Договор найма жилого помещения: образец и важные вопросы

Если жилое помещение (квартиру, дом, часть дома или квартиры и т.д.) хочет сдать в аренду физическое лицо другому физическому лицу, то оформляют договор найма жилого помещения. Его еще называют договор коммерческого найма жилого помещения.

Посмотрим, какие основные моменты надо предусмотреть в таком договоре, а в конце консультации приведем образец договора найма жилого помещения, который вы сможете скачать.

Суть договора найма жилого помещения 2023

По договору найма жилого помещения одна сторона (как правило, собственник) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Таким образом, предмет договора найма жилого помещения – предоставление изолированного жилого помещения за плату во владение и пользование по назначению.

Стороны договора найма жилого помещения

Наймодатель – это собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (например, родственник, действующий по доверенности). Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только физическое лицо, получающее помещение во владение и пользование (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Перед заключением договора найма жилого помещения нанимателю следует проверить права наймодателя на жилье, запросив у собственника помещения выписку из ЕГРН и при необходимости доверенность. В частности, из выписки будет видно, нет ли каких-либо обременений, препятствующих заключению договора найма жилого помещения.

В договоре найма следует указать ф.и.о. граждан, которые будут постоянно проживать в жилом помещении вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Договор о найме жилого помещения: что важно прописать

В договоре важно отразить данные, идентифицирующие жилое помещение: адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер, количество комнат. Если этих сведений не будет, договор считается незаключенным (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Кроме того, если квартира сдается с мебелью или бытовой техникой, в договоре имеет смысл указать перечень такого имущества, а также его состояние на момент передачи нанимателю (ст. 676, 678 ГК РФ).

Не лишним будет прописать в договоре найма, на ком лежит обязанность производить текущий и капитальный ремонт жилого помещения. По умолчанию на нанимателе лежит обязанность проводить текущий ремонт, а на наймодателе – капитальный (п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ). Имеет смысл расписать в договоре, что относится к текущему, а что к капитальному ремонту, чтобы впоследствии по этому вопросу не было разногласий.

Форма договора найма жилого помещения физическим лицом

Обязательно ли заключать договор найма жилого помещения письменно? Или достаточно устных договоренностей, без письменного договора найма? В Гражданском кодексе сказано, что сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 000 руб., заключаются в простой письменной форме (подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Кроме того, есть прямая норма, фиксирующая, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Но в любом случае, даже без оглядки на нормы ГК РФ, безопаснее оформить договор найма письменно, чтобы зафиксировать в нем все важные условия о сроке аренды, о плате за наем, о распределении обязанностей и т.д.

Плата по договору найма жилого помещения

Плату за наем стороны предварительно согласовывают и указывают в договоре (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Также нужно прописать порядок внесения оплаты (наличными или безналичными на банковскую карту наймодателя) и сроки внесения платы (авансом до наступления очередного месяца, в определенное число текущего месяца, в последнее число текущего месяца или уже в следующем месяце) (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Тут все отдано на откуп сторонам договора, никаких законодательных требований нет.

Кстати, если сроки внесения платы в договоре не прописаны, то наниматель обязан вносить плату ежемесячно.

Важно понимать, что по закону одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается. Иное может быть прописано в самом договоре, например пересмотр платы каждые полгода (п. 2 ст. 682 ГК РФ).

Коммунальные платежи по договору найма

Как распределяются между сторонами договора найма платежи за коммунальные услуги – стоимость электричества, потребленной воды, тепла, газа и т.д.?

Если в договоре ничего не прописано, то коммунальные платежи вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ). Но в договоре можно прописать и иной порядок, например:

• наниматель оплачивает коммунальные платежи, зависящие от фактического потребления и рассчитываемые на основании показаний счетчиков;
• наймодатель оплачивает коммунальные платежи, размер которых является фиксированным и не зависит от фактического потребления.

Кстати, в договоре следует предусмотреть порядок внесения и других платежей, таких как плата за доступ в Интернет, плата за кабельное телевидение и т.д.

Срок договора найма жилого помещения

Договор найма квартиры, дома и т.д. можно заключить на любой срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определить, то будет считаться, что договор заключен на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Имейте в виду, если договор найма заключается на срок более года, то в договоре необходимо указать лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Кроме того, для договоров сроком более года действует такое правило: наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам (пользователям), предварительно уведомив об этом наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов, если не соблюдаются требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека. И в любом случае срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев При этом всю ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель (ст. 680 ГК РФ).

Регистрация договора найма жилого помещения

Если срок договора найма жилого помещения составляет год и более, то договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Точнее регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Заявление для регистрации нужно подать в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (ч. 4 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). За нарушение срока подачи документов для регистрации договора найма грозит немаленький штраф – 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ). Причем в КоАП РФ не сказано, на кого его могут наложить – на наймодателя или на нанимателя.

Обеспечительный платеж по договору найма жилого помещения

Обычно наймодатели настаивают на включении в договор условия об обеспечительном платеже. Такой платеж необходим для обеспечения исполнения нанимателем обязательств, в частности, обязательства возместить убытки или уплатить неустойку. Если же наниматель будет добросовестно исполнять свои обязательства и не допустит нарушений условий договора, то наймодатель должен будет вернуть обеспечительный платеж по окончании действия договора. Или же обеспечительный платеж можно будет зачесть в счет оплаты последнего месяца найма (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения: акт приема помещения

То, что наймодатель выполнил свое обязательство по предоставлению жилого помещения в наем, можно зафиксировать актом приема-передачи помещения. Он составляется в произвольной форме в 2-х экземплярах. В нем:

• отражается состояние квартиры (дома) на момент передачи;
• приводится перечень передаваемого вместе с помещением имущества (мебель, бытовая техника и т.д.);
• фиксируются показания счетчиков электричества, воды, газа.

Обратная передача квартиры от нанимателя к наймодателю при прекращении договора найма также имеет смысл оформить актом приема-передачи.

Изменение договора найма жилого помещения

Специальных правил по изменению договора найма жилого помещения в ГК РФ не предусмотрено. А это означает, что поменять условия договора можно либо в порядке, прописанном в самом договоре (в частности, может быть предусмотрен определенный срок уведомления другой стороны об изменении каких-то условий), либо в общем порядке по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения

Каковы условия для досрочного расторжения договора найма и выселения жильцов по договору найма жилого помещения?

Во-первых, наймодатель может расторгнуть договор через суд в случаях (п. 2, 4 ст. 687 ГК РФ):

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
• при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению или нарушения прав и интересов соседей в ситуации, когда наймодатель уже предупредил нанимателя о необходимости устранить нарушения, но наниматель не сделал этого.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Во-вторых, любая из сторон может расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Имеет смысл изначально прописать в договоре найма порядок возврата платы за не прожитый нанимателем период.

В ГК есть норма, позволяющая и нанимателю досрочно расторгнуть договор найма. Так, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Налоговые последствия договора найма для наймодателя

Вариант регистрации физлица-наймодателя в качестве индивидуального предпринимателя мы рассматривать не будем. Расскажем, как наймодатель может платить налоги с дохода в виде платы за аренду жилого помещения, не имея статуса ИП.

Самый удобный и выгодный вариант – это зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% с дохода. Никакую отчетность в налоговую инспекцию сдавать не придется, налог можно будет платить через специальное приложение «Мой налог».

Менее выгодно – платить с дохода НДФЛ по ставке в общем случае 13%. При этом наймодателю придется (подп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ):

• по окончании года подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ, задекларировав весь полученный за год доход;
• самостоятельно уплатить налог в бюджет.

Имейте в виду, если наниматель возмещает или оплачивает расходы на те виды коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления и фиксируются на основании показаний индивидуальных приборов учета, то такие суммы не образуют экономической выгоды (дохода) для наймодателя. То есть эти суммы не облагаются НДФЛ либо НПД (Письмо Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733).

Если же наниматель возмещает (оплачивает) полную сумму коммунальных услуг, в том числе суммы, размер которых не зависит от фактического потребления ресурсов, то возмещение постоянных затрат образует у наймодателя облагаемый налогом доход.

Образец договора найма жилого помещения между физическими лицами

Типового договора найма жилого помещения не существует, поскольку такой договор может быть заключен в произвольной форме с соблюдением необходимых требований законодательства. Но мы попробуем привести наиболее понятную и простую рыбу (бланк) договора найма жилого помещения между физлицами.

Договор социального найма жилого помещения

Чем отличается пользование жилым помещением по договору социального найма от коммерческого найма?

Договор социального найма жилого помещения заключается, если жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется физлицу, относящемуся к определенной льготной категории и состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилье (п. 1 ст. 672 ГК РФ). Договор социального найма оформляется в определенных Жилищным кодексом случаях (ст. 49, ч. 1 ст. 52, ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Часть перечисленных выше в консультации норм применяется и к договору социального найма, но часть условий договора социального найма должны соответствовать именно нормам ЖК РФ. По договору социального найма от имени собственника действует уполномоченный госорган или орган местного самоуправления.