Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 18 апреля 2022 г.
Содержание журнала № 9 за 2022 г.
3-НДФЛ у ИП на УСН, вычеты для бывших ИП и другое
Упомянутые в статье Письма Минфина можно найти:
раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс
Квартиру сдавали в аренду на УСН? Доход от ее продажи безопаснее считать «упрощенным»
Я ИП на «доходной» УСН, сдавал в аренду свою квартиру. В 2021 г. ее продал, в собственности она была менее 3 лет. Могу ли я включить доходы от продажи квартиры в декларацию 3-НДФЛ и уменьшить доход на расходы на ее покупку? Или весь доход от продажи квартиры я должен учесть при расчете налога при УСН? В ЕГРИП указана только деятельность по сдаче в аренду недвижимости. Куплей-продажей недвижимости я не занимаюсь, это была разовая сделка.
— Как можно понять из вопроса, доход от сдачи квартиры в аренду вы учитывали как доход от предпринимательской деятельности и показывали его в декларации по УСН, а не в 3-НДФЛ. То есть, по сути, использовали квартиру как объект ОС, хотя и не могли учитывать расходы на ее приобретение в силу применения вами УСН с объектом «доходы». С учетом этого, на наш взгляд, доходы от продажи квартиры также следует рассматривать как доходы от ведения предпринимательской деятельности и, соответственно, включить их в базу по налогу при УСН в полном объеме.
В самом деле, по мнению Минфина, квалификация полученного ИП дохода от продажи недвижимости зависит и от того, заявлял ли он такой вид деятельности при регистрацииПисьма Минфина от 17.12.2021 № 03-04-05/103144, от 09.09.2020 № 03-11-11/79032. Но это только один из факторов оценки правового характера доходов, полученных человеком со статусом ИП. И на практике, при наличии подтвержденного факта использования квартиры в деятельности ИП, отсутствие соответствующего вида деятельности в ЕГРИП не помешает налоговикам признать доход от продажи квартиры предпринимательским. Ведь то, что какой-либо из видов деятельности, которую ведет ИП, не внесен в ЕГРИП, не означает запрета на фактическое ведение такой деятельностиПостановления АС ЗСО от 17.06.2019 № Ф04-2437/2019; 2 ААС от 22.10.2021 № 02АП-7456/2021.
Отметим, что, даже если вы подадите 3-НДФЛ в отношении дохода от продажи квартиры, у вас не будет оснований для заявления вычета в сумме расходов на ее покупку. Ведь такое право предоставлено только тем ИП, которые уже учли часть расходов на приобретение жилой недвижимости при применении ОСН, ЕСХН или «доходно-расходной» упрощенки. В таком случае вычет им предоставляется на сумму разницы между фактическими затратами на приобретение имущества и уже учтенными расходами при условии представления в ИФНС документов, подтверждающих расчет суммы вычетаподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
