По мнению Минфина, в подобных ситуациях срок нахождения участка в собственности следует отсчитывать с даты регистрации прав собственности на новые участки (Письма Минфина России от 17.12.2013 N 03-04-07/55742, от 05.05.2014 N 03-04-05/20930). ФНС допускает отсчет такого срока с момента регистрации права собственности на первоначальный объект в отношении любой недвижимости, кроме земли (Письмо ФНС России от 23.09.2015 N БС-3-11/3581@).
Если следовать точке зрения Минфина, то собственнику в случае продажи новых участков до истечения 5 лет с момента регистрации права собственности на них нужно будет (п.4 ст. 217.1, п.4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ):
(и) подать декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи участков,
(и) заплатить НДФЛ в срок не позднее 15 июля этого же года.
При этом он вправе для целей исчисления НДФЛ:
(или) заявить имущественный вычет по каждому проданному участку в размере 1 млн рублей (подп.1 п.2 ст. 220 НК РФ);
(или) уменьшить сумму доходов от продажи на сумму фактически произведенных расходов на приобретение каждого из участков (подп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ). Для этого можно разделить сумму понесенных расходов на приобретение первоначального участка пропорционально площади каждого участка, образованного в результате перераспределения (письмо Минфина от 06.05.2015 N 03-04-05/26012).
Для расчета НДФЛ нужно будет взять разницу между доходом от продажи и суммой вычета. Стоимость участка, указанная в договоре, будет считаться доходом от продажи только в следующих случаях (п.5 ст. 217.1 НК РФ):
(или) кадастровая стоимость недвижимости не определена на 1 января года госрегистрации права собственности покупателя;
(или) доход от продажи недвижимости (по договору) равен или больше, чем кадастровая стоимость недвижимости по состоянию на 1 января года госрегистрации права, умноженная на 0,7.
Если же названные условия не выполняются, то в качестве дохода от продажи будет приниматься кадастровая стоимость участка, умноженная на 0,7.
Предположим, что по договору участок продан за 1 млн рублей, кадастровая стоимость не определена. В таком случае продавцу придется подать декларацию и заявить вычет, но не нужно будет платить НДФЛ, поскольку налоговая база равна нулю.
Если же кадастровая стоимость определена и составляет, к примеру, 1,5 млн рублей, то сумма налога составит: ((1,5 млн рублей х 0,7) – 1 млн рублей) х 13% = 6,5 тысяч рублей.
При исчислении НДФЛ нужно будет также проверить региональное законодательство – там 5-летний срок владения имуществом и коэффициент 0,7 могут быть уменьшены (п.6 ст. 217.1 НК РФ).
Отметим также, что, на наш взгляд, точка зрения Минфина ошибочна. Перераспределение земельных участков – это право их собственника (п.2 ст. 209 ГК РФ, ст. 11.7 Земельного Кодекса РФ). Поэтому, несмотря на возникновение в результате такого перераспределения новых объектов и выдачи новых свидетельств о собственности, срок владения – для целей исчисления НДФЛ при продаже участков – следует исчислять с момента регистрации прав собственности на участки в первоначальных границах. Иной подход поставит граждан, продающих свои перераспределенные участки, в неравные условия по сравнению с гражданами, продающих участки с аналогичным сроком владения, но без перераспределения. А это противоречит НК (п.1, 3, 7 ст. 3 НК РФ).
Однако доказать такую позицию без суда не удастся. А судебная практика по данному вопросу пока, к сожалению, не в пользу граждан (Апелляционные определения Ярославского облсуда от 16.10.2015 № 33-6824, ВС Республики Алтай от 08.04.2015 N 33-307).
