Бухгалтерския консультация

актуальна на 17 мая 2024 г.

Личный интерес / Налоги физических лиц, Основные средства / Недвижимость / Капвложения, Юридические вопросы

Договор купли-продажи земельного участка: скачать образец

При заключении договора купли-продажи земельного участка между физлицами, или физлицом и организацией, или между юрлицами нужно учесть определенные особенности, которые будут рассмотрены далее в консультации.

Заключение договора купли-продажи земельного участка

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок, являющийся предметом договора (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В договоре купли-продажи земли должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемый покупателю объект. И при отсутствии этих данных в договоре условие об участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами. В итоге договор не считается заключенным (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ).

Данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, следующие:

кадастровый номер участка. Отметим, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ);
точный адрес расположения участка;
площадь участка;
вид разрешенного использования и категория земель.

Имеет смысл прописать в договоре реквизиты правоустанавливающего документа нынешнего собственника на владение земельным участком.

Имейте в виду, продавец при заключении договора купли-продажи обязан сообщить покупателю, если на участок наложены обременения или ограничения в использовании (залог, аренда и т.д.). Если продавец не сообщит об обременениях земельного участка и ограничениях его использования либо какую-то иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке, покупатель будет вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Для проверки наличия/отсутствия обременений имеет смысл до подписания договора купли-продажи запросить у продавца свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Кстати, выписку из ЕГРН на чужой земельный участок может получить и покупатель. Но, если собственником земли является физлицо, то в этой выписке скорее всего не будут указаны ф.и.о. и дата рождения собственника.

Какие условия не надо включать в договор

Следующие условия, включенные в договор купли-продажи земельного участка, являются недействительными (ч.2 ст. 37 Земельного кодекса РФ):

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Форма договора купли-продажи земли

Договор купли-продажи земельного участка обязательно заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор в устной форме или путем обмена документами недействителен (п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Это требование касается заключения договора и между физлицами, и между юрлицами.

Кроме того, если продавцом является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, то договор купли-продажи земли подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Также нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на землю, кроме случая, когда происходит продажа всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Важный момент: если на земельном участке располагаются дом, здания и/или сооружения, которые принадлежат тому же собственнику, что и земельный участок, то не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем дома, здания, сооружения (ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Цена в договоре купли-продажи земли

В договоре обязательно нужно прописать цену земельного участка. При отсутствии этого условия договор будет считаться незаключенным (п.1 ст. 555 ГК РФ).

По общему правилу, если на участке находятся сооружения, то установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества уже включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом земельного участка. Но стороны могут предусмотреть в договоре и иной вариант (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Также нужно расписать в договоре порядок расчетов за земельный участок (авансом, постоплата или смешанная форма). Можно предусмотреть оплату в рассрочку. Тогда нужно прописать сроки и размеры платежей.

О том, как составить расписку о получении наличных денежных средств при продаже недвижимости, мы рассказали в отдельной консультации.

Акт приема-передачи участка: нужен или нет

Законодательство обязывает при передаче недвижимости от продавца покупателю составлять передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый обоими сторонами. Если иное не предусмотреть в договоре, обязательство продавца передать землю покупателю считается исполненным после подписания сторонами документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Кстати, иногда в самом договоре прописывают, что на момент заключения договора земельный участок передан продавцом покупателю. Такое условие в договоре заменяет акт приема-передачи.

Образец договора купли-продажи земельного участка: скачать

Скачать бланк договора купли-продажи земли в формате Word в ситуации, когда и продавцом, и покупателем являются физические лица.

Регистрация в Росреестре или МФЦ

Переход права собственности на землю по договору купли-продажи надо зарегистрировать в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для регистрации подаются:

заявление о государственной регистрации;
договор купли-продажи земельного участка;
паспорт заявителя;
акт приема-передачи;
нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на отчуждение (см. ниже).

Госпошлина за регистрацию права собственности на землю составляет (подп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

350 руб. по участкам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;
2000 руб. – в иных случаях, в том числе если продавцом является организация.

Документы подаются:

или в ППК «Роскадастр»;
или в МФЦ;
или через Личный кабинет на сайте Росреестра при идентификации через Госуслуги.

Росреестр должен провести регистрацию в течение 7 рабочих дней с даты поступления документов. А в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, еще быстрее – в течение 3 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром. Обратите внимание, если документы подаются через МФЦ, то срок регистрации увеличивается на 2 рабочих дня, необходимых для передачи документов из МФЦ в отделение Росреестра.

Когда документы в Росреестр подает нотариус

Если договор удостоверялся у нотариуса, то по общему правилу заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы подает в Росреестр нотариус. Правда, если собственник недвижимости сделал в ЕГРН отметку о том, что госрегистрация перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) невозможна и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности, такой вариант не пройдет. Нотариус не сможет подать документы в Росреестр (ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1). В этом случае заявление о госрегистрации может подать одна из сторон договора (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Выписка из ЕГРН

По завершении госрегистрации сторонам будет выдана выписка из ЕГРН, из которой будет видно, что зарегистрирован переход права собственности к новому собственнику (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Подробнее о выписке из ЕГРН можно прочитать здесь.

Согласие супруга (супруги) на отчуждение

Если земельный участок приобретался супругами в браке, то при его продаже понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга на отчуждение недвижимости (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Ведь договор будет подписывать только один из супругов, поскольку по общему правилу имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью (ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ). И при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов, считается, что он действует с согласия другого супруга (п. 1, 2 ст. 253 ГК РФ; п. 1, 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

При этом по закону отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в госрегистрации перехода прав на недвижимость. При отсутствии согласия отделение Росреестра внесет запись в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации (п. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, регулирующий раздел имущества особым образом (п. 1 ст. 42 Семейного кодекса РФ).

Земельный налог по передаваемому земельному участку

Земельный налог по участку платит собственник, на которого земля записана в Росреестре. При этом за календарный год, в котором участок сменил собственника, налог рассчитывается так (п. 7 ст. 396 НК РФ):

бывший собственник заплатит налог за полные месяцы владения землей, а также за месяц продажи, если регистрация прав произошла после 15-го числа месяца;
новый собственник заплатит налог за полные месяцы владения участком, а также за месяц покупки, если регистрация прав произошла до 15-го числа месяца.

Это касается как собственников – физлиц, так и организаций.

Когда продавцу – физлицу не придется платить НДФЛ с дохода от продажи земли

Если продавцом земельного участка является физлицо, то по общему правилу при получении дохода от продажи ему придется заплатить НДФЛ. Исключение составляют следующие случаи (ст. 217.1 НК РФ):

или земельный участок был в собственности более 3 или 5 лет в зависимости от источника его получения. Скажем, доход освобождается от налогообложения, если более 3 лет владеешь участком, полученным в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника;
или земельный участок был продан дешевле чем за 1 млн руб. (если в том же году продавалась другая недвижимость, то общий доход не превысил 1 млн руб.);
или расходы на приобретение этого земельного участка у продавца были выше, чем цена продажи, и продавец может подтвердить это документально.

Отметим, что в первых двух случаях даже не придется подавать декларацию 3-НДФЛ, чтобы задекларировать доход (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Имейте в виду следующую особенность. Если на земельном участке на момент продажи было расположено жилое помещение, доход от продажи земельного участка освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого земельного участка (доли в праве собственности на земельный участок) при соблюдении условий для освобождения от НДФЛ дохода в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). Продажа указанного земельного участка должна оформляться одновременно с продажей жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). Законом субъекта РФ может быть установлен предельный размер площади земельного участка, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Подробнее об уплате НДФЛ при продаже недвижимости читайте отдельную консультацию.