Как рассчитать УСН при продаже ОС

ИП (УСН доходы-расходы) построил подрядным способом ОС (торговый центр), 1. ввел в эксплуатацию (40 000 000) и продает его за 50 000 000. Как рассчитать УСН 50 000 000-40 000 000 =10 000 000*15%?=1 500 000? 2. Не ввел в эксплуатацию, но документ на право собственности у него есть. Продает, как посчитать налог?

Доход при передаче торгового центра покупателю возникает на дату поступления от него денег на расчетный счет (в кассу) или на дату погашения задолженности другим способом (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Расходы в этих двух ситуациях признаются по-разному.

Ситуация 1. Если торговый центр до продажи был введен в эксплуатацию и учтен как объект основного средства, то его стоимость отражается в расходах в течение года создания после оплаты подрядчикам и ввода в эксплуатацию равными частями (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При продаже торгового центра в течение 10 лет (при сроке полезного использования объекта свыше 15 лет) или 3 лет (при сроке полезного использования — до 15 лет) с момента создания расходы придется пересчитать (п. 3 ст. 346.16 НК РФ, Письма Минфина от 26.04.2019 № 03-11-11/30795, от 24.10.2018 № 03-11-11/76344, ФНС от 05.12.2018 № СД-19-3/366@). И вместо всей стоимости в расходы можно включить только его амортизацию, рассчитанную по правилам для налога на прибыль.

Ситуация 2. Если торговый центр до момента продажи в эксплуатацию не введен, то отдельные виды затрат, связанных с его строительством, могут быть учтены как отдельные виды расходов. Например, в качестве материальных расходов, расходов на оплату труда работников, непосредственно занятых в строительстве, начисленные на нее страховые взносы на зарплату и другие в пределах перечня упрощенных расходов (подп. 5, 6, 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, Письма Минфина от 21.12.2012 N 03-11-06/2/148, 17.02.2012 N 03-04-05/3-191). Признаются упрощенные расходы после их оплаты (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). И если конкретные расходы, связанные со строительством торгового центра не были признаны в периоде их оплаты, то вы вправе подать уточненные налоговые декларации за те периоды, когда данные расходы были фактически оплачены (п. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ).