Любое имущество можно продать. И земля не исключение. Собственник вправе распоряжаться земельным участком по своему усмотрению: может сдать в аренду, заложить при кредитовании, продать иному лицу и т.д. Но сказанное справедливо, если земля не ограничена и не изъята из оборота (ст. 209, 260 ГК РФ). Об этих и других нюансах сделки по купле-продаже земли расскажем далее. Бланк договора купли-продажи земельного участка также приведен на странице.
Договор купли-продажи участка земли: что и кому можно продать
Начнем с того, что продать можно только тот участок, который поставлен на кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ) и на который оформлено право собственности. Так что если когда-то вы получили землю в садовом товариществе и никаких документов, кроме членской книжки, у вас на руках нет, то сначала вам придется оплатить услуги кадастрового инженера и оформить все необходимые документы.
Кроме того, есть земли, изъятые из оборота. Они вообще не могут быть в собственности частных лиц (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Это, к примеру, земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками (пп. 1 п. 4 ст. 27 ЗК РФ).
А есть земли, ограниченные в обороте. Их в определенных случаях организация или физлицо приобрести может. К примеру, участок в границах которого располагается объект археологического наследия, является ограниченным в обороте. Муниципалитет может его продать частному лицу с условием сохранения этого объекта археологического наследия (Письмо Минэкономразвития от 24.03.2017 N ОГ-Д23-3586). Но новый собственник просто так продать этот участок другому лицу не сможет.
Аналогично земли сельхоз назначения в РФ ограничены в обороте. Да, они могут быть в собственности частных лиц, но в случае их продажи преимущественное право выкупа сохраняется за государством (ст. 8 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
Далее речь пойдет об обычных участках земли, которые не изъяты и не ограничены в обороте. Т.е. которые собственник вправе продать без ограничений.
Форма договора купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). То есть изначально оформляется один документ, который распечатывается в нескольких экземплярах (как правило, их количество соответствует числу участников сделки или на 1 больше) и подписывается сторонами. Нет письменного договора, значит, сделка недействительна.
Участие нотариуса в сделках по купле-продаже недвижимости в общем случае необязательно. Но некоторые договоры требуется нотариально удостоверять (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Это необходимо, если продается:
- имущество несовершеннолетнего или недееспособного собственника (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ);
- доля в праве общей собственности на недвижимость. Исключение составляет случай, когда все сособственники продают свои доли в рамках одной сделки. Тогда привлекать нотариуса не нужно (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Отметим также, что сам договор регистрировать нигде не нужно. А вот переход права собственности на его основании нужно будет зарегистрирован в Росреестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 1, 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Типовой договор купли продажи земельного участка: содержание договора
В договоре необходимо указать:
· кто является сторонами договора – продавцом и покупателем. В отношении физлиц указывают ф.и.о., паспортные данные, адрес регистрации, иногда также СНИЛС; в отношении юрлиц – наименование, ИНН, ОГРН, юридический и фактический адрес, ф.и.о. генерального директора (либо иного лица, действующего от имени организации);
· сведения о земельном участке, позволяющие его однозначно определить (ст. 554 ГК РФ). Обычно прописывают кадастровый номер, площадь, адрес расположения, вид разрешенного использования, категорию земель;
· цену сделки и порядок расчетов. Без указания цены на продаваемый объект договор нельзя будет признать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
· права и обязанности продавца и покупателя. Как правило, в ДКП фигурирует фраза о том, что продавец обязуется передать, а покупатель – принять и оплатить земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи;
· условия о передаче участка. Следует прописать срок передачи и документ, которым это будет зафиксировано (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Обычно используют акт приема-передачи объекта.
Если земля заложена, сдана в аренду или находится под иным обременением, то покупатель об этом также должен знать (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). То есть информацию об обременении тоже имеет смысл отразить в договоре.
Договор купли-продажи земельного участка 2025: что еще в нем указывается
Кроме характеристик самого участка, в договоре обычно прописывают сведения о правоустанавливающих документах продавца, включая дату и номер государственной регистрации его права собственности в ЕГРН.
Если договором предусмотрена рассрочка платежей за участок, то необходимо также уточнить конкретные сроки и суммы платежей.
Ниже приведена ссылка, по которой вы можете скачать договор купли-продажи земельного участка 2025.
Договор купли-продажи дома с земельным участком
Если на земельном участке стоит дом или иное капитальное строение, то в общем случае участок нельзя продать без этого строения, если и земля, и постройка принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Соответственно, предметом договора купли-продажи дома и земли будут участок и дом (п. 2 ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 57 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). И прописать в договоре надо будет характеристики обоих объектов.
Обязательным условием договора продажи дома и участка является цена. Как правило, устанавливают общую цену за строение и земельный участок, на котором оно расположено (п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ).
Предварительный договор купли-продажи земельного участка
Предварительный договор составляют тогда, когда по каким-то причинам невозможно сразу заключить основной договор. В случае с продажей земли это может быть связано с тем, что приобретать планируется участок, который еще не образован. То есть покупатель, к примеру, хочет купить часть большого участка, которая по документам еще не выделена. И как следствие, не поставлена на кадастровый учет. Получается, что предмета договора еще нет. Но это не значит, что предварительный договор оформить нельзя (п. 23 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 N 49).
Предварительный договор так же, как и основной, заключается в письменном виде, иначе может быть признан недействительным (п. 2 ст. 429, 550 ГК РФ). В предварительном ДКП в целом прописываются все те же пункты, что и в основном. Допускается не указывать цену, но обязательно прописывают, что участок будет передан в собственность покупателя за плату.
Чтобы обозначить необразованный участок, можно привести характеристики земли, из которой его выделяют (если известно), а также приложить к договору схему с предполагаемыми границами участка. Также в договоре указывают все известные сведения об участке, в т.ч. местонахождение, площадь, назначение.
Кроме того, в предварительном договоре следует указать планируемый срок заключения основного договора. Нередко в таких договорах прописывают и условие о задатке (авансе), который вносит покупатель, а после заключения основного договора эта сумма засчитывается в счет оплаты за участок.
Образец договора купли-продажи земельного участка 2025
