Новости Тренинги Типовые ситуации Калькуляторы Формы
Журнал Вебинары Календарь Консультации Форум Тесты
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 июня 2021 г.

Содержание журнала № 13 за 2021 г.
ШПАРГАЛКА УСН
М.Г. Суховская,
старший юрист
Вроде малый бизнес постепенно приходит в себя и начинает активизироваться. ИП-упрощенцы все чаще интересуются разными аспектами покупки нежилой недвижимости. Мы ответили на самые распространенные вопросы предпринимателей.

ИП-упрощенец хочет купить бизнес-помещение: самые частые вопросы

Имеет ли значение, как предприниматель будет указан в договоре: как физлицо или как ИП?

Имущество гражданина не разделяется в зависимости от его статуса: физическое лицо или индивидуальный предприниматель. Все, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо. Если имущество нужно регистрировать, например недвижимость или транспорт, оно всегда регистрируется на человека, а не на предпринимателя.

Поэтому не имеет значения, как покупатель помещения будет значиться в договоре купли-продажи: «ИП Семенов С.С.» или просто «Семенов С.С.». Если позиционировать себя в сделке как ИП, это будет лишний раз подтверждать, что недвижимость приобретается именно для бизнеса. В договоре может быть такая формулировка.

Индивидуальный предприниматель Семенов Сергей Сергеевич, действующий на основании листа записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 06.08.2019, ОГРНИП 325483587423584, именуемый в дальнейшем «Покупатель»..

Выступая в договоре купли-продажи просто как «Семенов С.С.», скрыть от налоговиков свой статус ИП все равно не получится. Если человек зарегистрирован как предприниматель, к примеру, в Москве и нежилое помещение он покупает тоже в столице, его ИФНС, получив от Росреестра сведения о сделке с недвижимостьюп. 4 ст. 85 НК РФ, и так увидит, что у нового собственника предпринимательский статус.

Если же «московский» ИП приобретает помещение в другом регионе, то местная инспекция, увидев нежилое назначение недвижимости, наверняка проверит статус ее собственника с помощью межведомственного обмена данными.

Справка

Стоимость нежилого помещения, которое ИП-упрощенец планирует приобрести, не должна быть больше 150 млн руб., иначе предприниматель потеряет право на применение упрощенной системыподп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ; п. 6 Обзора, утв. Президиумом ВС от 04.07.2018.

Важно ли, с какого счета — предпринимательского или обычного — ИП будет оплачивать помещение?

Нет, не важно. С какого бы счета ИП ни перевел деньги, это не помешает ему использовать помещение в коммерческих целях. И вообще в покупках предпринимателя главное — их связь с бизнесом. Если что-то нужно для коммерческой деятельности оплатить, это можно сделать с любого счета, предпринимательский статус затрат все равно сохранится. И наоборот — если заплатить со счета ИП за детский лагерь ребенка, это не значит, что такие траты можно будет включить в бизнес-расходы.

Подробнее об усилении финансового контроля со стороны банков можно прочитать:

2020, № 16

Но некоторые банки неохотно проводят «предпринимательские» траты с личного счета ИП. А все потому, что размер комиссии для операций по бизнес-счету выше, чем для обычного счета.

Кроме того, независимо от счета, с которого пойдет оплата, банк, увидев назначение платежа, может запросить документы о сделке, в частности договор купли-продажи. Кстати, с 2021 г. банки обязаны направлять в Росфинмониторинг информацию обо всех сделках с недвижимостью на сумму от 3 млн руб.п. 1.1 ст. 6 Закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ

Как при «доходно-расходной» УСН учесть расходы на покупку нежилого помещения

ИП, которые применяют УСН 15%, стоимость купленного помещения могут списать на расходыподп. 1, 3 п. 1 ст. 346.16, пп. 1, 2 ст. 318 НК РФ. В эту стоимость входит не только цена, но и сопутствующие затраты, например вознаграждение риелторской конторе за посреднические услугиПисьмо Минфина от 21.01.2020 № 03-11-11/2927. При покупке недвижимости в ипотеку проценты по кредиту тоже можно учесть в затратах. Причем часть из них, уплаченная до ввода недвижимости в эксплуатацию, включается в ее первоначальную стоимостьподп. 9 п. 1, п. 3 ст. 346.16 НК РФ.

С этого года сделки с недвижимостью дороже 3 млн руб. — в зоне особого внимания Росфинмониторинга

С этого года сделки с недвижимостью дороже 3 млн руб. — в зоне особого внимания Росфинмониторинга

Если же помещение приобретено с кем-то в долях, то есть в долевую собственность, учесть в расходах можно только стоимость доли, оплаченной самим ИП.

Затраты на покупку нежилой недвижимости можно списывать, если соблюдаются следующие условияподп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ:

помещение оплачено. Причем неважно, за счет собственных или заемных средствПисьмо Минфина от 06.08.2019 № 03-11-11/59075. Если недвижимость оплачена не полностью, в расходах можно учесть только оплаченную частьПисьма Минфина от 17.05.2011 № 03-11-06/2/78, от 13.12.2010 № 03-11-11/287;

помещение введено в эксплуатацию. Чтобы это подтвердить, ИП может оформить, к примеру, акт о приеме-передаче объекта основных средств по форме № ОС-1;

помещение предназначено для коммерческой деятельности ИП.

Расходы на покупку помещения списываются так. Допустим, помещение стоимостью 3 млн руб. приобретено, оплачено и введено в эксплуатацию в феврале. Тогда расходы нужно признавать равными долями, по 750 тыс. руб., на 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря этого года. Если же все три условия одновременно выполняются:

во II квартале — признавайте по миллиону на 30 июня, 30 сентября и 31 декабря этого года;

в III квартале — учитывайте по 1,5 млн руб. на 30 сентября и 31 декабря этого года;

в IV квартале — все 3 млн руб. нужно учесть в расходах на 31 декабря.

Внимание

Если нежилое помещение приобретено физлицом до получения им статуса индивидуального предпринимателя, включить затраты на эту покупку в УСН-базу ИП не вправеПисьмо Минфина от 23.12.2020 № 03-11-11/113232.

ИП нужно будет платить налог на имущество?

По общему правилу ИП-упрощенцы освобождены от уплаты налога на имущество с принадлежащего им помещения, которое используется для бизнесап. 3 ст. 346.11 НК РФ. Причем налог не платится в том числе и в период ремонта офисаПисьмо Минфина от 24.04.2018 № 03-05-04-01/27810. Чтобы воспользоваться освобождением, ИП должен подать в свою ИФНС специальное заявлениеприложение № 1 к Приказу ФНС от 14.11.2017 № ММВ-7-21/897@; Письмо ФНС от 31.10.2019 № БС-3-21/9467@.

Но эта льгота не будет действовать, если купленное помещение фигурирует в региональном перечне недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости. Это недвижимость, предназначенная под офисы, магазины, объекты общепита и бытового обслуживания. Каждый субъект РФ утверждает собственный перечень такой недвижимостип. 7 ст. 378.2 НК РФ. К примеру, столичный список «кадастровых» объектов размещен на сайте мэра Москвы.

В этом случае ИП придется платить налог на имущество по уведомлению, которое ему пришлет ИФНСпп. 1, 2 ст. 409 НК РФ. Но сумму налога он может включить в расходы, если применяет УСН 15%подп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

После покупки расходы превысили доходы за год. Значит, ИП не придется платить налог при УСН?

Нет, все не так. При «доходно-расходной» УСН есть такое понятие, как «минимальный налог». Этот налог определяется такп. 6 ст. 346.18 НК РФ:

Минимальный налог при УСН

Предприниматели должны заплатить минимальный налог не позднее 30 апреля следующего года, если по итогам текущего годап. 6 ст. 346.18, п. 1 ст. 346.23 НК РФ:

либо исчисленный налог к уплате окажется меньше минимального;

либо получен убыток, то есть расходов было больше, чем доходов;

либо расходы равны доходам.

Если в течение года упрощенец платил в бюджет авансовые платежи, то по итогам года ему надо уплатить в бюджет сумму минимального налога за минусом уже уплаченных авансов (по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев). Если минимальный налог меньше, чем сумма уплаченных в течение года авансов, то доплачивать налог не придется. Разницу между минимальным налогом и обычным налогом можно учесть в расходах в следующем годуПисьмо Минфина от 21.04.2020 № 03-11-11/32084.

Полученный убыток упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» могут списывать в течение 10 лет, следующих за годом, в котором возник убыток. Для этого налоговую базу за год надо уменьшить на сумму убытка. При расчете авансовых платежей убыток не учитываетсяп. 7 ст. 346.18 НК РФ; Письмо Минфина от 26.05.2014 № 03-11-11/24968. Налоговая база в указанном случае — это годовой доход минус расходы за год и минус разница между суммой минимального налога и суммой обычного налога за прошлый годпп. 2.10, 4.3 Порядка заполнения книги учета доходов и расходов при УСН (приложение № 2 к Приказу Минфина от 22.10.2012 № 135н).

При переходе на УСН с объектом «доходы» или на другой налоговый режим учитывать убытки ИП не вправе. Но если затем, до истечения 10-лет­него срока, он успеет вернуться на УСН «доходы минус расходы», то сможет продолжить учитывать убытокПисьма Минфина от 14.07.2014 № 03-11-06/2/34135, от 28.01.2011 № 03-11-11/18.

Пример. Уменьшение налоговой базы на убыток прошлых лет

Условие. ИП применяет УСН «доходы минус расходы». В 2020 г. он купил нежилое помещение, поэтому получил по итогам года убыток 1 млн руб. и заплатил минимальный налог 50 тыс. руб.

В 2021 г. доходы ИП составили 10 млн руб., расходы — 5 млн руб.

Решение. Налоговая база по итогам 2021 г. равна 4,95 млн руб. (10 млн руб. – 5 млн руб. – 50 тыс. руб. (минимальный налог за 2020 г.)). Получается, что по итогам 2021 г. ИП может списать весь убыток 2020 г. Налоговая база за 2021 г. за вычетом этого убытка составит 3,95 млн руб. (4,95 млн руб. – 1 млн руб.). А исчисленный налог за этот год — 592,5 тыс. руб. (3,95 млн руб. х 15%).

* * *

В следующих номерах мы расскажем, как ИП-упрощенцу продать нежилое помещение и на что обратить особое внимание.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Предприниматели
УСН - расчет / уплата
Предприниматели

2024 г.

2023 г.

№ 21
Лимит доходов, «лишние» показатели и другие трудности ИП на ПСННовая проблема ИП: деньги с ЕНС уходят в резерв по имущественным налогам
№ 20
Как ИП уменьшать налог при УСН/ПСН на взносы: три примера от ФНС
№ 17
Что делать, если ИП сменил фамилию
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 годуСюрпризы в уменьшении налогов по УСН/ПСН на взносы и другие новшества
№ 15
ИП на ПСН снова спрашивают
№ 13
Может ли арбитражный управляющий заниматься бизнесом на УСН
№ 12
Как ИП платят и учитывают 1%-е взносыМожет ли ИП на УСН учесть убытки при расчете 1%-х взносов на ОПС
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларационные вопросы у ИП на ОСНДекларационные вопросы у ИП на упрощенкеДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 5
«Патентные» вопросы: что волнует читателей
№ 4
ЕНП-новшества для ИП на патенте и «доходной» УСН

2022 г.

№ 24
Предновогодние ПСН-вопросы
№ 22
Новшества для мобилизованных ИП и учредителей/директоров ООО: отсрочки по налогам и кредитам
№ 21
Мобилизация ИП: сохраняем бизнес и решаем проблемыЧто делать, если в ПСН-бизнесе появились работники, которых нет в патенте
№ 20
В базу по УСН не включается доход, полученный до регистрации ИПИП призвали на военную службу по мобилизации: что делатьКогда стоимость «недвижимого» подарка надо включить в доходы ИП
№ 15
ИП на упрощенке: как следить за лимитом основных средств
№ 13
В каких случаях ИФНС пересчитает налог по патентуКак ИП на патенте узнает о зачете взносов по уведомлению
№ 12
Предприниматель совмещает УСН и ПСН: сложные вопросы
№ 11
Зарегистрировать ИП по доверенности нельзяКакой бизнес можно перевести на патент, а какой — нетНюансы покупки, продажи и использования авто предпринимателем
№ 9
3-НДФЛ у ИП на УСН, вычеты для бывших ИП и другое
№ 8
Ответы на вопросы предпринимателей-упрощенцев
№ 7
Новая НДФЛ-декларация для предпринимателей: что изменилось
№ 6
Проценты на остаток денег на расчетном счете у ИП: что платить — НДФЛ или налог при УСН
№ 2
Первый платеж по «долгосрочному» патенту можно уменьшить до нуля
УСН - расчет / уплата

2024 г.

2023 г.

№ 24
Какие вопросы задают компании и ИП при смене УСН-объекта
№ 23
ЧИА у лизингодателя: это ОС для целей налога на имущество и УСН-лимита?
№ 21
Разукомплектация ОС: налоговый аспектУсловие о цене контракта с пометкой «включая НДС» не делает из упрощенца плательщика этого налога
№ 20
«Спецрежимные» вопросы о страховых взносахАванс по УСН за 9 месяцев: на что обратить вниманиеКак ИП уменьшать налог при УСН/ПСН на взносы: три примера от ФНСПотратились на рекламу? Как учесть и оформить расходы
№ 19
Расходы при УСН: какие, когда и как учестьСмена режима налогообложения без уведомления ИФНС
№ 18
ИП: как теперь уменьшать налоги при УСН/ПСН на взносы за себя
№ 17
АО выкупает собственные акции: бухгалтерские и налоговые последствияЦелевая субсидия из бюджета — включать ли в состав доходов?
№ 16
Сюрпризы в уменьшении налогов по УСН/ПСН на взносы и другие новшества
№ 15
Как упрощенцу отразить аванс к уменьшению в уведомлении: ФНС разъясняетКак участнику учесть налоговый доход (убыток) при ликвидации ООО или выходе из него
№ 14
УСН-аванс за полугодие: какие есть вопросы по уведомлениям
№ 13
Может ли арбитражный управляющий заниматься бизнесом на УСНПродажа бизнес-недвижимости дешевле кадастра — доначислят ли налогСформирует ли банковская гарантия для покупки ОС его первоначальную стоимость?
№ 12
Когда НДС по аренде госимущества включать в УСН-расходы
№ 11
Упрощенец платил взносы по тарифу 30% вместо 15%: оставить нельзя исправить
№ 10
Для некоторых «упрощенных» расходов возможны несколько вариантов учетаМомент учета на УСН перечисленных налогов и взносов: взгляд специалиста ФНСПредставительские расходы: нюансы учета и оформления
№ 9
Дата признания «упрощенного» дохода при продаже товара через маркетплейсыКак учесть и обосновать маркетинговые и другие «скользкие» расходыКогда ИФНС оспорит списание испорченных или потерянных ТМЦ: примеры судебных решенийРасходы на комфорт и красоту рабочего пространства: как учесть и обосновать
№ 8
11 ответов на вопросы упрощенцев: вы спрашиваете — мы отвечаемКак НКО учитывать оказание платных образовательных услугКак заемщику учесть расходы на страхование и оценку предмета залога
№ 7
Декларационные вопросы у ИП на упрощенкеКак ЕНП изменил расчет платежей по УСН
№ 5
Как плательщикам УСН рассчитаться с бюджетом за 2022 годУСН за 2022 год: особенности расчета налога по повышенной ставкеУСН за 2022 год: проверяем расчет авансовых платежей
№ 4
ЕНП-новшества для ИП на патенте и «доходной» УСН
№ 3
«Расходные» вопросы упрощенцев и не толькоПроблема с расчетом налога при УСН за 2022 год по повышенной ставке
№ 2
«Упрощенные» изменения в 2023 году для организаций и ИП

2022 г.

№ 24
7 ответов на «доходные» вопросы упрощенцев в помощь бухгалтеруВ 2022 году платили взносы несмотря на отсрочку: как их учесть на УСНСложности перехода, или Меняем ОСН на УСН и наоборотУпрощенец покупает металлолом у НДС-плательщика: проходим НДС-квест
№ 23
Импорт товаров при УСН: как не запутаться при учете расходов
№ 19
Когда выбытие заложенного имущества — не доход для упрощенцев
№ 17
Налоговый учет операций с ОФЗ
№ 14
Ассорти из «упрощенных» вопросов
№ 13
Разъездной характер труда сотрудников: учет и документальное обоснование
№ 9
Как уплатить «упрощенный» налог за 2021 год и первый авансовый платеж в 2022 году
№ 8
Ответы на вопросы предпринимателей-упрощенцевСрок уплаты налога при УСН перенесен
№ 7
УСН «доходы минус расходы»: наши ответы помогут правильно рассчитать налог
№ 5
Сдаем налоговую декларацию на УСН и не только
№ 4
Что учесть бухгалтеру упрощенца при подготовке годового отчета
№ 3
Ответы на «доходно-расходные» вопросы упрощенцам в помощь
№ 2
Новая форма декларации по УСН за 2021 год: что нужно учесть
Cвежий номер «Главной книги»
  • УВЕДОМЛЕНИЯ ПО НДФЛ: новые контрольные соотношения
  • РАСЧЕТ О ДОХОДАХ, ВЫПЛАЧЕННЫХ ИНОСТРАНЦАМ: вопросы и ответы
  • НДФЛ-новшества для дистанционных работников:
  • СОМНИТЕЛЬНЫЙ ДОЛГ: что это для целей НК
Читать
ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ

КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Вебинар 13 марта НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ИНДЕКСЫ
Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.73%
февраль 2024 г.
Москва МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

16%
Нужное
Содержание