Сколько стоит и как правильно составить договор дарения

Любой человек вправе подарить свое имущество кому-либо: сыну, матери, сестре или, вообще, лицу, не приходящемуся родственником. Формально и вручение подарка на день рождения, к примеру, бытовой техники, и дарение квартиры означает заключение договора дарения. Но между указанными сделками есть заметные отличия. 

Договор дарения: требования ГК РФ

По договору дарения одна сторона – даритель безвозмездно передает в собственность свое имущество другой стороне – одаряемому. Если взамен вещи получатель должен что-то передать или заплатить, сделка не считается дарением. Это будет уже договор купли-продажи, мены и т.д. То есть у одаряемого не должно возникать встречных обязательств перед дарителем (п. 1 ст. 572 ГК РФ). 

Предмет договора дарения

Предмет договора дарения является одним из его существенных условий, а если не определено какое-либо существенное условие, то договор не признается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поэтому так важно определить в договоре его предмет. 
Если коротко, то предмет договора дарения – это то, что является подарком. Это может быть:

• конкретный предмет или вещь (объект жилой или нежилой недвижимости, автомобиль, предметы искусства и т.д.);
• права (имущественные, цифровые и др.);
• освобождение от обязанности (например, погашение кредита за одаряемого). 

Если в договоре указано, что к одаряемому переходит часть имущества дарителя или все его имущество без какой-либо конкретики, такой договор признается ничтожным (п. 2 ст. 572 ГК РФ). 

Форма договора дарения: ст. 574 ГК РФ

В общем случае договор дарения может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Поэтому если вы дарите знакомому, допустим, кофеварку, нет необходимости составлять какие-то бумаги. Но есть несколько случаев, когда дарение должно быть обязательно оформлено письменно (п. 2, 3 ст. 574 ГК РФ): 

• при дарении недвижимости. В этом случае требуется не только письменный договор, но и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре; 
• при дарении имущества организацией, если его стоимость более 3000 руб.;
• при отложенном дарении, когда в договоре прописано обещание дарения в будущем. 

Когда нельзя дарить подарки

Законодательно установлен ряд ограничений в отношении договоров дарения. Одни из них касаются предмета договора, другие – дарителей и одаряемых. 
Так, не допускается дарение вещей и предметов, ограниченных в обороте. К примеру, нельзя просто так подарить оружие. 
Кроме того, прямо запрещено дарение подарков стоимостью более 3 тыс. руб. (п. 1 ст. 575 ГК РФ):

• от одной коммерческой организации другой; 
• от имени малолетних, а также от лиц, признанных недееспособными;
• от лиц, которым оказываются услуги в образовательных, медицинских, социальных организациях, и их родственников работникам этих организаций;
• от любых граждан лицам, замещающим государственные или муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, включая гражданских служащих, в связи с исполнением ими служебных обязанностей. И неважно, что выступает в качестве подарка – деньги, вещи, оплата услуг, развлечений, транспорта и т.д. (п. 6 ч. 1 ст. 17 Закона от 27.07.2004 N 79-ФЗ, пп. 7 ч. 3 ст. 12.1 Закона от 25.12.2008 N 273-ФЗ).

Подарки физлицам, не относящимся к указанным выше категориям, а также физлицам от организаций, в том числе работникам, законодательно не запрещены.  

Дарственная и договор дарения: в чем разница

Понятия «дарственная» в законодательстве нет. Но в быту так часто называют как раз письменный договор дарения. Так что дарственная это и есть договор дарения, и никакой существенной разницы между ними нет. В разговорной речи под дарственной чаще всего подразумевают именно договор дарения жилья. Но встречается и дарственная на автомобиль, землю и иные объекты. 

Виды договора дарения

В юридической литературе встречается деление договоров дарения на:

• реальные, т.е. заключенные с момента передачи дара; 
• консенсуальные, в которых содержится обещание дарения в будущем. 

Если же в качестве критерия классификации договоров используется предмет дарственной, то выделяют: 

• договор дарения квартиры;
• договор дарения автомобиля;
• договор дарения земельного участка (земельного участка с домом);
• договор дарения доли в квартире (ином объекте недвижимости) и т.д.

Как составить договор дарения: что в нем должно быть 

В договоре дарения указываются: 

• дата и место заключения договора; 
• информация о дарителе и одаряемом, а именно ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, адреса регистрации. Иногда в договоре прописывают еще и СНИЛС, поскольку это уникальный номер, по которому так же можно идентифицировать физлицо. Для несовершеннолетних граждан указываются данные свидетельства о рождении, а также сведения лица, представляющего его интересы; 
• предмет договора. В тексте нужно прописать, что даритель передает в дар определенное имущество (квартиру, дом, машину и т.д.) или права, а одаряемый согласен принять подарок. При этом указываются все характеристики подарка, чтобы его можно было точно определить, не перепутав с иной вещью или объектом;
• иные условия договора. К примеру, порядок передачи дара от дарителя к одаряемому. Кроме того, в договоре можно прописать условие о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). 

Перечисленное выше – основа договора. Свои особенности возникают, если в качестве подарка выступает объект недвижимости. 
Кстати, стоимость подарка в договоре указывать необязательно. Поскольку сделка безвозмездная, цена дара роли не играет. 

Договор дарения квартиры или дарственная на квартиру

С учетом того, какие сведения указываются в любом договоре дарения, для оформления дарственной на квартиру вам понадобятся: 

• документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого (паспорт, свидетельство о рождении и т.д.). Если сделка проходит через представителя, то нужна будет нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Отметим, что в доверенности представителя дарителя обязательно должен быть указан предмета дарения, а также поименован одаряемый. Иначе такая доверенность будет признана ничтожной (п. 5 ст. 576 ГК РФ), а значит, и подпись представителя в договоре дарения не будет иметь никакого значения; 
• выписка из ЕГРН на квартиру, а также документы, на основании которых даритель стал ее собственником. Это может быть договор купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство и др.;
• нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, если даритель стал собственником жилья, будучи в браке. И соответственно, квартира является совместной собственностью супругов.

Могут потребоваться и другие документы. Например, если дарителем выступает несовершеннолетний в возрасте старше 14 лет, то для заключения договора дарения понадобится:

• согласие его родителей или иных законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ);
• разрешение органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ). 

Как оформить дарственную на квартиру 2023

Договор дарения на квартиру оформляется в простой письменной форме и должен быть подписан обеими сторонами (п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Далее о том, что в нем необходимо отразить. 
Характеристики квартиры. Как было указано выше, в договоре обязательно максимально подробно описывается предмет договора. В отношении квартиры обычно указывают:

• адрес, включая наименование муниципального образования и индекс, этаж;
• общую площадь в метрах квадратных;
• кадастровый номер. 

Последние два показателя можно взять из выписки из ЕГРН. 
Сведения о праве собственности дарителя. Прописывается не только наименования правоустанавливающих документов, на основании которых даритель владеет квартирой, но и реквизиты, а также дата и номер регистрационной записи его права собственности. К примеру, в договоре может быть такая формулировка.

Квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании следующего документа: Договор купли-продажи квартиры от 26.04.2016 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости 10 мая 2016 года сделана запись регистрации: № 77-77/003-77/003/039/2016-2964/1

Зарегистрированные в квартире лица. В квартире, как в объекте жилой недвижимости, могут быть постоянно зарегистрированные лица, проще говоря прописанные. Если на момент совершения сделки в квартире есть зарегистрированные, то в договоре можно отразить этот факт, чтобы одаряемый понимал, с кем ему, возможно, придется делить жилплощадь. 

Порядок передачи дара

В договоре дарения квартиры нередко прописывают, при каких обстоятельствах жилье должно быть передано одаряемому. А именно:

• в какой срок после заключения договора или после оформления права собственности на одаряемого передается квартира; 
• числится ли за квартирой задолженность по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и в каких суммах. 

Оформление на квартиру дарственной: когда она вступает в силу

Если даритель был вправе передать дар, а одаряемый принять дар и обе стороны поставили свои подписи на договоре, то с этого момента договор считается заключенным. Вместе с тем, после заключения договора дарения должно произойти еще 2 события, чтобы сделка по недвижимости была завершена.
1.    Передача квартиры одаряемому (для оформления передачи можно составить передаточный акт). До момента передачи дар не считается принятым и одаряемый вправе отказаться от его получения. Тогда договор дарения признается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК РФ). 
2.    Регистрация права собственности одаряемого в Росреестре (ст. 131 ГК РФ). А до того квартира будет числиться за дарителем. Соответственно, оплата коммунальных услуг, налог на имущество и иные обязательные платежи за этот период должен будет платить даритель.

Дарение недвижимости: отказ от подарка

Допустим, заботливая тетушка решила подарить племяннику домик в деревне, который вот-вот развалится. Продать ее будет проблематично, жить в ней тоже. В такой ситуации, возможно, имеет смысл отказаться от подарка. 
Отметим, что если договор дарения был заключен в письменной форме, то отказ тоже необходимо оформить письменно. А если одаряемый сначала оформил право собственности на квартиру, а потом вдруг решил не принимать ее, значит, теперь ему снова придется обращаться в Росреестр, чтобы провести государственную регистрацию отказа. При этом даритель будет вправе требовать с одаряемого возмещения реального ущерба, связанного со сделкой (п. 2, 3 ст. 573 ГК РФ). К примеру, компенсации затрат на составление договора дарения у юриста. 
Возникает вопрос: а существует ли срок, в течение которого нужно принять подаренный объект недвижимости и оформить право собственности на него? 

Срок действия договора дарения

Как таковой срок действия договора дарения законодательно не установлен. То есть если гражданин, получивший в дар квартиру, не будет торопиться с регистрацией права собственности на нее, то дарственную это не отменит. Хотя одаряемый должен понимать, что собственником квартиры он станет только после государственной регистрации своего права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ). 
Также нужно учитывать, что ГК РФ предусматривает случаи, когда даритель вправе потребовать отмены дарения уже после передачи подарка. К примеру, если одаряемый обращается с полученной вещью так, что возникает угроза ее безвозвратной утраты (п. 2 ст. 578 ГК РФ). Для этого придется обращаться в суд. Но сослаться на неоформление квартиры в собственность и на этом основании отменить дарение даритель вряд ли сможет. 

Договор дарения между близкими родственниками 

Если сделка предполагается между родственниками, то при составлении дарственной необходимо ориентироваться на общие правила оформления договора дарения. Нужно соблюдать все те же нормы, которые установлены гражданским и семейным законодательством (в первую очередь в части соблюдения прав несовершеннолетних, подопечных и т.д.).
Вместе с тем, родственные связи между участниками сделки имеют значение для целей налогообложения дохода, полученного одаряемым в виде подарка. 

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Поскольку одаряемый еще не достиг совершеннолетия, то в сделке должен быть задействован его законный представитель. Если ребенку еще нет 14 лет, то выразить согласие на принятие дара и подписать договор может его родитель, усыновитель или опекун (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Если одаряемому от 14 до 18 лет (и у него уже есть паспорт), то договор он вправе подписать сам, но с согласия законного представителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Есть исключения: несовершеннолетний может самостоятельно принять в дар квартиру и подписать договор без такого согласия, если признан полностью дееспособным в связи с вступлением в брак или эмансипацией (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ). 
Если родитель дарит квартиру своему же ребенку младше 14 лет, то в договоре он выступает одновременно и за дарителя, и за одаряемого. И ничего страшного в этом нет. Привлекать третье лицо, чтобы кто-то другой выступал от имени ребенка, не нужно (Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08). 
Отметим, что привлекать каким-либо образом органы опеки (получать от них разрешение) при совершении такой сделки не нужно. Поскольку в результате заключения договора дарения в пользу несовершеннолетнего происходит увеличение его имущества, а не наоборот. 

Сколько стоит дарственная на квартиру

Если вы решите составить текст дарственной самостоятельно, то вам естественно не придется никому за это платить. Всегда можно использовать готовый бланк договора дарения. Например, договор дарения можно бесплатно скачать в системе Консультантплюс, получив бесплатный демодоступ к системе.

Вместе с тем, если хотите подстраховаться и получить консультацию специалистов, то можете обратиться:

• к юристу. Это может быть юридическая компания или частнопрактикующий юрист, который составит вам договор с учетом особенностей вашей конкретной ситуации. Надо будет только подписать его и далее заниматься вопросами регистрации недвижимости. Цена за услугу может быть самой разной и будет зависеть от сложности сделки и региона ее проведения;
• к нотариусу. Он не только составит договор, но и сможет подать за вас документы на регистрацию в Росреестр. Что конечно удобно, но платно. Кстати, в некоторых случаях провести сделку по дарению недвижимости без нотариуса нельзя (см. ниже); 
• к риелтору. В агентствах недвижимости тоже предлагают услуги по оформлению договоров дарения. Но сегодня риелторская деятельность в РФ ничем не регламентирована, отдельного закона нет. Поэтому нельзя гарантировать, что дарственную вам составит специалист с юридическим образованием. Сегодня каждый, прошедший короткие курсы в риелторской компании, может называть себя риелтором, поскольку ни лицензии, ни сертификаты, ни иные подтверждающие документы получать не нужно; 
• в МФЦ. Некоторые МФЦ предоставляют юридические услуги по подготовке дарственной. Так, в МФЦ Санкт-Петербурга есть услуга «Прием документов для подготовки и составления договора, соглашения в простой письменной форме в отношении объекта недвижимости». В конце 2022 года минимальная цена за такую услугу составляла 4000 руб. 

Можно ли дарственную оформить в МФЦ без нотариуса, какие нужны документы

Для оформления дарственной в МФЦ нужно будет предоставить все те же документы, которые нужны для составления договора дарения: паспорта, выписку из ЕГРН и иные документы в зависимости от ситуации. Но есть обстоятельства, при которых подарить жилье без участия нотариуса, не получится. По крайней мере, чтобы сделка была проведена легально. 

1. Недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или лицу, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, далее – Закона N 218-ФЗ). 
2. Предметом договора дарения является доля в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ). Попытка подарить долю без нотариуса приведет к тому, что сделку признают ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК РФ). На практике при подаче в Росреестр такого договора дарения без нотариального удостоверения процедуру регистрации приостановят и предложат обратиться к нотариусу. Если стороны не сделают этого, в регистрации просто откажут (п. 7 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона N 218-ФЗ). 

Исключение составляет, в частности, случай, когда в рамках одной сделки происходит отчуждение всех долей объекта недвижимости сособственниками. Тогда нотариус не нужен. 
Напомним, что работа нотариуса включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 163 ГК РФ). 

Сколько стоит у нотариуса дарственная на квартиру

Стоимость услуг нотариуса складывается из тарифа и платы за услуги технического характера. Тариф установлен законодательно. Для договоров дарения он зависит от того, сколько стоит передаваемая в дар недвижимость и кому ее передают – близкому родственнику или иному лицу (пп. 1 ч. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате», утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1). 

Цена квартиры	Одаряемый – близкий родственник дарителя (супруг, родитель, ребенок, внук)	Одаряемый не является близким родственником дарителя
не более 1 млн руб.	3 000 руб. + 0,2% от  цены квартиры	3 000 руб. + 0,4% от цены квартиры
свыше 1 млн руб. и до 10 млн руб. включительно		7 000 руб. + 0,2% от цены квартиры, превышающей 1 млн руб.
свыше 10 млн руб.	23 000 руб. + 0,1% от  цены квартиры, превышающей 10 млн рублей, но не более 50 тыс. руб.	25 000 руб. + 0,1% от цены квартиры, превышающей 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.

Но ведь цена жилья в договоре дарения зачастую не указывается. Как тогда определить стоимость квартиры? Тогда можно использовать кадастровую стоимость, указанную в выписке из ЕГРН. 
Плата за техническую работу нотариуса устанавливается на уровне региона. Так, в Московской области за услуги технического характера придется заплатить 6000 руб., если в договоре фигурирует 1 или 2 объекта недвижимости. То есть в общей сложности сумма составит 6 000 руб. + нотариальный тариф. 

Как зарегистрировать переход права по дарственной

Для регистрации перехода права собственности на подаренную квартиру вам понадобятся (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ): 
оригинал договора дарения (ч. 3 ст. 21 Закона N 218-ФЗ);
документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого;
заявление о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности дарителя на квартиру, передаваемую в дар. 
Если документы за заявителя будет подавать представитель, то понадобится нотариально заверенная доверенность, подтверждающая его полномочия (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Кроме перечисленного могут понадобиться и другие документы, подтверждающие легальность сделки. К примеру, согласие супруга на дарение, если даритель приобрел квартиру в браке. 
Куда и как подавать документы? Возможны 3 варианта. 

1. Через нотариуса. Если договор дарения был удостоверен нотариусом, то он же, как правило, и направляет документы в электронном виде для регистрации права собственности (ч. 1.5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). А после регистрации выдает одаряемому выписку ЕГРН, в котором последний фигурирует в качестве владельца недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ). 
2. Через сайт Росреестра. После прохождения идентификации на портале Госуслуг теоретически можно подать документы в электронном виде на регистрацию (ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Но в этом случае понадобится квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, выданный ППК «Роскадастр». Это публично-правовая компания, которая образована в результате объединения АО «Ростехинвентаризации – Федерального БТИ», ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» и ФГБУ «ФКП Росреестра» (ч. 1 ст. 4 Закона от 30.12.2021 N 448-ФЗ). Получать документы и сведения, на основании которых затем отражается информация в ЕГРН, теперь должен ППК «Роскадастр». Он же отвечает за предоставление данных из ЕГРН, то есть за формирование выписок. 
3. Через офис приема документов ППК «Роскадастр» либо МФЦ. Сюда документы можно представить на бумаге в (п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона N 218-ФЗ). 

Напомним, что за регистрацию права собственности на квартиру необходимо уплатить госпошлину. В общем случае она составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Регистрация в МФЦ договора дарения

Сегодня МФЦ передают сведения для регистрации права собственности в Росреестр в электронном виде. То есть, получив документы, специалист МФЦ переводит их в электронный формат и возвращает бумаги заявителю. В Росреестр поступают только файлы, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью, по цифровым каналам связи. На следующий рабочий день заявителю направляют уведомление о получении документов регистрирующим органом (п. 2 ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). 
Вся процедура регистрации при обращении в МФЦ должна занять не более 9 рабочих дней (п. 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ). В течение указанного срока заявителю должна поступить выписка из ЕГРН: либо в электронном виде (присылают на электронную почту сам файл или ссылку для скачивания), либо в бумажном (ч. 2 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ). В последнем случае за выпиской придется еще раз съездить в МФЦ. 

Какие налоги нужно платить с подарков

По налоговому законодательству получение подарка, как правило, означает получение одаряемым дохода – в денежной или натуральной форме. А с дохода граждане РФ должны платить налог на доходы физических лиц – НДФЛ. Но платить налог на дарение нужно, только если в качестве подарка выступает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ): 

• объект недвижимости;
• транспорт;
• акции, доли, паи;
• цифровые финансовые активы и цифровые права. 

При этом в НК РФ предусмотрены исключения. Значение имеет, состоят ли даритель и одаряемый в родстве. 

Договор дарения: налог у дарителя?

 Даритель не должен платить НДФЛ. Причем независимо от того, является ли одаряемый его близким родственником или нет. Поскольку имущество даритель передает безвозмездно, т.е. не получая ничего взамен, экономической выгоды от такой сделки он не получает. А если нет экономической выгоды, значит, нет и дохода. Нет дохода, нечего облагать налогом (п. 1 ст. 41, ст. 209 НК РФ). 
Далее поговорим об одаряемом.

Налог на дарение между близкими родственниками

Если квартиру или любой иной подарок вы получили от близкого родственника, то независимо от его стоимости и иных факторов платить НДФЛ не придется. Такие подарки не облагаются налогом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Но важно, чтобы дарителем был именно близкий родственник. Таковыми являются супруги, родители и дети (включая усыновленных детей), дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры, в том числе неполнородные, у которых есть один общий родитель – отец или мать (ст. 2, 14 СК РФ).
А вот если эту полученную безвозмездно квартиру одаряемый решит продать, то с полученных от продажи денег по общему правилу ему придется платить налог.   

Налог на дарение недвижимости не родственнику

При получении в дар недвижимости от лица, не являющегося близким родственником, одаряемый должен уплатить НДФЛ. Ставка в общем случае составляет 13%. За цену объекта берется кадастровая стоимость недвижимости, установленная на 1 января года, в котором оформлен переход права собственности на основании договора дарения (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Сегодня кадастровая стоимость указывается в стандартной выписке из ЕГРН. От этой суммы одаряемый вправе рассчитать налог и уплатить его. 
Если предметом дарения выступает доля в объекте недвижимости, к примеру, доля в квартире или в земельном участке, то стоимость объекта определяется пропорционально этой доле. Допустим, вам подарили ½ квартиры, кадастровая стоимость которой равна 4,8 млн руб. Значит, НДФЛ с такого подарка будет считаться так: 4,8 млн руб. х ½ х 13% = 0,312 млн руб. или 312 тыс. руб.