Акт приема-передачи квартиры при дарении
Договор дарения предполагает, что одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Иными словами, даритель может не только безвозмездно передать что-то материальное или нематериальное одаряемому, но и, к примеру, простить последнему долг либо погасить за него кредит в банке.
Предметом дарения может быть в том числе и объект недвижимости, как жилой, так и нежилой. Когда заключается договор дарения квартиры, как составляется передаточный акт?
Особенности договора дарения квартиры
Договор дарения недвижимого имущества заключается исключительно в письменной форме, при этом переход права собственности подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п.п. 1,3 ст. 574 ГК РФ).
Напомним, что дарение недвижимости между коммерческими организациями запрещено, как и любых других подарков стоимостью более 3 тыс. руб. (п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Если недвижимость принадлежит организации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то дарение ее возможно в общем случае лишь с согласия собственника (п. 1 ст. 576 ГК РФ). Квартира, которая находится в общей совместной собственности, может быть подарена при согласии всех участников совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ).
Обращаем внимание, что договор дарения может предусматривать передачу вещи в дар как сейчас, так и в будущем. Но в договоре не может быть указано, что вещь передается одаряемому после смерти дарителя. Договор, заключенный с таким условием, считается ничтожным, т. е. недействительным с момента его заключения и независимо от признания этого факта судом (п. 1 ст. 166, п. 3 ст. 572 ГК РФ). К такого рода дарению (после смерти) применяются правила о наследовании (раздел V ГК РФ).
Даритель, который обещал подарить квартиру в будущем, вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора дарения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ). Кроме этого даритель вправе отказаться от дарения в будущем по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 578 ГК РФ (п. 2 ст. 577 ГК РФ). Например, если предполагаемый одаряемый покушался на жизнь дарителя или кого-либо из членов его семьи. В случаях, когда закон дает дарителю право отказаться от дарения, одаряемый не вправе требовать возмещения убытков в связи с этим (п. 3 ст. 577 ГК РФ). Иные случаи отмены дарения предусмотрены в ст. 578 ГК РФ.
Оформление акта приема-передачи квартиры
При заключении договора дарения квартиры (в т.ч. дарения в будущем) фактическая передача вещи в дар подтверждается подписанием сторонами акта приема-передачи.
Из текста акта со ссылкой на договор дарения должно быть однозначно понятно, какое имущество передается. Применительно к квартире указывается ее кадастровый номер, а также приводятся иные характеристики: площадь, адрес расположения, этаж и т.д. В акте нужно также отметить, что в связи с передачей квартиры в дар стороны друг к другу претензий не имеют.
Акт приема-передачи квартиры по договору дарения составляется обычно в 3 экземплярах – для дарителя, одаряемого и Росреестра, где будет регистрироваться переход права собственности на недвижимость, ставшую объектом дарения.
Приведем для акта приема-передачи квартиры при дарении образец его заполнения.
Скачать акт приема-передачи к договору дарения (образец бланка) можно здесь.
Различные образцы этого документа можно
скачать в КонсультантПлюс
НДФЛ при дарении квартиры
Физическое лицо, получившее квартиру в дар, освобождается от НДФЛ в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ (супругами, родителями и детьми, в т.ч. усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными, т.е. имеющими общих отца или мать, братьями и сестрами). В иных случаях с рыночной или кадастровой (инвентаризационной) стоимости квартиры, полученной по договору дарения, нужно исчислить НДФЛ в общем порядке (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, Письма Минфина от 23.05.2018 № 03-04-05/34737, от 17.05.2016 № 03-04-07/28135, п. 6 Обзора, утв. Президиумом ВС 21.10.2015). При этом лицо, получившее квартиру в дар, должно будет представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения (п. 1 ст. 229 НК РФ). А после подачи декларации налог нужно будет самостоятельно заплатить не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).
