Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 10 мая 2021 г.
Содержание журнала № 10 за 2021 г.
Учетные и налоговые последствия неотделимых улучшений у арендатора недвижимости
Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти:
раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс
Что такое неотделимые улучшения
Чтобы арендатору правильно учесть свои затраты в арендованную недвижимость и не ошибиться с налогами, нужно отличать неотделимые улучшения от ремонта и отделимых капвложений.
Так, под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые изменяют или повышают качественные характеристики объекта, то есть связаны с его реконструкцией, модернизацией, достройкой, техническим перевооружениемПисьмо Минфина от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480. Этим они отличаются от ремонта, в том числе капитального, который проводится с целью поддержания имущества в рабочем состоянии (устранения повреждений в ходе эксплуатации)Постановления АС УО от 17.11.2020 № Ф09-6573/20; АС СЗО от 11.10.2019 № Ф07-8976/2019.
К примеру, если вы взяли в аренду голое помещение, то работы по его отделке и доведению до состояния, пригодного к использованию по назначению, будут улучшениями помещенияПостановление 9 ААС от 01.03.2018 № 09АП-1446/2018. Однако такие же отделочные работы, скажем, по замене изношенного напольного покрытия — это обычный ремонт, ведь в результате помещение не приобретает никаких новых свойств.
Улучшения считаются неотделимыми, если их невозможно демонтировать без нанесения вреда арендованному имуществуп. 2 ст. 623 ГК РФ. Таковыми признаются, например, встроенная система вентиляции, скрытая электрическая проводка, пожарная и охранная сигнализации.
Еще один «неотделимый» критерий — демонтированные улучшения нельзя использовать как самостоятельные объекты отдельно от объекта аренды. Например, в одном судебном споре арендатор не нашел поддержки арбитров, когда потребовал от арендодателя вернуть ему перегородку, которую он считал отделимым улучшением арендованного склада. Суд указал, что демонтаж перегородки приведет к утрате ее потребительской ценности, ведь в результате арендатор получит совокупность строительных материалов (профлиста, труб, крепежных элементов). Вывод арендатора о возможности монтажа этих элементов для возведения такой же перегородки в здании с такой же сеткой колонн не означает возможности самостоятельного использования перегородки. К тому же спорная перегородка физически и визуально отделяет помещения одно от другого, а значит, ее возведение является перепланировкой, которая, в свою очередь, по условиям договора относится к неотделимым улучшениямПостановление АС УО от 28.07.2020 № Ф09-3079/20.
Если есть сомнения по поводу того, какие улучшения выполнены — отделимые или нет, то их можно устранить с помощью экспертизы.
