Налог на имущество: обложение по кадастру и декларация

Какое имущество облагают по кадастровой стоимости

Недвижимость облагают налогом исходя из кадастровой стоимости, если это предусмотрено законом региона, где находится объект. Платить такой налог должны все собственники недвижимости, в том числе компании на УСН или ЕНВДп. 2 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26, п. 2, подп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ.

Есть три типа объектов, налог со стоимости которых исчисляют по кадастру:

1) административно-деловые и торговые центры (а также их «гибриды») плюс нежилые помещения в указанных центрахподп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ;

2) помещения, предназначенные для размещения офисов, объектов общепита или розничной торговли и используемые по назначениюподп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ;

3) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые в качестве ОСподп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Дополнительное условие для недвижимости 1-го и 2-го типа — не позднее 1 января регион должен включить объект в специальный перечень и разместить список на официальном сайте в Интернете. Если не успеет, то в отчетном году объекты 1-го и 2-го типа следует облагать по балансуп. 7, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ.

Что до жилья, то это могут быть, например, квартиры, приобретенные для перепродажи и учтенные на счете 41 «Товары». Такие объекты в перечень не включают и облагают по кадастру просто потому, что это предусмотрено региональным закономПисьма Минфина от 16.09.2015 № 03-05-05-01/53061; ФНС от 21.01.2016 № БС-4-11/697.

Не облагают «кадастровым» налогом следующие объекты жилой недвижимости:

— или дома с паспортом высокой энергоэффективности. Не платят по ним и «балансовый» налогПисьмо Минфина от 22.06.2017 № 03-05-04-01/39279;

— или объекты, учитываемые в составе ОС. Организация на ОСН исчисляет налог с их балансовой стоимости. А на УСН — нет, поскольку освобождена от уплаты «балансового» налогаПисьмо Минфина от 21.05.2018 № 03-05-05-01/33996.

Еще важны два таких момента. Во-первых, стоимость инженерного оборудования, не отделимого от здания, но учитываемого в качестве обособленного объекта ОС, отдельно налогом не облагают: ни по кадастру, ни по балансу. Достаточно заплатить налог с кадастровой стоимости здания. Это касается, например, систем отопления, водопровода, газопровода, электропроводки, телефонных и сигнализационных сетей, подъемников и лифтовПисьмо ФНС от 23.04.2018 № БС-4-21/7770.

Во-вторых, по снесенному знанию из регионального перечня кадастровый налог нужно платить до даты его сноса, подтвержденного документально, например актом кадастрового инженера. А вот дата регистрации в ЕГРН прекращения права собственности на снесенное здание значения не имеет. Как метко выразился Верховный суд, право собственности на вещь не может существовать отдельно от вещи. Нет вещи (здания) — нет налогаОпределение ВС от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064; Письмо ФНС от 24.09.2018 № БС-4-21/18577.

Как платить налог по кадастру

Налог и авансовые платежи по каждому объекту недвижимости считают отдельно. Формула исчисления авансовых платежей за I—III кварталы одинаковаяподп. 1 п. 12 ст. 378.2, пп. 1, 2 ст. 382 НК РФ:

Затем надо исчислить налог по итогам года и уменьшить на начисленные авансовые платежи. Итог расчетов — налог к уплате за отчетный годпп. 1, 2 ст. 382 НК РФ.

Уточнение к показателю 1 первых двух формул. Если вы — собственник помещения в здании и кадастровая стоимость известна только для всего здания, вам нужно рассчитать стоимость помещения пропорционально его площадиПисьмо Минфина от 24.11.2017 № 03-05-04-01/77887.

Например, площадь здания — 1000 кв. м, кадастровая стоимость — 10 млн руб. Площадь помещения — 20 кв. м, своей кадастровой стоимости у него нет. Значит, пропорционально площади она составит 200 тыс. руб.10 000 0000 руб. х 20 кв. м / 1000 кв. м = 200 000 руб.

Если же на 1 января здание включено в региональный перечень, но кадастровой стоимости у него нет, то налог со здания или помещения в нем вообще не платите — ни по кадастру, ни по балансуПисьмо Минфина от 27.09.2017 № 03-05-04-01/62799.

Показатель 2 первых двух формул (ставку налога) возьмите из регионального закона, а показатель 3 (коэффициент К) будет такимпп. 1, 1.1 ст. 380, п. 5 ст. 382 НК РФ:

Месяц покупки «кадастрового» объекта считайте полным, если зарегистрировали право собственности на него до 15-го числа включительно, а месяц продажи — если регистрация права за покупателем состоялась после 15-го числа. Вычислять результат деления и округлять его не надо. Если, например, в 2018 г. вы владели «кадастровым» зданием 5 месяцев, коэффициент К будет равен 5/12. Так и напишите в стр. 090 разд. 3 декларации по налогу на имущество за 2018 г. В этом отличие коэффициента К от его «собрата» Кв для транспортного налогаподп. 12 п. 7.2 Порядка, утв. Приказом ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/271@.

Да, и пусть вас не смущает, что в Порядке заполнения декларации сказано: стр. 090 разд. 3 заполняют только иностранные организации. Документ отстал от времени — сейчас эта строка для всех. По-другому отобразить в декларации, что вы владели «кадастровой» недвижимостью не весь год, просто не получится. То же самое с расчетом по авансовым платежам по налогу на имуществоподп. 12 п. 7.2 Порядка, утв. Приказом ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/271@.

Пересчет налога при изменении кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости внутри года может измениться. По умолчанию на расчет налога это не влияет, кроме ситуаций из таблицы. Там же — период, за который следует пересчитать «кадастровый» налогп. 15 ст. 378.2 НК РФ; Письма ФНС от 16.02.2018 № БС-4-21/3130@, от 07.09.2018 № БС-4-21/17423@.

Что значит странная, на первый взгляд, фраза «но не ранее года внесения ошибочной стоимости в ЕГРН»? Как можно оспаривать в комиссии или в суде кадастровую стоимость, которая еще не отображена в реестре? А вот как.

Допустим, с начала 2018 г. вы платили «кадастровый» налог со здания стоимостью 8 млн руб. В ноябре выходит региональный акт, по которому с 2019 г. она возрастет до 12 млн руб. Вы спешите в комиссию, и, о чудо, та решает, что здание должно стоить 7 млн руб. Однако это решение вступит в силу только 01.01.2019. Кадастровую стоимость на 2018 г. вы не оспаривали, а значит, пока придется платить исходя из 8 млн руб. Или обращаться в комиссию отдельно еще раз.

Кстати, в сентябрьском Письме от 24.09.2018 № БС-4-21/18598@ ФНС рассмотрела ситуацию, когда кадастровая стоимость была пересмотрена не в меньшую, а в большую сторону. В этом случае получится, что за кварталы, истекшие до момента корректировки ЕГРН, организация платила авансы в меньшем размере, чем должна была. Доплатить их надо, но без пеней, поскольку плательщик законно исчислял авансы от прежней кадастровой стоимости. Письмо, правда, о земельном налоге, но сути это не меняет.

Еще нюанс для тех, кто решит оспаривать кадастровую стоимость недвижимости. В августе в Определении № 5-КГ18-96 ВС пришел к выводу, что кадастровая стоимость не должна включать НДС. Иначе в базу по налогу на имущество попадет и сумма НДС, а это — двойное налогообложение, что недопустимо. Поэтому совет: попросите оценщика указать в отчете две стоимости: с НДС и без него. Даже если с оценкой без НДС не согласится комиссия, суд будет на вашей стороне. Замечу, что самостоятельно уменьшать на НДС кадастровую стоимость из ЕГРН до того, как вы ее оспорите по закону, нельзяПостановление АС МО от 03.09.2018 № Ф05-13852/2018; Письма Минфина от 06.07.2018 № 03-07-14/47099; ФНС от 26.04.2018 № БС-4-21/8060.

И последнее по пересмотру кадастровой стоимости. С 2019 г. правила перерасчета налога изменятся: если стоимость уменьшается, ее, независимо от причины снижения, станут применять ко всем периодам, в которых действовала ошибочная завышенная стоимость. Но с учетом трехлетнего срока на зачет или возврат излишне уплаченного налога. Сейчас эта норма распространяется только на исправление ошибок в ЕГРНп. 7 ст. 78, п. 15 ст. 378.2 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2019).

Соответственно, если, например, в 2019 г. комиссия уменьшит вам кадастровую стоимость, по которой вы платили налог в 2015—2018 гг. и начали платить в 2019 г., то налог пересчитают с 2016 г. А вот за 2015 г. — нет, поскольку 3 года уже пройдутп. 7 ст. 78 НК РФ; Письмо Минфина от 27.09.2018 № 03-05-05-01/69209.

Декларация-2018: форма и состав

В октябре 2018 г. появился Приказ ФНС № ММВ-7-21/575@, который вносит изменения в формы декларации по налогу на имущество и расчета авансовых платежей по нему. Но за 2018 г. вы отчитываетесь по старой форме декларации, без учета поправок. Представить ее нужно не позднее 01.04.2019. Впервые перелицованный расчет по авансовым платежам нужно будет сдать за I квартал 2019 г., а обновленную декларацию — за 2019 г.п. 2 Приказа ФНС от 04.10.2018 № ММВ-7-21/575@

Может быть так, что все ваши ОС подпадают под льготы или остаточная стоимость всех ОС равна нулю. И хотя налог вы не платите, нулевую декларацию за 2018 г. представьте обязательно, исключения для такой ситуации нет. Декларация любой организации-налогоплательщика включает в себя титульный лист, а также разд. 1, 2, 2.1 и 3п. 1 ст. 373, п. 1 ст. 386 НК РФ; п. 1.3 Порядка, утв. Приказом ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/271@.

Сдавать декларацию не надо, только если у вас вообще нет ОС либо в составе ОС числятся лишьПисьмо Минфина от 28.02.2013 № 03-02-08/5904:

— имущество 1-й и 2-й амортизационных групп, упомянутое в Классификации ОСПисьмо Минфина от 24.05.2018 № 03-03-06/1/35167;

— земельные участки.

И то, и другое — не объект обложения налогом на имущество, соответственно, фирма-владелец — не налогоплательщикподп. 1, 8 п. 4 ст. 374 НК РФ.

Разделов 2 может быть несколько

Судя по письмам ФНС, много вопросов возникает при заполнении разд. 2 и 2.1 декларации. Поэтому разберем их более подробно.

Раздел 2 предназначен для сведений об имуществе, которое облагают налогом по балансовой стоимости. Учтите, что вы должны заполнить несколько разд. 2, еслип. 5.2 Порядка, утв. Приказом ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/271@:

— у объектов ОС разные коды имущества из приложения № 5 к Порядку заполнения декларации;

— вы уплачиваете налог в бюджеты разных муниципальных образований по разным же кодам ОКТМО;

— имущество облагается налогом по разным ставкам;

— вы применяете несколько льгот, кроме льгот в виде уменьшения всей суммы налога или пониженной ставки.

Если у вас только одна льгота, заполнять отдельный разд. 2 по льготируемым ОС не нужно. Поясню на примереПисьмо ФНС от 05.08.2008 № 3-3-06/234@.

Предположим, у компании есть движимое имущество, принятое на учет после 01.01.2013 и облагаемое по ставке 1,1%. А также ОС, с года выпуска которых не прошло 3 лет, — их регион полностью освободил от обложения. Тогда по всей «движимости» фирма заполняет один разд. 2, где по стр. 020—140 указывает:

— в гр. 3 — общую остаточную стоимость всех ОС: и облагаемых по ставке 1,1%, и льготируемых;

— в гр. 4 — остаточную стоимость ОС, подпавших под региональную льготу.

Особенности заполнения разд. 2.1

В разд. 2.1 декларации по налогу на имущество отражают сведения о каждом объекте недвижимости, облагаемом по балансовой стоимости, кроме объектов, которые выбыли до 31.12.2018п. 6.3 Порядка, утв. Приказом ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/271@.

Если у вас нет данных для заполнения стр. 010 раздела (кадастрового номера объекта из ЕГРН) и данных для стр. 020 (условного номера объекта), то заполните стр. 030. В ней нужно указать инвентарный номер объекта недвижимости. Взять его можно из паспорта БТИ или бухучетап. 2 Письма ФНС от 14.03.2018 № БС-4-21/4786.

В стр. 040 разд. 2.1 впишите код нового ОКОФ из 12 знаков. Но если у объекта девятизначный код из старого ОКОФ, то укажите его, а в трех последних ячейках строки поставьте прочеркип. 3 Письма ФНС от 14.03.2018 № БС-4-21/4786.

По стр. 050 разд. 2.1 нужно указать остаточную стоимость объекта недвижимости на 31.12.2018. Если в одной инвентарной карточке вы учитываете несколько объектов с отдельными кадастровыми номерами, но с общей остаточной стоимостью, то придется заполнить несколько блоков стр. 010—050 для каждого объекта. Остаточную стоимость объекта рассчитайте пропорционально доле его площади в суммарной площадип. 4 Письма ФНС от 14.03.2018 № БС-4-21/4786.

Пониженные ставки и льготы в декларации

Если имущество, согласно гл. 30 НК РФ, облагается налогом по сниженной ставке без каких-либо условий, это не льгота. Пример — движимые ОС 3—10-й групп, принятые к учету начиная с 2013 г. Федеральная ставка — 1,1%. Если регион ее не снизил или не освободил такие ОС от обложения, то по стр. 210 отдельного разд. 2 укажите 1,1. А в стр. 200, которая предназначена для кода льготы и реквизитов статьи закона региона, поставьте прочеркиПисьма ФНС от 06.03.2018 № БС-4-21/4410; Минфина от 28.05.2018 № 03-05-05-01/35997.

Если же субъект РФ на 2018 г. уменьшил ставку для движимых ОС 3—10-й амортизационных групп, например до 0,55%, то по стр. 210 отдельного разд. 2 укажите эту ставку. То же самое со ставкой 0%. Код такой льготы для стр. 200 — 2012400. Далее допустим, что сниженная или нулевая ставка предусмотрена подп. 15.1 п. 3 ст. 2 регионального закона. В результате стр. 200 разд. 2 надо заполнить такподп. 9 п. 5.3 Порядка, утв. Приказом ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/271@.

Другой вариант — субъект РФ решил, что в 2018 г. движимые ОС 3—10-й амортизационных групп вообще не подлежат обложению. В этом случае в разд. 2, в частности, укажите:

— в гр. 3 и 4 стр. 020—140 — остаточную стоимость движимых ОС;

— в стр. 160 — код льготы 2012000 и реквизиты статьи закона региона;

— в стр. 170 — среднегодовую стоимость движимых ОС 3—10-й амортизационных групп;

— в стр. 200 — прочерк;

— в стр. 210 — общую налоговую ставку, которая не может превышать 2,2%.

Те же принципы соблюдайте и при заполнении разд. 3 декларации. Для удобства я свел все в таблицу.

* В этом случае данные об имуществе нужно отразить в отдельном разд. 2.