Добавить в «Нужное»
1 читатель оценили статью

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 2 мая 2022 г.

Содержание журнала № 10 за 2022 г.
Е.М. Филимонова,
главный редактор журнала
Друзья собрались сдавать в аренду квартиру и апартаменты. Обратились с вопросом, как лучше платить налоги, чтобы было и законно, и необременительно. Вот что показали расчеты.

Реальный кейс: сдаем в аренду жилье и апартаменты

Возможные варианты уплаты налогов

Итак, ситуация следующая. Квартира и апартаменты будут сдаваться в аренду физлицам (не предпринимателям). Какие в принципе возможности существуют, если при сдаче в аренду недвижимости принято решение официально декларировать доход и платить налоги?

Вариант 1. Физлицо платит НДФЛ 13% с суммы получаемого дохода (или 15%, если совокупный доход превысит 5 млн руб.)п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ.

Вариант 2. Физлицо регистрируется как самозанятый и платит налог 3—4% от доходаст. 10 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ (далее — Закон № 422-ФЗ). Получать при этом статус ИП нет смысла. Но тут есть свои ограничения на виды деятельности.

Вариант 3. Физлицо регистрируется как предприниматель, переходит на спецрежим. Скажем, на упрощенку с объектом «доходы», где налог — 6% от доходап. 1 ст. 346.20 НК РФ.

Внимание

Предприниматель-самозанятый не может платить НПД по сдаваемым в аренду апартаментам, поскольку апартаменты — нежилое помещение. Из спецрежимов ему доступны УСН и ПСН.

Сразу опишем две проблемы.

Все знают, что самое выгодное — сдавать недвижимость в качестве самозанятого. Однако самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещенияподп. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ. А апартаменты — как раз нежилое помещениеч. 2 ст. 15 ЖК РФ. То есть с апартаментами такая привилегия недоступна.

Также не получится сдавать квартиру в качестве самозанятого, а апартаменты — как предприниматель на спецрежиме. Предприниматели должны по всей своей деятельности либо платить налог на профессиональный доход как самозанятые, либо применять иной спецрежимч. 3 ст. 15 Закона № 422-ФЗ. Следовательно, что остается?

Вариант 1. По апартаментам платить НДФЛ 13% как обычный гражданин, а по квартире стать самозанятым и платить 4%.

Вариант 2. Стать предпринимателем на спецрежиме и платить 6% со всего дохода (пониженные ставки не берем).

Казалось бы, предпринимательство выглядит более выгодным в налоговом плане — ставка ниже. Но сравним эти варианты более детально. Рассмотрим пример, когда по каждому объекту недвижимости взимается арендная плата 50 000 руб. в месяц.

Вы не стали регистрироваться в качестве предпринимателя

По апартаментам: сумма налога за год будет равна: 50 000 руб. х 12 мес. х 13% = 78 000 руб.

НДФЛ платится один раз в год по окончании года не позднее 15 июля, то есть вы получаете длительную отсрочку по налогуп. 4 ст. 228 НК РФ.

Еще одна обязанность — не позднее 30 апреля следующего года сдать декларацию о доходах 3-НДФЛп. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

По квартире: регистрируетесь как самозанятый. Налог за год составит: 50 000 руб. х 12 мес. х 4% = 24 000 руб.

Общие отчисления в бюджет: 78 000 руб. + 24 000 руб. = 102 000 руб.

Если вы впервые зарегистрировались как самозанятый, то можно будет применить налоговый вычет 10 000 руб., то есть НПД снизится до 14 000 руб.ч. 1 ст. 12 Закона № 422-ФЗ

Вы стали предпринимателем

Понятно, что общий режим налогообложения совсем неинтересен, поскольку здесь возникает НДС 20%ст. 143, п. 3 ст. 164 НК РФ.

Можно делать выбор между:

упрощенкой с объектом «доходы». Тогда налог исчисляется по ставке 6% (в некоторых регионах может быть и меньше — надо смотреть региональный закон)п. 1 ст. 346.20 НК РФ;

и патентом. Но важно понимать, что стоимость патента рассчитывается не от реальных доходов, а от потенциально возможного доходаст. 346.47 НК РФ. Не факт, что этот вариант будет выгоднее, чем упрощенка. Скажем, в Москве переходить на патент по виду деятельности «сдача в аренду помещений» совсем невыгодно.

Остановимся на упрощенке и посчитаем расходы.

1. Налог при УСН за год: 50 000 руб. х 2 х 12 мес. х 6% = 72 000 руб. Налог платится по итогам каждого квартала, то есть нужно не забывать вовремя делать перечисленияп. 2 ст. 346.19 НК РФ.

Декларация по налогу при УСН сдается один раз по итогам года не позднее 30 апреляподп. 2 п. 1 ст. 346.23 НК РФ.

2. Предприниматель должен платить фиксированные страховые взносы за себя. Сумма за год: 34 445 руб. (взносы на ОПС) + 8766 руб. (взносы на ОМС) + (50 000 руб. х 2 х 12 мес. – 300 000 руб.) х 1% = 52 211 руб. Но есть приятная информация — эти взносы уменьшают сумму налога при УСНп. 1 ст. 430, подп. 1 п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ. Если платить взносы частями ежеквартально до конца квартала, то сам налог при УСН частично платить не придется, то есть по факту нагрузка по страховым взносам нивелируется.

При одинаковом метраже цена апартаментов обычно ниже, чем квартиры. Это одна из причин популярности такого вида недвижимости

При одинаковом метраже цена апартаментов обычно ниже, чем квартиры. Это одна из причин популярности такого вида недвижимости

3. Предприниматель должен открыть отдельный предпринимательский счет в банке, а за его обслуживание придется платить. Конечно, можно попробовать вести все расчеты через личный текущий счет физлица, но вряд ли это понравится банку. Банк вполне может отказать в проведении операций по личному счетуПисьмо Минфина от 22.12.2020 № 03-11-11/112445. Итак, положим на обслуживание предпринимательского счета еще 6000 руб. в год.

4. Сразу надо задуматься о выводе денег с предпринимательского счета на личную карту. Хорошо, если вы найдете банк, который делает такие переводы без комиссии. Но, скорее всего, в таких банках будет дороже ежемесячное обслуживание. В общем заложим на комиссию 10 000 руб.

5. И наконец самое страшное. Поскольку вы будете принимать платежи от арендаторов-физлиц (пусть и безналично), придется купить или арендовать кассуст. 1.1, п. 1 ст. 1.2 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ. Иначе грозят немаленькие штрафы за неприменение ККТ. Кроме того, обслуживание кассы тоже стоит денег. Заложим на «кассовые» расходы еще 15 000 руб.

Итого общие траты: 72 000 руб. + 6000 руб. + 10 000 руб. + +15 000 руб. = 103 000 руб.

Вывод

Как видим, денежная выгода от статуса предпринимателя неочевидна. Конечно, когда вы просчитаете свою конкретную ситуацию на цифрах, предпринимательство может выглядеть и привлекательнее. Скажем, вы сможете найти хорошие условия банковского и кассового обслуживания.

Но добавим к этому необходимость научиться правильно перечислять налог и страховые взносы по платежному поручению, правильно заполнять декларацию по УСН, необходимость научиться работать с ККТ и внимательно следить за сроками выдачи чеков.

И не забываем про ответственность. С обычного физлица спрос небольшой — обо всех суммах недоимок налоговая заблаговременно сообщит, все недоимки, пени, штрафы взыскиваются через суд. Известны случаи, когда налоговики даже помогали заполнить декларацию 3-НДФЛ.

А вот с предпринимателя все недоимки спишут автоматом с расчетного счета, за ошибки при применении ККТ могут взыскать административные штрафы.

И перед арендаторами предприниматель отвечает не как обычное физлицо, а по Закону о защите прав потребителей. Здесь и подсудность споров по месту нахождения истца, и ответственность в виде неустоек, пеней, и штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителяст. 13, п. 2 ст. 17 Закона от 07.02.1992 № 2300-1.

Кстати, с июля 2022 г. начнет действовать новый спецрежим — автоматизированная упрощенная система налогообложения. Ставка налога там повыше — 8% при объекте «доходы», но есть дополнительные бонусы (например, не надо платить страховые взносы и не надо сдавать декларацию). Однако от применения ККТ этот спецрежим не освобождает.

Надо отметить, что специалисты ФНС предупреждают о возможных рисках при длительном получении дохода от сдачи в аренду нежилых помещений без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Сдача в аренду помещений без регистрации в качестве ИП

ЧУБАРОВА Евгения Дмитриевна ЧУБАРОВА Евгения Дмитриевна
Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

— Согласно Закону о НПД самозанятые не могут вести предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лицп. 7 ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ. В то же время лицо, сдающее в аренду апартаменты, то есть нежилое помещение, как физическое лицо, не подпадает под это ограничение, поскольку фактически не осуществляет предпринимательскую деятельность.

Но возникает другой риск. Так как при сдаче в аренду апартаментов (нежилого помещения) физическое лицо ведет деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, то такая деятельность подпадает под определение предпринимательской деятельности, установленное ст. 2 ГК РФ. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве предпринимателяч. 1 ст. 23 ГК РФ. Следовательно, есть риск привлечения к налоговой и административной ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации.

Таким образом, на мой взгляд, в целях нивелирования описанных рисков совмещать деятельность по сдаче в аренду жилого помещения и нежилого помещения целесообразнее в качестве ИП, в том числе применять ККТ при осуществлении расчетов.

В то же время ФНС указывала, что самого по себе факта совершения гражданином возмездных сделок недостаточно для признания его ИП, если совершаемые сделки не образуют деятельностиПисьмо ФНС от 10.03.2021 № СД-19-11/143@. А Пленум ВС еще в 2004 г. дал такие разъяснения.

Если физлицо приобрело жилое помещение или иную недвижимость для личных нужд либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества сдало его в аренду на время и в результате такой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательствоп. 2 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23.

* * *

Если вы будете сдавать в аренду только апартаменты (без квартиры), то регистрация в качестве предпринимателя даст существенную налоговую экономию. В нашем примере полученный результат связан с тем, что высокая ставка НДФЛ 13% по апартаментам нивелируется низкой ставкой налога для самозанятых по квартире.

Но прежде чем приобретать гордый статус «предприниматель», десять раз подумайте — а потянете ли вы все эти заботы самостоятельно? Ведь если придется обращаться за помощью к профессиональному бухгалтеру, это опять траты.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2024 г.

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чреватоНе забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году

2022 г.

№ 23
Ассорти вопросов по имущественным налогам физлиц и НДФЛКредитные каникулы для мобилизованных и их семей: как воспользоваться отсрочкой
№ 21
Кто заплатит налоги мобилизованных граждан — подробности от ФНС
№ 20
НДФЛ-вычеты по ИИС: что новогоДоход за 2021 год больше 5 млн руб.? НДФЛ по ставке 15% человек доплачивает сам!Как платить НДФЛ с доходов от сдачи в аренду зарубежной недвижимостиПо какому курсу можно снять рубли с валютного счетаСчет в зарубежном банке — рассказать ли о нем ФНС?
№ 19
Доступен новый способ подачи заявления о сохранении прожиточного минимумаОтказ от услуг после заключения договора: общие правилаОтказ от услуг: случаи из судебной практикиОтказ от услуг: туры, билеты, отели
№ 18
4 способа найти клиентов на бухгалтерские услуги
№ 16
Льготная ипотека для работников IT-компаний: брать или не брать?Неочевидные нюансы НДФЛ-вычетов по ИИС
№ 15
Долги бывшего ИП могут взыскать с его зарплатыКак снять предпринимательский статус с личной квартиры ИППополнение в семье может освободить от НДФЛ при продаже квартирыСнова об НДФЛ-вычетах за 2021 год
№ 13
Заявляем НДФЛ-вычеты за 2021 годЦБ РФ предупредил банки о недопустимости одностороннего установления комиссий
№ 12
Тонкости соцвычета на дорогостоящее лечение
№ 11
Центробанк смягчил валютные ограничения для граждан
№ 10
«Первоапрельская» выплата для семей со школьникамиЕсть авто, но вы им пока не пользуетесь: как не платить транспортный налог
№ 9
Вопросы по «обязательной» НДФЛ-декларации за 2021 год
№ 8
Антикризисная корзина мер поддержки для граждан
№ 7
Банк России обновил валютные правила для гражданПодписан Закон о кредитных каникулах для граждан и МСП
№ 6
Регулярно жертвуете на благотворительность? Заявите НДФЛ-вычетУже известно, кому придется платить НДФЛ с процентов по вкладам
№ 4
Как получить выписку из ЕГРН, не выходя из домаМожно ли обналичить подарочный сертификат магазинаЧто «умеет» личный кабинет физлица на сайте ФНС
№ 3
НДФЛ-новшества при продаже имуществаДолжники имеют право на сохранение прожиточного минимумаМожно ли получить «просроченные» детские пособия
№ 2
Фитнес-вычет: как вернуть часть затрат на занятия спортомВы еще не внесли свой email в ЕГРН? А зря, это полезноИмущественные НДФЛ-вычеты: что меняетсяКогда нерезиденты могут не декларировать доходы от продажи имущества
№ 1
Нотариальные документы можно проверить онлайн
НОВЫЙ ФСБУ ПО БУХОТЧЕТНОСТИ: первое знакомство
ОТЧЕТЫ В СЛУЖБУ ЗАНЯТОСТИ: какие сведения подавать
ИМПОРТ ИЗ СТРАН ЕАЭС: заполняем заявление о ввозе
«МОБИЛЬНЫЕ» РАСХОДЫ: как правильно учесть
11 июня 10:30-12:30 (МСК)
Варианты участия
Иконка
Прямой эфир, живое общение с лектором
Иконка
Доступ к видеозаписи и материалам
Евгения Филимонова
Ведет вебинар
главный редактор журнала «Главная книга»
Регистрация на вебинар

Нужное
Содержание