Новости Тренинги Типовые ситуации Калькуляторы Формы
Журнал Вебинары Календарь Консультации Форум Тесты
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 5 июля 2021 г.

Содержание журнала № 14 за 2021 г.
УСН
М.Г. Суховская,
ведущий юрист
В , 2021, № 13, мы разобрали вопросы тех предпринимателей-упрощенцев, которые намереваются приобрести нежилое помещение. А сейчас расскажем, что надо иметь в виду тем ИП, которые, напротив, хотят его продать.

ИП-упрощенец собрался продать нежилое помещение: к чему надо быть готовым

Получить нотариальное согласие другого супруга на сделку

Если бизнес-помещение было приобретено в браке, в этом случае оно является общей совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оно зарегистрированопп. 1, 2 ст. 34 СК РФ. А поскольку право собственности на недвижимость и переход такого права к покупателю по договору купли-продажи недвижимости подлежат госрегистрации, на сделку потребуется согласие второго супругап. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ст. 53 Основ о нотариате.

Справка

Не относится к совместно нажитому имуществу супругов недвижимость, котораяп. 2 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 36 СК РФ; п. 15 Постановления Пленума ВС от 05.11.1998 № 15:

принадлежала каждому из супругов до вступления в брак;

была куплена в браке, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак;

была получена одним из супругов в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам (например, в результате приватизации).

Любопытно, что отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости — вовсе не повод для отказа в госрегистрации. Просто в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена соответствующая запись об этомп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В свою очередь, супруг, чье согласие на продажу совместно нажитой недвижимости не было получено, имеет право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об этой сделкепп. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ.

Пересчитать налоговую базу по УСН за прошлые годы

Это придется сделать упрощенцам с объектом «доходы минус расходы», которыеп. 3 ст. 346.16 НК РФ:

в свое время учли в затратах при УСН стоимость купленного помещения;

продали его, не дождавшись, пока истекут 10 лет с момента приобретения.

То есть ИП должен будет:

убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел ранее;

включить в расходы только амортизацию, рассчитанную по правилам для налога на прибыль, за все время использования помещения по месяц его продажи включительноп. 5 ст. 259.1 НК РФ. Лучше выбрать линейный метод начисления амортизации, так как нелинейный применяется к группе основных средств в целом, а не к отдельному объекту и корректно применить его на УСН не получитсяп. 2 ст. 259 НК РФ.

Пример пересчета базы по УСН при выбытии нежилого помещения вы найдете:

2020, № 15

 

О применении амортизационной премии при «досрочной» продаже ОС на УСН читайте:

2019, № 5

Рассчитывая расходы за тот год, в котором помещение было куплено, можно применить амортизационную премию. То есть списать на затраты 30% первоначальной стоимости недвижимостип. 9 ст. 258 НК РФ. Учесть в расходах остаточную стоимость помещения нельзя, такова устойчивая позиция МинфинаПисьма Минфина от 26.04.2019 № 03-11-11/30795, от 30.12.2015 № 03-11-06/2/77822, от 13.02.2015 № 03-11-06/2/6557. Однако суды считают иначе. Совсем недавно мы подробно писали об этом в , 2021, № 10;

пересчитать налог за все периоды, в течение которых пользовались помещением на УСН. Скорее всего, придется доплатить налог и пени. Также нужно подать уточненные декларации за скорректированные годып. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ; Письмо ФНС от 14.12.2006 № 02-6-10/233@. Причем уточненки придется подать даже за пределами 3 лет.

Если ИП-упрощенец ведет налоговый учет сам, без бухгалтера, то на этом этапе ему, скорее всего, придется обратиться к услугам профессионала.

Уплатить налог при УСН либо НДФЛ со всей суммы, вырученной от продажи помещения

Минфин считает, что ИП может учесть сумму, полученную от продажи бизнес-помещения, в «упрощенных» доходах и, соответственно, уплатить с нее налог 6% или 15%, только если соблюдаются два условияПисьма Минфина от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 07.07.2020 № 03-11-11/58899, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622:

в ЕГРИП у предпринимателя в числе видов деятельности указана покупка и продажа собственного недвижимого имущества (код по ОКВЭД 68.1);

ИП использовал проданное помещение для своего бизнеса. Доказательством тому может служить тот факт, что он уменьшал доходы на расходы по покупке помещения и подавал в ИФНС специальное уведомление, чтобы не платить налог на имущество с физлиц.

При этом неважно, когда продавец недвижимости был зарегистрирован как ИП и на какой счет — предпринимательский или личный — к нему поступили деньги от продажи помещенияПисьма Минфина от 18.10.2017 № 03-11-11/68158, от 10.02.2015 № 03-11-11/5502.

Если какое-то из этих условий не выполняется, тогда с вырученных денег ИП должен уплатить НДФЛ 13%, считает МинфинПисьма Минфина от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622. При этом он не может воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить сумму, полученную от продажи помещения, на расходы по его приобретению. А все потому, что недвижимость использовалась в бизнесеподп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 25.07.2017 № 03-04-05/47264. Правда, судебная практика показывает, что в большинстве случаев налоговики просто доначисляют ИП налог по УСН, если тот не включил доход от продажи помещения в налоговую базусм., например, Постановления АС СКО от 11.06.2020 № Ф08-4082/2020, АС УО от 16.01.2020 № Ф09-8881/19.

НДФЛ с полной суммы придется уплатить и бывшим ИП, которые сначала снялись с учета, а потом уже продали нежилую недвижимость. При этом не имеет значения, сколько лет они владели этим помещениемПисьма Минфина от 04.02.2019 № 03-04-05/6066, от 25.03.2019 № 03-11-11/19664. Воспользоваться какими-либо имущественными вычетами им тоже нельзяПисьма Минфина от 15.08.2017 № 03-04-05/52220, от 11.08.2017 № 03-04-05/51705, от 08.08.2016 № 03-04-05/46458.

* * *

А если ИП-упрощенец собирается продать жилую недвижимость (квартиру, дом, комнату), то, естественно, под спецрежим эта операция не попадает, она будет облагаться НДФЛПисьмо Минфина от 19.04.2016 № 03-04-05/22399. В этом случае предприниматель выступает как обычный человек и может рассчитывать на все НДФЛ-«плюшки»: освобождение от налога, если владел жильем определенный срок, или имущественный вычет при продаже.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Предприниматели
УСН - расчет / уплата
Предприниматели

2024 г.

2023 г.

№ 21
Лимит доходов, «лишние» показатели и другие трудности ИП на ПСННовая проблема ИП: деньги с ЕНС уходят в резерв по имущественным налогам
№ 20
Как ИП уменьшать налог при УСН/ПСН на взносы: три примера от ФНС
№ 17
Что делать, если ИП сменил фамилию
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 годуСюрпризы в уменьшении налогов по УСН/ПСН на взносы и другие новшества
№ 15
ИП на ПСН снова спрашивают
№ 13
Может ли арбитражный управляющий заниматься бизнесом на УСН
№ 12
Как ИП платят и учитывают 1%-е взносыМожет ли ИП на УСН учесть убытки при расчете 1%-х взносов на ОПС
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларационные вопросы у ИП на ОСНДекларационные вопросы у ИП на упрощенкеДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 5
«Патентные» вопросы: что волнует читателей
№ 4
ЕНП-новшества для ИП на патенте и «доходной» УСН

2022 г.

№ 24
Предновогодние ПСН-вопросы
№ 22
Новшества для мобилизованных ИП и учредителей/директоров ООО: отсрочки по налогам и кредитам
№ 21
Мобилизация ИП: сохраняем бизнес и решаем проблемыЧто делать, если в ПСН-бизнесе появились работники, которых нет в патенте
№ 20
В базу по УСН не включается доход, полученный до регистрации ИПИП призвали на военную службу по мобилизации: что делатьКогда стоимость «недвижимого» подарка надо включить в доходы ИП
№ 15
ИП на упрощенке: как следить за лимитом основных средств
№ 13
В каких случаях ИФНС пересчитает налог по патентуКак ИП на патенте узнает о зачете взносов по уведомлению
№ 12
Предприниматель совмещает УСН и ПСН: сложные вопросы
№ 11
Зарегистрировать ИП по доверенности нельзяКакой бизнес можно перевести на патент, а какой — нетНюансы покупки, продажи и использования авто предпринимателем
№ 9
3-НДФЛ у ИП на УСН, вычеты для бывших ИП и другое
№ 8
Ответы на вопросы предпринимателей-упрощенцев
№ 7
Новая НДФЛ-декларация для предпринимателей: что изменилось
№ 6
Проценты на остаток денег на расчетном счете у ИП: что платить — НДФЛ или налог при УСН
№ 2
Первый платеж по «долгосрочному» патенту можно уменьшить до нуля
УСН - расчет / уплата

2024 г.

№ 8
На какие взносы ИП может уменьшить «упрощенный» налог/авансы 2024 годаОтражаем в учете участие в тендере по госзакупкам
№ 7
ИП на УСН продал бизнес-недвижимость: с какой суммы считать налогКомпенсация морального вреда: порядок оценки и особенности учетаУпрощенец выставил счет-фактуру: последствия для НДС и УСН
№ 6
Как ИП на УСН/ПСН воспользоваться уходящими налоговыми каникулами
№ 5
Можно ли учесть в расходах серую зарплатуСделка РЕПО в налоговом учете покупателя
№ 4
«Доходно-расходные» вопросы при УСН, ответы на которые помогут в расчете налогаГде и как при «доходной» УСН вести учет страховых взносов для уменьшения налогаЧто считать расходами на благоустройство территории и как их учесть
№ 3
4 варианта передачи имущества от ИП в ОООИП арендует имущество у физлица: повлияет ли это на порядок уменьшения УСН/ПСН на взносыТонкости учета при упрощенке на рубеже двух лет
№ 1
ИП на УСН закрывается: в какой срок подать декларацию и уплатить налогЧто нового ждет упрощенцев в 2024 году

2023 г.

№ 24
Какие вопросы задают компании и ИП при смене УСН-объекта
№ 23
ЧИА у лизингодателя: это ОС для целей налога на имущество и УСН-лимита?
№ 21
Разукомплектация ОС: налоговый аспектУсловие о цене контракта с пометкой «включая НДС» не делает из упрощенца плательщика этого налога
№ 20
«Спецрежимные» вопросы о страховых взносахАванс по УСН за 9 месяцев: на что обратить вниманиеКак ИП уменьшать налог при УСН/ПСН на взносы: три примера от ФНСПотратились на рекламу? Как учесть и оформить расходы
№ 19
Расходы при УСН: какие, когда и как учестьСмена режима налогообложения без уведомления ИФНС
№ 18
ИП: как теперь уменьшать налоги при УСН/ПСН на взносы за себя
№ 17
АО выкупает собственные акции: бухгалтерские и налоговые последствияЦелевая субсидия из бюджета — включать ли в состав доходов?
№ 16
Сюрпризы в уменьшении налогов по УСН/ПСН на взносы и другие новшества
№ 15
Как упрощенцу отразить аванс к уменьшению в уведомлении: ФНС разъясняетКак участнику учесть налоговый доход (убыток) при ликвидации ООО или выходе из него
№ 14
УСН-аванс за полугодие: какие есть вопросы по уведомлениям
№ 13
Может ли арбитражный управляющий заниматься бизнесом на УСНПродажа бизнес-недвижимости дешевле кадастра — доначислят ли налогСформирует ли банковская гарантия для покупки ОС его первоначальную стоимость?
№ 12
Когда НДС по аренде госимущества включать в УСН-расходы
№ 11
Упрощенец платил взносы по тарифу 30% вместо 15%: оставить нельзя исправить
№ 10
Для некоторых «упрощенных» расходов возможны несколько вариантов учетаМомент учета на УСН перечисленных налогов и взносов: взгляд специалиста ФНСПредставительские расходы: нюансы учета и оформления
№ 9
Дата признания «упрощенного» дохода при продаже товара через маркетплейсыКак учесть и обосновать маркетинговые и другие «скользкие» расходыКогда ИФНС оспорит списание испорченных или потерянных ТМЦ: примеры судебных решенийРасходы на комфорт и красоту рабочего пространства: как учесть и обосновать
№ 8
11 ответов на вопросы упрощенцев: вы спрашиваете — мы отвечаемКак НКО учитывать оказание платных образовательных услугКак заемщику учесть расходы на страхование и оценку предмета залога
№ 7
Декларационные вопросы у ИП на упрощенкеКак ЕНП изменил расчет платежей по УСН
№ 5
Как плательщикам УСН рассчитаться с бюджетом за 2022 годУСН за 2022 год: особенности расчета налога по повышенной ставкеУСН за 2022 год: проверяем расчет авансовых платежей
№ 4
ЕНП-новшества для ИП на патенте и «доходной» УСН
№ 3
«Расходные» вопросы упрощенцев и не толькоПроблема с расчетом налога при УСН за 2022 год по повышенной ставке
№ 2
«Упрощенные» изменения в 2023 году для организаций и ИП

2022 г.

№ 24
7 ответов на «доходные» вопросы упрощенцев в помощь бухгалтеруВ 2022 году платили взносы несмотря на отсрочку: как их учесть на УСНСложности перехода, или Меняем ОСН на УСН и наоборотУпрощенец покупает металлолом у НДС-плательщика: проходим НДС-квест
№ 23
Импорт товаров при УСН: как не запутаться при учете расходов
№ 19
Когда выбытие заложенного имущества — не доход для упрощенцев
№ 17
Налоговый учет операций с ОФЗ
№ 14
Ассорти из «упрощенных» вопросов
№ 13
Разъездной характер труда сотрудников: учет и документальное обоснование
№ 9
Как уплатить «упрощенный» налог за 2021 год и первый авансовый платеж в 2022 году
№ 8
Ответы на вопросы предпринимателей-упрощенцевСрок уплаты налога при УСН перенесен
№ 7
УСН «доходы минус расходы»: наши ответы помогут правильно рассчитать налог
№ 5
Сдаем налоговую декларацию на УСН и не только
№ 4
Что учесть бухгалтеру упрощенца при подготовке годового отчета
№ 3
Ответы на «доходно-расходные» вопросы упрощенцам в помощь
№ 2
Новая форма декларации по УСН за 2021 год: что нужно учесть
ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ

КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Архивный эксперт март-апрель 2024 НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
Нужное
Содержание