, и не зависит от возраста налогоплательщика. Поэтому мать должна подать две декларации 3-НДФЛ — и за себя, и за ребенка от его имени как его законный представитель (то есть на титульном листе 3-НДФЛ должны быть данные ребенка — ИНН, ф. и. о., дата рождения и т. п. А подпись матери должна быть только как представителя) (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 27 НК РФ; п. 1 ст. 26 ГК РФ; Письма Минфина от 18.06.2019 № 03-04-05/44454; ФНС от 23.04.2009 № 3-5-04/495@; Определение КС от 27.01.2011 № 25-О-О).

В нашем примере и в декларации матери, и в декларации ребенка нужно показать доход от продажи квартиры пропорционально имевшейся доле в ней — 3,5 млн руб. (7 млн руб. х 50%). Но этот доход можно уменьшить на имущественный вычет, который равен (подп. 1 п. 1, подп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ):

•или сумме расходов, связанных с приобретением проданной квартиры. В нашем случае таких расходов нет, поскольку квартира получена в собственность бесплатно в процессе приватизации;

•или фиксированной сумме — 1 млн руб. на объект проданного имущества. Именно его и можно применить в нашем случае. Но поскольку квартира находилась в долевой собственности, то эта сумма распределяется между налогоплательщиками-совладельцами (между матерью и ее несовершеннолетним ребенком) пропорционально их долям. То есть вычет 0,5 млн руб. (1 млн руб. х 50%) надо заявить и в декларации матери, и в декларации ребенка (Письма Минфина от 17.06.2019 № 03-04-05/44004, от 03.05.2012 № 03-04-05/3-586).

Таким образом, доход, с которого нужно заплатить НДФЛ, у каждого из них составит 3 млн руб. (3,5 млн руб. – 0,5 млн руб.).

Справка

Налоговики считают, что родитель может быть оштрафован за непредставление декларации (или представление с опозданием) и неуплату налога с дохода, полученного ребенком (Письма ФНС от 23.04.2009 № 3-5-04/495@; УФНС по г. Москве от 16.04.2012 № 20-14/033206@).

Однако, по мнению ВАС РФ, ответственность и за непредставление декларации, и за неуплату налога несет именно налогоплательщик (то есть ребенок), несмотря на то что он действует через представителя (родителя) (п. 3 Постановления Пленума ВАС от 30.07.2013 № 57). При этом штрафовать можно только граждан, достигших 16-летнего возраста (п. 2 ст. 107 НК РФ). Кстати, ВАС РФ указал также, что за не вовремя уплаченный НДФЛ штраф не налагается, а уплачиваются только пени (п. 19 Постановления Пленума ВАС от 30.07.2013 № 57).

Таким образом, если ребенку не исполнилось 16 лет, то налоговики не могут оштрафовать родителя за ребенка. На практике же, скорее всего, они накажут родителя, и штраф придется оспаривать в суде.

Вычет при покупке за ребенка

Поскольку в 2019 г. была куплена трехкомнатная квартира, то можно получить имущественный вычет в связи с ее приобретением.

Внимание

За всю жизнь человек может получить вычет по жилью только в размере 2 млн руб. И максимальная сумма НДФЛ, которую вернут из бюджета за весь период использования вычета, составляет 260 тыс. руб. (2 млн руб. х 13%). Повторно при покупке другого жилья вычет получить нельзя (п. 11 ст. 220 НК РФ).

Но вычет дают не на всю сумму, потраченную на покупку. Размер вычета ограничен 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) Причем эта сумма привязана к покупателю, а не к жилью. А это означает, что при покупке квартиры в долях в общем случае каждый сособственник имеет право на вычет в сумме, потраченной на ее приобретение, но не более 2 млн руб. (подп. 3 п. 1, подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 19.08.2013 № 03-04-05/33728) То есть в общем случае максимальная сумма вычета на двух сособственников составит 4 млн руб.

Но, как правило, несовершеннолетние дети не работают и доходы не получают, и у них нет денег на приобретение жилья. Даже когда родители покупают квартиру в собственность в долях с ребенком или только в собственность одного ребенка, они тратят свои деньги. В связи с этим в НК есть норма, позволяющая родителю получить вычет при приобретении жилья в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (п. 6 ст. 220 НК РФ). И здесь важно понимать, что вычет получает именно родитель, а не ребенок. То есть родитель уменьшает свои доходы на сумму вычета и ему возвращают НДФЛ из бюджета. И как разъяснял Минфин, при приобретении квартиры в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми родитель вправе получить вычет в размере фактически произведенных расходов на покупку, но не более 2 млн руб. в целом на родителя (Письмо Минфина от 14.09.2018 № 03-04-05/65993). При этом ребенок сохраняет свое право на вычет в будущем при покупке другого жилья, когда будет тратить свои деньги (Решение ФНС от 24.06.2019 № СА-4-9/12162@).

А это означает, что если ранее родитель уже покупал жилье и заявлял по нему имущественный вычет, то при покупке жилья на имя ребенка налоговики в вычете откажут. Ведь в таком случае родитель хочет получить вычет второй раз именно за себя, а вовсе не за ребенка. А это запрещено НК (Письмо Минфина от 28.06.2019 № 03-04-05/47613; Решение ФНС от 24.06.2019 № СА-4-9/12162@).

Если родитель при покупке квартиры «израсходует» вычет и за себя, и за ребенка (как его представитель), то потом ребенок вычет получить не сможет

Поэтому при покупке квартиры в долях с ребенком имеет смысл заявлять вычет и за свою долю, и за долю ребенка в своей декларации 3-НДФЛ только в том случае, когда стоимость доли меньше лимита вычета. К примеру, если квартира куплена за 3,2 млн руб. в равных долях с ребенком, то доля каждого стоит 1,6 млн руб. (3,2 млн руб. х 50%). Тогда родитель может заявить в своей декларации вычет:

•и за свою долю в размере 1,6 млн руб.;

•и за долю ребенка в размере 0,4 млн руб.

То есть он получит вычет в максимально возможном размере 2 млн руб.

Если же стоимость доли в квартире больше предельного лимита вычета, то не имеет значения, будет родитель заявлять вычет за ребенка или за себя, ему все равно больше лимита вычет никто не даст. Но логичнее тогда уж получать вычет родителю за себя. Например, если квартира куплена за 4 млн руб. в равных долях с ребенком, тогда родитель может заявить в своей декларации вычет в размере 2 млн руб.

Вычет при покупке, если у ребенка есть доходы

Но вернемся к нашему примеру. У нас как раз получается, что у ребенка есть доходы от продажи двухкомнатной квартиры. И эти доходы вместе с доходами матери были потрачены на покупку трехкомнатной квартиры. Кто и как в этом случае должен заявлять вычет? Получается, что вычет может заявить не только родитель, но и ребенок. И тем самым они уменьшат доход, с которого надо уплатить НДФЛ. С этим согласен и специалист Минфина.

Получение несовершеннолетним ребенком вычета на покупку квартиры

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

— Когда в одном календарном году продается одна квартира, которая была в долевой собственности у родителя и несовершеннолетнего ребенка, и покупается другая квартира вновь в долевую собственность родителем с ребенком, то в этом случае и родитель, и ребенок каждый в своей декларации 3-НДФЛ могут заявить два вычета — и в связи с продажей квартиры, и в связи с покупкой квартиры.

Это объясняется тем, что несовершеннолетний ребенок, получивший налогооблагаемый доход от продажи одной квартиры, может израсходовать его на приобретение другой квартиры. А поскольку у ребенка есть расходы на приобретение квартиры, то он может заявить имущественный вычет в соответствии с подп. 3 п. 1 и подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. При этом вычет в декларации ребенка будет заявлять его мать как законный представитель (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 27 НК РФ; п. 1 ст. 26 ГК РФ). То есть в связи с покупкой трехкомнатной квартиры заявить имущественный вычет в размере 2 млн руб. имеет право мать в своей декларации, а ребенок — в своей.

Таким образом, после заявления двух вычетов при продаже одной квартиры и при покупке другой квартиры налогооблагаемый доход каждого налогоплательщика (и матери, и ребенка), с которого нужно уплатить НДФЛ, составит 1 млн руб. (3,5 млн руб. (доход от продажи квартиры) – 0,5 млн руб. (вычет при продаже квартиры) – 2 млн руб. (вычет при покупке квартиры)).

Имейте в виду, что впоследствии ребенок уже не сможет заявить вычет при покупке им другой квартиры, поскольку свое право на вычет он уже реализовал (вернее, мать за него приняла решение и заявила вычет от его имени). А повторное предоставление имущественного вычета в связи с приобретением жилья не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ).

То есть в нашем примере родителю придется заплатить НДФЛ за себя и за ребенка в общей сумме 260 тыс. руб. (за каждого по 130 тыс. руб. (1 млн руб. х 13%).

Но вот вопрос: стоит ли лишать ребенка права на получение вычета в будущем? Для этого надо оценить налоговые последствия. Предположим, в нашем случае родитель не будет заявлять вычет от имени ребенка. Тогда налогооблагаемый доход ребенка будет 3 млн руб. (3,5 млн руб. (доход от продажи квартиры) – 0,5 млн руб. (вычет при продаже квартиры)). И в бюджет за ребенка придется заплатить гораздо бо´льшую сумму налога — 390 тыс. руб. (3 млн руб. х 13%) вместо 130 тыс. руб. Вряд ли это лучший вариант. Тем более что неизвестно, будет ли ребенок потом покупать квартиру. А деньги, как говорится, нужны здесь и сейчас.

* * *

При подаче деклараций 3-НДФЛ за себя и за ребенка родителю нужно приложить к каждой из них такие документы (подп. 6, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ):

•копию договора купли-продажи по проданной квартире;

•копию документа, подтверждающего получение денег за проданную квартиру (платежного поручения, банковской выписки по счету о получении денег на ваш счет, расписки о получении денег);

•копию выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), подтверждающую право собственности на долю в приобретенной квартире (Письмо ФНС от 18.10.2016 № БС-4-11/19695@);

•копию договора купли-продажи приобретенной квартиры;

•копию документа, подтверждающего расходование денег за покупку квартиры (платежного поручения, банковской выписки о перечислении денег на счет продавца, расписки или акта приема-передачи денег продавцу);

•свидетельство о рождении ребенка.