Два варианта бухучета аренды у арендодателя

Операционная аренда: просто и привычно

Сразу скажем, что этот вариант хорошо всем знаком. Однако есть некоторые отличия от привычного учета. И главное — применять этот вид аренды могут не все.

Сданное в аренду ОС будет объектом учета операционной аренды, если экономические выгоды и риски от права собственности продолжает нести арендодатель. Об этом говорит любое из следующих обстоятельствп. 26 ФСБУ 25/2018:

•или срок аренды существенно меньше периода, в течение которого ОС останется пригодным к использованию;

•или у предмета аренды (к примеру, земельного участка)п. 28 ФСБУ 6/2020 неограниченный срок использования, его потребительские свойства не меняются с течением времени;

•или на дату сдачи в аренду приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости такого ОС. Как правило, приведенная стоимость равна сумме арендных платежей (с учетом ставки дисконтирования). И например, если организация сдает на год здание, приведенная стоимость платежей априори будет ниже справедливой стоимости такого здания;

•или есть какое-то иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что арендодатель продолжает нести экономические выгоды и риски.

При операционной аренде стоимость ОС надо продолжать учитывать на том же счете, что и раньше. В большинстве случаев это будет счет 01 «Основные средства». Если в аренду сдается инвестиционная недвижимость, то используйте счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»п. 41 ФСБУ 25/2018. Целесообразно на этих счетах завести отдельные субсчета для отражения имущества, сданного в аренду.

По-прежнему надо начислять и амортизацию — если ранее вы ее начислялип. 30 ФСБУ 6/2020. Доходы от аренды признаются, как правило, равномерно. Но это зависит, в частности, от условий договора. Отражается начисление арендных платежей, как и раньше, проводкой по дебету счета 62 и кредиту счета 91 или 90пп. 41, 42 ФСБУ 25/2018.

По операционной аренде не требуется никаких переходных действий на начало 2022 г. Ведь все остается как преждеп. 42 ФСБУ 25/2018.

Финансовая аренда (неоперационная): сложно и в новинку

Учет финансовой аренды сложнее. Причем не обязательно, чтобы в заключенном договоре фигурировало слово «лизинг». Финансовая аренда может быть и без лизинга.

Такой учет аренды по общему правилу необходим, когда экономические выгоды и риски от сданного в аренду имущества переходят к арендатору. Это подтверждает любое из обстоятельствп. 25 ФСБУ 25/2018:

•в договоре предусмотрен последующий переход права собственности на предмет аренды к арендатору;

•арендатор может выкупить имущество по цене, которая значительно ниже его справедливой стоимости;

•срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды будет пригоден к использованию;

•на дату заключения договора приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды. К примеру, автомобиль арендован на несколько лет. И в течение этого срока арендатор де-факто выплатит всю рыночную стоимость автомобиля, и даже больше. После возврата автомобиля он либо будет продан по бросовой цене, либо разобран на запчасти. Налицо признаки финансовой аренды;

•только арендатор может использовать предмет аренды без существенных изменений. Пример — уникальное оборудование, которое другая компания не может применить по назначению;

•у арендатора есть право продления срока аренды на условиях, при которых арендная плата будет значительно ниже рыночной.

А также аренда будет финансовой, если иное обстоятельство будет говорить о переходе выгод и рисков к арендатору.

Предмет финансовой аренды в качестве актива не отражается в учете арендодателя. Вместо этого на дату передачи имущества арендодатель должен признать инвестицию в аренду в качестве актива на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — в размере чистой стоимости инвестиции в аренду (ЧИА)пп. 32, 33 ФСБУ 25/2018.

Для определения ЧИА надо дисконтировать валовую стоимость инвестиции в аренду. То есть надо взять ставку дисконтирования, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды будет равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат, связанных с лизингом.

Сама валовая стоимость инвестиции в аренду определяется такп. 33 ФСБУ 25/2018:

Негарантированная ликвидационная стоимость объекта — это предполагаемая справедливая (фактически — рыночная) стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом выкупных сумм, гарантированно уплачиваемых по договору арендып. 15 ФСБУ 25/2018.

В одном из следующих номеров нашего журнала мы более подробно рассмотрим учет финансовой аренды.

Сейчас же хотим подчеркнуть, что у арендодателя учет финансовой аренды кардинально отличается от учета аренды операционной. И при финансовой аренде придется озадачиться дисконтированием. И не только им. Для арендодателя стандарт не предусматривает каких-то упрощений при переходе на ФСБУ 25/2018. По объектам финансовой аренды на 31.12.2021 придется делать ретроспективный пересчет показателей. Как если бы арендный стандарт применялся с самого начала деятельности организации. Иначе данные отчетности будут несопоставимы.

* * *

Если вы — арендодатель и не хотите отражать в бухучете финансовую аренду, самое время проверить, можете ли вы:

•или вести учет предметов аренды более простым способом — отражая операционную аренду;

•или вообще отказаться от применения ФСБУ 25/2018 по своему арендному договору. Об этом мы рассказывали здесь.