Что еще важно предусмотреть в договоре аренды | Журнал «Главная книга» | № 21 за 2019 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 25 октября 2019 г.

Содержание журнала № 21 за 2019 г.
ОСН УСН ЕНВД ЕСХН ПСН
Н.Н. Катаева,
ведущий эксперт
Обычно составлением и проверкой договора аренды помещения занимается юрист. Но не каждый юрист знает налоговые особенности той или иной операции. Поэтому нередко его обязанности приходится выполнять бухгалтеру. На какие условия договора аренды помещения между юридическими лицами важно обратить внимание?

Что еще важно предусмотреть в договоре аренды

О том, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, читайте:

2019, № 2

Подробнее о том, в каком порядке арендатору и арендодателю учитывать неотделимые улучшения в бухгалтерском и налоговом учете в зависимости от условий договора аренды, мы рассказывали:

2016, № 18

Проверяем правила проведения неотделимых улучшений

В общем случае, если арендодатель дал согласие на неотделимые улучшения переданного в аренду помещения, он обязан возместить арендатору их стоимостьп. 2 ст. 623 ГК РФ.

Но фактически ситуации могут быть разные.

Например, арендодатель не давал согласия на неотделимые улучшения, в их проведении не заинтересован и требует привести арендованное помещение в первоначальное состояниест. 622 ГК РФ. Мало того, что арендатор не сможет учесть в этом случае стоимость неотделимых улучшений в налоговых расходах, так ему придется нести еще и дополнительные затраты на демонтаж улучшений и устранение его последствий.

А если, например, согласие на проведение неотделимых улучшений стороны предусмотрели, а условие о возмещении затрат упустили, тогда арендатор после прекращения договора аренды имеет право обратиться к арендодателю за таким возмещениемп. 2 ст. 623 ГК РФ. И это может стать для арендодателя неприятной неожиданностьюПисьмо Минфина от 17.12.2015 № 03-07-11/74085.

Чтобы не нарваться на штраф за нецелевое использование земельного участка, пропишите в договоре аренды, какую именно деятельность арендатор вправе вести на арендованной земле

Чтобы не нарваться на штраф за нецелевое использование земельного участка, пропишите в договоре аренды, какую именно деятельность арендатор вправе вести на арендованной земле

Как избежать негативных последствий. Если договор аренды еще только предстоит заключить, в нем необходимо предусмотреть согласие/несогласие арендодателя на проведение в помещении, переданном в аренду, неотделимых улучшений. В договоре может быть указано, что на каждое такое преобразование требуется отдельное согласие арендодателя. И тогда арендатору придется каждый раз получать письменное согласие арендодателя перед проведением улучшения.

Кроме того, для целей учета важно определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будут производиться неотделимые улучшения. И отразить это условие сразу в договоре или в отдельном соглашении при получении согласия на проведение конкретных работ.

Нелишним будет прописать в договоре, какие улучшения считаются неотделимыми, а какие отделимымиПостановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018; АС УО от 20.09.2016 № Ф09-8579/16. Это поможет в дальнейшем избежать различий в толковании понятий и правильно отразить улучшения в учете.

Указываем назначение помещений

Собственник земельного участка должен использовать его по назначениюст. 42 ЗК РФ. А если в свидетельстве о праве собственности на земельный участок указано одно назначение, а здание и помещения, расположенные на этом участке, используются в других целях, то Росреестр может собственника оштрафовать.

Справка

Если кадастровая стоимость земельного участка определена, то сумма штрафа за его нецелевое использование составляет:

для компании — 1,5—2% от кадастровой стоимости, но не менее 100 000 руб.;

для директора — 1—1,5%, но не менее 20 000 руб.

Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то сумма штрафа такая:

для компании — от 100 000 до 200 000 руб.;

для директора — от 20 000 до 50 000 руб.ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Если собственник сдал имущество в аренду, то на него все равно распространяются эти же правила. Например, владелец здания на участке, который разрешено использовать для эксплуатации зданий и сооружений под научно-производственные цели, предоставил часть помещений в аренду. А арендаторы использовали эти помещения под офисы, кафе, объекты торговли и предприятия сферы обслуживания населенияПостановление АС МО от 25.03.2019 № Ф05-14821/2017. Штрафа арендодатель не избежал.

Как не допустить штрафных санкций. Арендодатель должен проверить в свидетельстве о праве собственности, для каких целей можно использовать земельный участок и здания на нем. И предусмотреть в договоре аренды, что именно арендатору можно размещать в арендуемом помещении. А также периодически проверять, что и где арендатор разместил.

Ищем «крайнего» при нарушении пожарной безопасности

Подробнее о распределении ответственности за пожарную безопасность арендованных помещений мы писали:

2018, № 11

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут и собственники помещений, и лица, уполномоченные ими владеть, пользоваться или распоряжатьсяст. 38 Закона от 21.12.94 № 69-ФЗ.

Если в договоре аренды лицо, ответственное за нарушение правил пожарной безопасности, не определено, то ответственность может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Это зависит от того, чье действие (бездействие) способствовало нарушению этих правилвопрос 14 Обзора судебной практики ВС от 27.09.2006. То есть фактически в этом случае инспектор на свое усмотрение решает, кого привлечь к ответственности.

Внимание

За нарушение требований пожарной безопасности предусмотрены штрафы:

для организаций — от 150 000 до 200 000 руб.;

для должностных лиц компаний — от 6000 до 15 000 руб.;

для ИП — от 20 000 до 30 000 руб.ч. 1 ст. 20.4 КоАП

Меры безопасности. Стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос о соблюдении правил пожарной безопасности, прописав обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений и разделив ответственность за нарушение противопожарных требований. К ответственности за их нарушение в таком случае будет привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанностьПостановление АС СКО от 15.01.2019 № Ф08-10657/2018.

Полезно будет застраховать имущество и риски от возможного пожара. А при необходимости — обратиться за консультацией в орган Госпожнадзораподразд. 1.3 Докладов с обобщением правоприменительной практики, типовых и массовых нарушений обязательных требований, утв. МЧС 16.10.2017.

* * *

Договор аренды можно расторгнуть досрочно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядкестатьи 450, 619, 620 ГК РФ. Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть и у арендатора, и у арендодателя. О таком намерении необходимо уведомить вторую сторону заранее. Условия досрочного расторжения лучше указать в договоре. Если стороны не смогут полюбовно договориться о досрочном расторжении договора, то придется обращаться в судПостановление АС ВВО от 05.04.2019 № Ф01-938/2019.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда / лизинг»:

2020 г.

2019 г.

2018 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
Дивидендные вопросы
КОРОНАВИРУС
ПОЛЕЗНОЕ
Свежий номер журнала Главная книга
ОПРОС
Были ли к вашей компании претензии ИФНС из-за того, что вы воспользовались отсрочкой или рассрочкой по уплате налогов и сборов, введенных автоматически из-за коронавируса?
Нет, не было
Да, получили требование об уплате невзирая на отсрочку/рассрочку
Мы не пользуемся отсрочками и рассрочками
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.4%
июль 2020 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

4.25%
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Электронные трудовые книжкиИнтернет-конфренция
Содержание
Нужное