Новости Тренинги Типовые ситуации Калькуляторы Формы
Журнал Вебинары Календарь Консультации Форум Тесты
Добавить в «Нужное»
2 читателя оценили статью

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 25 января 2021 г.

Содержание журнала № 3 за 2021 г.
М.Г. Мошкович,
старший юрист
Чтобы не платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, нужно продавать ее не ранее истечения определенного периода после приобретения. Он считается по-разному для разных ситуаций. С 23.11.2020 в НК появились специальные правила для подсчета срока владения квартирой, приобретенной по договору долевого участия в строительстве. Но сразу же возникла и неясность в их применении.

Дольщик продает квартиру: как считать срок владения

Общие правила

Порядок налогообложения доходов от продажи жилья зависит от того, сколько лет оно было в вашей собственности. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи, если недвижимость принадлежала вам не менее минимального предельного срока. Он составляетп. 17.1 ст. 217, пп. 3, 4 ст. 217.1, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ:

или не менее 5 лет — по общему правилу;

или не менее 3 лет — по списку исключений. Сюда входит, к примеру, продажа единственного жилья (включая ситуации, когда в пределах 90 дней до продажи приобретено новое жилье). Это правило действует с 01.01.2020п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 4 Закона от 26.07.2019 № 210-ФЗ.

Ну а если вы все же продали квартиру ранее названных минимальных сроков, то можете уменьшить сумму дохода, с которого придется платить НДФЛ, на имущественный вычетподп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в размере:

или 1 млн руб.;

или затрат на приобретение, если у вас есть подтверждающие документы.

Имейте также в виду, что во всех случаях продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно подавать декларацию. В ней же можно заявить имущественный вычетп. 7 ст. 220 НК РФ.

Как считать срок владения

По общему правилу срок владения исчисляется с даты оформления прав собственности до даты регистрации продажи. Но в некоторых случаях начало этого периода смещается.

Платить или нет НДФЛ с дохода от продажи квартиры зависит от того, как долго она находилась в собственности продавца. Вот только определить срок владения иногда бывает непросто

Платить или нет НДФЛ с дохода от продажи квартиры зависит от того, как долго она находилась в собственности продавца. Вот только определить срок владения иногда бывает непросто

С 23 ноября 2020 г. в НК появилось отдельное правило для квартир, приобретенных в рамках участия в долевом строительстве. При продаже таких квартир (долей в них) срок владения для целей исчисления НДФЛ нужно считатьп. 2 ст. 217.1 НК РФ:

с даты полной оплаты ее стоимости по соответствующему договору — если квартира (доля в ней) была приобретена по договору участия в долевом строительстве, договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством (далее — ДДУ), либо по договору об участии в ЖСК;

с даты полной оплаты прав требования по договору уступки — если квартира (доля в ней) была приобретена по договору уступки прав требования по ДДУ.

Новшество распространяется на доходы от продажи такого жилья, полученные начиная с 01.01.2019ч. 8 ст. 9 Закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ.

Очевидно, поправку внесли, чтобы устранить несправедливость в отношении дольщиков, которые иногда годами ждут окончания долгостроя и не могут сразу продать такую квартиру без уплаты НДФЛ после того, как оформят ее в собственность. Однако продумано было не все.

Что делать с доплатой после обмеров БТИ

На практике гражданам — участникам ДДУ нередко приходится вносить дополнительные деньги уже после окончания строительства и проведения обмеров бюро технической инвентаризации (БТИ). Дело в том, что фактическая площадь квартиры обычно не совпадает полностью с той, которая планировалась в проектной документации на строительство дома.

Справка

Изменение первоначальной цены квартиры по ДДУ допускается только в том случае, если такая возможность предусмотрена в договоре, оговорены случаи и условия изменения ценыч. 2 ст. 5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). При этом изменение общей площади жилого помещения (площади нежилого помещения) разрешается предусматривать в размере не более 5% от проекта. Большее превышение считается существенным изменением проектной документации, что дает основание дольщику требовать расторжения ДДУ в судебном порядкеп. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

В связи с внесенными в Налоговый кодекс поправками возникает вопрос, что же считать датой полной оплаты для целей исчисления минимального предельного срока владения квартирой, за которую пришлось доплатить:

1) дату внесения суммы, предусмотренной договором первоначально (дату последнего платежа при рассрочке);

2) дату внесения доплаты после обмеров БТИ?

С формальной точки зрения это второй вариант. Однако в таком случае смысл внесенной поправки нивелируется. Ведь именно между датой внесения последнего платежа по договору и моментом оформления прав собственности зачастую проходит много лет. А внесение доплаты после обмеров БТИ происходит уже ближе к регистрации прав на квартиру. Поэтому отсчет минимального срока от этой даты никакого облегчения в налоговом плане многим дольщикам не принесет.

Возникшую неясность в применении хорошей задумки мы попросили прокомментировать специалиста Минфина. Его позиция нас порадовала.

Полной оплатой по ДДУ нужно считать внесение первоначально оговоренной суммы

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

— По моему мнению, в случае продажи жилого помещения, приобретенного по соответствующему договору участия в долевом строительстве, полной оплатой при исчислении минимального срока владения жилым помещением в целях ст. 217.1 НК РФ следует считать дату внесения суммы денежных средств, предусмотренной договором первоначально (дату последнего платежа при рассрочке).

Что ж, остается надеяться, что такого же мнения будут придерживаться налоговики. И к дольщикам, которые продадут свою квартиру без декларирования и уплаты НДФЛ по истечении минимального срока владения (при подсчете от даты внесения основной суммы), у ИФНС не будет никаких претензий.

* * *

Отметим, что закон предусматривает способы защиты прав дольщиков на случай, если застройщик обанкротится и не доведет стройку до конца. Ранее это были выплаты по договорам страхования, которые заключал застройщик, сейчас — возмещение из компенсационного фонда, куда застройщики делают отчисленияч. 4 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. При этом суммы возмещения из компенсационного фонда освобождены от НДФЛп. 71 ст. 217 НК РФ (правило применяется к доходам, полученным начиная с 01.01.2019п. 3 ст. 2 Закона от 27.12.2019 № 459-ФЗ), а суммы страхового возмещения — нетПисьмо Минфина от 30.11.2020 № 03-04-07/104113 (направлено Письмом ФНС от 04.12.2020 № БС-4-11/19924).

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2024 г.

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чреватоНе забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году

2022 г.

№ 23
Ассорти вопросов по имущественным налогам физлиц и НДФЛКредитные каникулы для мобилизованных и их семей: как воспользоваться отсрочкой
№ 21
Кто заплатит налоги мобилизованных граждан — подробности от ФНС
№ 20
НДФЛ-вычеты по ИИС: что новогоДоход за 2021 год больше 5 млн руб.? НДФЛ по ставке 15% человек доплачивает сам!Как платить НДФЛ с доходов от сдачи в аренду зарубежной недвижимостиПо какому курсу можно снять рубли с валютного счетаСчет в зарубежном банке — рассказать ли о нем ФНС?
№ 19
Доступен новый способ подачи заявления о сохранении прожиточного минимумаОтказ от услуг после заключения договора: общие правилаОтказ от услуг: случаи из судебной практикиОтказ от услуг: туры, билеты, отели
№ 18
4 способа найти клиентов на бухгалтерские услуги
№ 16
Льготная ипотека для работников IT-компаний: брать или не брать?Неочевидные нюансы НДФЛ-вычетов по ИИС
№ 15
Долги бывшего ИП могут взыскать с его зарплатыКак снять предпринимательский статус с личной квартиры ИППополнение в семье может освободить от НДФЛ при продаже квартирыСнова об НДФЛ-вычетах за 2021 год
№ 13
Заявляем НДФЛ-вычеты за 2021 годЦБ РФ предупредил банки о недопустимости одностороннего установления комиссий
№ 12
Тонкости соцвычета на дорогостоящее лечение
№ 11
Центробанк смягчил валютные ограничения для граждан
№ 10
«Первоапрельская» выплата для семей со школьникамиЕсть авто, но вы им пока не пользуетесь: как не платить транспортный налогРеальный кейс: сдаем в аренду жилье и апартаменты
№ 9
Вопросы по «обязательной» НДФЛ-декларации за 2021 год
№ 8
Антикризисная корзина мер поддержки для граждан
№ 7
Банк России обновил валютные правила для гражданПодписан Закон о кредитных каникулах для граждан и МСП
№ 6
Регулярно жертвуете на благотворительность? Заявите НДФЛ-вычетУже известно, кому придется платить НДФЛ с процентов по вкладам
№ 4
Как получить выписку из ЕГРН, не выходя из домаМожно ли обналичить подарочный сертификат магазинаЧто «умеет» личный кабинет физлица на сайте ФНС
№ 3
НДФЛ-новшества при продаже имуществаДолжники имеют право на сохранение прожиточного минимумаМожно ли получить «просроченные» детские пособия
№ 2
Фитнес-вычет: как вернуть часть затрат на занятия спортомВы еще не внесли свой email в ЕГРН? А зря, это полезноИмущественные НДФЛ-вычеты: что меняетсяКогда нерезиденты могут не декларировать доходы от продажи имущества
№ 1
Нотариальные документы можно проверить онлайн
Cвежий номер «Главной книги»
  • «ПРИБЫЛЬНЫЕ» ИТОГИ — 2023: учет затрат и заполнение отчетности
  • ЕФС-1 О СТАЖЕ УХОДЯЩИХ В ДЕКРЕТ И ДЕТСКИЙ ОТПУСК: свежие разъяснения СФР
  • АРЕНДА АВТО БЕЗ ЭКИПАЖА: можно ли учесть допрасходы
  • ОТВЕТЫ ПО РЕЗЕРВАМ: обратная связь с читателями
Читать
ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ

КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Вебинар 27 марта НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
Нужное
Содержание