Налог на имущество: особенности исчисления
«Движимость» или недвижимость: критерии квалификации
К каждому семинару по годовому отчету я подбираю письма чиновников об отнесении того или иного объекта к движимому либо недвижимому имуществу.
Почему же возникают такие вопросы? Потому что в НК нет понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». Статья 11 НК РФ отсылает нас к ст. 130 ГК РФ, в которой сказано: недвижимость — это все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. Все остальное, что к недвижимости не относится, это движимое имущество.
Также недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином реестре (ЕГРН). Но с другой стороны, эта процедура не является обязательным условием для признания объекта недвижимость
В итоге, чтобы квалифицировать объект как недвижимость, ФНС в Письме
Так, для объектов капитального строительства это документы технического учета или инвентаризации, разрешение на строительство или на ввод в эксплуатацию, проектная документация, заключения экспертизы.
Если вопрос касается сооружений, то при отнесении их к недвижимости надо обращать внимание на наличие у них фундамента и признаков объекта капитального строительства, перечисленных выше. Примеры таких сооружений: прокатный стан, агрегат газотурбинный, факельная газоустановка, технологический трубопровод, трансформаторная подстанция, эстакада, тепловые сети, резервуар очистк
Также чиновники регулярно отвечают на вопросы по конкретным объектам: считать их движимым имуществом или недвижимым. Но будьте начеку, потому что ведомство может и отозвать свой ответ.
Так было с Письмом ФНС
Примеры недвижимых объектов
Часто окончательную точку в определении вида имущества ставит суд. В апрельском Письме
Согласно выводам судов недвижимостью считаются:
— технологический трубопровод;
— трансформаторная подстанция на монолитном железобетонном фундаменте с подземными коммуникациями;
— тепловая электростанция с системой кондиционирования главного корпуса, общеплощадочными сооружениями, без учета тротуара, котел водогрейный, бак аварийного слива;
— палубные краны;
— оборудование котельных;
— капитальные вложения в арендованное здание школы.
Что касается земельных участков, то хотя они и недвижимость, но налогом на имущество не облагаются. Следовательно, не облагаются им и их улучшения, такие как:
— технологические проезд
— замощение участк
— мини-футбольное и футбольное
— парк, скве
Примеры движимых объектов
К движимому имуществу суды относя
— высокостеллажные конструкции, которые можно разобрать и собрать в другом месте;
— установленное в здании оборудование — линия по производству древесных гранул, поперечный транспортер, автоматическая система защиты от пожаров и пылевых взрывов;
— заводское оборудование — выпарные аппараты, кристаллизаторы, элеватор, аппарат диффузионный;
— установленные на судне рыбная фабрика, холодильное оборудование, морозильные аппараты, упаковочный комплекс, гидролокатор;
— комплектная трансформаторная подстанция, укомплектованная как готовое изделие, которая может быть демонтирована, установлена и подключена к системе электроснабжения в любом месте.
«Кадастровый» налог: общие правила
Теперь информация для тех, кто платит с недвижимости «кадастровый» налог. Напомню, виды объектов, облагаемых таким налогом, определяет субъект РФ, выбирая из следующи
— торгово-офисные объекты, включенные в специальный перечень, размещенный на сайте региона или уполномоченного регионального органа;
— жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также постройки на участках, предоставленных для личного подсобного хозяйства или ИЖС. Эти объекты в специальный перечень не включают.
Для обложения по кадастру не важно, числится у вас на балансе недвижимость как ОС или как другой актив. Однако если торгово-офисная недвижимость не включена в перечень либо жилье и другая недвижимость не поименованы в законе региона, то они облагаются по среднегодовой стоимости при условии учета в качестве ОС. Если же такая недвижимость — не ОС, то налог вообще платить не
С жильем, машино-местами и другими объектами из подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ может быть и так: регион включил их в закон, однако кадастровую стоимость не установил. Тогда, если такой объект — ОС, по нему налог тоже платят по среднегодовой стоимост
И традиционно ФНС напоминает: налог с недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, платят и упрощенцы. Они не освобождаются от уплаты налога ни с недвижимости по Перечню, ни с жилых помещений, гаражей, машино-мест, «незавершенки» и других объектов из подп. 4 п. 1 ст. 378.2
«Кадастровый» налог: помещения
Одна компания владела в здании рядом помещений, облагаемых по кадастру. Сложив стоимость всех помещений в здании, фирма выяснила, что она превышает кадастровую стоимость здания в целом.
Обнаружив такую несправедливость, компания заплатила налог со стоимости помещения, которую рассчитала сама пропорционально доле площади помещения в общей площади здания.
Но налоговики с этим не согласились. Такой порядок расчета применяется, только если кадастровая стоимость помещения в здании не определена. В результате компании доначислили налог, и суды это поддержал
Если здание определено административно-деловым или торговым центром и включено в региональный перечень, то все помещения в нем облагают по кадастру. И не важно, как именно эти помещения используютс
А в Письме
Поясню на примере. Застройщик возвел жилой дом, но по договорам долевого строительства распродал не все квартиры. Соответственно, оставшиеся зарегистрировал на себя в ЕГРН, допустим, 01.08.2020. Кадастровая стоимость квартир, внесенная в реестр той же датой, — 15 млн руб. Следовательно, налог на имущество надо было считать с 01.08.2020 исходя из 15 млн руб.
«Кадастровый» налог: незавершенное строительство, аквапарки и кинотеатры
Среди объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, есть объекты незавершенного строительства. Как разъяснил Минфин в Письме
Ведь перечень объектов незавершенного строительства является открытым. Следовательно, если такой объект поименован в региональном законе, сведения о нем есть в ЕГРН и определена его кадастровая стоимость, с нее и считаем налог. Чем станет объект после окончания строительства — жилым домом или торговым центром — не важно.
А вот налогообложение аквапарков и кинотеатров, по мнению Минфина, зависит от цели их использования. Изначально ни те, ни другие не относятся к объектам, в отношении которых налог на имущество исчисляется с кадастровой стоимости.
Однако если здания аквапарка и кинотеатра или помещения в них фактически будут использоваться как административно-деловой или торговый центр, то налоговая база по ним должна определяться как их кадастровая стоимост
«Среднегодовой» налог: пересмотр СПИ и «незавершенка»
А теперь информация для тех, кто имеет недвижимость, облагаемую по среднегодовой стоимости. Напомню, чтобы ее посчитать, сложите остаточную стоимость объектов на
Остаточная стоимость, в свою очередь, зависит от срока полезного использования (СПИ), который вы устанавливаете самостоятельно при принятии объекта к бухучету. Для этого многие используют налоговую Классификацию ОС.
Минфин в Письме
Как мы выяснили ранее, «незавершенка» облагается налогом по кадастровой стоимости. Но если регион не принял решение об этом и объект отвечает признакам ОС, то налог надо платить по среднегодовой стоимости. Причем зачислить его в состав бухгалтерских ОС в этом случае — обязанность, а не право организаци
«Среднегодовой» налог: долгосрочные активы к продаже
Как сегодня уже обсуждали, с 2020 г. в ПБУ
Такую недвижимость учитывают на счете 41, субсчет «Долгосрочные активы к продаже». Следовательно, после перевода недвижимости из ОС в ДАП с нее не придется платить налог на имущество. Это подтверждает и Минфин в Письме
Вместе с тем чиновники не исключают, что после переклассификации в долгосрочный актив могут появиться новые обстоятельства,
Если же перевод недвижимости в ДАП произошел по ошибке, надо исправить ее по правилам ПБУ
«Среднегодовой» налог: аренда ОС
И в заключение напомню, кто должен платить налог за арендованное имущество. По общему правилу тот, у кого, согласно договору, объект учтен в составе ОС. Если на балансе арендатора — то арендатор, а если на балансе арендодателя, то налогоплательщиком признается арендодател
А как быть, если один и тот же объект числится на балансе как ОС у обоих? Не удивляйтесь, такая ситуация возможна, когда одна из сторон договора аренды досрочно перешла на ФСБУ
Вот у обладателей «кадастровой» недвижимости таких вопросов не возникает. Налог всегда платит тот, кому имущество принадлежит на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, независимо от применяемых правил бухучет
Кстати, неотделимые улучшения в арендуемом помещении тоже облагаются налогом на имущество. С момента ввода в эксплуатацию и до передачи арендодателю балансодержателем улучшений является арендатор, значит, ему и платить налог. Базой для расчета налога будет среднегодовая стоимость улучшени
