Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Журналы Справочники Семинары Календари Тесты
Добавить в «Нужное»
2 читателя оценили статью

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 августа 2020 г.

Содержание журнала № 17 за 2020 г.
ОСН УСН ЕНВД ЕСХН
Л.А. Елина,
ведущий эксперт
Недвижимость в центре города — отличное вложение. Но она либо очень дорогая, либо принадлежит властям. Купить ее непросто. Но малый и средний бизнес имеет привилегии. Государственное или муниципальное имущество можно арендовать с прицелом на последующий выкуп. Причем возможна пятилетняя рассрочка с низкой процентной ставкой.

Малый бизнес: аренда госимущества с последующим выкупом

Упомянутый в статье Закон № 159-ФЗ можно найти:

раздел «Законодательство» системы КонсультантПлюс

Аренда с преимущественными правами выкупа

Организации и ИП, относящиеся к малому и среднему бизнесу, могутст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее — Закон № 159-ФЗ):

стать арендаторами государственного имущества — федерального, регионального или муниципального. Для этого, как правило, надо поучаствовать в конкурсе или аукционе на право заключения договора арендыст. 17.1 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ;

через несколько лет (как минимум по истечении 2) выкупить это имущество по рыночной стоимости — без всяких конкурсов и аукционов, используя преимущественное право покупки.

Учтите, что при аренде госимущества субъекту МСП (арендатору по отношению к органам власти) опасно оформлять договор перенайма и/или субаренды либо как-то иначе передавать свои арендные права. Ведь для того, чтобы не потерять право преимущественного выкупа, арендатор должен сам пользоваться арендуемым имуществом. А органы власти часто не считают самостоятельным использованием госимущества его сдачу в субаренду. И иное, возможно, придется доказывать в суде. Правда, суды иногда соглашаются, что сдача арендованного имущества в субаренду все же является видом пользования имуществом и не лишает арендатора права на преимущественный выкуп госимуществаст. 615 ГК РФ; Постановление АС СЗО от 13.10.2014 № А26-476/2014.

И еще. Не могут заключить договор аренды с последующим преимущественным выкупом субъекты МСП, которыеч. 3 ст. 14 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ:

добывают и перерабатывают полезные ископаемые (кроме общераспространенных — песка и прочего);

являются кредитными или страховыми организациями (кроме потребительских кооперативов), профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

участвуют в соглашении о разделе продукции;

являются нерезидентами РФ (кроме отдельных случаев).

Выкуп с рассрочкой или без — право выбора за покупателем

Порядок оплаты выкупаемого имущества (сразу или в рассрочку) выбирает сам арендатор, а не собственник имуществач. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ. Минимальный срок рассрочки, установленный Законом, — 5 лет, но он может быть увеличен органом властич. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ. Причем даже если собственник имущества (к примеру, субъект РФ) не установил ограничительные сроки по предоставляемой рассрочке, арендатор все равно может претендовать на 5 лет рассрочки: равными долями, ежемесячно или ежеквартальноч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ.

Внимание

Арендатор госимущества, относящийся к малому и среднему бизнесу, имеет право его преимущественного выкупаст. 3 Закона № 159-ФЗ.

Имущество при покупке в рассрочку находится в залоге у продавца до полной его оплаты, и включение в договор условия, что это правило не применяется, — ничтожно. Это значит, что продавец может получить имущество обратно, если покупатель, к примеру, перестанет платить.

Кроме того, по общему правилу рассрочка не бесплатная. На суммы, по которым дана рассрочка, начисляются проценты исходя из 1/3 ставки ЦБ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имуществач. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ. Хорошо то, что ставка ЦБ сейчас довольно низкая. К тому же бывший арендатор может досрочно погасить долг за выкупаемое имуществоч. 4 ст. 5 Закона № 159-ФЗ. Во избежание споров такое решение покупателю лучше оформить письменно и заранее передать продавцу.

Справка

Субъект МСП при выкупе госимущества может получить беспроцентную «коронавирусную» отсрочку на срок от 6 до 12 месяцев (по собственному выбору) лишь по выплатам, установленным графиком платежей на 2020 г., если:

договор купли-продажи был заключен до принятия в 2020 г. субъектом РФ и/или местной властью решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуациич. 5.1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ;

покупатель обратился к продавцу с письменным заявлением о такой отсрочке и предложением заключить дополнительное соглашение к договору.

При этом продавец должен заключить дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента обращения покупателя. И он не может установить какую-либо плату за заключение такого соглашения, штрафовать за несоблюдение условий первоначального договора либо начислить дополнительные проценты на отсроченные платежи.

Схемы выкупа арендованного госимущества

Как правило, цель заключения договора аренды по госимуществу — именно его последующий выкуп. Поэтому начнем с его условий и ограничений. Итак, есть две схемы выкупа (приватизации) арендуемого государственного и муниципального имущества малыми и средними предприятиями.

Схема 1. Выкуп по инициативе собственника (местной власти, субъекта РФ либо РФ). Это выкуп имущества из специального «приватизационного» перечняч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ. Как правило, арендодатель готовит документы на продажу, в том числе составляет договор, определяет цену и согласовывает с арендатором иные условия договора приватизации, в частности — порядок оплаты (сразу или в рассрочку)ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ.

К примеру, перечень объектов, принадлежащих г. Москве и планируемых к приватизации, ежегодно утверждает Департамент городского имущества г. Москвы. Вы можете найти его на официальном сайте Мэра МосквыОфициальный сайт Мэра Москвы.

В Санкт-Петербурге за приватизацию имущества отвечает Комитет имущественных отношенийПортал «Государственные и муниципальные услуги (функции) в Санкт-Петербурге».

Схема 2. Выкуп по инициативе арендатора. Даже если арендодатель (собственник имущества) не планировал его продавать, арендатор может потребовать заключения договора купли-продажи. Он может написать заявление на такой выкуп в тот орган власти, с которым был заключен договор аренды. При этом цена выкупа должна быть рыночной, определенной независимым оценщиком. А арендодатель должен будет подготовить договор на основе оценки.

Но есть исключения. Арендодатель вправе отказать в продаже имущества, если оно необходимо органу власти для выполнения возложенных на него публичных функций и полномочийч. 2, 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ; Постановление КС от 20.12.2010 № 22-П.

При второй схеме выкупа нередко арендаторам приходится идти в суд, чтобы арендодатель пошел на сделку и подготовил договорк примеру, см. вопрос 1 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам. I. Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1, утв. Президиумом ВС 24.12.2014; Постановление АС МО от 16.07.2019 № Ф05-11050/2019.

В любом случае (при первой схеме выкупа или второй), когда покупатель получит договор купли-продажи нежилого помещения, он его должен подписать. После подписания этого договора от лица собственника (к примеру, Комитетом имущественных отношений) договор отдается на регистрацию в Росреестр.

График платежей (в том числе при предоставлении длительной отсрочки) указывается в договоре или приложении к нему.

Условия, которые должен выполнить арендатор

По какой бы схеме ни выкупалось арендованное имущество, должны выполняться определенные условия. Рассмотрим их подробно.

Благодаря привилегиям строка «А из нашего окна Площадь Красная видна…» для субъектов МСП может из простой цитаты превратиться в описание месторасположения офиса

Благодаря привилегиям строка «А из нашего окна Площадь Красная видна…» для субъектов МСП может из простой цитаты превратиться в описание месторасположения офиса

Условие 1. Планируемое к выкупу имущество как минимум 2 года должно быть в аренде у конкретного арендаторач. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ; Определение ВС от 16.12.2016 № 305-КГ16-12198, А40-208630/15.

Условие 2. В течение 2 лет перед выкупом имущества и на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества арендатор должен числиться в реестре субъектов МСП.

Условие 3. Не должно быть долгов по арендной плате и неустойкам:

на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, когда оно выкупается по схеме 1ч. 4, 5 ст. 4 Закона № 159-ФЗ;

на день подачи заявления о реализации преимущественного права в случае, когда имущество выкупается по схеме 2ч. 2, 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ.

Условие 4. Арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства (утверждается по правилам ч. 4 ст. 18 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ). Перечень такого имущества, утвержденный Росимуществом, ежегодно обновляется и дополняетсяч. 4 ст. 18 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ; приложение к Распоряжению Росимущества от 08.11.2019 № 685-р.

Но это условие можно нарушить. Арендатор может обратиться с заявлением о выкупе имущества, даже если оно в этом перечне, при условии что на день подачи заявленияч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ:

он арендовал такое имущество (владел и/или пользовался им) непрерывно как минимум 3 года;

имущество было включено в перечень как минимум 5 лет.

Справка

В срок непрерывного владения и/или пользования арендуемым имуществом также засчитывается:

1) интервал между прекращением одного договора и заключением следующего, если указанный период незначителен и в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель не заявлял возражений;

2) период пользования по договору, заключенному/возобновленному на неопределенный срок, в том числе в случае, когда после возобновления договора был оформлен новый договор, позднее признанный незаключеннымПостановление Президиума ВАС от 25.09.2012 № 1283/12;

3) период пользования имуществом до госрегистрации договораПостановление ФАС ПО от 13.09.2012 № А57-18718/2011.

Особенности отказа от выкупа госимущества

Если арендатор не хочет выкупать госимущество, то:

он не может уступить кому-либо свое преимущественное право на приобретение арендуемого имуществач. 7 ст. 4 Закона № 159-ФЗ;

в течение 30 дней со дня получения предложения о заключении договора и/или проекта такого договора можно написать заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имуществач. 4, 6 ст. 4 Закона № 159-ФЗ. Правда, по истечении этих 30 дней право будет утрачено автоматически, если до их окончания арендатор не подпишет договор и не начнет судебный спор о цене выкупаемого имуществач. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ.

Если же дело только в завышенной, на взгляд арендатора, цене, то он может в судебном порядке оспорить рыночную цену, определенную оценщикомч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ. На время спора приостанавливается течение периода, отведенного для ответа арендатора о выкупе. Так что это не повод для потери преимущественного права выкупа. Но если арендатор заключит договор на выкуп госимущества, а потом существенно нарушит его условия, что приведет к расторжению договора, то он потеряет преимущественное право на покупку.

* * *

Кстати, если малое или среднее предприятие арендует недвижимость по соглашению о переуступке прав по договору аренды и такая переуступка не была вовремя оспорена властями в судебном порядке, новый арендатор имеет преимущественное право выкупа госимущества при выполнении стандартных условий, предусмотренных Законом № 159-ФЗПисьмо Минэкономразвития № 32845-ОФ/Д05и, ФАС № АЦ/53942/14 от 26.12.2014.

Но это скользкий путь: лучше не рисковать и не платить за переуступку прав аренды госимущества. Ведь она может быть оспорена и вы просто потеряете и время, и деньги.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда / лизинг»:

2021 г.

2020 г.

2019 г.

ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ
КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
ИНДЕКСЫ
Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.96%
январь 2022 г.
Москва МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

21 371

Примечание

Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

8.5%
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Ю-СофтРеспект
ОПРОС
Какие формы общения с ИФНС были в вашей работе?

Вы можете выбрать до 6 вариантов ответа

Выездные проверки
Часто требуют пояснения по декларациям, но обходится без доначислений
Доначисления по камералкам
Запрашивали документы по встречке
Запрашивали документы по конкретной сделке
Директора вызывали на допрос в ИФНС
Никаких
ИНФОРМАЦИЯ ПАРТНЕРОВ
Информации в данный момент нет
Нужное
Содержание