Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 28 октября 2019 г.
Содержание журнала № 21 за 2019 г.Что еще важно предусмотреть в договоре аренды
О том, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, читайте:
Подробнее о том, в каком порядке арендатору и арендодателю учитывать неотделимые улучшения в бухгалтерском и налоговом учете в зависимости от условий договора аренды, мы рассказывали:
Проверяем правила проведения неотделимых улучшений
В общем случае, если арендодатель дал согласие на неотделимые улучшения переданного в аренду помещения, он обязан возместить арендатору их стоимостьп. 2 ст. 623 ГК РФ.
Но фактически ситуации могут быть разные.
Например, арендодатель не давал согласия на неотделимые улучшения, в их проведении не заинтересован и требует привести арендованное помещение в первоначальное состояниест. 622 ГК РФ. Мало того, что арендатор не сможет учесть в этом случае стоимость неотделимых улучшений в налоговых расходах, так ему придется нести еще и дополнительные затраты на демонтаж улучшений и устранение его последствий.
А если, например, согласие на проведение неотделимых улучшений стороны предусмотрели, а условие о возмещении затрат упустили, тогда арендатор после прекращения договора аренды имеет право обратиться к арендодателю за таким возмещениемп. 2 ст. 623 ГК РФ. И это может стать для арендодателя неприятной неожиданностьюПисьмо Минфина от 17.12.2015 № 03-07-11/74085.
Чтобы не нарваться на штраф за нецелевое использование земельного участка, пропишите в договоре аренды, какую именно деятельность арендатор вправе вести на арендованной земле
Как избежать негативных последствий. Если договор аренды еще только предстоит заключить, в нем необходимо предусмотреть согласие/несогласие арендодателя на проведение в помещении, переданном в аренду, неотделимых улучшений. В договоре может быть указано, что на каждое такое преобразование требуется отдельное согласие арендодателя. И тогда арендатору придется каждый раз получать письменное согласие арендодателя перед проведением улучшения.
Кроме того, для целей учета важно определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будут производиться неотделимые улучшения. И отразить это условие сразу в договоре или в отдельном соглашении при получении согласия на проведение конкретных работ.
Нелишним будет прописать в договоре, какие улучшения считаются неотделимыми, а какие отделимымиПостановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018; АС УО от 20.09.2016 № Ф09-8579/16. Это поможет в дальнейшем избежать различий в толковании понятий и правильно отразить улучшения в учете.
Указываем назначение помещений
Собственник земельного участка должен использовать его по назначениюст. 42 ЗК РФ. А если в свидетельстве о праве собственности на земельный участок указано одно назначение, а здание и помещения, расположенные на этом участке, используются в других целях, то Росреестр может собственника оштрафовать.
Справка
Если кадастровая стоимость земельного участка определена, то сумма штрафа за его нецелевое использование составляет:
•для компании — 1,5—2% от кадастровой стоимости, но не менее 100 000 руб.;
•для директора — 1—1,5%, но не менее 20 000 руб.
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то сумма штрафа такая:
•для компании — от 100 000 до 200 000 руб.;
•для директора — от 20 000 до 50 000 руб.ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ
Если собственник сдал имущество в аренду, то на него все равно распространяются эти же правила. Например, владелец здания на участке, который разрешено использовать для эксплуатации зданий и сооружений под научно-производственные цели, предоставил часть помещений в аренду. А арендаторы использовали эти помещения под офисы, кафе, объекты торговли и предприятия сферы обслуживания населенияПостановление АС МО от 25.03.2019 № Ф05-14821/2017. Штрафа арендодатель не избежал.
Как не допустить штрафных санкций. Арендодатель должен проверить в свидетельстве о праве собственности, для каких целей можно использовать земельный участок и здания на нем. И предусмотреть в договоре аренды, что именно арендатору можно размещать в арендуемом помещении. А также периодически проверять, что и где арендатор разместил.
Ищем «крайнего» при нарушении пожарной безопасности
Подробнее о распределении ответственности за пожарную безопасность арендованных помещений мы писали:
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут и собственники помещений, и лица, уполномоченные ими владеть, пользоваться или распоряжатьсяст. 38 Закона от 21.12.94 № 69-ФЗ.
Если в договоре аренды лицо, ответственное за нарушение правил пожарной безопасности, не определено, то ответственность может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Это зависит от того, чье действие (бездействие) способствовало нарушению этих правилвопрос 14 Обзора судебной практики ВС от 27.09.2006. То есть фактически в этом случае инспектор на свое усмотрение решает, кого привлечь к ответственности.
Внимание
За нарушение требований пожарной безопасности предусмотрены штрафы:
•для организаций — от 150 000 до 200 000 руб.;
•для должностных лиц компаний — от 6000 до 15 000 руб.;
•для ИП — от 20 000 до 30 000 руб.ч. 1 ст. 20.4 КоАП
Меры безопасности. Стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос о соблюдении правил пожарной безопасности, прописав обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений и разделив ответственность за нарушение противопожарных требований. К ответственности за их нарушение в таком случае будет привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанностьПостановление АС СКО от 15.01.2019 № Ф08-10657/2018.
Полезно будет застраховать имущество и риски от возможного пожара. А при необходимости — обратиться за консультацией в орган Госпожнадзораподразд. 1.3 Докладов с обобщением правоприменительной практики, типовых и массовых нарушений обязательных требований, утв. МЧС 16.10.2017.
* * *
Договор аренды можно расторгнуть досрочно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядкестатьи 450, 619, 620 ГК РФ. Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть и у арендатора, и у арендодателя. О таком намерении необходимо уведомить вторую сторону заранее. Условия досрочного расторжения лучше указать в договоре. Если стороны не смогут полюбовно договориться о досрочном расторжении договора, то придется обращаться в судПостановление АС ВВО от 05.04.2019 № Ф01-938/2019.