Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ: подвох от Минфина
Упомянутое в статье Письмо Минфина можно найти:
раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс
История вопроса
Как вы знаете, чтобы не пришлось подавать декларацию и платить НДФЛ с вырученной суммы при продаже квартиры, нужно, чтобы она находилась в вашей собственности дольше минимального срока владения. По общему правилу он составляет 5 лет, а в отдельных случаях — 3 года, например при продаже единственного жилья или квартиры, доставшейся в дар или по наследствуп. 17.1 ст. 217, пп. 3, 4 ст. 217.1, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ. Минимальный срок владения единый как для налоговых резидентов, так и для нерезидентов.
Раньше отсчет минимального срока владения недвижимостью всегда начинался с даты регистрации права собственности на нее. Для тех, кто купил квартиру в строящемся доме, это означало, что продать жилье без уплаты налога они могли только через 3 года или 5 лет после того, как дом достроят и будут оформлены права на жилье.
Между тем с момента внесения покупателем оплаты по договору долевого участия (далее — ДДУ) или уступки права требования и до регистрации права собственности на квартиру запросто могло пройти несколько лет. За это время квартира, как правило, дорожала, а у ее владельца могли измениться семейные обстоятельства, которые требовали расширения жилплощади.
Например, человек купил однушку на стадии котлована в 2014 г., а ключи получил лишь в октябре 2019 г. К этому моменту он уже женился и обзавелся двумя детьми — остро стоит вопрос о трешке. Однако продать свою однокомнатную квартиру без НДФЛ он может не раньше октября 2024 г. То есть на деле срок владения квартирой для безналоговой продажи у него составил бы 10 лет. Несправедливо же! Чтобы так не было, в Налоговый кодекс внесли поправку.
Суть поправки в НК
Итак, теперь минимальный срок владения для квартир, купленных по ДДУ или другому договору, связанному с долевым строительством, или по договору уступки права требования, или по договору об участии в ЖСК, считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по тому или иному договоруп. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Допустим, вы оплатили жилье в строящемся доме в марте 2018 г., собственность оформили в мае 2021 г. и это ваше единственное жилье. 3 года с момента оплаты уже прошли, а значит, можете сразу продавать квартиру, не боясь уплаты НДФЛ.
Новшество распространяется на доходы от продажи квартир в новостройках, полученные начиная с 01.01.2019. То есть те, кто продал в 2019 г. квартиру раньше 3 или 5 лет после оформления в собственность и уже заплатил НДФЛ, могут вернуть излишне уплаченный налог.
Справка
Полная оплата квартиры по ДДУ не дает права на имущественный вычет по НДФЛ. Заявить его и вернуть деньги из бюджета можно только после подписания акта сдачи-приемки квартиры. Но все равно вычет в связи с покупкой квартиры вы сможете заявить раньше, чем вы получите квартиру в собственность. Ведь от подписания акта до получения квартиры в собственность тоже проходит достаточно много времени.
Но есть нюанс...
На первый взгляд, все хорошо, справедливость восторжествовала и все такое. Однако зачастую покупателям после сдачи дома приходится доплачивать за лишние квадратные метры, потому что фактическая площадь квартиры после обмера БТИ не совпала с той, которая планировалась в проектной документации. Без такой доплаты застройщик не подписывает акт об исполнении финансовых обязательств. К слову, возможность изменения первоначальной цены квартиры по ДДУ обязательно прописывается в договореч. 2 ст. 5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
При оплате новостройки через счета эскроу дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает их только после сдачи квартиры. Обязательство по оплате считается выполненным в день внесения денег на счет
Вопросы о том, как отсчитывать срок владения — с даты внесения оплаты по ДДУ или с даты доплаты, стали возникать у людей сразу после появления поправки. Налоговые инспекции на местах разъясняли, что срок надо считать с момента доплаты. Мол, именно тогда и происходит полная оплата по ДДУ. Но оставалась надежда, что инспекции просто перестраховываются в отсутствие разъяснений сверху. И что должна победить элементарная логика. Иначе внесенная поправка теряет всякий смысл. Ведь между датой внесения последнего платежа по ДДУ и датой внесения доплаты тоже могут пройти годы.
К тому же обнадеживающий комментарий дал нашему журналу специалист Минфина Н.Н. Стельмах (см. 
, 2021, № 3). По его мнению, полной оплатой по ДДУ нужно считать внесение суммы, предусмотренной договором первоначально (при рассрочке — дату последнего платежа). Но официальная позиция финансового ведомства оказалась диаметрально противоположной.
Что сказал Минфин
Цитата: «...если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, то минимальный предельный срок владения... исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения... с учетом дополнительной оплаты...»Письмо Минфина от 01.04.2021 № 03-04-05/24029
В переводе на русский — при доплате за новостройку хотя бы 1 рубля минимальный срок владения квартирой обнуляется и начинает отсчитываться со дня внесения доплаты. Даже если изначальная сумма по договору внесена 5 лет назад.
Выходит, что тем, кто рассматривал покупку квартиры как инвестицию либо за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки никак не помогут сэкономить.
* * *
Остается только надеяться, что Минфин изменит свое мнение. Такое не часто, но бывает.
Если же этого не случится, покупатели, для которых дата исчисления срока владения принципиальна, скорее всего, будут искать какие-то лазейки. В частности, можно попробовать договориться с застройщиком, чтобы он оформил доплату как-то иначе, например как плату за черновые ремонтные работы.
