ИП-упрощенец собрался продать нежилое помещение: к чему надо быть готовым

Получить нотариальное согласие другого супруга на сделку

Если бизнес-помещение было приобретено в браке, в этом случае оно является общей совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оно зарегистрированопп. 1, 2 ст. 34 СК РФ. А поскольку право собственности на недвижимость и переход такого права к покупателю по договору купли-продажи недвижимости подлежат госрегистрации, на сделку потребуется согласие второго супругап. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ст. 53 Основ о нотариате.

Любопытно, что отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости — вовсе не повод для отказа в госрегистрации. Просто в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена соответствующая запись об этомп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В свою очередь, супруг, чье согласие на продажу совместно нажитой недвижимости не было получено, имеет право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об этой сделкепп. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ.

Пересчитать налоговую базу по УСН за прошлые годы

Это придется сделать упрощенцам с объектом «доходы минус расходы», которыеп. 3 ст. 346.16 НК РФ:

•в свое время учли в затратах при УСН стоимость купленного помещения;

•продали его, не дождавшись, пока истекут 10 лет с момента приобретения.

То есть ИП должен будет:

•убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел ранее;

•включить в расходы только амортизацию, рассчитанную по правилам для налога на прибыль, за все время использования помещения по месяц его продажи включительноп. 5 ст. 259.1 НК РФ. Лучше выбрать линейный метод начисления амортизации, так как нелинейный применяется к группе основных средств в целом, а не к отдельному объекту и корректно применить его на УСН не получитсяп. 2 ст. 259 НК РФ.

Рассчитывая расходы за тот год, в котором помещение было куплено, можно применить амортизационную премию. То есть списать на затраты 30% первоначальной стоимости недвижимостип. 9 ст. 258 НК РФ. Учесть в расходах остаточную стоимость помещения нельзя, такова устойчивая позиция МинфинаПисьма Минфина от 26.04.2019 № 03-11-11/30795, от 30.12.2015 № 03-11-06/2/77822, от 13.02.2015 № 03-11-06/2/6557. Однако суды считают иначе. Совсем недавно мы подробно писали об этом в , 2021, № 10;

•пересчитать налог за все периоды, в течение которых пользовались помещением на УСН. Скорее всего, придется доплатить налог и пени. Также нужно подать уточненные декларации за скорректированные годып. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ; Письмо ФНС от 14.12.2006 № 02-6-10/233@. Причем уточненки придется подать даже за пределами 3 лет.

Если ИП-упрощенец ведет налоговый учет сам, без бухгалтера, то на этом этапе ему, скорее всего, придется обратиться к услугам профессионала.

Уплатить налог при УСН либо НДФЛ со всей суммы, вырученной от продажи помещения

Минфин считает, что ИП может учесть сумму, полученную от продажи бизнес-помещения, в «упрощенных» доходах и, соответственно, уплатить с нее налог 6% или 15%, только если соблюдаются два условияПисьма Минфина от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 07.07.2020 № 03-11-11/58899, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622:

•в ЕГРИП у предпринимателя в числе видов деятельности указана покупка и продажа собственного недвижимого имущества (код по ОКВЭД 68.1);

•ИП использовал проданное помещение для своего бизнеса. Доказательством тому может служить тот факт, что он уменьшал доходы на расходы по покупке помещения и подавал в ИФНС специальное уведомление, чтобы не платить налог на имущество с физлиц.

При этом неважно, когда продавец недвижимости был зарегистрирован как ИП и на какой счет — предпринимательский или личный — к нему поступили деньги от продажи помещенияПисьма Минфина от 18.10.2017 № 03-11-11/68158, от 10.02.2015 № 03-11-11/5502.

Если какое-то из этих условий не выполняется, тогда с вырученных денег ИП должен уплатить НДФЛ 13%, считает МинфинПисьма Минфина от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622. При этом он не может воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить сумму, полученную от продажи помещения, на расходы по его приобретению. А все потому, что недвижимость использовалась в бизнесеподп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 25.07.2017 № 03-04-05/47264. Правда, судебная практика показывает, что в большинстве случаев налоговики просто доначисляют ИП налог по УСН, если тот не включил доход от продажи помещения в налоговую базусм., например, Постановления АС СКО от 11.06.2020 № Ф08-4082/2020, АС УО от 16.01.2020 № Ф09-8881/19.

НДФЛ с полной суммы придется уплатить и бывшим ИП, которые сначала снялись с учета, а потом уже продали нежилую недвижимость. При этом не имеет значения, сколько лет они владели этим помещениемПисьма Минфина от 04.02.2019 № 03-04-05/6066, от 25.03.2019 № 03-11-11/19664. Воспользоваться какими-либо имущественными вычетами им тоже нельзяПисьма Минфина от 15.08.2017 № 03-04-05/52220, от 11.08.2017 № 03-04-05/51705, от 08.08.2016 № 03-04-05/46458.

* * *

А если ИП-упрощенец собирается продать жилую недвижимость (квартиру, дом, комнату), то, естественно, под спецрежим эта операция не попадает, она будет облагаться НДФЛПисьмо Минфина от 19.04.2016 № 03-04-05/22399. В этом случае предприниматель выступает как обычный человек и может рассчитывать на все НДФЛ-«плюшки»: освобождение от налога, если владел жильем определенный срок, или имущественный вычет при продаже.