Как изменились условия и ставки по семейной ипотеке с 1 октября 2026
37718
В какой сумме дадут кредит и на каких условиях
По новым правилам субсидируемой семейной ипотеки, действующим с 01.10.2026, для всех регионов, кроме столичных, условия такие (пп. "и" п. 40 Решения Минфина России от 22.09.2026 N 25-67381-01850-Р):
| Количество детей в семье, где есть хотя бы 1 ребенок до 7 лет | Ставка по кредиту, % годовых | Максимальная сумма кредита |
| 1 ребенок | 10% | 6 млн руб. |
| 2 детей | 8% | 8 млн руб. |
| 3 детей | 6% | 10 млн руб. |
| 4 детей | 4% | 10 млн руб. |
| 5 и более детей | 2% | 10 млн руб. |
Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей определены иные условия, в первую очередь, в связи с более высокой стоимостью недвижимости:
| Количество детей в семье, где есть хотя бы 1 ребенок до 7 лет | Ставка по кредиту, % годовых | Максимальная сумма кредита |
| 1 ребенок | 12% | 12 млн руб. |
| 2 детей | 10% | 15 млн руб. |
| 3 детей | 8% | 18 млн руб. |
| 4 детей | 6% | 18 млн руб. |
| 5 и более детей | 4% | 18 млн руб. |
Напомним, что до 1 октября 2026 года по ставке 6% ипотеку могла оформить любая семья, в которой есть ребенок до 7 лет, максимум на 12 млн руб. Очевидно, что для всех немногодетных семей (с 1-2 детьми) условия стали менее привлекательными из-за выросшей ставки, а также из-за сниженного лимита суммы кредита в большинстве субъектов РФ.
Для кого оставляют ставку 6% по семейной ипотеке
По ставке 6% можно получить кредит независимо от количества детей и региона проживания семьи, если (п. 39, пп. "е", "и", "к" п. 40 Решения Минфина России от 22.09.2026 N 25-67381-01850-Р):
- первоначальный взнос составляет от 50% стоимости жилья;
- в семье есть ребенок-инвалид;
- цель кредита – покупка или строительство ИЖС.
Напомним, что по общим условиям семейной ипотеки минимальный взнос установлен в размере 20% от цены недвижимости.
Также предусматривается возможность перехода с более высокой ставки на 6%, если в течение первого года после получения кредита сумма долга у заемщика составит не более 50% стоимости ипотечной недвижимости (пп. "к" п. 40 Решения Минфина России от 22.09.2026 N 25-67381-01850-Р). При выполнении этого условия семья сможет рефинансировать кредит.
Семья с двумя детьми, одному из которых 5 лет, покупает квартиру в Московской области за 15 млн руб. Собственные средства семьи – 4 млн руб., в ипотеку супруги берут 11 млн руб. по ставке 10% годовых. Через 3 месяца семья продает участок с небольшим домом и вносит в качестве досрочного платежа по ипотеке 4,2 млн руб. Их сумма долга становится 6,8 млн руб. (даже чуть меньше с учетом уплаченных ипотечных платежей, которые частично также уменьшают сумму долга). 50% стоимости жилья, приобретенного в ипотеку, – 7,5 млн руб. Новый размер долга по кредиту семьи меньше указанной суммы. Вывод: можно рефинансировать кредит и перейти на ставку 6%.
Кто и когда должен прописаться в ипотечном жилье
По новым правилам участник долевого строительства или собственник жилья, приобретенного по семейной ипотеке, должен:
- оформить постоянную регистрацию (прописку) в этом жилье в течение 271 дня с даты регистрации права собственности на него;
- сохранять постоянную регистрацию в этом жилье в течение 5 лет с даты получения кредита.
При несоблюдении условия о прописке банк вправе повысить ставку по кредиту (пп. "л" п. 40 Решения Минфина России от 22.09.2026 N 25-67381-01850-Р). В течение 5 лет заемщик должен будет предоставлять банку информацию о постоянной регистрации (пп. "н" п. 40 Решения Минфина России от 22.09.2026 N 25-67381-01850-Р)
Срок субсидирования семейной ипотеки сокращен
Еще одно изменение: уменьшен срок субсидирования льготного ипотечного кредита – до 15 лет. Это не значит, что банки будут давать ипотеку только на 15 лет, а на более долгий срок не будут. Но если заемщик решит оформить семейную ипотеку на привычные 30 лет, то только в течение 15 лет он сможет вносить платежи, рассчитанные по льготной ставке. А после этого будет применяться более высокая ставка по ипотеке. Следовательно, и платеж по ней будет больше.
Вместе с тем трудно предсказать, какой будет рыночная ставка через 15 лет и какой процент установит банк льготным заемщикам по кредитам.
Сколько придется платить по семейной ипотеке
До 01.10.2026 максимальный платеж по кредиту, выданному в рамках льготной ипотеки, составлял около 72 тыс. руб. – при сумме кредита 12 млн руб., ставке 6% и сроке кредита 30 лет.
Теперь суммы ежемесячных платежей по льготной ипотеке будут зависеть от выбранных и подходящих конкретной семье условий. Ниже в таблице приведены ориентировочные суммы ежемесячных платежей при сроке кредита:
- 15 лет, тогда в течение всего срока ипотека субсидируется государством;
- 30 лет. Указанный в таблице платеж рассчитан для периода первых 15 лет, затем он будет пересчитываться по рыночной ставке. Скорее всего, в большую сторону.
Чем больше срок кредита, тем меньше сумма ежемесячного платежа, так как сумма основного долга делится на большее количество платежей. Но и больше получится сумма процентов по кредиту, которые заемщик заплатит банку. То есть больше будет сумма общей переплаты по кредиту.
Расчет для всех регионов, кроме столичных:
| Ставка по кредиту, % годовых | Сумма кредита | Ежемесячный платеж при сроке кредита 15 лет, тыс. руб. | Ежемесячный платеж при сроке кредита 30 лет, тыс. руб. |
| 10% | 6 млн руб. | 64,5 | 52,6 |
| 8% | 8 млн руб. | 76,5 | 58,7 |
| 6% | 10 млн руб. | 84,4 | 60,0 |
| 4% | 10 млн руб. | 74,0 | 47,7 |
| 2% | 10 млн руб. | 64,4 | 37,0 |
Как видим, из-за новых условий по льготной ипотеке у всех семей, проживающих не в столичных регионах, максимальный ежемесячный платеж при оформлении льготного кредита на 30 лет получается меньше, чем раньше (меньше 72 тыс. руб.). Это произошло за счет снижения максимальной суммы кредита и частично за счет снижения ставки для семей некоторых категорий.
Расчет для столичных регионов – Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей:
| Ставка по кредиту, % годовых | Сумма кредита | Ежемесячный платеж при сроке кредита 15 лет, тыс. руб. | Ежемесячный платеж при сроке кредита 30 лет, тыс. руб. |
| 12% | 12 млн руб. | 144,0 | 123,4 |
| 10% | 15 млн руб. | 161,2 | 131,6 |
| 8% | 18 млн руб. | 172,0 | 132,1 |
| 6% | 18 млн руб. | 151,9 | 107,9 |
| 4% | 18 млн руб. | 133,1 | 85,9 |
Для семей, проживающих в столичных регионах, максимальный ежемесячный платеж при оформлении льготного кредита на 30 лет, наоборот, получается больше, чем до 01.10.2026. Если доходы позволяют, государство разрешает брать кредиты в большей сумме и готово их субсидировать.
Что меняется для тех, кто оформил семейную ипотеку до 01.10.2026?
Ничего. Новые правила семейной ипотеки распространяются только на кредитные договоры, заключенные начиная с 1 октября 2026 года.
Можно ли получить льготный кредит, если в семье нет детей младше 7 лет?
Нет. По действующим правилам такие семьи не могут участвовать в программе семейной ипотеки.
Какой нужен первоначальный взнос для оформления семейной ипотеки после 1 октября 2026 г.?
По условиям программы – минимум 20% от стоимости приобретаемого жилья, как и было ранее. В этой части изменений нет. Но при взносе в размере 50% стоимости жилья или более можно рассчитывать на ставку 6% независимо от количества детей и региона проживания.
Обязательно ли супруг должен быть созаемщиком по семейной ипотеке?
Да. Это условие действует без изменений.
Можно ли использовать материнский капитал?
Да. Материнский капитал можно использовать как часть первоначального взноса, или направить его на погашение уже полученного льготного кредита.
Меняется ли ставка для льготной ипотеки под ИЖС?
Нет. Ставка остается на уровне 6% независимо от количества детей в семье, а также региона проживания семьи.
Как долго будут выдавать семейную ипотеку по новым условиям?
По плану льготные кредиты семьям будут выдавать до 31 декабря 2030 года. Условия выдачи менялись уже не раз и могут быть изменены снова.
Сколько семейных ипотек можно взять?
Одну на семью. В случае оформления еще одного льготного кредита, к примеру, в другом банке, первый банк наверняка об этом узнает и будет вправе пересчитать платежи заемщику по рыночной ставке из-за несоблюдения условия об однократном пользовании льготой.
