Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 мая 2021 г.

Содержание журнала № 11 за 2021 г.
М.Г. Суховская,
старший юрист
В конце 2020 г. в НК внесли поправку, призванную устранить несправедливость в отношении людей, которые купили квартиру на этапе строительства и долгое время ждали, когда же дом будет сдан. У них наконец-то появилась реальная возможность продать такую квартиру без уплаты НДФЛ практически сразу после оформления ее в собственность. Но Минфин, как говорится, одним росчерком пера свел эту возможность на нет.

Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ: подвох от Минфина

Упомянутое в статье Письмо Минфина можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

История вопроса

Как вы знаете, чтобы не пришлось подавать декларацию и платить НДФЛ с вырученной суммы при продаже квартиры, нужно, чтобы она находилась в вашей собственности дольше минимального срока владения. По общему правилу он составляет 5 лет, а в отдельных случаях — 3 года, например при продаже единственного жилья или квартиры, доставшейся в дар или по наследствуп. 17.1 ст. 217, пп. 3, 4 ст. 217.1, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ. Минимальный срок владения единый как для налоговых резидентов, так и для нерезидентов.

Раньше отсчет минимального срока владения недвижимостью всегда начинался с даты регистрации права собственности на нее. Для тех, кто купил квартиру в строящемся доме, это означало, что продать жилье без уплаты налога они могли только через 3 года или 5 лет после того, как дом достроят и будут оформлены права на жилье.

Между тем с момента внесения покупателем оплаты по договору долевого участия (далее — ДДУ) или уступки права требования и до регистрации права собственности на квартиру запросто могло пройти несколько лет. За это время квартира, как правило, дорожала, а у ее владельца могли измениться семейные обстоятельства, которые требовали расширения жилплощади.

Например, человек купил однушку на стадии котлована в 2014 г., а ключи получил лишь в октябре 2019 г. К этому моменту он уже женился и обзавелся двумя детьми — остро стоит вопрос о трешке. Однако продать свою однокомнатную квартиру без НДФЛ он может не раньше октября 2024 г. То есть на деле срок владения квартирой для безналоговой продажи у него составил бы 10 лет. Несправедливо же! Чтобы так не было, в Налоговый кодекс внесли поправку.

Суть поправки в НК

Итак, теперь минимальный срок владения для квартир, купленных по ДДУ или другому договору, связанному с долевым строительством, или по договору уступки права требования, или по договору об участии в ЖСК, считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по тому или иному договоруп. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Допустим, вы оплатили жилье в строящемся доме в марте 2018 г., собственность оформили в мае 2021 г. и это ваше единственное жилье. 3 года с момента оплаты уже прошли, а значит, можете сразу продавать квартиру, не боясь уплаты НДФЛ.

Новшество распространяется на доходы от продажи квартир в новостройках, полученные начиная с 01.01.2019. То есть те, кто продал в 2019 г. квартиру раньше 3 или 5 лет после оформления в собственность и уже заплатил НДФЛ, могут вернуть излишне уплаченный налог.

Справка

Полная оплата квартиры по ДДУ не дает права на имущественный вычет по НДФЛ. Заявить его и вернуть деньги из бюджета можно только после подписания акта сдачи-приемки квартиры. Но все равно вычет в связи с покупкой квартиры вы сможете заявить раньше, чем вы получите квартиру в собственность. Ведь от подписания акта до получения квартиры в собственность тоже проходит достаточно много времени.

Но есть нюанс...

На первый взгляд, все хорошо, справедливость восторжествовала и все такое. Однако зачастую покупателям после сдачи дома приходится доплачивать за лишние квадратные метры, потому что фактическая площадь квартиры после обмера БТИ не совпала с той, которая планировалась в проектной документации. Без такой доплаты застройщик не подписывает акт об исполнении финансовых обязательств. К слову, возможность изменения первоначальной цены квартиры по ДДУ обязательно прописывается в договореч. 2 ст. 5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При оплате новостройки через счета эскроу дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает их только после сдачи квартиры. Обязательство по оплате считается выполненным в день внесения денег на счет

При оплате новостройки через счета эскроу дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает их только после сдачи квартиры. Обязательство по оплате считается выполненным в день внесения денег на счет

Вопросы о том, как отсчитывать срок владения — с даты внесения оплаты по ДДУ или с даты доплаты, стали возникать у людей сразу после появления поправки. Налоговые инспекции на местах разъясняли, что срок надо считать с момента доплаты. Мол, именно тогда и происходит полная оплата по ДДУ. Но оставалась надежда, что инспекции просто перестраховываются в отсутствие разъяснений сверху. И что должна победить элементарная логика. Иначе внесенная поправка теряет всякий смысл. Ведь между датой внесения последнего платежа по ДДУ и датой внесения доплаты тоже могут пройти годы.

К тому же обнадеживающий комментарий дал нашему журналу специалист Минфина Н.Н. Стельмах (см. , 2021, № 3). По его мнению, полной оплатой по ДДУ нужно считать внесение суммы, предусмотренной договором первоначально (при рассрочке — дату последнего платежа). Но официальная позиция финансового ведомства оказалась диаметрально противоположной.

Что сказал Минфин

Цитата: «...если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, то минимальный предельный срок владения... исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения... с учетом дополнительной оплаты...»Письмо Минфина от 01.04.2021 № 03-04-05/24029

В переводе на русский — при доплате за новостройку хотя бы 1 рубля минимальный срок владения квартирой обнуляется и начинает отсчитываться со дня внесения доплаты. Даже если изначальная сумма по договору внесена 5 лет назад.

Выходит, что тем, кто рассматривал покупку квартиры как инвестицию либо за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки никак не помогут сэкономить.

* * *

Остается только надеяться, что Минфин изменит свое мнение. Такое не часто, но бывает.

Если же этого не случится, покупатели, для которых дата исчисления срока владения принципиальна, скорее всего, будут искать какие-то лазейки. В частности, можно попробовать договориться с застройщиком, чтобы он оформил доплату как-то иначе, например как плату за черновые ремонтные работы.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2024 г.

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чреватоНе забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году

2022 г.

№ 23
Ассорти вопросов по имущественным налогам физлиц и НДФЛКредитные каникулы для мобилизованных и их семей: как воспользоваться отсрочкой
№ 21
Кто заплатит налоги мобилизованных граждан — подробности от ФНС
№ 20
НДФЛ-вычеты по ИИС: что новогоДоход за 2021 год больше 5 млн руб.? НДФЛ по ставке 15% человек доплачивает сам!Как платить НДФЛ с доходов от сдачи в аренду зарубежной недвижимостиПо какому курсу можно снять рубли с валютного счетаСчет в зарубежном банке — рассказать ли о нем ФНС?
№ 19
Доступен новый способ подачи заявления о сохранении прожиточного минимумаОтказ от услуг после заключения договора: общие правилаОтказ от услуг: случаи из судебной практикиОтказ от услуг: туры, билеты, отели
№ 18
4 способа найти клиентов на бухгалтерские услуги
№ 16
Льготная ипотека для работников IT-компаний: брать или не брать?Неочевидные нюансы НДФЛ-вычетов по ИИС
№ 15
Долги бывшего ИП могут взыскать с его зарплатыКак снять предпринимательский статус с личной квартиры ИППополнение в семье может освободить от НДФЛ при продаже квартирыСнова об НДФЛ-вычетах за 2021 год
№ 13
Заявляем НДФЛ-вычеты за 2021 годЦБ РФ предупредил банки о недопустимости одностороннего установления комиссий
№ 12
Тонкости соцвычета на дорогостоящее лечение
№ 11
Центробанк смягчил валютные ограничения для граждан
№ 10
«Первоапрельская» выплата для семей со школьникамиЕсть авто, но вы им пока не пользуетесь: как не платить транспортный налогРеальный кейс: сдаем в аренду жилье и апартаменты
№ 9
Вопросы по «обязательной» НДФЛ-декларации за 2021 год
№ 8
Антикризисная корзина мер поддержки для граждан
№ 7
Банк России обновил валютные правила для гражданПодписан Закон о кредитных каникулах для граждан и МСП
№ 6
Регулярно жертвуете на благотворительность? Заявите НДФЛ-вычетУже известно, кому придется платить НДФЛ с процентов по вкладам
№ 4
Как получить выписку из ЕГРН, не выходя из домаМожно ли обналичить подарочный сертификат магазинаЧто «умеет» личный кабинет физлица на сайте ФНС
№ 3
НДФЛ-новшества при продаже имуществаДолжники имеют право на сохранение прожиточного минимумаМожно ли получить «просроченные» детские пособия
№ 2
Фитнес-вычет: как вернуть часть затрат на занятия спортомВы еще не внесли свой email в ЕГРН? А зря, это полезноИмущественные НДФЛ-вычеты: что меняетсяКогда нерезиденты могут не декларировать доходы от продажи имущества
№ 1
Нотариальные документы можно проверить онлайн
НОВЫЙ ФСБУ ПО БУХОТЧЕТНОСТИ: первое знакомство
ОТЧЕТЫ В СЛУЖБУ ЗАНЯТОСТИ: какие сведения подавать
ИМПОРТ ИЗ СТРАН ЕАЭС: заполняем заявление о ввозе
«МОБИЛЬНЫЕ» РАСХОДЫ: как правильно учесть
29 мая 10:30-12:00 (МСК)
Варианты участия
Иконка
Прямой эфир, живое общение с лектором
Иконка
Доступ к видеозаписи и материалам
Елена Шаронова
Ведет вебинар
ведущий эксперт издательства «Главная книга»
Регистрация на вебинар

Нужное
Содержание