Может ли муж переписать квартиру на жену

Объекты недвижимости в РФ – квартиры, жилые дома, земельные участки и т.д. – подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Иногда собственники жилья решают переоформить свое имущество на кого-то из членов семьи: супругу/супруга, родителей, детей. Тогда, с одной стороны, юридически у гражданина собственности не остается и «в глазах» госорганов (ИФНС, судебных приставов и т.д.) взять с него нечего. А с другой стороны, в силу личных / семейных отношений пользоваться этим перерегистрированным имуществом гражданин все же может. Это удобно, хотя влечет за собой и негативные последствия. Так как же переписать квартиру на жену?

Как переписать квартиру на жену в браке

Процедура переоформления будет зависеть в первую очередь от того, в чьей собственности находится недвижимость (п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ):

• в единоличной собственности одного из супругов;
• в общей совместной собственности супругов;
• в долевой собственности супругов.

Напомним, что не признается совместным имущество (п. 1 ст. 36 СК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВС от 05.11.1998 N 15):

• купленное в период брака, но на личные средства одного из супругов (например, на средства, которые были у него до вступления в брак);
• полученное в дар;
• полученное по наследству.

Можно ли переписать квартиру на жену, если квартира в совместной собственности

По умолчанию Закон устанавливает для супругов режим совместной собственности (п. 1 ст. 34 СК РФ). Это значит, что имущество, приобретенное в браке, считается принадлежащим в равной степени обоим супругам. То есть даже если какое-то имущество оформлено только на мужа или только на жену (то есть в ЕГРН числится собственником только один из супругов), оно все равно является собственностью обоих (п. 18 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 21.10.2015).

Вместе с тем, супруги вправе заключить брачный договор и изменить режим совместной собственности (ст. 40 СК РФ). Брачный договор обязательно составляется письменно и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ). Оформить его пара может в любой момент: хоть до бракосочетания, хоть после. В первом случае брачный договор начинает действовать с даты заключения брака, во втором – с даты заверения его нотариусом (п. 1 ст. 41 СК РФ).

Брачный договор может устанавливать особый режим прав собственности для супругов как в отношении уже имеющегося у них имущества, так и приобретенного в будущем (п. 1 ст. 42 СК РФ).

Важно, что у супругов нет обязанности соблюдать принцип равенства долей. Иначе говоря, брачным договором они могут поделить все свое имущество поровну, могут в иной пропорции, а могут вообще отдать его в собственность только на одного из супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ). На основании такого брачного договора, по которому жилье достается супруге, она сможет перерегистрировать квартиру в свою единоличную собственность и затем распоряжаться ею по своему усмотрению без учета мнения законного супруга.

Если все имущество переписать на жену, то впоследствии муж, оставшийся ни с чем, теоретически через суд сможет оспорить такой брачный договор. Поскольку в соответствии с ним один получил все, а другой ничего (п. 2 ст. 44 СК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВС от 05.11.1998 N 15). Но важно помнить – на момент подписания такого договора оба супруга должны быть вменяемыми (иначе заключить его будет невозможно) и действовать добровольно, что удостоверяет нотариус. Как следствие, признать недействительным такой брачный договор будет сложно. «Просто передумать» вряд ли получится.

Как перерегистрировать квартиру на основании брачного договора

Поскольку после заключения брачного договора в рассмотренной выше ситуации имеет место изменение в праве собственности, значит, его нужно зарегистрировать. Для этого понадобятся следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

• паспорта супругов;
• брачный договор;
• свидетельство о заключении брака;
• документ, подтверждающий право собственности на переоформляемую квартиру (к примеру, выписка из ЕГРН).

Рекомендуем не затягивать с подачей документов в Росреестр. Дело в том, что вопрос о моменте перехода права собственности на основании брачного договора однозначно не решен. Когда это происходит: на дату заключения брачного договора или на дату регистрации права собственности на основании этого брачного договора? Разные суды по-разному отвечают на этот вопрос (Определение ВС от 08.11.2011 N 83-В11-5, Апелляционные определения Псковского областного суда от 30.04.2013 N 33-699/2013, Иркутского областного суда от 25.03.2014 N 33-2276/14). Поэтому лучше до суда не доводить и, как того требует Закон, зарегистрировать право собственности с учетом брачного договора.

Альтернатива брачного договора – соглашение об определении долей

Еще один вариант, который вам может предложить нотариус, это заключение соглашения об определении долей в отношении имущества находящегося в совместной собственности. Тогда последовательность будет такая:

• заключение соглашения об определении долей, удостоверенное нотариусом (п. 2 ст. 38 СК РФ);
• государственная регистрация права долевой собственности;
• заключение договора дарения, по которому один супруг дарит свою долю другому супругу (п. 6 Информационного письма МОРП N РП-исх.78 и МоНП N 27/6-02 от 12.01.2004).

Случай, когда не получится переписать квартиру на одного из супругов, заключив брачный договор, это если квартира, приобретенная в браке, в ипотеке. То есть находится в залоге у банка. А значит, без разрешения банка, как залогодержателя, какой-либо переход прав собственности на нее не допускается (п. 1 ст. 37 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 
Чтобы переоформить квартиру на жену или мужа, придется обращаться в суд по поводу раздела имущества. И уже в рамках судебного разбирательства можно будет заключить мировое соглашение о том, что квартира остается в собственности одного из супругов. Дальше уже можно будет заниматься вопросами перерегистрации на основании этого соглашения. 

Как переписать квартиру, если она принадлежит единолично супругу или находится в долевой собственности супругов

Имущество, приобретенное супругом до брака, принадлежит ему одному (п. 1 ст. 36 СК РФ). Чтобы переписать такую квартиру на жену (если цель именно переоформление, а не продажа с целью выгоды), достаточно заключить договор дарения. В этом случае подаренная квартира становится личной собственностью одаряемого (п. 6 Информационного письма МОРП N РП-исх.78 и МоНП N 27/6-02 от 12.01.2004), несмотря на то что одаряемый состоит в браке с дарителем.

Процедура регистрации перехода права собственности в данном случае будет стандартной. Основание для перехода, соответственно, – договор дарения.

Если же квартира находится в долевой собственности, это значит, что за каждым из супругов зарегистрирована определенная доля. Следовательно, муж может тоже просто подарить свою долю жене.

Сколько стоит переписать квартиру

Госпошлина за регистрацию права собственности для физлиц составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если будете обращаться к нотариусу, для оформления, к примеру, брачного договора, его услуги также нужно будет оплатить. В Москве цены начинаются от 7500 руб. При обращении в суд могут возникнуть расходы на услуги адвоката, представителей в суде. 
Кроме того, если решите подавать документы на регистрацию права собственности в электронном виде, например, через портал Госуслуг, то понадобится УКЭП – усиленная квалифицированная электронная подпись. Ее можно оформить бесплатно через приложение «Госключ». Но для этого нужен будет телефон с функцией NFC и загранпаспорт с 10-летним сроком действия. Другой вариант – оформить УКЭП в удостоверяющем центре (например, если загранпаспорта нет). Однако это уже будет платно. 

Как переписать квартиру в МФЦ

Подать документы на перерегистрацию квартиры можно в МФЦ. Вам точно понадобятся: 
- паспорта участников сделки;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего квартиру;
- документ, на основании которого теперь оформляется переход права собственности на квартиру к одному из супругов (договор дарения, брачный договор и др.). 
Заявления о государственной регистрации права можно будет оформить на месте, там же сможете уплатить госпошлину. 
В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. К примеру, письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если квартира в ипотеке. Перечень документов для конкретного случая можно сформировать на сайте Росреестра.