ИП-упрощенец хочет купить бизнес-помещение: самые частые вопросы

Имеет ли значение, как предприниматель будет указан в договоре: как физлицо или как ИП?

Имущество гражданина не разделяется в зависимости от его статуса: физическое лицо или индивидуальный предприниматель. Все, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо. Если имущество нужно регистрировать, например недвижимость или транспорт, оно всегда регистрируется на человека, а не на предпринимателя.

Поэтому не имеет значения, как покупатель помещения будет значиться в договоре купли-продажи: «ИП Семенов С.С.» или просто «Семенов С.С.». Если позиционировать себя в сделке как ИП, это будет лишний раз подтверждать, что недвижимость приобретается именно для бизнеса. В договоре может быть такая формулировка.

Выступая в договоре купли-продажи просто как «Семенов С.С.», скрыть от налоговиков свой статус ИП все равно не получится. Если человек зарегистрирован как предприниматель, к примеру, в Москве и нежилое помещение он покупает тоже в столице, его ИФНС, получив от Росреестра сведения о сделке с недвижимостьюп. 4 ст. 85 НК РФ, и так увидит, что у нового собственника предпринимательский статус.

Если же «московский» ИП приобретает помещение в другом регионе, то местная инспекция, увидев нежилое назначение недвижимости, наверняка проверит статус ее собственника с помощью межведомственного обмена данными.

Важно ли, с какого счета — предпринимательского или обычного — ИП будет оплачивать помещение?

Нет, не важно. С какого бы счета ИП ни перевел деньги, это не помешает ему использовать помещение в коммерческих целях. И вообще в покупках предпринимателя главное — их связь с бизнесом. Если что-то нужно для коммерческой деятельности оплатить, это можно сделать с любого счета, предпринимательский статус затрат все равно сохранится. И наоборот — если заплатить со счета ИП за детский лагерь ребенка, это не значит, что такие траты можно будет включить в бизнес-расходы.

Но некоторые банки неохотно проводят «предпринимательские» траты с личного счета ИП. А все потому, что размер комиссии для операций по бизнес-счету выше, чем для обычного счета.

Кроме того, независимо от счета, с которого пойдет оплата, банк, увидев назначение платежа, может запросить документы о сделке, в частности договор купли-продажи. Кстати, с 2021 г. банки обязаны направлять в Росфинмониторинг информацию обо всех сделках с недвижимостью на сумму от 3 млн руб.п. 1.1 ст. 6 Закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ

Как при «доходно-расходной» УСН учесть расходы на покупку нежилого помещения

ИП, которые применяют УСН 15%, стоимость купленного помещения могут списать на расходыподп. 1, 3 п. 1 ст. 346.16, пп. 1, 2 ст. 318 НК РФ. В эту стоимость входит не только цена, но и сопутствующие затраты, например вознаграждение риелторской конторе за посреднические услугиПисьмо Минфина от 21.01.2020 № 03-11-11/2927. При покупке недвижимости в ипотеку проценты по кредиту тоже можно учесть в затратах. Причем часть из них, уплаченная до ввода недвижимости в эксплуатацию, включается в ее первоначальную стоимостьподп. 9 п. 1, п. 3 ст. 346.16 НК РФ.

Если же помещение приобретено с кем-то в долях, то есть в долевую собственность, учесть в расходах можно только стоимость доли, оплаченной самим ИП.

Затраты на покупку нежилой недвижимости можно списывать, если соблюдаются следующие условияподп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ:

•помещение оплачено. Причем неважно, за счет собственных или заемных средствПисьмо Минфина от 06.08.2019 № 03-11-11/59075. Если недвижимость оплачена не полностью, в расходах можно учесть только оплаченную частьПисьма Минфина от 17.05.2011 № 03-11-06/2/78, от 13.12.2010 № 03-11-11/287;

•помещение введено в эксплуатацию. Чтобы это подтвердить, ИП может оформить, к примеру, акт о приеме-передаче объекта основных средств по форме № ОС-1;

•помещение предназначено для коммерческой деятельности ИП.

Расходы на покупку помещения списываются так. Допустим, помещение стоимостью 3 млн руб. приобретено, оплачено и введено в эксплуатацию в феврале. Тогда расходы нужно признавать равными долями, по 750 тыс. руб., на 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря этого года. Если же все три условия одновременно выполняются:

•во II квартале — признавайте по миллиону на 30 июня, 30 сентября и 31 декабря этого года;

•в III квартале — учитывайте по 1,5 млн руб. на 30 сентября и 31 декабря этого года;

•в IV квартале — все 3 млн руб. нужно учесть в расходах на 31 декабря.

ИП нужно будет платить налог на имущество?

По общему правилу ИП-упрощенцы освобождены от уплаты налога на имущество с принадлежащего им помещения, которое используется для бизнесап. 3 ст. 346.11 НК РФ. Причем налог не платится в том числе и в период ремонта офисаПисьмо Минфина от 24.04.2018 № 03-05-04-01/27810. Чтобы воспользоваться освобождением, ИП должен подать в свою ИФНС специальное заявлениеприложение № 1 к Приказу ФНС от 14.11.2017 № ММВ-7-21/897@; Письмо ФНС от 31.10.2019 № БС-3-21/9467@.

Но эта льгота не будет действовать, если купленное помещение фигурирует в региональном перечне недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости. Это недвижимость, предназначенная под офисы, магазины, объекты общепита и бытового обслуживания. Каждый субъект РФ утверждает собственный перечень такой недвижимостип. 7 ст. 378.2 НК РФ. К примеру, столичный список «кадастровых» объектов размещен на сайте мэра Москвы.

В этом случае ИП придется платить налог на имущество по уведомлению, которое ему пришлет ИФНСпп. 1, 2 ст. 409 НК РФ. Но сумму налога он может включить в расходы, если применяет УСН 15%подп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

После покупки расходы превысили доходы за год. Значит, ИП не придется платить налог при УСН?

Нет, все не так. При «доходно-расходной» УСН есть такое понятие, как «минимальный налог». Этот налог определяется такп. 6 ст. 346.18 НК РФ:

Предприниматели должны заплатить минимальный налог не позднее 30 апреля следующего года, если по итогам текущего годап. 6 ст. 346.18, п. 1 ст. 346.23 НК РФ:

•либо исчисленный налог к уплате окажется меньше минимального;

•либо получен убыток, то есть расходов было больше, чем доходов;

•либо расходы равны доходам.

Если в течение года упрощенец платил в бюджет авансовые платежи, то по итогам года ему надо уплатить в бюджет сумму минимального налога за минусом уже уплаченных авансов (по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев). Если минимальный налог меньше, чем сумма уплаченных в течение года авансов, то доплачивать налог не придется. Разницу между минимальным налогом и обычным налогом можно учесть в расходах в следующем годуПисьмо Минфина от 21.04.2020 № 03-11-11/32084.

Полученный убыток упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» могут списывать в течение 10 лет, следующих за годом, в котором возник убыток. Для этого налоговую базу за год надо уменьшить на сумму убытка. При расчете авансовых платежей убыток не учитываетсяп. 7 ст. 346.18 НК РФ; Письмо Минфина от 26.05.2014 № 03-11-11/24968. Налоговая база в указанном случае — это годовой доход минус расходы за год и минус разница между суммой минимального налога и суммой обычного налога за прошлый годпп. 2.10, 4.3 Порядка заполнения книги учета доходов и расходов при УСН (приложение № 2 к Приказу Минфина от 22.10.2012 № 135н).

При переходе на УСН с объектом «доходы» или на другой налоговый режим учитывать убытки ИП не вправе. Но если затем, до истечения 10-лет­него срока, он успеет вернуться на УСН «доходы минус расходы», то сможет продолжить учитывать убытокПисьма Минфина от 14.07.2014 № 03-11-06/2/34135, от 28.01.2011 № 03-11-11/18.

* * *

В следующих номерах мы расскажем, как ИП-упрощенцу продать нежилое помещение и на что обратить особое внимание.