Продажа имущества: от НДФЛ освободили не всё | Журнал «Главная книга» | № 3 за 2019 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 18 января 2019 г.

Содержание журнала № 3 за 2019 г.
ОСН | УСН | ЕНВД | ЕСХН | ПСН
Н.А. Мартынюк,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
С 1 января 2019 г. освобождена от НДФЛ — напрямую либо через предоставление вычета — продажа ИП и обычными физлицами некоторых видов имущества. Но освобождение распространяется лишь на часть таких объектов. Это следствие технической ошибки при подготовке текста поправок или же именно таким и было намерение законодателя? Пока не ясно.

Продажа имущества: от НДФЛ освободили не всё

Кого затрагивают поправки

Поправки освобождают от НДФЛ продажу некоторых транспортных средств и жилых объектов, использовавшихся в предпринимательской деятельности. Новшествами могут воспользоваться физлица, которые на момент получения дохода от продажи такого имущества:

не являются ИП;

зарегистрированы как ИП и являются плательщиками «предпринимательского» НДФЛ. Сюда относятся предприниматели на ОСН, а также предприниматели на патенте/ЕНВД.

Внимание

Все рассмотренные в статье новшества действуют в отношении тех доходов от продажи, дата получения которых в целях НДФЛ (в общем случае это дата получения денег)ст. 223 НК РФ приходится на период с 01.01.2019п. 2 ст. 7 Закона № 425-ФЗ. Доходы, полученные в 2018 г., облагаются НДФЛ в прежнем порядке — несмотря на то что срок уплаты налога с них наступает в 2019 г.

ИП, которые применяют УСН и ЕСХН, не платят НДФЛ по своей коммерческой деятельностип. 3 ст. 346.11, п. 3 ст. 346.1 НК РФ. Их доход от реализации имущества в рамках этой деятельности облагается соответственно «упрощенным» либо сельскохозяйственным налогамип. 1 ст. 346.5, п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Освобождения от этих налогов выручки, полученной от продажи используемых в предпринимательской деятельности жилья и транспорта, поправками не предусмотрено. В каких случаях жилье и транспорт считаются используемыми в предпринимательской деятельности у ИП на УСН, мы расскажем в , 2019, № 3.

А теперь рассмотрим сами поправки.

НДФЛ при продаже жилья, сдававшегося в аренду

По общему правилу не облагается НДФЛ доход от продажи недвижимости, которая находилось в собственности в течение минимального срока (3 года либо 5 лет — в зависимости от ситуации и даты приобретения) и болееп. 2 ст. 217.1 НК РФ; п. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ (далее — Закон № 382-ФЗ). Но только при условии, что она не использовалась в предпринимательской деятельностиабз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Определить, имеет ли продаваемое имущество отношение к предпринимательской деятельности ИП, вам поможет наша статья:

2014, № 10

Опираясь на эту оговорку, Минфин давал такие разъяснения: при продаже недвижимости, сдававшейся в аренду (наем), если такая сдача имеет признаки предпринимательской деятельности, человек обязан заплатить НДФЛ независимо от того, был ли на момент получения доходов от аренды зарегистрирован как ИППисьма Минфина от 26.05.2015 № 03-04-05/30271, от 28.04.2018 № 03-04-05/29350, от 11.06.2015 № 03-04-05/33984, от 19.09.2011 № 03-04-05/3-673; п. 2 ст. 11 НК РФ.

С 01.01.2019 эта оговорка в НК изменена: она больше не распространяется на доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, садовых домиков или доли (долей) в нихст. 2 Закона № 425-ФЗ.

Итак, с 1 января 2019 г. ни ИП, ни обычные физлица не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду (наем) жилья, которым владеют в течение минимального срока и болееабз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И не важно, какой налог они платили с арендной платы: НДФЛ, налог при УСН (если ранее применялся этот спецрежим), налог на профессиональный доход (с 01.01.2019) или патентный.

Это хорошая новость, но касается она исключительно жилья, приобретенного после 01.01.2016. Дело в том, что та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую внесена рассматриваемая поправкап. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона № 382-ФЗ), только в отношении такого жилья и применяетсяп. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ. А к жилью, которое приобретено до 2016 г., до сих пор применяется другая, старая редакция этого пунктап. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона от 27.12.2009 № 368-ФЗ). Она тоже содержит оговорку об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности. И в эту старую редакцию изменения не внесены (в ней даже нет абз. 4, который подвергся изменению).

Так что при буквальном прочтении НК получается: если такое жилье использовалось в предпринимательской деятельности, то и после наступления 2019 г. доход от его продажи облагается НДФЛ независимо от того, сколько оно находилось в собственности. Это подтверждает специалист Минфина.

НДФЛ при продаже жилья, которое было приобретено до 01.01.2016

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

— Оснований не облагать в 2019 г. НДФЛ доход от продажи используемого в предпринимательской деятельности жилья, которое было приобретено до 01.01.2016, не имеется. К нему не применяется та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую Законом № 425-ФЗст. 2, п. 2 ст. 7 Закона № 425-ФЗ были внесены предусматривающие освобождение от НДФЛ поправкип. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ.

Разумные причины для сохранения НДФЛ с продажи жилья, приобретенного до 2016 г. и сдававшегося в аренду, придумать сложно. Похоже, что это не намерение властей, а техническая ошибка при подготовке текста поправок. Если это так и есть, то, будем надеяться, ситуацию оперативно исправят очередными изменениями в НК.

НДФЛ при продаже транспорта

Аналогичная поправка сделана и в отношении транспортных средств, и здесь, к счастью, обошлось без технических ошибок.

Если авто находилось в собственности 3 года и больше, то с 01.01.2019 НДФЛ при его продаже не возникает, даже если оно использовалось в предпринимательской деятельностиабз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И не важно, на каком налоговом режиме велась эта деятельность, был ли во время ведения деятельности у собственника авто статус ИП и есть ли этот статус на момент продажи: в любом случае НДФЛ платить не придется. В результате с 2019 г.:

ИП на ОСН, использовавший автомобиль в своем бизнесе, не включает доход от его продажи в базу по НДФЛ (если приобрел его не меньше 3 лет назад);

ИП на ЕНВД или на ПСН, занимающийся перевозками, не должен платить НДФЛ с дохода от продажи использовавшегося для перевозок авто, которым владеет не меньше 3 лет. До сих пор Минфин настаивал, что уплата НДФЛ в таких случаях необходимаПисьма Минфина от 16.05.2013 № 03-04-05/17098, от 23.04.2013 № 03-04-05/14060, от 18.04.2013 № 03-11-11/13271, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 30.06.2014 № 03-11-12/31378.

А что с НДС по транспорту?

Аналогичных поправок по НДС в гл. 21 НК не последовало. Поэтому освобождение от НДФЛ продажи транспорта, который ИП использовал в предпринимательской деятельности и которым владел не меньше 3 лет, вовсе не означает, что в целях НДС это теперь рассматривается как обычная продажа физлицом личного имущества. Такие разъяснения мы получили от специалиста ФНС.

НДС при реализации предпринимателем транспорта

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

— Поскольку в гл. 21 НК РФ не были внесены поправки об освобождении от НДС реализации ИП транспорта, используемого им в своей предпринимательской деятельности, то такая реализация в 2019 г. и в дальнейшем по-прежнему облагается НДСподп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Освобождение с 2019 г. от НДФЛ доходов от продажи такого транспорта, находившегося в собственности 3 года и более, никак не влияет на порядок обложения НДС.

Если же ИП продает свое личное имущество, принадлежащее ему на праве собственности (не использовавшееся в предпринимательской деятельности), то объекта налогообложения по НДС не возникает, так как физические лица не являются плательщиками НДС.

О том, как уплачивать налоги при продаже имущества на ЕНВД и ПСН, вы можете прочитать:

2018, № 15

Таким образом, начислять НДС с реализации после 01.01.2019 авто, которое использовалось в бизнесе, по-прежнему должныподп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ:

ИП на ОСН;

ИП на ЕНВД/патенте, если не подавали уведомление о переходе на УСН, действительное на момент продажи автоПисьма Минфина от 21.07.2014 № 03-11-11/35555, от 16.05.2013 № 03-04-05/17098, от 18.04.2013 № 03-11-11/13271, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 30.06.2014 № 03-11-12/31378.

Имущественный вычет при продаже жилья и транспорта

Что касается жилья и транспорта, которые находились у физлица (не важно, ИП или нет) в собственности меньше минимального срока, то доход от их продажи все так же подпадает под НДФЛ.

Зато с 01.01.2019 в НК предусмотрена возможность воспользоваться имущественным вычетом при расчете НДФЛ с дохода от продажи жилья и транспорта, которые использовались ИП в предпринимательской деятельности.

Принимая комментируемые НДФЛ-поправки, власти хотели сильнее мотивировать людей на легализацию доходов от сдачи жилья, однако не все поправки попали точно в цель...

Принимая комментируемые НДФЛ-поправки, власти хотели сильнее мотивировать людей на легализацию доходов от сдачи жилья, однако не все поправки попали точно в цель...

Вычет рассчитывается как разница между документально подтвержденной стоимостью приобретения объекта и той частью этой стоимости, которая уже была учтена в налоговых расходах на УСН, ЕСХН либо в составе профессиональных вычетов на ОСНабз. 16 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; п. 3 ст. 9 Закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ. Условие использования вычета — представление в ИФНС документов, подтверждающих расчет его суммы.

Этот вычет предоставляется людям, которые на момент получения дохода от продажи такого имущества:

являются ИП и применяют ОСН либо работают на ЕНВД/патенте, при этом не подавали действительного на этот момент уведомления о применении УСН;

уже перестали быть ИП.

Однако с применением этого вычета могут возникнуть проблемы.

Проблема 1. Возникло противоречие с прямым запретом на применение имущественного вычета по доходам от продажи недвижимости и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельностиподп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.

На дату сдачи этого номера в печать никаких поправок в положения НК, содержащие этот запрет, не внесено.

Такое противоречие должно разрешаться в пользу налогоплательщика, то есть оставшийся в п. 4 ст. 220 НК запрет не может препятствовать применению рассматриваемого вычетап. 7 ст. 3 НК РФ. Но не исключено, что доказывать это придется в суде.

Кроме того, это безусловно означает, что при отсутствии документального подтверждения расходов на приобретение жилья и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности, по-прежнему нельзя при их продаже воспользоваться фиксированным вычетом в размере 1 млн руб. (по жилью) и 250 000 руб. (по транспорту)подп. 1, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Проблема 2. Нормы о вычете включены в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Но последняя редакция этого подпункта применяется только в отношении расходов на приобретение имущества, «признанных и осуществленных с 01.01.2016»п. 7 ст. 14 Закона от 28.12.2017 № 436-ФЗ. К более ранним расходам применяется старая редакция подп. 2 п. 2 ст. 220 НКподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (в ред. Закона от 08.06.2015 № 146-ФЗ). И она в Законе, которым в НК внесена поправка о вычете, не упоминается. Возможен ли с 01.01.2019 вычет при продаже таких объектов?

Вот как комментирует ситуацию специалист Минфина.

Применение с 01.01.2019 имущественного вычета по использовавшимся в бизнесе жилью и транспорту

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

— При расчете с 1 января 2019 г. НДФЛ с доходов от продажи использовавшихся в предпринимательской деятельности жилья и транспорта, расходы на приобретение которых признаны и осуществлены до 01.01.2016, имущественный вычет по-прежнему не положен. К таким расходам не применяется та редакция подп. 2 п. 2 ст. 220 НК, в которую Законом № 424-ФЗ внесены предусматривающие этот вычет поправкип. 7 ст. 14 Закона от 28.12.2017 № 436-ФЗ.

Таким образом, с 1 января 2019 г. рассматриваемый имущественный вычет можно применить только при исчислении НДФЛ с доходов от продажи объектов, расходы на которые признаны и осуществлены с 01.01.2016.

Этому не препятствует сохранившийся в подп. 4 п. 2 ст. 220 НК запрет на вычет по доходам от продажи недвижимости и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельностиподп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ. Все неустранимые противоречия в НК должны толковаться в пользу налогоплательщиковп. 7 ст. 3 НК РФ.

Проблема 3. При буквальном прочтении формулировки, которая предусматривает вычетабз. 16 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, получается, что она распространяется только на случаи, когда расходы на приобретение таких жилья и транспорта были частично учтены при налогообложении на УСН/ЕСХН/ОСН.

Вычет по бизнес-имуществу, стоимость которого не учитывалась при налогообложении

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

— Если расходы, связанные с приобретением продаваемого жилья и транспорта, упомянутого в абз. 16 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, предприниматель вообще не учитывал на УСН, ЕСХН либо в составе профессиональных вычетов (в частности, по той причине, что в период приобретения имущества применял УСН с объектом налогообложения «доходы», ЕНВД либо патентную систему налогообложения), то имущественный налоговый вычет по НДФЛ ему вообще не предоставляется.

Такие случаи под приведенную формулировку подп. 2 п. 2 ст. 220 НК не подпадают, и значит, для них действует установленный в подп. 4 п. 2 ст. 220 НК запрет на применение имущественного вычета по НДФЛ по доходам от продажи недвижимости и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Поправки для нерезидентов: опять ошибка?

До 2019 г. доходы нерезидентов от продажи имущества на территории РФ облагались НДФЛ. Не имел значения ни срок владения этим имуществом, ни использование либо неиспользование его в предпринимательской деятельностип. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2019). Поправки изменили ситуацию.

С 1 января 2019 г. для нерезидентов действуют точно такие же, как для резидентов, правила освобождения от НДФЛ доходов от продажи имуществап. 17.1 ст. 217, п. 1 ст. 217.1 НК РФ. Исключение — недвижимость, приобретенная до 01.01.2016. Если читать поправки буквально, то выходит, что доходы от продажи таких объектов в 2019 г. и позже по-прежнему подпадают под НДФЛ. Причина та же: поправки внесены в ту редакцию положений гл. 23 НК, которая применяется к объектам, полученным в собственность после 01.01.2016.

Справка

В целях НДФЛ нерезидентами признаются физлица, фактически находившиеся в России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцевп. 2 ст. 207 НК РФ. При получении доходов от продажи имущества статус физлица — резидент или нерезидент — определяется на 31 декабря того года, в котором получен доход от такой продажиподп. 2 п. 1, пп. 2—4 ст. 228 НК РФ; Письмо Минфина от 20.12.2017 № 03-04-05/85232. Иными словами, подсчитываются дни нахождения в РФ в течение календарного года.

Вот что сказал специалист Минфина.

НДФЛ с доходов от продажи недвижимости нерезидентами с 01.01.2019

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

— С 01.01.2019 упоминание о том, что продажа имущества с минимальным сроком владения или больше освобождается от НДФЛ только у резидентов, исключено:

из той редакции п. 17.1 ст. 217 НК, которая применяется в отношении объектов недвижимости, приобретенных после 01.01.2016п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ. В отношении объектов, приобретенных до 2016 г., применяется старая редакция п. 17.1 ст. 217 НКп. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона от 27.12.2009 № 368-ФЗ), в которую поправки не внесены;

из п. 1 ст. 217.1 НК, который для недвижимости, приобретенной до 2016 г., вообще не действуетп. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ.

Таким образом, с 01.01.2019, как и раньше, нет оснований для освобождения от НДФЛ доходов нерезидентов от продажи недвижимости, приобретенной до 01.01.2016.

Права на имущественный вычет при продаже имущества, не подпадающего под освобождение от НДФЛподп. 1 п. 1, подп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, у нерезидентов в 2019 г., как и раньше, нетп. 1 ст. 220, пп. 3, 4 ст. 210, п. 2 ст. 224 НК РФ.

* * *

Упомянутые в статье Законы, вносящие НДФЛ-поправки, можно найти:

раздел «Законодательство» системы КонсультантПлюс

Очевидно, рассмотренные поправки направлены прежде всего на то, чтобы больше людей захотели легализовать сдачу жилья в аренду (наем) и заработки с использованием транспорта. Ведь до сих пор многих останавливало прежде всего опасение, что в случае дальнейшей продажи этого имущества их заставят заплатить 13% (для нерезидентов — 30%) от вырученных за него денег. И хотя с жильем, приобретенным до 2016 г., у законодателей вышла промашка, ситуацию, будем надеяться, вскоре исправят.

Подействуют ли принятые меры, покажет время: понятно, что впоследствии законодательные власти могут вернуть уплату НДФЛ с продажи такого жилья и транспорта так же просто, как сейчас отменили.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2020 г.

2019 г.

2018 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ОПРОС
Как вы добираетесь до работы?
Никак, работаю из дома
Пешком, работа в шаговой доступности
Пешком, стараюсь больше двигаться
На общественном транспорте без пересадок
На общественном транспорте с пересадками
Предпочитаю автомобиль
Да по-разному бывает...
Моя работа - постоянные разъезды
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
декабрь 2019 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

20 195

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

6%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Конргесс ТАКСКОМФорум
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
Дарим доступ к журналу «Главная книга»!
Вам открыт свободный доступ к журналу «Главная книга».

Он действует 5 дней, используйте их по максимуму.

За это время вы сможете:

Подготовиться к сдаче отчетности 
с помощью наших «Бухгалтерских семинаров»

Легко найти ответ на свой вопрос благодаря сервису «Типовые ситуации»

Читать статьи из свежих номеров совершенно бесплатно

Пользоваться архивом издания 
за последние 8 лет без ограничений

Получить демодоступ