Арендные каникулы из-за коронавируса

В связи с непростой экономической ситуацией, возникшей из-за коронавируса в России, было введено довольно много мер поддержки организаций и предпринимателей. В их числе арендные каникулы в связи с коронавирусом. Посмотрим, для кого они действуют.

 

Кстати, власти ввели не только арендные каникулы, но и кредитные каникулы. Подробнее о таких каникулах можно прочитать в Обзоре "Малый и средний бизнес может воспользоваться кредитными каникулами: обзор нового закона".

Арендные каникулы из-за коронавируса для пострадавших отраслей

Правительство утвердило правила получения арендных каникул для организаций и предпринимателей, ведущих деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса (Постановление Правительства от 03.04.2020 N 439). Перечень таких отраслей экономики утвержден Постановлением Правительства от 03.04.2020 N 434.

Посмотрим, каков порядок предоставления арендных каникул из-за коронавируса для организаций и предпринимателей из пострадавших отраслей экономики.

 

Правила предоставления арендных каникул в связи с коронавирусом

Отсрочка будет касаться договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. решения о введении на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Отсрочка распространяется на недвижимое имущество, находящееся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на следующих условиях (Постановление Правительства от 03.04.2020 N 439):

• долг по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще 1 раза в месяц, равными платежами, размер которых не должен превышать размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
• отсрочка предоставляется на срок действия режима ПГ или ЧС на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима ПГ или ЧС до 1 октября 2020 г.;
• никакие санкции в отношении арендатора, предусмотр енные договором (штрафы, проценты), в связи с арендными каникулами из-за коронавируса и предоставленной отсрочкой не применяются;
• арендодатель не вправе устанавливать какие-либо дополнительные платежи в связи с предоставлением арендных каникул;
• размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен;
• если коммунальные услуги и расходы на содержание арендуемого имущества входят в арендную плату, то по этим платежам отсрочка не предоставляется, за исключением случаев, если в период ПГ или ЧС арендодатель освобождается от оплаты таких услуг или несения таких расходов.

Региональные и местные власти, сдающие в аренду недвижимость, могут установить иные условия для отсрочки. Но они не могут быть хуже вышеперечисленных правительственных.

Кроме того, арендодателям рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности и с учетом нерабочих дней, установленных Указами Президента. Но это лишь рекомендация. Также арендатор может потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке (ст. 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

 

Также см. по этому вопросу Обзор: "Правительство утвердило правила арендных каникул".

Как получить арендные каникулы в связи с коронавирусом

Арендатор может обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Арендодатель должен заключить допсоглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ст. 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Какие привилегии получает взамен арендодатель

Арендодателям – организациям и предпринимателям при предоставлении арендатору арендных каникул из-за коронавируса пообещали дать освобождение от уплаты налога на имущество организаций, имущество физлиц, земельного налога и арендной платы за землю за период, на который предоставлена отсрочка (Письмо ФНС от 09.04.2020 N БС-4-21/5994@).

Арендные каникулы из-за коронавируса при аренде федерального имущества

Еще одна мера поддержки касается субъектов малого и среднего предпринимательства (включенных в реестр СМП), арендующих федеральное имущество, составляющее государственную казну РФ (в том числе земельные участки). Они могут заключить дополнительные соглашения, предусматривающие отсрочку уплаты арендных платежей за апрель – июнь 2020 г. на срок, предложенный самим арендатором, но не позднее 31 декабря 2021 г. (подп. «а» п. 1 Распоряжения Правительства от 19.03.2020 N 670-р).

А субъекты МСП, включенные в единый реестр СМП и ведущие определенные виды деятельности (перечислены в Распоряжении Правительства от 10.04.2020 N 968-р, например авиаперевозки, туризм, общественное питание), могут заключить допсоглашения, предусматривающие освобождение от уплаты арендных платежей за апрель – июнь 2020 г. Такое освобождение возможно, если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду имущества в целях его использования для ведения определенного вида деятельности и при наличии документов, подтверждающих использование имущества именно для этого вида деятельности (подп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства от 19.03.2020 N 670-р).

Росимущество должно заключать указанные выше допсоглашения в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендатора (Распоряжение Правительства от 19.03.2020 N 670-р).

Если же какое-то из вышеназванных условий не выполняется (то есть федеральное имущество не входит в особый перечень или же организация/ИП не относится к субъектам малого и среднего предпринимательства), то арендатор тоже может получить отсрочку, но ее условия обсуждаются с арендодателем дополнительно (п. 3 Распоряжения Правительства от 19.03.2020 N 670-р).