Аренда помещения: налоговые и финансовые риски | Журнал «Главная книга» | № 21 за 2019 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
Добавить в «Нужное»
1 читатель оценили статью

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 25 октября 2019 г.

Содержание журнала № 21 за 2019 г.
ОСН УСН ЕНВД ЕСХН ПСН
Н.Н. Катаева,
ведущий эксперт
Сдать свободное помещение в аренду — хороший способ заработать. Но прежде, чем подписать договор аренды, сторонам полезно проверить его условия. Некоторые формулировки (или их отсутствие) могут привести к налоговым и финансовым рискам. Чтобы избежать претензий со стороны проверяющих и не заплатить лишних налогов и штрафов, в одних случаях достаточно скорректировать договор, в других — запастись дополнительными документами.

Аренда помещения: налоговые и финансовые риски

Упомянутые в статье Письма Минфина можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Определяем размер арендной платы

По общему правилу налоговые органы не вправе оспаривать цену услуг по сделкам между невзаимозависимыми лицами, учтенную при налогообложении. И сами по себе цены по сделкам таких компаний не могут быть предметом налоговой проверки. Однако многократное отклонение цены от рынка может расцениваться как один из признаков получения необоснованной налоговой выгоды, если инспекторы найдут и иные доказательства несоответствия между оформлением и реальным содержанием сделкип. 1 ст. 105.3 НК РФ; п. 3 Обзора, утв. Президиумом ВС от 16.02.2017; Письмо ФНС от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938@.

Когда помещение предоставляется в аренду взаимозависимому лицу, то внимание к величине установленной арендной платы возрастает. Налоговики могут посчитать, что существенное искажение стоимости служит признаком ухода от налоговПостановление АС ВВО от 17.01.2019 № Ф01-6381/2018. И тогда они пересчитают арендную плату, исходя из рыночных цен, доначислят налоги, пени и штрафы.

Устанавливая арендную плату, следует ориентироваться на уровень рыночных цен, чтобы минимизировать налоговые риски

Устанавливая арендную плату, следует ориентироваться на уровень рыночных цен, чтобы минимизировать налоговые риски

Что предпринять. При установлении арендной платы необходимо придерживаться уровня рыночных цен. Это наиболее безопасный вариант для сторон сделки. Документальным подтверждением рыночного уровеня арендной платы могут быть:

справка, составленная самой организацией на основании доступной информации из Интернета или других источников СМИ об арендной плате на схожие помещения в регионе;

отчет привлеченного независимого оценщика.

При существенном отклонении арендной платы от рыночных значений можно попытаться обосновать ее размер особенностями конкретной сделкиОпределение ВC от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327:

или указать их в самом договоре аренды. Например, высокая арендная плата установлена в связи с оплатой в рассрочку, удобной транспортной доступностью помещения, предоставлением дополнительных услуг (охраны, уборки и др.);

или составить маркетинговую политику. Например, низкая арендная плата предполагается при предоставлении помещения компаниям начиная со второго года сотрудничества, за своевременное перечисление арендной платы на протяжении срока действия договора, за предоставление в аренду помещения площадью более 300 кв. м.

Если приведенные доводы налоговиков не убедят, можно потребовать провести судебную экспертизу соответствия арендной платы уровню рыночных ценПостановление АС СЗО от 10.04.2019 № Ф07-3017/2019. И если ее назначат и результаты окажутся в пользу компании, то суд отменит доначисления.

Указываем срок аренды

Если договор аренды заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрациистатьи 433, 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ. По незарегистрированному договору, по мнению проверяющих, расходы признать нельзя. Они могут быть расценены как документально не подтвержденныеп. 1 ст. 252 НК РФ. По мнению Минфина, в составе расходов можно учесть арендные платежи только по действующим (прошедшим госрегистрацию) договорамПисьма Минфина от 31.10.2016 № 03-03-06/1/63543, от 23.11.2015 № 03-07-11/67890.

Как решить. Чтобы споров с налоговиками по поводу расходов по договору аренды не возникало, необходимоПисьмо ВАС от 16.02.2001 № 59 (пп. 10, 11):

или зарегистрировать договор аренды со сроком не менее года, если он уже заключен, указав в нем, что он распространяет свое действие и на правоотношения, которые возникли до даты его регистрацииПисьмо Минфина от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6;

или заключить договор аренды на срок менее года или на неопределенный срок, если договор только предстоит заключить;

или подписать дополнительное соглашение к договору аренды об изменении срока, установив его менее 12 месяцев либо как неопределенный, если с момента заключения договора аренды 12 месяцев еще не прошли.

Если же претензии проверяющих уже предъявлены, то можно попытаться отстоять свою позицию в суде, настаивая на том, чтоПостановления ФАС ДВО от 14.02.2007, 07.02.2007 № Ф03-А59/06-2/5389, ФАС МО от 26.08.2010 № КА-А41/9668-10:

помещение используется в производственной деятельности;

налоговое законодательство не связывает отнесение арендных платежей на расходы с наличием государственной регистрации договора аренды;

арендатор фактически понес затраты по договору аренды.

Устанавливаем порядок уплаты коммунальных платежей

По законодательству арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества (если не установлено иное), в том числе оплачивать коммунальные услугип. 2 ст. 616 ГК РФ:

холодное водоснабжение и водоотведение;

горячее водоснабжение;

электроснабжение;

отопление;

газоснабжение.

Подробнее о том, как отразить в налоговом учете коммунальные расходы арендатора и арендодателя, рассказано:

2017, № 12

Поскольку договор с ресурсоснабжающими службами, как правило, заключает арендодатель — собственник помещений, то часто по договоренности арендатор обязуется компенсировать ему стоимость потребленных коммунальных услуг сверх суммы установленной арендной платы. Стоимость компенсируемых услуг рассчитывается на основании данных отдельных счетчиков по действовавшему в расчетный период тарифу и оплачивается на основании счетов, выставляемых арендодателем.

Такой вариант расчета за коммунальные услуги является проблемным с точки зрения вычета входного НДС и у арендодателя, и у арендатора.

Арендодатель, являясь абонентом, сам коммунальные услуги не оказываетст. 539 ГК РФ. А значит, у него нет оснований выставлять счет-фактуру на стоимость этих услуг арендатору. И принять к вычету НДС со стоимости коммунальных услуг, предъявленных ресурсоснабжающими организациями в части, потребляемой арендатором, арендодатель не сможетПисьма Минфина от 03.03.2006 № 03-04-15/52; УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/48675.

Арендатор также не сможет принять к вычету НДС со стоимости коммунальных услуг при отсутствии счета-фактуры от арендодателястатьи 171, 172 НК РФ; Письма ФНС от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@. Нельзя учесть этот НДС и в составе налоговых расходов, если арендодатель его выделил в перевыставляемых счетах на коммунальные услугип. 19 ст. 270 НК РФ; Письмо Минфина от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51.

А может ли арендатор учесть в составе налоговых расходов полную стоимость оплаченных арендодателю коммунальных услуг (включая НДС), если в счете арендодателя НДС не выделен, а в приложенных к нему документах поставщиков услуг налог указывается отдельно?

Этот вопрос мы задали специалисту Минфина. Вот что нам ответили.

Уменьшение расходов на НДС по коммуналке, не выделенный в перевыставленных счетах

БАХВАЛОВА Александра Сергеевна БАХВАЛОВА Александра Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 3 класса

— Суммы НДС, уплаченные арендатором по счетам за коммунальные услуги в рамках договора аренды, не должны учитываться в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. При перевыставлении коммунальных расходов арендатору не происходит реализация услуг, которая признается в соответствии со ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС.

Что делать. Самый безопасный вариант — это определить коммунальные платежи как часть арендной платы. Арендная плата может быть как в твердом, так и в «плавающем» размере (состоять из постоянной и переменной частей). Переменная часть — это и есть сумма фактически потребленных арендатором коммунальных услугст. 614 ГК РФ. В этом случае на всю сумму арендной платы арендодатель начисляет НДС и принимает к вычету НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услугст. 146 НК РФ; Письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 1). Тогда у арендатора имеется основание принять к вычету НДС по выставленному арендодателем счету-фактуре. В договоре условие об арендной плате можно сформулировать так.

Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей.

Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором за календарный месяц, которая определяется по индивидуальным приборам учета, установленным в арендуемом помещении, согласно порядку, указанному в приложении к настоящему договору.

Другой вариант — предусмотреть, что арендатор сам заключает договор с ресурсоснабжающими организациями и напрямую оплачивает их услуги. Тогда все расчеты по коммунальным платежам будут проходить без участия арендодателя. Поэтому ему эти операции в учете отражать не надо. Но в таком случае есть риск, что арендатор отношения с поставщиками коммунальных услуг не оформит и оплачивать коммуналку не будет. И все долги придется уплачивать арендодателю — собственнику помещения после прекращения договора арендыПостановление Президиума ВАС от 04.03.2014 № 17462/13. Чтобы этого избежать, арендодателю нужно контролировать оплату коммуналки арендатором, но лучше предусмотреть в договоре аренды обеспечение этого обязательства.

Если арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей, головоломка с НДС-вычетами по коммуналке складывается сама собой

Если арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей, головоломка с НДС-вычетами по коммуналке складывается сама собой

Еще один вариант — арендатор и арендодатель либо заключают отдельный агентский договор, либо включают его условие в договор арендыст. 421 ГК РФ. В этом случае арендодатель, заключивший договоры с коммунальными службами, в качестве посредника приобретает их услуги и передает арендатору. А получив от арендатора оплату коммуналки, перечисляет ее ресурсоснабжающим организациям.

Поскольку агентский договор является возмездным, необходимо предусмотреть посредническое вознаграждениестатьи 1005, 1006 ГК РФ. Кроме того, арендодатель должен:

выставить арендатору счет на оплату коммунальных услуг, который составляется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций (с приложением их копий);

подготовить отчет агента, указав в нем сумму агентского вознаграждения;

выставить счет-фактуру на агентское вознаграждение;

перевыставить арендатору счета-фактуры коммунальных служб.

Такой вариант подойдет и в случае, когда арендодатель применяет УСН. Ведь сумму возмещенных арендатором коммунальных услуг ему необходимо, по мнению Минфина, признать в составе доходов. Поскольку она не предусмотрена в перечне доходов, не учитываемых при расчете налогаст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ; Письма Минфина от 19.12.2017 № 03-11-06/2/84953, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222; Постановление Президиума ВАС от 12.07.2011 № 9149/10. А это невыгодно.

Но как видим, для арендодателя этот вариант достаточно трудозатратный. А кроме того, у него могут возникнуть споры с налоговиками, если посреднический договор заключен позже, чем договор с коммунальными службами. Так как сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения арендаторап. 6 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2004 № 85; Письма Минфина от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07, от 18.09.2012 № 03-11-11/277.

Уточняем обязательство по ремонту

По общему правилу капитальный ремонт должен проводить за свой счет арендодатель, а текущий — арендатор, если в договоре не предусмотрен другой вариантст. 616 ГК РФ.

Справка

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностейПостановление Госстроя от 05.03.2004 № 15/1.

Если арендатор по собственной инициативе провел капитальный ремонт в арендуемом им помещении, а арендодатель стоимость такого ремонта ему не компенсировал, то налоговики могут посчитать, что арендатор оказал арендодателю безвозмездную услугу. В таком случае проверяющие оценят ее по рыночной стоимости, начислят арендодателю налог с полученного дохода, пени и штраф. А арендатору снимут расходы на ремонт, начислят НДС с безвозмездной передачи (если арендатор — плательщик НДС) и штрафные санкцииподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154, п. 8 ст. 250, п. 16 ст. 270, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ; Постановление АС ЗСО от 14.06.2019 № Ф04-1570/2019; Письмо Минфина от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51.

Если арендодатель провел текущий ремонт в переданном арендатору помещении без получения от него возмещения, то бесплатную услугу получил арендатор. У арендодателя исключат расходы на текущий ремонт и начислят ему НДС (если арендодатель — плательщик НДС), а арендатору начислят налог с полученного дохода, оцененного по рыночной стоимости.

Как снизить риски. Изначально при заключении договора аренды предусмотреть такое распределение затрат на ремонт, которое удовлетворит обе стороны. А также установить, в какие сроки или с какой периодичностью должен проводиться текущий и капитальный ремонт. Если в течение срока аренды возникают отклонения от условий договора, то подписать дополнительное соглашение об этом.

Но если претензии по поводу безвозмездной передачи работ уже предъявлены проверяющими и в договоре ничего про ремонт не сказано, то можно попробовать отстоять свою позицию в суде.

В обосновании необходимости проведения арендатором капитального ремонта помещения, предоставленного ему в аренду, важно показать, что он действовал в своих интересах, а не в интересах арендодателяПостановление АС ДВО от 29.03.2018 № Ф03-644/2018. Например, ремонт был необходим арендатору после затопления, чтобы помещение можно было нормально эксплуатировать. И поэтому проведение капитального ремонта арендатором оправданно. Или арендатор получил какие-то дополнительные выгоды. Например, ему было выгодно провести капитальный ремонт:

из-за получения приоритетного права на заключение договора аренды;

из-за снижения величины арендной платы;

из-за установления более длительного срока аренды и др.

В подкрепление своей позиции можно приложить переписку с арендодателем, в которой обсуждались выгодные условия.

Настаивая на том, что в проведении текущего ремонта сданного в аренду помещения был заинтересован именно арендодатель, аргументируйте это коммерческим интересом прежде всего самого арендодателя, направленностью его действий на получение дохода. Например, арендодатель хотел повысить привлекательность объекта аренды для пролонгации договора на тех же условиях или с повышением размера арендной платы.

* * *

При заключении договора аренды нелишним будет уточнить, какой режим налогообложения применяет арендодатель, имеет ли он право выставлять счета-фактуры. Ведь если арендодатель не является плательщиком НДС, а счет-фактуру выставил ошибочно, то ему придется заплатить по этому счету-фактуре НДС в бюджетп. 5 ст. 173 НК РФ; Письмо Минфина от 21.05.2012 № 03-07-07/53. В последнее время чиновники не запрещают арендатору принимать к вычету входной НДС по ошибочно выставленному счету-фактуреПисьмо Минфина от 02.11.2017 № 03-07-07/72269. Однако риск того, что проверяющие с такой позицией не согласятся, все-таки остаетсяПисьмо Минфина от 05.10.2015 № 03-07-11/56700. Но право на вычет арендатор всегда может отстоять в судеп. 1 ст. 171 НК РФ; Постановления КС от 03.06.2014 № 17-П; АС ЦО от 06.11.2018 № Ф10-4122/2018.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда / лизинг»:

2020 г.

2019 г.

2018 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
РСВ за 9 месяцев
КОРОНАВИРУС
ПОЛЕЗНОЕ
Свежий номер журнала Главная книга
ОПРОС
Удалось ли вам использовать пандемию коронавируса как форс-мажор?
Да, нам снизили административный штраф
Да, контрагент не стал требовать пени за просрочку
Нет, никому нет дела до наших проблем
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.4%
июль 2020 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

4.25%
ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Презентация диплома ACCA «Финансы и управление бизнесом» на русском языкеЮ-Софт
Содержание
Нужное