Дольщик продает квартиру: как считать срок владения
Общие правила
Порядок налогообложения доходов от продажи жилья зависит от того, сколько лет оно было в вашей собственности. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи, если недвижимость принадлежала вам не менее минимального предельного срока. Он составляетп. 17.1 ст. 217, пп. 3, 4 ст. 217.1, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ:
•или не менее 5 лет — по общему правилу;
•или не менее 3 лет — по списку исключений. Сюда входит, к примеру, продажа единственного жилья (включая ситуации, когда в пределах 90 дней до продажи приобретено новое жилье). Это правило действует с 01.01.2020п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 4 Закона от 26.07.2019 № 210-ФЗ.
Ну а если вы все же продали квартиру ранее названных минимальных сроков, то можете уменьшить сумму дохода, с которого придется платить НДФЛ, на имущественный вычетподп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в размере:
•или 1 млн руб.;
•или затрат на приобретение, если у вас есть подтверждающие документы.
Имейте также в виду, что во всех случаях продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно подавать декларацию. В ней же можно заявить имущественный вычетп. 7 ст. 220 НК РФ.
Как считать срок владения
По общему правилу срок владения исчисляется с даты оформления прав собственности до даты регистрации продажи. Но в некоторых случаях начало этого периода смещается.
Платить или нет НДФЛ с дохода от продажи квартиры зависит от того, как долго она находилась в собственности продавца. Вот только определить срок владения иногда бывает непросто
С 23 ноября 2020 г. в НК появилось отдельное правило для квартир, приобретенных в рамках участия в долевом строительстве. При продаже таких квартир (долей в них) срок владения для целей исчисления НДФЛ нужно считатьп. 2 ст. 217.1 НК РФ:
•с даты полной оплаты ее стоимости по соответствующему договору — если квартира (доля в ней) была приобретена по договору участия в долевом строительстве, договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством (далее — ДДУ), либо по договору об участии в ЖСК;
•с даты полной оплаты прав требования по договору уступки — если квартира (доля в ней) была приобретена по договору уступки прав требования по ДДУ.
Новшество распространяется на доходы от продажи такого жилья, полученные начиная с 01.01.2019ч. 8 ст. 9 Закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ.
Очевидно, поправку внесли, чтобы устранить несправедливость в отношении дольщиков, которые иногда годами ждут окончания долгостроя и не могут сразу продать такую квартиру без уплаты НДФЛ после того, как оформят ее в собственность. Однако продумано было не все.
Что делать с доплатой после обмеров БТИ
На практике гражданам — участникам ДДУ нередко приходится вносить дополнительные деньги уже после окончания строительства и проведения обмеров бюро технической инвентаризации (БТИ). Дело в том, что фактическая площадь квартиры обычно не совпадает полностью с той, которая планировалась в проектной документации на строительство дома.
Справка
Изменение первоначальной цены квартиры по ДДУ допускается только в том случае, если такая возможность предусмотрена в договоре, оговорены случаи и условия изменения ценыч. 2 ст. 5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). При этом изменение общей площади жилого помещения (площади нежилого помещения) разрешается предусматривать в размере не более 5% от проекта. Большее превышение считается существенным изменением проектной документации, что дает основание дольщику требовать расторжения ДДУ в судебном порядкеп. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.
В связи с внесенными в Налоговый кодекс поправками возникает вопрос, что же считать датой полной оплаты для целей исчисления минимального предельного срока владения квартирой, за которую пришлось доплатить:
1) дату внесения суммы, предусмотренной договором первоначально (дату последнего платежа при рассрочке);
2) дату внесения доплаты после обмеров БТИ?
С формальной точки зрения это второй вариант. Однако в таком случае смысл внесенной поправки нивелируется. Ведь именно между датой внесения последнего платежа по договору и моментом оформления прав собственности зачастую проходит много лет. А внесение доплаты после обмеров БТИ происходит уже ближе к регистрации прав на квартиру. Поэтому отсчет минимального срока от этой даты никакого облегчения в налоговом плане многим дольщикам не принесет.
Возникшую неясность в применении хорошей задумки мы попросили прокомментировать специалиста Минфина. Его позиция нас порадовала.
Полной оплатой по ДДУ нужно считать внесение первоначально оговоренной суммы
  | СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса |
— По моему мнению, в случае продажи жилого помещения, приобретенного по соответствующему договору участия в долевом строительстве, полной оплатой при исчислении минимального срока владения жилым помещением в целях ст. 217.1 НК РФ следует считать дату внесения суммы денежных средств, предусмотренной договором первоначально (дату последнего платежа при рассрочке).
Что ж, остается надеяться, что такого же мнения будут придерживаться налоговики. И к дольщикам, которые продадут свою квартиру без декларирования и уплаты НДФЛ по истечении минимального срока владения (при подсчете от даты внесения основной суммы), у ИФНС не будет никаких претензий.
* * *
Отметим, что закон предусматривает способы защиты прав дольщиков на случай, если застройщик обанкротится и не доведет стройку до конца. Ранее это были выплаты по договорам страхования, которые заключал застройщик, сейчас — возмещение из компенсационного фонда, куда застройщики делают отчисленияч. 4 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. При этом суммы возмещения из компенсационного фонда освобождены от НДФЛп. 71 ст. 217 НК РФ (правило применяется к доходам, полученным начиная с 01.01.2019п. 3 ст. 2 Закона от 27.12.2019 № 459-ФЗ), а суммы страхового возмещения — нетПисьмо Минфина от 30.11.2020 № 03-04-07/104113 (направлено Письмом ФНС от 04.12.2020 № БС-4-11/19924).
