Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 12 января 2019 г.

ОСН УСН ЕСХН ПСН ЕНВД

А.В. Кононенко,
юрист

Отличать отделимые улучшения арендованного имущества от неотделимых нужно для того, чтобы правильно их учесть. Также за неотделимые улучшения арендатор может получить возмещение их стоимости после прекращения договора аренды.

Улучшения отделимые и неотделимые: в чем различие

Подробнее о том, в каком порядке сторонам договора аренды учитывать неотделимые улучшения, рассказано:

2016, № 18

Зачем нужно различать улучшения

Одной из причин, почему необходимо разделять отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, является то, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора при выполнении трех условийп. 2 ст. 623 ГК РФ:

•право на возмещение неотделимых улучшений предусмотрено договором аренды;

•улучшения произведены за счет средств арендатора;

•арендодатель дал согласие на производство улучшений.

Отделимые же улучшения изначально являются собственностью арендатора, если договор аренды не содержит условия о том, что они — собственность арендодателяОпределение ВС от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544.

Кроме того, неотделимые улучшения как у арендатора, так и у арендодателя зачастую формируют отдельный объект ОС, а значит, подлежат амортизации и облагаются налогом на имуществоп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 374 НК РФ. В отличие от отделимых улучшений.

Признаки неотделимых улучшений

Что такое неотделимые улучшения, в НК РФ не сказано. Следовательно, институты, понятия и термины гражданского законодательства, используемые в НК, нужно применять в том значении, в каком они используются в ГКп. 1 ст. 11 НК РФ.

Однако в ГК РФ сказано только то, что неотделимыми являются такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имуществап. 2 ст. 623 ГК РФ. При этом степень вреда не конкретизирована. Однако при демонтаже практически любого улучшения повреждений не избежать. Хотя бы тех же царапин. Значит ли это, что улучшение было неотделимым? Давайте посмотрим, что об этом говорят суды.

Упомянутые в статье судебные решения можно найти:

раздел «Судебная практика» системы КонсультантПлюс

Суды используют следующие критерии, позволяющие определить, являются ли улучшения неотделимыми.

Произошло повышение качественных характеристик помещения. Если арендатор переустроил объект и повысил его технико-экономические показатели, то такие улучшения являются неотделимыми. Верно и обратное: если демонтаж улучшений приведет к ухудшению показателей первоначального объекта, то их также следует считать неотделимымиПостановление АС ЗСО от 27.12.2017 № Ф04-5403/2017; Определение ВС от 09.08.2016 № 310-ЭС16-10692.

Улучшения носят капитальный характер. Улучшения являются неотделимыми, если связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением или капитальным ремонтомПостановления АС УО от 18.01.2018 № Ф09-7378/15; 9 ААС от 04.12.2017 № 09АП-45765/2017; АС ЗСО от 04.10.2016 № Ф04-4342/2016; Письмо Минфина от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480.

Улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, арендатор установил окна, двери, системы освещения и отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы освещения и отопления не имеют самостоятельного хозяйственного назначения вне помещений, в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. Поэтому возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимом характереПостановление АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016.

Помимо этого, некоторые суды прямо указывают на то, что неотделимыми улучшениями является практически все, что прочно связано с этим зданием или помещением. Ведь при демонтаже тот или иной вред будет причинен в любом случаеРешение АС г. Москвы от 20.10.2017 № А40-110569/15-40-885.

Что включить в договор аренды

Чтобы избежать споров, стороны договора аренды могут прописать в договоре или дополнительном соглашении к нему, какие улучшения считаются отделимыми, а какие — нетПостановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018; АС УО от 20.09.2016 № Ф09-8579/16. Например, так.

Стороны по настоящему договору аренды согласовали, что к неотделимым улучшениям предмета аренды относятся: изменение части здания, его конструктивных элементов, которые невозможно отделить без ущерба для последнего, включая результаты произведенных СМР, перепланировку объекта аренды, установку окон, дверей и дверной фурнитуры, монтаж подвесного потолка (в том числе светильников, являющихся его конструктивной частью), систем кондиционирования и вентиляции, дополнительного инженерного оборудования.

* * *

Для того чтобы разобраться с тем, какие улучшения стоит относить к неотделимым, закажите строительную экспертизу. Она поможет как на стадии заключения договора, так и в судеПостановление АС МО от 01.06.2018 № Ф05-7293/2018.

Понравилась ли вам статья?

• Почему оценка снижена?
• Есть ошибки
  Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
• Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
• Нет ответа по поставленные вопросы
• Аргументы неубедительны
• Ничего нового не нашел
• Нужно больше примеров
• Тема не актуальна
• Статья появилась слишком поздно
• Слишком много слов
• Другое
  Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300

Поставить оценку

Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

• я подписчик электронного журнала

  Авторизоваться
• я не подписчик, но хочу им стать

  Подписаться
• хочу читать статьи бесплатно и попробовать все возможности подписчика

  Получить демодоступ