Подписка на ЭВГК с о скидкой и подарком
Добавить в «Нужное»
3 читателя оценили статью

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 22 ноября 2021 г.

Содержание журнала № 23 за 2021 г.
УСН
Л.А. Елина,
ведущий эксперт
На рынке жилья до сих пор держатся высокие цены. И падения пока не предвидится. Это возрождает бизнес по покупке квартир без ремонта, приведению их в порядок и последующей продаже. Чтобы сэкономить на налогах, граждане регистрируются в качестве предпринимателей и переходят на упрощенку. Посмотрим, получится ли сэкономить на налоге на имущество по таким инвестиционным квартирам.

ИП на УСН занимается куплей-продажей квартир: что с налогом на имущество

При купле-продаже квартир предприниматели при регистрации выбирают основной вид деятельности «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества». Код ОКВЭД 68.10, в том числе 68.10.21. Сразу пишут уведомление о применении упрощенной системы налогообложения. В одних регионах выгоден объект «доходы минус расходы», в других — «доходы». Все зависит от ставки «упрощенного» налога, которую приняли региональные власти.

Приобретается квартира или комната с инвестиционной целью: привести ее в товарный вид, сделав ремонт, и продать потом подороже. Либо просто «подержать», дождавшись роста цен, и продать.

Квартира — жилое помещение. Но предприниматель в ней не живет. Просто делает ремонт, приводит в порядок либо сразу выставляет на продажу и ждет покупателя. Получается, что это имущество используется в предпринимательской деятельности.

Упрощенцы вправе использовать освобождение от уплаты налога на имущество в связи с применением спецрежима. Но только по имуществу, которого нет в специальном региональном перечне имущества, облагаемого налогом исходя из кадастровой стоимостип. 3 ст. 346.11, п. 7 ст. 378.2 НК РФ.

Налог на имущество с квартир рассчитывается именно исходя из кадастровой стоимости. Казалось бы, предпринимателю придется платить налог на имущество. Но это не так. В специальный региональный перечень вообще не включаются жилые помещения — налог по ним считается исходя из кадастровой стоимости на основе отдельной нормыподп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Так что надежда сэкономить на налоге на имущество есть. Главное — подтвердить использование квартиры в предпринимательской деятельностиПисьмо Минфина от 15.11.2016 № 03-11-11/67026.

Поскольку налог на имущество физлиц уплачивается в году, следующем за отчетным, могут быть две ситуации:

квартира уже продана после ремонта, и доходы учтены на УСН;

квартира еще не продана, но предполагается к дальнейшей продаже после того, как найдется на нее покупатель и/или в ней закончится ремонт.

Как ИП подтвердить право на льготу по квартире, используемой в предпринимательской деятельности

ХРИТИНИНА Ольга Витальевна ХРИТИНИНА Ольга Витальевна
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

— Освобождение ИП, применяющих УСН, от уплаты налога на имущество физлиц в отношении объектов, которые используются в предпринимательской деятельности, по сути, является налоговой льготойПисьмо Минфина от 26.04.2018 № 03-05-06-01/28324.

Для ее получения надо представить в свою инспекцию или другой налоговый орган (по своему выбору) заявление о предоставлении налоговой льготы. К нему можно приложить документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготуп. 6 ст. 407 НК РФ; Письмо ФНС от 18.12.2020 № БС-3-21/8406@. Если предприниматель не представит такое заявление, налог будет рассчитан без учета льготы. Ведь в ЕГРН не вносятся сведения о фактическом использовании имущества предпринимателями. Следовательно, налоговая служба не может получить эти сведения в рамках межведомственного обменаст. 85 НК РФ.

Документами, подтверждающими использование квартиры в предпринимательской деятельности, могут быть, например, договоры с поставщиками, покупателями, платежные документы, свидетельствующие о получении дохода от предпринимательской деятельностиПисьмо ФНС от 03.07.2018 № БС-3-21/4425@.

Поэтому если квартира уже продана после ремонта и доходы от нее учтены на УСН, то, по нашему мнению, для применения льготы по налогу на имущество физических лиц надо представить документы, подтверждающие использование этой квартиры в предпринимательской деятельности: договоры купли-продажи, акты приема-передачи, платежные документы и т. д.

Что касается ситуации, когда используемая предпринимателем квартира еще не продана, то полагаем, что льгота по налогу на имущество также может применятьсяп. 3 ст. 346.11 НК РФ. Ведь, как разъяснил Минфин, даже временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, в частности отсутствие договоров аренды, ремонт помещения, а также использование имущества (его части) для управленческих нужд предпринимателя, сами по себе не могут рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательскихПисьмо Минфина от 28.06.2010 № 03-11-11/177.

Как видим, если инвестиционная квартира нашего ИП только готовится к продаже, можно попробовать в качестве обоснования использования ее в предпринимательской деятельности предъявить документы, подтверждающие ремонт в ней (пояснив, что квартира планируется к продаже и доходы от продажи других квартир учтены на УСН), а также сканы размещенных объявлений о продаже квартиры, договоры с агентствами на продажу — если такие есть.

И даже если вы уже продали квартиру, храните документы не только на ее продажу, но и на ее покупку.

* * *

Кстати, не забудьте о том, что при продаже гражданам квартир вам придется выдать им чек ККТ. Это тоже будет еще одним аргументом для подтверждения того, что ваша сделка — «предпринимательская». При этом не имеет значенияПисьмо ФНС от 18.11.2020 № АБ-4-20/18887@:

ни в какой форме покупатель производит оплату;

ни каким способом оплачивается квартира: авансом, при передаче квартиры, с отсрочкой/в рассрочку.

Об этом мы рассказывали в статье «Разовая продажа физлицу: можно ли обойтись без покупки ККТ» (, 2021, № 20).

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Предприниматели
Предприниматели

2024 г.

№ 19
Для ИП на УСН/ПСН продлили налоговые каникулыИП на ПСН: новые проблемные ситуацииИП нужно тщательнее следить за своим ЕНС
№ 18
Как учесть плату за УСН-услуги, поступившую уже на ПСН
№ 17
Для ИП на ОСН изменили срок уплаты авансов по НДФЛ
№ 16
Кадровые нюансы при смене ИП-работодателем фамилииМожет ли ИП учитывать земельный налог в составе профессионального НДФЛ-вычетаНовые вопросы от ИП на ПСН
№ 15
Тонкости учета субсидий у упрощенцев, у плательщиков ЕСХН и у ИП на ОСН
№ 14
Как ИП учитывать доходы, полученные до и после патента
№ 9
Как посчитать работников при подаче заявления на патентТонкости расчета численности работников на ПСНФНС разрешила ИП уменьшать налог при УСН/ПСН на 1%-е взносы за текущий год
№ 8
На какие взносы ИП может уменьшить «упрощенный» налог/авансы 2024 года
№ 6
В вопросе о профвычете по НДФЛ для незарегистрированных ИП поставлена точкаКак ИП на УСН/ПСН воспользоваться уходящими налоговыми каникуламиКак ИП на ПСН уменьшать налог на взносы в 2024 году
№ 5
Может ли ИП на патенте по общепиту торговать сопутствующими товарамиНовые «патентные» вопросы ИП
№ 3
4 варианта передачи имущества от ИП в ОООИП арендует имущество у физлица: повлияет ли это на порядок уменьшения УСН/ПСН на взносы
№ 1
Взносы ИП за себя при закрытии бизнесаИП на ПСН: новшества-2024ИП на УСН закрывается: в какой срок подать декларацию и уплатить налог

2023 г.

№ 21
Лимит доходов, «лишние» показатели и другие трудности ИП на ПСННовая проблема ИП: деньги с ЕНС уходят в резерв по имущественным налогам
№ 20
Как ИП уменьшать налог при УСН/ПСН на взносы: три примера от ФНС
№ 17
Что делать, если ИП сменил фамилию
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 годуСюрпризы в уменьшении налогов по УСН/ПСН на взносы и другие новшества
№ 15
ИП на ПСН снова спрашивают
№ 13
Может ли арбитражный управляющий заниматься бизнесом на УСН
№ 12
Как ИП платят и учитывают 1%-е взносыМожет ли ИП на УСН учесть убытки при расчете 1%-х взносов на ОПС
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларационные вопросы у ИП на ОСНДекларационные вопросы у ИП на упрощенкеДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 5
«Патентные» вопросы: что волнует читателей
№ 4
ЕНП-новшества для ИП на патенте и «доходной» УСН

2022 г.

№ 24
Предновогодние ПСН-вопросы
№ 22
Новшества для мобилизованных ИП и учредителей/директоров ООО: отсрочки по налогам и кредитам
№ 21
Мобилизация ИП: сохраняем бизнес и решаем проблемыЧто делать, если в ПСН-бизнесе появились работники, которых нет в патенте
№ 20
В базу по УСН не включается доход, полученный до регистрации ИПИП призвали на военную службу по мобилизации: что делатьКогда стоимость «недвижимого» подарка надо включить в доходы ИП
№ 15
ИП на упрощенке: как следить за лимитом основных средств
№ 13
В каких случаях ИФНС пересчитает налог по патентуКак ИП на патенте узнает о зачете взносов по уведомлению
№ 12
Предприниматель совмещает УСН и ПСН: сложные вопросы
№ 11
Зарегистрировать ИП по доверенности нельзяКакой бизнес можно перевести на патент, а какой — нетНюансы покупки, продажи и использования авто предпринимателем
№ 9
3-НДФЛ у ИП на УСН, вычеты для бывших ИП и другое
№ 8
Ответы на вопросы предпринимателей-упрощенцев
№ 7
Новая НДФЛ-декларация для предпринимателей: что изменилось
№ 6
Проценты на остаток денег на расчетном счете у ИП: что платить — НДФЛ или налог при УСН
№ 2
Первый платеж по «долгосрочному» патенту можно уменьшить до нуля
ОПРОС
Оплачивает ли ваш работодатель ДМС работникам?
да, но лишь некоторым категориям работников
да, всем работникам
нет
у меня нет работодателя (я – ИП/самозанятый)
31 октября 10:30-12:30 (МСК)
Варианты участия
Иконка
Прямой эфир, живое общение с лектором
Иконка
Доступ к видеозаписи и материалам
Елена Шаронова
Ведет вебинар
ведущий эксперт издательства «Главная книга»
Регистрация на вебинар

Нужное
Содержание