Выписка из ЕГРН – 2024 при купле-продаже квартиры 19394

Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) – это документ, содержащий сведения об объекте недвижимости: квартире, жилом доме, земельном участке и т.д. Именно этот документ подтверждает право собственности владельца недвижимости. Поэтому сегодня без выписки из ЕГРН сделки по продаже жилья на вторичном рынке не проводятся. Кроме того, выписка из ЕГРН может понадобиться при оформлении наследства, при разделе имущества между собственниками, при приватизации, для восстановления документов на недвижимость, для получения ипотечного кредита, льгот по налогу на имущество и в других случаях.

За ведение ЕГРН и актуальность сведений в нем отвечает Росреестр (ч. 1 ст. 3, ч. 4 ст. 7 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее – Закон N 218-ФЗ), п. 5 Положения, утв. Постановлением Правительства от 01.06.2009 N 457).

Виды выписок из ЕГРН

На сегодняшний день действуют 12 форм выписок (п. 1 Приказа Росреестра от 04.09.2020 N П/0329). Среди них выписки из ЕГРН:

• об объекте недвижимости;
• об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• о переходе прав на объект;
• о правах лица на имевшиеся и имеющиеся у него объекты недвижимости;
• о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве;
• о содержании правоустанавливающих документов;
• о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
• о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и/или обременениях объекта недвижимости.

Выписки предоставляются в электронном виде и в бумажном. Как правило, за деньги, но в некоторых случаях бесплатно.

Разные формы предназначены для разных целей. К примеру, если налоговики неверно посчитали физлицу налог на имущество, то исправить ситуацию поможет выписка о кадастровой стоимости объекта. Ее, кстати, пользователь портала Госуслуг с подтвержденной учетной записью может заказать бесплатно. А если ИФНС считает вас собственником недвижимости, которую вы уже продали, то можно заказать выписку о правах на имевшиеся (имеющиеся) объекты недвижимости и представить ее в налоговую. Такую выписку гражданин может заказать только сам на себя, поскольку в ней будут содержаться сведения ограниченного доступа.

Какие выписки понадобятся при купле-продаже квартиры

Обычно при продаже квартиры собственник или его риелтор заказывают в Росреестре выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (форма по Приложению 2). В ней предусмотрены графы для отражения следующих сведений (ч. 7 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Конечно, в выписку попадают и иные данные, к примеру, сведения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд, сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя и др. Поэтому до покупки квартиры выписку из ЕГРН нужно изучить досконально. Вместе с тем, перечень сведений, приведенных в таблице выше, это то, на что нужно обратить внимание в первую очередь.

Сведения о собственниках квартиры

Если раньше (до 01.03.2023) заказать выписку из ЕГРН и получить полные сведения, в том числе о собственниках квартиры, мог любой, кто знал ее полный адрес или кадастровый номер, то сейчас информация о владельцах жилья по умолчанию в выписке НЕ указывается: ни персональные данные человека, ни сведения о регистрации за ним права собственности (когда это произошло, на основании какого документа и т.д.). Это сделано с целью защиты, в первую очередь, персональных данных собственников, в том числе одиноко проживающих пенсионеров и иных социально незащищенных слоев населения (ч. 1.3 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Сказанное не касается собственников – юридических лиц. Информация о них, как и прежде, относится к общедоступным сведениям и указывается в выписках из ЕГРН (Письмо Росреестра от 03.03.2023 N 06-00307/23@, вопрос 5).

Но как же теперь покупатель сможет приобрести квартиру на вторичном рынке? Ведь без проверки информации о продавце это очень рискованно. Способы есть.

Выписка из ЕГРН с данными о владельцах жилья

Выписку с персональными данными о собственнике квартиры выдадут, если (ч. 1, 5, 6 ст. 36.3 Закона N 218-ФЗ):

• заказал ее сам собственник. Либо его законный представитель, супруг/супруга и еще ограниченный круг лиц. К примеру, залогодержатель в отношении объекта, находящегося у него в залоге, наследник недвижимого имущества (п. 3, 7 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ);
• собственник разрешил предоставлять сведения о себе;
• выписку заказал нотариус по запросу заинтересованного лица после проверки обоснованности запроса (ч. 14.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Также доступ к ФИО и дате рождения собственников, как и ранее, имеют правоохранительные органы, судьи, приставы-исполнители, арбитражные управляющие, ведущие дела о банкротстве и некоторые другие лица (п. 6, 8 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ). Но их участие в обычных сделках по купле-продаже жилья обычно не требуется, поэтому подробно разбирать их возможности и полномочия мы не будем.

Итак, рассмотрим вариант, когда собственник самостоятельно получает выписку через Госуслуги или МФЦ. Отметим, что в этом случае в выписке будут не только его ФИО и дата рождения, но также паспортные данные и СНИЛС. При использовании любого другого способы получения выписки в ней отразятся только ФИО правообладателя и дата рождения.

Собственник оформляет электронную выписку из ЕГРН на портале Госуслуг

Бесплатно на портале можно оформить онлайн-выписку через раздел «Земля Дом».

Дальше нажимаете «Начать».

 

 

Затем нажимаете на ссылку «Получить онлайн-выписку». 

 

 

Через несколько минут в Личном кабинете появится выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, но в ней не будет технического плана расположения помещения на этаже. Но вряд ли это можно считать проблемой. Обычная практика сегодня – предоставлять потенциальному покупателю квартиры перед сделкой поэтажный план и экспликацию к нему. Их оформляют в БТИ или Ростехинвентаризации.

К онлайн-выписке в формате PDF прилагаются файлы xml и sig. В файле sig содержится электронная подпись, которой была подписана выписка. Если нужно направить выписку другим пользователям, то пересылать необходимо все 3 файла. Тогда выписка будет считаться достоверной. Если покупатель решит проверить подлинность выписки, он сможет сделать это с помощью сервиса Госуслуг «Проверка электронной подписи электронного документа». Достаточно будет загрузить файлы PDF и sig в соответствующие поля.

 

 

Результат проверки появится на той же странице ниже.

 

 

Чтобы быть уверенным в выписке, покупатель может попросить продавца сделать запрос на выписку в его присутствии. Ведь сегодня для этого нужен только смартфон и учетная запись на портале Госуслуг.

Самостоятельно распечатывать электронную выписку с портала Госуслуг не имеет смысла, она имеет юридическую силу именно как электронный документ. Но можно распечатать ее в МФЦ. Для этого понадобится паспорт и номер заявления на выписку, он отображается в Личном кабинете на портале. После распечатки на выписке поставят синие печати МФЦ, а уполномоченный сотрудник центра поставит свою подпись.

Собственник оформляет выписку через МФЦ

Чтобы получить выписку в МФЦ (без оформления ее онлайн на портале Госуслуг), собственнику понадобится паспорт и документ на недвижимость: старая выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Если документы на квартиру утеряны, нужны будут хотя бы сведения о ней – адрес и площадь или кадастровый номер.

Прямо в МФЦ вместе с сотрудником вы сможете заполнить заявление на предоставление выписки. Там же можно будет ее оплатить. Обычно на всю процедуру уходит не более 5 рабочих дней: 3 дня дается на оформление и 2 дня закладывают на внутреннюю пересылку документов между МФЦ и Росреестром.

На бумажной выписке из ЕГРН сегодня должны проставлять QR-код. Он также нужен для проверки ее подлинности.

Собственник разрешил предоставлять сведения о себе в выписках из ЕГРН

Другой вариант получения выписки на квартиру с данными о правообладателе – по его же разрешению. Владелец квартиры может подать заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных (госпошлину платить не нужно). Тогда в ЕГРН в течение 3 рабочих дней будет внесена соответствующая запись о разрешении и каждый, кто будет запрашивать выписку об имуществе данного собственника, узнает его ФИО и дату рождения (ч. 1 ст. 36.3 Закона N 218-ФЗ). СНИЛС и паспортных данных в выписке не будет.

Подать заявление о раскрытии персональных данных можно:

• через портал Госуслуг;
• в Личном кабинете на сайте Росреестра (войти в него можно также по логину и паролю от портала Госуслуг);
• в МФЦ;
• в банке – через информационный канал взаимодействия между банком и Росреестром. Сегодня такие каналы налажены практически у всех банков, предоставляющих гражданам ипотечные кредиты.

Персональные данные владельца квартиры раскрываются бессрочно. То есть сделать их доступными на какой-либо определенный срок нельзя. Но если собственник передумает, то он в любой момент может подать новое заявление о погашении записи, разрешающей предоставление его персональных данных третьим лицам (Письмо Росреестра от 03.03.2023 N 06-00307/23@, вопросы 1, 2).

Отметим также, что, открывая персональные данные, собственник открывает их для всех. Не получится сделать эти сведения доступными, к примеру, только для банков, но оставить закрытыми для обычных физлиц (Письмо Росреестра от 03.03.2023 N 06-00307/23@, вопрос 21).

Выписку из ЕГРН предоставляет нотариус

Еще один вариант получения выписки – через нотариуса.

Удостоверить сведения о собственнике в ЕГРН (опять же – его ФИО и дату рождения) вправе нотариус. То есть любой человек может обратиться к нотариусу, чтобы тот направил запрос в Росреестр и предоставил выписку из ЕГРН с персональными данными собственника определенной квартиры. Но нотариус при этом попросит предоставить доказательства того, что такие сведения лицу необходимы для защиты своих прав и законных интересов. К примеру, если человека залили соседи сверху, и он планирует обращаться в суд с целью возмещения ущерба, но не знает, кто является собственником квартиры, расположенной этажом выше, то ему имеет смысл как раз обратиться к нотариусу. При этом кроме паспорта пострадавший должен будет предоставить документы, подтверждающие факт залива.

А в случае с продажей квартиры на вторичном рынке подойдет предварительный договор купли-продажи. Он будет являться основанием для предоставления выписки с персональными данными продавца потенциальному покупателю (ст. 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате», утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).