Имущественные НДФЛ-вычеты: что меняется

Когда можно заявить вычет по ДДУ

В общем случае право на вычет при покупке жилой недвижимости возникает с даты госрегистрации права собственности на нее. Но если вы приобретаете жилье в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то право на вычет возникает с даты, когда застройщик передал вам недвижимость по передаточному акту или иному подобному документу. Теперь это прямо следует из НК. Однако обратиться за вычетом дольщик сможет только после госрегистрации права собственности на квартиру или на долю в нейподп. 2, 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Новшество распространяется на строящиеся объекты, переданные покупателю по акту начиная с 01.01.2022п. 5 ст. 3 Закона от 20.04.2021 № 100-ФЗ. То есть если, к примеру, вы примете квартиру от застройщика по акту в конце 2022 г., а право собственности на нее оформите в 2023 г., вычет все равно можно заявить в декларации 3-НДФЛ за 2022 г.

Напомним, что в прежней редакции НК момент возникновения права на вычет по ДДУ четко определен не был. Но налоговики и без этого признавали, что право на вычет возникает именно с момента подписания передаточного акта, а не оформления квартиры в собственность. А Минфин разъяснял, что для получения вычета необходимы договор участия в долевом строительстве, передаточный акт, подписанный сторонами, и платежные документы. Это следовало из списка документов, подтверждающих право на вычет по строящемуся объектуподп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2022); Письма Минфина от 30.04.2021 № 03-04-05/33890, от 24.09.2020 № 03-04-09/83831.

Получается, что по жилью, переданному вам в 2021 г., вычет по-прежнему можно заявить, не дожидаясь госрегистрации прав на него. А вот в дальнейшем заявлять вычет раньше, чем жилье, приобретенное по ДДУ, будет оформлено в собственность, не выйдет.

Когда можно заявить вычет при покупке участка

В редакции ст. 220 НК, действовавшей до 01.01.2022, говорилось, что имущественный вычет по расходам на покупку земельного участка можно заявить после получения свидетельства о праве собственности на жилой дом. Но эта норма морально устарела: такое свидетельство не выдается уже с 15.07.2016. Сейчас право собственности на недвижимость подтверждается только бумажной или электронной выпиской из ЕГРНч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ; Информация Росреестра от 15.07.2016.

Теперь ст. 220 НК привели в соответствие с законодательством о госрегистрации недвижимости. Уточнено, что при приобретении земли для ИЖС право на вычет возникает с даты регистрации права собственности налогоплательщика на уже стоящий там или же построенный на таком участке жилой дом или долю в немподп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Это чисто техническая поправка, ведь по сути ничего не поменялось. В последних разъяснениях Минфин тоже говорил о том, что право на вычет по участку возникает одновременно с правом на вычет по расходам на приобретение или строительство дома. То есть с момента госрегистрации права собственности на домПисьма Минфина от 08.09.2020 № 03-04-06/78611, от 07.09.2020 № 03-04-07/78389 (направлено Письмом ФНС от 15.09.2020 № БС-4-11/14930@).

Отметим, что для целей получения вычета по расходам на приобретение жилого дома и участка давность покупки земли не важнаПисьмо Минфина от 26.03.2012 № 03-04-08/7-60.

Какие документы нужно подать на вычет

С 01.01.2022 актуализирован список документов, подаваемых для получения вычета на покупку жильяподп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ. Из списка убрали документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилье. Ведь надобности в таком подтверждении давно уже нет: актуальные данные об объектах недвижимости и их владельцах содержатся в ЕГРН. А информацию оттуда налоговикам передает Росреестр в рамках межведомственного обменап. 4 ст. 85 НК РФ. Так что прилагать выписку из ЕГРН к декларации или к заявлению о подтверждении права на вычет на приобретение жилья, как этого до сих пор требовали налоговикиПисьмо ФНС от 16.08.2017 № ЗН-4-11/16212@, больше не нужно.

Есть и другие изменения по списку документов на вычет:

•если вы заявляете вычет по построенному жилому дому, для строительства которого вы привлекали подрядчиков, нужно представить договор (договоры) с ними;

•если вы заявляете вычет по участку, предоставленному для ИЖС (после госрегистрации права собственности на построенный на нем жилой дом), или участку, на котором находится приобретенный жилой дом, вместо документов, подтверждающих право собственности на участок, теперь нужно представить договор о приобретении этого участка или доли (долей) в нем;

•уточнено, что по ДДУ объектом долевого строительства в целях получения вычета может быть не только квартира или комната в строящемся доме, но и доля (доли) в них;

•супруги должны представить заявление о распределении понесенных ими расходов на покупку жилья и на уплату процентов по кредиту. Распределяемые расходы определяются исходя из фактических затрат с учетом ограничений. Раньше в НК такое заявление не упоминалось, оно фигурировало только в разъяснениях Минфина и ФНС.

Напомним, вычет на покупку жилья каждый из супругов может заявить в сумме не более 2 млн руб., а вычет по процентам по одному ипотечному объекту не может превышать 3 млн руб. Причем в отличие от вычета на покупку жилья, неиспользованный остаток по которому можно перенести на другой объект, вычет по процентам можно заявить в отношении только одного объектап. 4 ст. 220 НК РФ. То есть если, скажем, вы за все время пользования ипотечным кредитом выплатили 1 млн руб. процентов и получили вычет на эту сумму, оставшиеся 2 млн руб. сгорают.

Распределить между собой вычет на покупку жилья супруги могут только один раз. А вот вычет по процентам можно распределять ежегодноПисьмо ФНС от 04.10.2021 № БС-3-11/6615@. Но есть нюанс: если вычет по процентам заявляли оба супруга, воспользоваться им при покупке другого жилья они уже не смогут. Если же процентный вычет заявил только один супруг, то у второго это право остается неиспользованнымПисьмо Минфина от 08.09.2017 № 03-04-05/58070.

* * *

С 01.01.2022 в ст. 220 НК список документов для получения вычета на покупку жилья предваряется уточнением: «если иное не предусмотрено п. 8.1 настоящей статьи». Напомним, в этом пункте речь идет о получении имущественных вычетов в упрощенном порядке — без документов и деклараций, по предзаполненному заявлению в личном кабинете физлица на сайте ФНСст. 221.1 НК РФ; Письмо ФНС от 05.05.2021 № ПА-4-11/6227. Самому собственнику здесь делать практически ничего не надо, но должны выполняться определенные условия, в частности передача с его согласия банком, с которым заключен договор на приобретение имущества по ипотеке, сведений в ФНС. Но для этого и сам банк должен подключиться к системе информационного обмена с ФНС. Пока такие сведения налоговикам передает только Банк ВТБ.