Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 2 мая 2022 г.
Содержание журнала № 10 за 2022 г.
Реальный кейс: сдаем в аренду жилье и апартаменты
Возможные варианты уплаты налогов
Итак, ситуация следующая. Квартира и апартаменты будут сдаваться в аренду физлицам (не предпринимателям). Какие в принципе возможности существуют, если при сдаче в аренду недвижимости принято решение официально декларировать доход и платить налоги?
Вариант 1. Физлицо платит НДФЛ 13% с суммы получаемого дохода (или 15%, если совокупный доход превысит 5 млн руб.)п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ.
Вариант 2. Физлицо регистрируется как самозанятый и платит налог 3—4% от доходаст. 10 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ (далее — Закон № 422-ФЗ). Получать при этом статус ИП нет смысла. Но тут есть свои ограничения на виды деятельности.
Вариант 3. Физлицо регистрируется как предприниматель, переходит на спецрежим. Скажем, на упрощенку с объектом «доходы», где налог — 6% от доходап. 1 ст. 346.20 НК РФ.
Внимание
Предприниматель-самозанятый не может платить НПД по сдаваемым в аренду апартаментам, поскольку апартаменты — нежилое помещение. Из спецрежимов ему доступны УСН и ПСН.
Сразу опишем две проблемы.
Все знают, что самое выгодное — сдавать недвижимость в качестве самозанятого. Однако самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещенияподп. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ. А апартаменты — как раз нежилое помещениеч. 2 ст. 15 ЖК РФ. То есть с апартаментами такая привилегия недоступна.
Также не получится сдавать квартиру в качестве самозанятого, а апартаменты — как предприниматель на спецрежиме. Предприниматели должны по всей своей деятельности либо платить налог на профессиональный доход как самозанятые, либо применять иной спецрежимч. 3 ст. 15 Закона № 422-ФЗ. Следовательно, что остается?
Вариант 1. По апартаментам платить НДФЛ 13% как обычный гражданин, а по квартире стать самозанятым и платить 4%.
Вариант 2. Стать предпринимателем на спецрежиме и платить 6% со всего дохода (пониженные ставки не берем).
