Тренинг «Налог на имущество, транспортный и земельный налоги», актуально на 14 ноября 2018 г.

Земельный налог

Плательщики земельного налога

Налог должны платить все компании — собственники земельного участка независимо от режима налогообложения. Обязанность по уплате возникает со дня регистрации в ЕГРН перехода права собственности на участок. Налог платят по месту нахождения земли. Сроки уплаты земельного налога (ЗН) и авансовых платежей устанавливают муниципалитеты (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 16 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 1 ст. 397, п. 1 ст. 388 НК РФ; Письмо Минфина от 29.11.2017 № 03-05-05-02/79165).

Замечу, что новому собственнику не нужно подавать какие-либо документы для постановки на учет в ИФНС по месту расположения участка. Все необходимые сведения поступят налоговикам из Росреестра (п. 4 ст. 85 НК РФ).

Арендаторы земли налог не платят. Но нередко арендодатели включают в договор условие о возмещении арендатором суммы налога. Это не запрещено, но арендодатель должен понимать, что такую «компенсацию» ему придется включить в доходы и обложить НДС. То, что ЗН уйдет в бюджет, никого не волнует (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ; Письмо Минфина от 29.12.2016 № 03-05-06-02/79371; Постановления АС МО от 05.05.2016 № Ф05-5070/2016; 9 ААС от 14.09.2016 № 09АП-35703/2016).

Расчет земельного налога: формулы

Земельный налог исчисляют по такой формуле (п. 1 ст. 396 НК РФ):

В муниципалитете, решившем взимать авансовые платежи по ЗН, формула их подсчета следующая (п. 6 ст. 396 НК РФ):

При наличии квартальных авансов сумму налога к уплате за год вычисляют так (п. 5 ст. 396 НК РФ):

Показатели 1 и 2 первых двух формул одинаковые. Кадастровую стоимость участка на 1 января по его кадастровому номеру можно найти на сайте Росреестра. Там же указаны категория земли, ее назначение и разрешенное использование — это нужно, чтобы определить ставку налога. Впрочем, все сведения можно заполучить и через выписку из ЕГРН. Если же участок образован внутри года, кадастровую стоимость берите на день ее фиксации в ЕГРН (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Если вдруг муниципалитет не установил ставки ЗН, то действует общая — 1,5%, а для сельскохозяйственных земель — 0,3%. Впрочем, последняя величина актуальна только для участков, используемых по назначению. Без этого ЗН надо считать по общей ставке 1,5% (п. 3 Письма ФНС от 20.03.2018 № БС-4-21/5157@; Постановление АС СЗО от 27.09.2016 № А56-67346/2015).

Расчет земельного налога: изменение кадастровой стоимости

Внутри года кадастровая стоимость участка может измениться. Общее правило такое же, как в «кадастровом» налоге на имущество, — рост или снижение стоимости при расчете ЗН не учитываем. Что было на 1 января, то и берем. Но есть исключения, и они также аналогичны тем, что действуют для «кадастрового» налога на имущество (п. 1 ст. 391 НК РФ; Письма Минфина от 12.03.2018 № 03-05-05-02/14985, от 16.07.2018 № 03-05-05-02/49333).

Наконец, все, что мы обсудили применительно к «кадастровому» налогу на имущество в плане поправок 2019 г., актуально и для земельного налога. Я имею в виду пересчет налога при снижении кадастровой стоимости по итогам рассмотрения спора в комиссии или в суде. ЗН должны будут пересчитать за все годы действия ошибочной кадастровой стоимости участка, но не более чем за 3 года, предшествующие году решения комиссии либо суда (п. 7 ст. 78, п. 1.1 ст. 391 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2019); Информация ФНС «О порядке применения для налогообложения оспоренной кадастровой стоимости недвижимости»).

Внутри года кадастровая стоимость участка может измениться и в результате корректировки его характеристик: назначения, вида разрешенного использования, площади. Все это учитывает коэффициент Ки, но о нем позже.

Расчет земельного налога: коэффициент Кв

Коэффициент Кв в формулах подсчета ЗН и авансовых платежей по нему — наш старый знакомый. Мы сталкивались с ним, когда говорили о транспортном налоге. Коэффициент учитывает количество полных месяцев в году или квартале, в течение которых вы владели земельным участком. Его нужно применить, если вы приобрели или утратили право собственности на земельный участок в течение года.

Вот формулы подсчета коэффициента Кв конкретно для земельного налога:

Месяц будет полным, если вы зарегистрировали право собственности на участок до 15-го числа включительно, а прекращение права — после 15-го числа. Результат деления следует округлить до четвертого знака после запятой (п. 7 ст. 396 НК РФ; п. 5.16 Порядка, утв. Приказом ФНС от 10.05.2017 № ММВ-7-21/347@ (ред., действ. с 21.11.2018)).

Таким образом, в случае с квартальным платежом, и это вам тоже знакомо по транспортному налогу, у коэффициента Кв для ЗН могут быть только два значения — 0,3333 и 0,66671 / 3 = 0,3333; 2 / 3 = 0,6667.

Например, купля-продажа участка с кадастровой стоимостью 2 млн руб. зарегистрирована 10.12.2018, ставка налога — 1,5%. Поскольку регистрация случилась до 15-го числа месяца включительно, у покупателя декабрь входит в подсчет коэффициента Кв, а у продавца — нет. Значит, коэффициент и исчисленный налог за год равны:

— для покупателя — соответственно 0,0833 и 2499 руб.1 / 12 = 0,0833; 2 000 000 руб. х 1,5% х 0,0833 = 2499 руб.;

— для продавца — 0,9167 и 27 501 руб.11 / 12 = 0,9167; 2 000 000 руб. х 1,5% х 0,9167 = 27 501 руб.

Расчет земельного налога: коэффициент Ки

Коэффициент Ки в формулах подсчета ЗН и авансовых платежей по нему отсутствует. Почему? Потому что так просто его туда не поставишь — это я сейчас объясню.

Коэффициент Ки завязан на изменение внутри года кадастровой стоимости участка по таким причинам (п. 1 ст. 391 НК РФ):

— изменился вид разрешенного использования;

— участок перевели в другую категорию земель;

— площадь участка выросла или уменьшилась.

В этом случае за период с 1 января до дня внесения в ЕГРН новой кадастровой стоимости налог считают по старой стоимости, а со дня внесения и до конца года — по новой. И для каждого этапа действует свой коэффициент Ки. Детали — в таблице (п. 7.1 ст. 396 НК РФ).

* Месяц внесения в ЕГРН новой кадастровой стоимости учитывают как полный месяц владения участком со старой стоимостью, если запись в реестре сделана после 15-го числа.

** Месяц внесения в ЕГРН новой кадастровой стоимости считают полным месяцем владения участком с новой стоимостью, если запись в реестре появилась до 15-го числа включительно.

Определив два разных коэффициента Ки с точностью до четвертого знака после запятой, подставим их в две разные же формулы (п. 5.17 Порядка, утв. Приказом ФНС от 10.05.2017 № ММВ-7-21/347@ (ред., действ. с 21.11.2018)):

Как вы догадываетесь, чтобы получить годовой налог, результаты нужно сложить. Коэффициент Кв в обеих формулах одинаковый. Но это лучше разобрать на примере (Письма ФНС от 14.06.2018 № БС-4-21/11418@, от 19.06.2018 № БС-4-21/11751).

Как платить налог, если участок разделен, выделен или находится на территории двух и более муниципалитетов

Предположим, внутри года вы разделили земельный участок № 1 на участки № 2 и 3. Для целей подсчета ЗН это приравнивается к продаже участка № 1 и покупке участков № 2 и 3.

В результате вы будете платить налог по участку № 1 с начала года и до дня внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности на него. А по двум новым — со дня регистрации в ЕГРН данных об образовании участков и до конца года. Полные месяцы владения участками считайте по правилам для коэффициента Кв (Письмо Минфина от 16.02.2018 № 03-05-04-02/9667).

Теперь предположим, что из участка № 1 выделен участок № 2. То есть, в отличие от предыдущего примера, участок № 1 не перестал существовать, а вот его площадь уменьшилась. Значит что? Правильно, по участку № 1 ЗН надо исчислить с учетом коэффициентов Ки1 и Ки2. А налог по участку № 2 посчитать с коэффициентом Кв (Письмо ФНС от 24.07.2018 № БС-4-21/14262@).

Бывает и так: у земельного участка одна кадастровая стоимость, но расположен он в двух муниципальных образованиях с разными кодами ОКТМО. Как платить и отчитываться? Все предусмотрено, коллеги. Сначала надо посчитать долю кадастровой стоимости, приходящуюся на муниципалитет, пропорционально площади участка, расположенной в этом муниципалитете. А уже исходя из нее исчислить ЗН к уплате в этом муниципальном районе (п. 1 ст. 391 НК РФ).

По итогам года нужно сдать две декларации: в одной будет код ОКТМО первого муниципального образования и сумма налога к уплате в его бюджет, в другой — код ОКТМО второго образования и сумма налога к уплате в его бюджет (п. 1 ст. 398 НК РФ; пп. 2.5, 5.1, 5.7 Порядка, утв. Приказом ФНС от 10.05.2017 № ММВ-7-21/347@ (ред., действ. с 21.11.2018)).

Декларация по земельному налогу

Форму декларации по ЗН налоговая служба утвердила в мае 2017 г. Приказом № ММВ-7-21/347@. Но в 2018 г. уже дважды обновила ее — сначала в марте, а потом в августе. Так что к отчетной кампании за 2018 г. все поправки уже вступят в силу (Приказы ФНС от 02.03.2018 № ММВ-7-21/118@, от 30.08.2018 № ММВ-7-21/509@).

Главное новшество — стр. 145 «Коэффициент Ки» разд. 2 декларации. Как вы прекрасно понимаете, она нужна для подсчета налога, если внутри года характеристики земельного участка изменились, а значит, скорректирована и его кадастровая стоимость.

В этом случае по участку нужно заполнить два разд. 2 с одинаковым кодом ОКТМО (пп. 5.1, 5.17 Порядка, утв. Приказом ФНС от 10.05.2017 № ММВ-7-21/347@ (ред., действ. с 21.11.2018)):

— в первом по стр. 050 показать старую кадастровую стоимость, а по стр. 145 — коэффициент Ки1;

— во втором по стр. 050 указать новую кадастровую стоимость, а по стр. 145 — коэффициент Ки2.

Покажу на примере.

И последнее по декларации. Допустим, фирма состоит на учете в ИФНС 1234 и владеет единственным земельным участком на территории, подконтрольной ИФНС 4321. В 2018 г. компания продала землю. Как отчитаться по ней? Есть два варианта (Письмо ФНС от 22.03.2018 № БС-4-21/5366):

1) не дожидаясь снятия с учета по местонахождению участка, представить декларацию в ИФНС 4321. Тогда в ИФНС 1234 сдавать ничего не надо;

2) после снятия с учета по местонахождению участка представить декларацию в ИФНС 1234, указав код ОКТМО ИФНС 4321. Сдать декларацию можно заранее, тянуть до крайнего срока — 01.02.2019 необязательно (п. 3 ст. 398 НК РФ).