Реальный кейс: сдаем в аренду жилье и апартаменты

Возможные варианты уплаты налогов

Итак, ситуация следующая. Квартира и апартаменты будут сдаваться в аренду физлицам (не предпринимателям). Какие в принципе возможности существуют, если при сдаче в аренду недвижимости принято решение официально декларировать доход и платить налоги?

Вариант 1. Физлицо платит НДФЛ 13% с суммы получаемого дохода (или 15%, если совокупный доход превысит 5 млн руб.)п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ.

Вариант 2. Физлицо регистрируется как самозанятый и платит налог 3—4% от доходаст. 10 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ (далее — Закон № 422-ФЗ). Получать при этом статус ИП нет смысла. Но тут есть свои ограничения на виды деятельности.

Вариант 3. Физлицо регистрируется как предприниматель, переходит на спецрежим. Скажем, на упрощенку с объектом «доходы», где налог — 6% от доходап. 1 ст. 346.20 НК РФ.

Сразу опишем две проблемы.

Все знают, что самое выгодное — сдавать недвижимость в качестве самозанятого. Однако самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещенияподп. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ. А апартаменты — как раз нежилое помещениеч. 2 ст. 15 ЖК РФ. То есть с апартаментами такая привилегия недоступна.

Также не получится сдавать квартиру в качестве самозанятого, а апартаменты — как предприниматель на спецрежиме. Предприниматели должны по всей своей деятельности либо платить налог на профессиональный доход как самозанятые, либо применять иной спецрежимч. 3 ст. 15 Закона № 422-ФЗ. Следовательно, что остается?

Вариант 1. По апартаментам платить НДФЛ 13% как обычный гражданин, а по квартире стать самозанятым и платить 4%.

Вариант 2. Стать предпринимателем на спецрежиме и платить 6% со всего дохода (пониженные ставки не берем).

Казалось бы, предпринимательство выглядит более выгодным в налоговом плане — ставка ниже. Но сравним эти варианты более детально. Рассмотрим пример, когда по каждому объекту недвижимости взимается арендная плата 50 000 руб. в месяц.

Вы не стали регистрироваться в качестве предпринимателя

По апартаментам: сумма налога за год будет равна: 50 000 руб. х 12 мес. х 13% = 78 000 руб.

НДФЛ платится один раз в год по окончании года не позднее 15 июля, то есть вы получаете длительную отсрочку по налогуп. 4 ст. 228 НК РФ.

Еще одна обязанность — не позднее 30 апреля следующего года сдать декларацию о доходах 3-НДФЛп. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

По квартире: регистрируетесь как самозанятый. Налог за год составит: 50 000 руб. х 12 мес. х 4% = 24 000 руб.

Общие отчисления в бюджет: 78 000 руб. + 24 000 руб. = 102 000 руб.

Если вы впервые зарегистрировались как самозанятый, то можно будет применить налоговый вычет 10 000 руб., то есть НПД снизится до 14 000 руб.ч. 1 ст. 12 Закона № 422-ФЗ

Вы стали предпринимателем

Понятно, что общий режим налогообложения совсем неинтересен, поскольку здесь возникает НДС 20%ст. 143, п. 3 ст. 164 НК РФ.

Можно делать выбор между:

•упрощенкой с объектом «доходы». Тогда налог исчисляется по ставке 6% (в некоторых регионах может быть и меньше — надо смотреть региональный закон)п. 1 ст. 346.20 НК РФ;

•и патентом. Но важно понимать, что стоимость патента рассчитывается не от реальных доходов, а от потенциально возможного доходаст. 346.47 НК РФ. Не факт, что этот вариант будет выгоднее, чем упрощенка. Скажем, в Москве переходить на патент по виду деятельности «сдача в аренду помещений» совсем невыгодно.

Остановимся на упрощенке и посчитаем расходы.

1. Налог при УСН за год: 50 000 руб. х 2 х 12 мес. х 6% = 72 000 руб. Налог платится по итогам каждого квартала, то есть нужно не забывать вовремя делать перечисленияп. 2 ст. 346.19 НК РФ.

Декларация по налогу при УСН сдается один раз по итогам года не позднее 30 апреляподп. 2 п. 1 ст. 346.23 НК РФ.

2. Предприниматель должен платить фиксированные страховые взносы за себя. Сумма за год: 34 445 руб. (взносы на ОПС) + 8766 руб. (взносы на ОМС) + (50 000 руб. х 2 х 12 мес. – 300 000 руб.) х 1% = 52 211 руб. Но есть приятная информация — эти взносы уменьшают сумму налога при УСНп. 1 ст. 430, подп. 1 п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ. Если платить взносы частями ежеквартально до конца квартала, то сам налог при УСН частично платить не придется, то есть по факту нагрузка по страховым взносам нивелируется.

3. Предприниматель должен открыть отдельный предпринимательский счет в банке, а за его обслуживание придется платить. Конечно, можно попробовать вести все расчеты через личный текущий счет физлица, но вряд ли это понравится банку. Банк вполне может отказать в проведении операций по личному счетуПисьмо Минфина от 22.12.2020 № 03-11-11/112445. Итак, положим на обслуживание предпринимательского счета еще 6000 руб. в год.

4. Сразу надо задуматься о выводе денег с предпринимательского счета на личную карту. Хорошо, если вы найдете банк, который делает такие переводы без комиссии. Но, скорее всего, в таких банках будет дороже ежемесячное обслуживание. В общем заложим на комиссию 10 000 руб.

5. И наконец самое страшное. Поскольку вы будете принимать платежи от арендаторов-физлиц (пусть и безналично), придется купить или арендовать кассуст. 1.1, п. 1 ст. 1.2 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ. Иначе грозят немаленькие штрафы за неприменение ККТ. Кроме того, обслуживание кассы тоже стоит денег. Заложим на «кассовые» расходы еще 15 000 руб.

Итого общие траты: 72 000 руб. + 6000 руб. + 10 000 руб. + +15 000 руб. = 103 000 руб.

Вывод

Как видим, денежная выгода от статуса предпринимателя неочевидна. Конечно, когда вы просчитаете свою конкретную ситуацию на цифрах, предпринимательство может выглядеть и привлекательнее. Скажем, вы сможете найти хорошие условия банковского и кассового обслуживания.

Но добавим к этому необходимость научиться правильно перечислять налог и страховые взносы по платежному поручению, правильно заполнять декларацию по УСН, необходимость научиться работать с ККТ и внимательно следить за сроками выдачи чеков.

И не забываем про ответственность. С обычного физлица спрос небольшой — обо всех суммах недоимок налоговая заблаговременно сообщит, все недоимки, пени, штрафы взыскиваются через суд. Известны случаи, когда налоговики даже помогали заполнить декларацию 3-НДФЛ.

А вот с предпринимателя все недоимки спишут автоматом с расчетного счета, за ошибки при применении ККТ могут взыскать административные штрафы.

И перед арендаторами предприниматель отвечает не как обычное физлицо, а по Закону о защите прав потребителей. Здесь и подсудность споров по месту нахождения истца, и ответственность в виде неустоек, пеней, и штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителяст. 13, п. 2 ст. 17 Закона от 07.02.1992 № 2300-1.

Кстати, с июля 2022 г. начнет действовать новый спецрежим — автоматизированная упрощенная система налогообложения. Ставка налога там повыше — 8% при объекте «доходы», но есть дополнительные бонусы (например, не надо платить страховые взносы и не надо сдавать декларацию). Однако от применения ККТ этот спецрежим не освобождает.

Надо отметить, что специалисты ФНС предупреждают о возможных рисках при длительном получении дохода от сдачи в аренду нежилых помещений без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В то же время ФНС указывала, что самого по себе факта совершения гражданином возмездных сделок недостаточно для признания его ИП, если совершаемые сделки не образуют деятельностиПисьмо ФНС от 10.03.2021 № СД-19-11/143@. А Пленум ВС еще в 2004 г. дал такие разъяснения.

Если физлицо приобрело жилое помещение или иную недвижимость для личных нужд либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества сдало его в аренду на время и в результате такой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательствоп. 2 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23.

* * *

Если вы будете сдавать в аренду только апартаменты (без квартиры), то регистрация в качестве предпринимателя даст существенную налоговую экономию. В нашем примере полученный результат связан с тем, что высокая ставка НДФЛ 13% по апартаментам нивелируется низкой ставкой налога для самозанятых по квартире.

Но прежде чем приобретать гордый статус «предприниматель», десять раз подумайте — а потянете ли вы все эти заботы самостоятельно? Ведь если придется обращаться за помощью к профессиональному бухгалтеру, это опять траты.