Статья журнала 
:
актуально на 24 мая 2021 г.
Добавить в «Нужное»
Содержание №11/2021 г.
М.Г. Суховская,
старший юрист
В конце 2020 г. в НК внесли поправку, призванную устранить несправедливость в отношении людей, которые купили квартиру на этапе строительства и долгое время ждали, когда же дом будет сдан. У них наконец-то появилась реальная возможность продать такую квартиру без уплаты НДФЛ практически сразу после оформления ее в собственность. Но Минфин, как говорится, одним росчерком пера свел эту возможность на нет.

Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ: подвох от Минфина

Упомянутое в статье Письмо Минфина можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

История вопроса

Как вы знаете, чтобы не пришлось подавать декларацию и платить НДФЛ с вырученной суммы при продаже квартиры, нужно, чтобы она находилась в вашей собственности дольше минимального срока владения. По общему правилу он составляет 5 лет, а в отдельных случаях — 3 года, например при продаже единственного жилья или квартиры, доставшейся в дар или по наследствуп. 17.1 ст. 217, пп. 3, 4 ст. 217.1, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ. Минимальный срок владения единый как для налоговых резидентов, так и для нерезидентов.

Раньше отсчет минимального срока владения недвижимостью всегда начинался с даты регистрации права собственности на нее. Для тех, кто купил квартиру в строящемся доме, это означало, что продать жилье без уплаты налога они могли только через 3 года или 5 лет после того, как дом достроят и будут оформлены права на жилье.

Между тем с момента внесения покупателем оплаты по договору долевого участия (далее — ДДУ) или уступки права требования и до регистрации права собственности на квартиру запросто могло пройти несколько лет. За это время квартира, как правило, дорожала, а у ее владельца могли измениться семейные обстоятельства, которые требовали расширения жилплощади.

Например, человек купил однушку на стадии котлована в 2014 г., а ключи получил лишь в октябре 2019 г. К этому моменту он уже женился и обзавелся двумя детьми — остро стоит вопрос о трешке. Однако продать свою однокомнатную квартиру без НДФЛ он может не раньше октября 2024 г. То есть на деле срок владения квартирой для безналоговой продажи у него составил бы 10 лет. Несправедливо же! Чтобы так не было, в Налоговый кодекс внесли поправку.

Суть поправки в НК

Итак, теперь минимальный срок владения для квартир, купленных по ДДУ или другому договору, связанному с долевым строительством, или по договору уступки права требования, или по договору об участии в ЖСК, считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по тому или иному договоруп. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Допустим, вы оплатили жилье в строящемся доме в марте 2018 г., собственность оформили в мае 2021 г. и это ваше единственное жилье. 3 года с момента оплаты уже прошли, а значит, можете сразу продавать квартиру, не боясь уплаты НДФЛ.

Новшество распространяется на доходы от продажи квартир в новостройках, полученные начиная с 01.01.2019. То есть те, кто продал в 2019 г. квартиру раньше 3 или 5 лет после оформления в собственность и уже заплатил НДФЛ, могут вернуть излишне уплаченный налог.

Справка

Полная оплата квартиры по ДДУ не дает права на имущественный вычет по НДФЛ. Заявить его и вернуть деньги из бюджета можно только после подписания акта сдачи-приемки квартиры. Но все равно вычет в связи с покупкой квартиры вы сможете заявить раньше, чем вы получите квартиру в собственность. Ведь от подписания акта до получения квартиры в собственность тоже проходит достаточно много времени.

Но есть нюанс...

На первый взгляд, все хорошо, справедливость восторжествовала и все такое. Однако зачастую покупателям после сдачи дома приходится доплачивать за лишние квадратные метры, потому что фактическая площадь квартиры после обмера БТИ не совпала с той, которая планировалась в проектной документации. Без такой доплаты застройщик не подписывает акт об исполнении финансовых обязательств. К слову, возможность изменения первоначальной цены квартиры по ДДУ обязательно прописывается в договореч. 2 ст. 5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При оплате новостройки через счета эскроу дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает их только после сдачи квартиры. Обязательство по оплате считается выполненным в день внесения денег на счет

При оплате новостройки через счета эскроу дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает их только после сдачи квартиры. Обязательство по оплате считается выполненным в день внесения денег на счет

Вопросы о том, как отсчитывать срок владения — с даты внесения оплаты по ДДУ или с даты доплаты, стали возникать у людей сразу после появления поправки. Налоговые инспекции на местах разъясняли, что срок надо считать с момента доплаты. Мол, именно тогда и происходит полная оплата по ДДУ. Но оставалась надежда, что инспекции просто перестраховываются в отсутствие разъяснений сверху. И что должна победить элементарная логика. Иначе внесенная поправка теряет всякий смысл. Ведь между датой внесения последнего платежа по ДДУ и датой внесения доплаты тоже могут пройти годы.

К тому же обнадеживающий комментарий дал нашему журналу специалист Минфина Н.Н. Стельмах (см. , 2021, № 3). По его мнению, полной оплатой по ДДУ нужно считать внесение суммы, предусмотренной договором первоначально (при рассрочке — дату последнего платежа). Но официальная позиция финансового ведомства оказалась диаметрально противоположной.

Что сказал Минфин

Цитата: «...если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, то минимальный предельный срок владения... исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения... с учетом дополнительной оплаты...»Письмо Минфина от 01.04.2021 № 03-04-05/24029

В переводе на русский — при доплате за новостройку хотя бы 1 рубля минимальный срок владения квартирой обнуляется и начинает отсчитываться со дня внесения доплаты. Даже если изначальная сумма по договору внесена 5 лет назад.

Выходит, что тем, кто рассматривал покупку квартиры как инвестицию либо за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки никак не помогут сэкономить.

* * *

Остается только надеяться, что Минфин изменит свое мнение. Такое не часто, но бывает.

Если же этого не случится, покупатели, для которых дата исчисления срока владения принципиальна, скорее всего, будут искать какие-то лазейки. В частности, можно попробовать договориться с застройщиком, чтобы он оформил доплату как-то иначе, например как плату за черновые ремонтные работы.



Комментарии (0)
Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2025 г.

2024 г.

№ 23
Для ИП добровольные соцвзносы в 2024 году — залог больничных и декретных в 2025 году
№ 22
Тест: хорошо ли вы ориентируетесь в уплате «личного» НДФЛ
№ 21
Приобрели жилье до 2014 года и получили вычет: можно ли сейчас получить остаток?
№ 18
НДФЛ с процентов по вкладам граждан: что нового с 2025 годаЧто меняется в уплате «личного» НДФЛ
№ 17
Какие изменения в имущественных налогах ждут физлиц (в том числе ИП)Продажа единственного жилья супругами: подводные камниТест: проверьте свои знания по НДФЛ-вычетам
№ 15
Детали получения НДФЛ-вычета на покупку жилья в неформальном браке
№ 14
Вопросы по НДФЛ-вычетам — 2024Налоговые обязанности физлица — 2024: налоговый резидент VS нерезидент
№ 13
Как платить НДФЛ с процентного дохода в 2024 году
№ 11
Физлицам скоро надо отчитаться перед ИФНС о зарубежных счетах
№ 9
Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не толькоОшибочный НДФЛ-вычет — последствия для физлиц
№ 8
Вопросы физлиц об уведомлениях о КИККак отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартируПо расходам на онлайн-обучение у ИП можно получить НДФЛ-вычет
№ 7
НДФЛ-вопросы при продаже имущества
№ 5
Как получить в СФР справку о суммах больничных и НДФЛ с них за 2023 годОб изменении назначения загрансчета лучше уведомить налоговиков
№ 2
Обновленные социальные вычеты по НДФЛ в 2024 году

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чреватоНе забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году
Опрос
Предоставляет ли ваш работодатель оплачиваемые «диспансеризационные» выходные дни работникам?

Налоговые ловушки безвозмездных сделок

24 июня 10:30–12:30 (МСК)
Варианты участия
Вебинар, прямой эфир
Прямой эфир, живое общение с лектором
Вебинар, запись
Доступ к видеозаписи и материалам
Лектор
Ведет вебинар
Евгения Филимонова
главный редактор журнала «Главная книга»
Регистрация на вебинар
VK Одноклассники Youtube Rutube Zen Telegram

Сетевое издание для бухгалтера «Главная книга онлайн» © 2012–2025 г. Зарегистрировано в Роскомнадзоре 07.03.2017 Эл № ФС77-69014. Ver. 5.0.0. Все права защищены.
Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения издательства «Главная книга». Технические вопросы: support@glavkniga.ru

Нужное Нужное