Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 22 ноября 2021 г.
Содержание журнала № 23 за 2021 г.
ИП на УСН занимается куплей-продажей квартир: что с налогом на имущество
При купле-продаже квартир предприниматели при регистрации выбирают основной вид деятельности «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества». Код ОКВЭД 68.10, в том числе 68.10.21. Сразу пишут уведомление о применении упрощенной системы налогообложения. В одних регионах выгоден объект «доходы минус расходы», в других — «доходы». Все зависит от ставки «упрощенного» налога, которую приняли региональные власти.
Приобретается квартира или комната с инвестиционной целью: привести ее в товарный вид, сделав ремонт, и продать потом подороже. Либо просто «подержать», дождавшись роста цен, и продать.
Квартира — жилое помещение. Но предприниматель в ней не живет. Просто делает ремонт, приводит в порядок либо сразу выставляет на продажу и ждет покупателя. Получается, что это имущество используется в предпринимательской деятельности.
Упрощенцы вправе использовать освобождение от уплаты налога на имущество в связи с применением спецрежима. Но только по имуществу, которого нет в специальном региональном перечне имущества, облагаемого налогом исходя из кадастровой стоимостип. 3 ст. 346.11, п. 7 ст. 378.2 НК РФ.
Налог на имущество с квартир рассчитывается именно исходя из кадастровой стоимости. Казалось бы, предпринимателю придется платить налог на имущество. Но это не так. В специальный региональный перечень вообще не включаются жилые помещения — налог по ним считается исходя из кадастровой стоимости на основе отдельной нормыподп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Так что надежда сэкономить на налоге на имущество есть. Главное — подтвердить использование квартиры в предпринимательской деятельностиПисьмо Минфина от 15.11.2016 № 03-11-11/67026.
Поскольку налог на имущество физлиц уплачивается в году, следующем за отчетным, могут быть две ситуации:
•квартира уже продана после ремонта, и доходы учтены на УСН;
•квартира еще не продана, но предполагается к дальнейшей продаже после того, как найдется на нее покупатель и/или в ней закончится ремонт.
Как ИП подтвердить право на льготу по квартире, используемой в предпринимательской деятельности
  | ХРИТИНИНА Ольга Витальевна Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса |
— Освобождение ИП, применяющих УСН, от уплаты налога на имущество физлиц в отношении объектов, которые используются в предпринимательской деятельности, по сути, является налоговой льготойПисьмо Минфина от 26.04.2018 № 03-05-06-01/28324.
Для ее получения надо представить в свою инспекцию или другой налоговый орган (по своему выбору) заявление о предоставлении налоговой льготы. К нему можно приложить документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготуп. 6 ст. 407 НК РФ; Письмо ФНС от 18.12.2020 № БС-3-21/8406@. Если предприниматель не представит такое заявление, налог будет рассчитан без учета льготы. Ведь в ЕГРН не вносятся сведения о фактическом использовании имущества предпринимателями. Следовательно, налоговая служба не может получить эти сведения в рамках межведомственного обменаст. 85 НК РФ.
Документами, подтверждающими использование квартиры в предпринимательской деятельности, могут быть, например, договоры с поставщиками, покупателями, платежные документы, свидетельствующие о получении дохода от предпринимательской деятельностиПисьмо ФНС от 03.07.2018 № БС-3-21/4425@.
Поэтому если квартира уже продана после ремонта и доходы от нее учтены на УСН, то, по нашему мнению, для применения льготы по налогу на имущество физических лиц надо представить документы, подтверждающие использование этой квартиры в предпринимательской деятельности: договоры купли-продажи, акты приема-передачи, платежные документы и т. д.
Что касается ситуации, когда используемая предпринимателем квартира еще не продана, то полагаем, что льгота по налогу на имущество также может применятьсяп. 3 ст. 346.11 НК РФ. Ведь, как разъяснил Минфин, даже временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, в частности отсутствие договоров аренды, ремонт помещения, а также использование имущества (его части) для управленческих нужд предпринимателя, сами по себе не могут рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательскихПисьмо Минфина от 28.06.2010 № 03-11-11/177.
Как видим, если инвестиционная квартира нашего ИП только готовится к продаже, можно попробовать в качестве обоснования использования ее в предпринимательской деятельности предъявить документы, подтверждающие ремонт в ней (пояснив, что квартира планируется к продаже и доходы от продажи других квартир учтены на УСН), а также сканы размещенных объявлений о продаже квартиры, договоры с агентствами на продажу — если такие есть.
И даже если вы уже продали квартиру, храните документы не только на ее продажу, но и на ее покупку.
* * *
Кстати, не забудьте о том, что при продаже гражданам квартир вам придется выдать им чек ККТ. Это тоже будет еще одним аргументом для подтверждения того, что ваша сделка — «предпринимательская». При этом не имеет значенияПисьмо ФНС от 18.11.2020 № АБ-4-20/18887@:
•ни в какой форме покупатель производит оплату;
•ни каким способом оплачивается квартира: авансом, при передаче квартиры, с отсрочкой/в рассрочку.
Об этом мы рассказывали в статье «Разовая продажа физлицу: можно ли обойтись без покупки ККТ» (
, 2021, № 20).
