Бухгалтерская консультация:

актуально на 22 ноября 2023 г.

Личный интерес / Налоги физических лиц, Юридические вопросы

Договор дарения земельного участка с домом и без: особенности сделки

Мы уже рассказывали в отдельной консультации об основных правилах составления и заключения договоров дарения. В том числе об условиях, которые должны быть отражены в договоре, привлечении нотариуса в ряде случаев, регистрации перехода права собственности, если предметом договора является объект недвижимости, а также о налогообложении дохода, возникающего у одаряемого. Общие требования, предъявляемые к сделкам по дарению, актуальны и для дарственной на земельный участок. Однако свои особенности при заключении таких договоров между физлицами все же возникают.

Важно: далее в статье речь пойдет о зарегистрированных участках, т. е. поставленных на кадастровый учет. Только если в ЕГРН есть сведения о конкретном земельном наделе, им можно распоряжаться, в том числе дарить (п. 1 ст. 260 ГК РФ). Постановка на учет неоформленной земли – это большая тема, требующая отдельного рассмотрения. Ее в статье мы касаться не будем.

Договор дарения земельного участка: предмет договора

Существенным условием договора дарения является его предмет, т. е. в рассматриваемом случае земельный участок (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Все характеристики участка должны быть прописаны в договоре, чтобы можно было однозначно определить, о какой именно земле идет речь (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Поэтому в договоре указывают адрес участка (начиная с наименования муниципального образования), его общую площадь, кадастровый номер, а также категорию земли. Что это такое?

По своему целевому назначению земли в РФ делятся на несколько категорий (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

земли населенных пунктов;
земли сельскохозяйственного назначения;
земли лесного фонда;
земли особо охраняемых территорий и объектов, и т.д.

Так вот, Земельный кодекс требует указывать категорию земли в договоре, а также в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (пп. 2, 4 п. 2 ст. 8 ЗК РФ). Поэтому категория земли должна быть в выписке из ЕГРН.

Подробнее – в Готовом решении «Как гражданину получить выписку из ЕГРН»

Также в договоре можно указать (но это необязательно):

границы земельного участка, т. е. координаты характерных точек границ, которые определяет кадастровый инженер. Формально нет прямого законодательного требования о межевании земли прежде, чем ее можно будет продать или подарить новому владельцу. Однако конкретные координаты избавят будущего собственника от потенциальных конфликтов с соседями по поводу границ участка;
вид разрешенного использования земли.

Что такое вид разрешенного использования

Для каждого участка устанавливается вид разрешенного использования (ВРИ), т. е. определяется то, каким образом землю можно использовать. Поскольку не на каждом участке допускается строительство дома или, к примеру, разведение домашней птицы.

У участка должен быть один основной ВРИ, и могут быть (а могут и не быть) условно разрешенные и вспомогательные ВРИ (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). ВРИ устанавливаются на уровне муниципалитетов.

В России действует Классификатор ВРИ земельных участков, в котором приводится описание этих ВРИ (утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412). К примеру, участку может быть присвоен ВРИ – «Ведение огородничества» с кодом 13.1. Это значит, что на нем собственник (или иное лицо, которое вправе пользоваться участком) может отдыхать, выращивать сельхоз культуры для себя, а также возвести хозпостройки, не являющиеся объектами недвижимости, для хранения инвентаря и урожая. Но строить жилой дом на таком участке нельзя. Отметим также, что за использование земли не по назначению собственнику грозит административный штраф (ст. 8.8 КоАП РФ).

Кроме того, от ВРИ зависит и кадастровая стоимость участка. А значит, опосредованно ВРИ влияет и на сумму налога на землю.

Категория земель и ВРИ вносятся в кадастр недвижимости (пп. 3, 4 п. 5 ст. 8 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Соответственно, узнать эти сведения можно также с помощью публичной кадастровой карты. Достаточно ввести в поиске (он расположен в верхнем левом углу страницы) кадастровый номер участка, а если он неизвестен, то хотя бы адрес. Щелкаете по нужному участку кнопкой мыши и в левой части экрана появляется та информация о нем, которая содержится в кадастре.

Когда на участке можно строить дом

Большинство граждан используют земельные участки для выращивания сельхоз культур (для личного потребления) и для строительства – садовых и жилых домов либо хозпостроек.

Строительство индивидуальных жилых домов возможно на участках со следующими кодами ВРИ.

Код ВРИ	Наименование ВРИ	Возможное использование участка помимо строительства жилого дома
2.1	Для индивидуального жилищного строительства	Выращивание сельхоз культур, размещение гаражей для собственных нужд и хозпостроек
2.2	Для ведения личного подсобного хозяйства	Производство сельхоз продукции, размещение гаража и иных вспомогательных сооружений, содержание сельхоз животных
13.2	Ведение садоводства	Выращивание сельхоз культур, размещение садового дома, хозпостроек и гаражей – все перечисленное только для собственных нужд

Вместе с тем, на участке с кодом 1.16 – «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» – возможно только производство сельхоз продукции без права возведения объектов капитального строительства. То есть легально построить дом на земле такой категории не получится. Но можно попытаться изменить ВРИ. Иногда сделать это можно, просто подав в МФЦ заявление о государственном кадастровом учете (без одновременной регистрации прав) с указанием в нем нового ВРИ. А иногда поменять ВРИ участка вообще нельзя.

Отметим, что обычно дачные участки в собственности физлиц на территории СНТ по категории относятся к землям сельхоз назначения, а ВРИ у них – для садоводства. Если же свой участок вам решила подарить, к примеру, бабушка, живущая в деревне, то по категории ее участок будет относиться к землям населенных пунктов (поскольку таковыми являются не только городские поселения), а ВРИ может быть установлен – для ведения личного подсобного хозяйства.

Весь этот длинный ликбез о категориях земли и ВРИ для того, чтобы предупредить одаряемых о возможных проблемах. Если вы собираетесь строить на участке дом, а дарят вам землю для огородничества, и вы не готовы разбираться в кодах ВРИ, изучать правила землепользования и застройки вашего населенного пункта, чтобы ВРИ поменять, то, возможно, вам будет проще отказаться от такого подарка. Либо принять его, после чего продать и купить другой участок.

О чем еще должны знать собственники земли

Человек, принимающий в дар землю, должен понимать, что принимает вместе с ней не только право использовать эту землю по назначению, но и берет на себя ответственность за ее содержание. Так, собственник земли должен (ст. 42 ЗК РФ):

соблюдать при использовании участков требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил;
вносить платежи за землю (в том числе налоговые);
не допускать загрязнение, истощение, уничтожение земель и почв и т.д.

Под охраной земель понимается защита земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, загрязнения химическими веществами и т.д. Поэтому организовывать свалку на обычном дачном участке нельзя. Кроме того, на землях сельхоз назначения необходимо следить за их плодородием, избавляться от зарастания деревьями, кустарниками и сорняками (п. 2 ст. 13 ЗК РФ).

Невыполнение требований и обязательных мероприятий по защите земель и охране почв может привести к административному штрафу. Для граждан от 20 тыс. до 50 тыс. руб. (ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ).

Далее поговорим об оформлении договора дарения.

Оформление дарственной на участок

При дарении любого объекта недвижимости договор между сторонами оформляется в письменной форме (п. 1, 3 ст. 574 ГК РФ). В нем указывается:

дата и место подписания договора;
сведения о дарителе и одаряемом (ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации);
сведения о правоустанавливающих документах дарителя на землю. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, постановление органа местной власти о выделении участка и т.д.;
сведения о самой земле. Помимо характеристик, поименованных выше, в договоре указывают имеющиеся на участке постройки, их тип, расположение, площадь;
сведения об обременениях и ограничениях в отношении участка и постройках на нем, если таковые есть (к примеру, об аресте или залоге).

Напомним, что поскольку речь идет о безвозмездной сделке, прописывать в договоре цену участка необязательно. Но по желанию сторон можно указать. Она повлияет на сумму НДФЛ одаряемого, если ему придется платить этот налог (подробнее об этом ниже)

Договор дарения земельного участка сельскохозяйственного назначения (образец заполнения)

Договор дарения участка: когда нужен нотариус, а когда нет

В некоторых случаях Закон обязывает дарителя и одаряемого обращаться к нотариусу для оформления дарственной. Так, без нотариуса не обойтись, если собственником участка является несовершеннолетний либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Что касается долевой собственности в объектах недвижимости, то обычно дарение долей так же требует нотариального удостоверения договора (кроме случая, когда все собственники отчуждают свои доли в рамках одной сделки). Вот и при дарении долей в таких землях сельхоз назначения, как садовые или огородные земельные участки, а также участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, тоже понадобится нотариус (п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Вместе с тем, участки, регулируемые Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», подпадают под исключение и не требуют привлечения нотариуса. Речь идет о так называемых полевых землях (пашнях, сенокосах, пастбищах и др.). Как правило, это угодья, принадлежащие сельхоз производителям, совхозам, колхозам. Такие участки можно использовать только для сельхоз целей (и нельзя использовать под промышленные объекты, стройку и др.).

Понятно, что по собственному желанию даритель и одаряемый также всегда вправе обратиться к нотариусу за составлением и удостоверением договора дарения любого участка. Но, безусловно, услуги нотариуса придется оплачивать. Кстати, если участники сделки находятся в разных регионах, то возможно оформление договора с привлечением двух нотариусов (или даже более). Тогда один из них обязательно должен находиться в том субъекте РФ, где расположен земельный участок (ст. 53.1, 56 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Регистрация перехода права собственности на участок и госпошлина

Чтобы одаряемый стал полноправным владельцем участка, его право собственности нужно зарегистрировать, что делается, в целом, по общим правилам, см. отдельную консультацию (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Понадобится сам договор дарения, паспорта всех участников сделки, заявление о государственной регистрации права собственности, правоустанавливающие документы на участок.

До подачи документов на регистрацию или при подаче нужно уплатить госпошлину. Если в качестве подарка физлицу выступает земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, то пошлина составит 350 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Для участков сельхоз назначения с иным ВРИ госпошлина установлена в таком же размере (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В иных случаях нужно будет уплатить единую пошлину для объектов недвижимости – 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Регистрация перехода права собственности на землю: куда обращаться

Подать документы на регистрацию можно:

лично в филиал ППК «Роскадастр». Здесь же гражданин может заказать выездной прием документов. Это значит, что сотрудники Роскадастра сами приедут домой к участнику сделки и заберут документы. Но такая услуга, естественно, платная (ч. 2 ст. 3.1, ч. 1.1 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ);
в МФЦ;
через нотариуса (ч. 1.5 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Как правило, нотариус передает документы на регистрацию, если он же и удостоверял договор;
через Интернет. Представить документы можно полностью онлайн на сайте Росреестра, но для этого понадобится определенная электронная подпись.

Договор дарения земельного участка с домом

В данном разделе исходим из того, что дом на участке уже построен и зарегистрирован в Росреестре. То есть существует фактически и по документам как самостоятельный объект недвижимости.

Подарить дом без земли, на которой он расположен, невозможно. Поэтому если собрались дарить кому-то дом, то будьте готовы подарить и землю, или хотя бы часть участка, на котором этот дом расположен (п. 2 ст. 271, ст. 273 ГК РФ, п. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ).

Очевидно, что в этом случае в качестве предмета договора будет выступать не только участок, но и дом. Соответственно, в договоре необходимо указать характеристики обоих объектов недвижимости.

Кроме того, госпошлину одаряемый должен будет уплатить так же за 2 объекта. В общем случае помимо 350 руб. за участок понадобится заплатить еще 2000 руб. за дом. В остальном порядок оформления сделки будет такой же, как и при дарении иных объектов недвижимости.

Договор дарения дома и земельного участка (образец)

Налоги с подаренного участка

НДФЛ. При дарении участка родственнику платить НДФЛ не придется: у дарителя доход не возникает, а одаряемый подпадает под исключение (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Но дарителем должен выступать обязательно близкий родственник. То есть супруг, родитель, ребенок (в том числе усыновленный), дедушка, бабушка, внук, внучка, брат, сестра (ст. 2, 14 СК РФ).

Если же участники сделки родственниками не являются, то получателю подарка придется уплатить налог. По общему правилу рассчитывается он как стоимость участка, умноженная на 13%. Если в договоре стоимость не указывалась, то при расчете нужно использовать кадастровую стоимость (п. 6 ст. 214.10 НК РФ).

Земельный налог. Когда гражданин становится владельцем земли, он автоматически становится и плательщиком земельного налога, см. отдельную консультацию. Правда, для некоторых категорий предусмотрены льготы.

В общем же случае земельный налог рассчитывает ИФНС и раз в год присылает физлицу уведомление с конкретной суммой к уплате (п. 4 ст. 397 НК РФ). Оно может прийти по почте на бумажном носителе либо в Личный кабинет физлица на сайте ФНС или на портал Госуслуг в электронном виде.

Впервые такое уведомление новоиспеченный собственник земли должен получить осенью следующего года. То есть если владельцем участка человек стал в 2022 году, то в октябре-ноябре 2023 года ему должно прийти уведомление с суммой налога по итогам 2022 года. Уплатить его нужно не позднее 01.12.2023 (п. 1 ст. 397 НК РФ). Иными словами, ежегодно в срок до 1 декабря включительно владелец участка будет платить земельный налог.

Подробнее – в Готовом решении «Как рассчитывается земельный налог для физических лиц?»