Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 июня 2021 г.
Как вернуть переплату НДФЛ за 2019 год по проданной новостройке
Напомним, что человек, который продал жилье, находившееся в собственности менее минимального срока владения (5 лет по общему правилу или 3 года в строго оговоренных в НК случаях, например при продаже единственного жилья или при продаже квартиры, подаренной родителями), обязан подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог с такой продажи. Правда, не со всей суммы дохода, а за минусом имущественного вычета в размере либо 1 млн руб., либо затрат на приобретение проданного жилья (при наличии подтверждающих документов)п. 3 ст. 210, подп. 1 п. 1, подп. 1, 2 п. 2 ст. 220, п. 17.1 ст. 217, пп. 2—4 ст. 217.1, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ.
С 23 ноября 2020 г. в НК появилось специальное правило для квартир, приобретенных в рамках участия в долевом строительстве. Минимальный срок владения для квартир, купленных гражданами по ДДУ (договору инвестирования или другому договору, связанному с долевым строительством), либо по договору уступки права требования, либо по договору об участии в ЖСК, считается с даты полной оплаты по тому или иному договору, а не с даты регистрации права собственности (как это было раньше)п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Это новшество распространяется на доходы от продажи квартир в новостройках, полученные начиная с 01.01.2019ч. 8 ст. 9 Закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ.
То есть люди, которые продали в 2019 г. квартиру раньше 3 или 5 лет после оформления в собственность (но полностью оплаченную при заключении ДДУ), подали декларацию 3-НДФЛ в 2020 г. и уже заплатили НДФЛ, могут вернуть излишне уплаченный налог.
Например, человек в апреле 2014 г. за квартиру в строящемся доме уплатил застройщику всю стоимость — 4 млн руб. В собственность квартиру оформил в июне 2018 г., а в мае 2019 г. продал ее за 5,5 млн руб.
Поскольку по старым правилам 5 лет с момента оформления квартиры в собственность еще не прошло, человек в 2020 г. подал декларацию за 2019 г. и отразил в ней доход от продажи 5,5 млн руб., вычет в виде расходов на приобретение 4 млн руб. и налог в размере 195 тыс. руб. ((5,5 млн руб. – 4 млн руб.) х 13%).
А по новым правилам получается, что на момент продажи квартиры в мае 2019 г. уже прошло 5 лет с полной оплаты этой квартиры по ДДУ и не нужно декларировать доход и уплачивать НДФЛ. Как теперь вернуть этот налог?
Что сделать дольщику для возврата из бюджета излишне уплаченного НДФЛ
  | МОРОЗОВ Дмитрий Александрович Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса |
— В рассматриваемой ситуации гражданину следует представить уточненную декларацию 3-НДФЛ за 2019 г. Поскольку с учетом внесенных в ст. 217.1 НК РФ изменений на текущий момент доход от продажи в 2019 г. квартиры, полностью оплаченной в 2014 г., освобождается от уплаты НДФЛ и не отражается в налоговой декларациип. 4 ст. 229 НК РФ, то в уточненной декларации 3-НДФЛ необходимо исключить ранее отраженный в ней доход от продажи квартиры и имущественный вычет по ней (если он был заявлен) и тем самым обнулить исчисленную с этого дохода сумму НДФЛ. В таком случае у гражданина возникнет излишне уплаченный налог, который можно вернуть, подав соответствующее заявление в налоговую инспекцию.
В целях исключения у инспектора вопроса о причинах таких действий к налоговой декларации можно приложить сопроводительное письмо, составленное в свободной форме, содержащее пояснения о причинах представления уточненной декларации.
Такое сопроводительное письмо обычно пишут руководителю ИФНС. При этом человек должен указать свои ф. и. о., ИНН, адрес проживания, телефон и электронную почту (чтобы налоговики могли связаться при необходимости). Чтобы у инспекторов не возникло лишних вопросов при проверке уточненной декларации и они не стали запрашивать у вас дополнительные пояснения и документыпп. 3, 6 ст. 88 НК РФ, лучше в сопроводительном письме сразу изложить историю покупки и продажи квартиры. А именно: дату полной оплаты стоимости квартиры по ДДУ, дату регистрации права собственности, дату продажи квартиры.
А далее указать в письме, что поскольку с момента оплаты полной стоимости квартиры до момента ее продажи прошло более 5 лет, то на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ и п. 8 ст. 9 Закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ вы не должны декларировать доход и уплачивать с него НДФЛ. Но поскольку декларация 3-НДФЛ за 2019 г. в ИФНС была сдана и налог был уплачен, то вы подаете уточненную декларацию с целью обнуления ранее уплаченного НДФЛ с продажи квартиры.
Наверняка при подаче первичной декларации 3-НДФЛ вы прикладывали к ней копии договоров на покупку и продажу квартиры. Поэтому теперь вам нужно приложить только документы, подтверждающие полную оплату стоимости квартиры по ДДУ.
Справка
Поскольку норма о минимальном сроке владения квартирой (5 лет или 3 года) с даты полной оплаты ее стоимости по ДДУ новая, то впервые не должны подавать декларацию 3-НДФЛ и, соответственно, не должны платить налог люди, которые продали такую квартиру в 2020 г. И здесь нужно иметь в виду вот что. У налоговиков есть только данные из Росреестра о сроках нахождения квартиры в собственностип. 4 ст. 85 НК РФ. А эти сроки, как правило, меньше, чем период с даты оплаты до даты продажи.
Сведений же о дате оплаты квартиры, приобретенной по ДДУ, у них нет. Поэтому наверняка налоговики будут рассылать продавцам таких квартир «письма счастья» о том, что они должны задекларировать доход и уплатить НДФЛ. Но пугаться не стоит. Вам просто нужно будет представить в ИФНС пояснительное письмо о том, что вы не должны этого делать. Поскольку в вашем случае минимальный срок безналоговой продажи квартиры считается с даты ее оплаты по ДДУ, а не с даты оформления права собственности при ее приобретении. И в этом пояснительном письме нужно указать все необходимые по квартире даты (покупки, оплаты, оформления в собственность и продажи). Этого вполне достаточно. Вы сами заранее налоговикам ничего представлять не должны.
После того как вы подадите уточненную декларацию 3-НДФЛ вместе с документами об оплате, сопроводительное письмо и заявление о возврате излишне уплаченного налога, ваша инспекция будет проводить камеральную проверку. Срок проверки уточненки такой же, как и у первоначальной декларации, — в течение 3 месяцев со дня ее предоставленияп. 2 ст. 88 НК РФ.
Вернуть излишне уплаченный НДФЛ налоговая инспекция должна по истечении 10 рабочих дней со дня, следующего за днем завершения камеральной проверкип. 6 ст. 6.1, пп. 1, 6, 8, 8.1 ст. 78 НК РФ. То есть в общем случае переплату по НДФЛ вам должны вернуть через 3 месяца и 10 рабочих дней после представления уточненной декларации 3-НДФЛ. Но могут сделать это и раньше.
Имейте в виду, что представить в ИФНС уточненную декларацию 3-НДФЛ за 2019 г. и заявление на возврат налога можно в течение 3 лет со дня его уплатып. 7 ст. 78 НК РФ. То есть это надо сделать не позднее 30 апреля 2022 г.
* * *
Прежде чем подавать уточненку 3-НДФЛ и заявление о возврате, убедитесь, что перед получением и подписанием акта приема-передачи квартиры по ДДУ вы ничего не доплачивали застройщику. Иначе минимальный срок владения квартирой для целей освобождения от НДФЛ будет отсчитываться с даты последней оплаты. Подробнее см. 
, 2021, № 11.
